Покупка квартиры под залогом в банке схема

Содержание

Как купить залоговую квартиру: оформление, документы | Правоведус

Покупка квартиры под залогом в банке схема

Что такое залоговая квартира? Это объект жилой недвижимости, находящийся под обременением у банка-кредитора, это может быть как ипотечное кредитование, так и иной кредитный продукт, взятый заемщиком под залог недвижимости.

В случае нарушения заемщиком кредитного договора в части внесения платежей в течение определенного периода времени, банк переводит залоговое имущество в свою собственность и выставляет на торги с целью реализации и возврата долга (в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 и 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Такая система дает возможность купить залоговую квартиру у банка на обоюдно выгодных условиях. Основными причинами продажи залоговых квартир являются, как правило, невозможность выплаты ипотечного кредита или желание инвестировать средства в другой объект недвижимости (например, в случае объектов «долгостроев»).

Отметим, что продажа залоговой недвижимости возможна только по решению суда, поскольку ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья.

Соответственно, единственным выходом из сложного положения, возникшего между заемщиком и банком, является урегулирование спора в досудебном порядке и реализация объекта жилой недвижимости по обоюдному согласию.

Желающие купить ипотечную квартиру с обременением у банка вместе с положительными моментами – как правило, это квартиры в новостройках в хорошем техническом состоянии с проверенными документами и оценены страховой компанией, приобретают и риски по вопросам потери не только приобретаемого жилья, но и вложенных средств.

Поскольку оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру, являющейся залогом, как правило, хранится в банке, это значит, что потенциальный покупатель не сможет ознакомиться с документами предварительно перед подписанием договора, даже если он уплатит задаток. В данном случае существует риск, что продавец может получить задаток от нескольких разных лиц. Несмотря на то, что многие агентства недвижимости считают сделки по купле-продаже залоговых квартир довольно специфичными, это еще не повод отказываться от своей мечты – купить недорого собственное жилье. Рассмотрим несколько вариантов покупки залоговой квартиры.

1. Как купить ипотечную квартиру непосредственно у должника.

Данный вариант приобретения объекта жилой недвижимости предполагает обязательное наличие письменного разрешения кредитной организации на продажу квартиры, находящейся в залоге у банка. Как правило, организация, выдавшая ипотечный кредит, дает согласие на сделку, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.

особенность такой сделки – право собственности на квартиру оформляется с обременением, снимать которое придется уже новому собственнику.

Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения.

Информацию по наличию на квартире залогового обременения можно получить из выписки из ЕГРП или из сведений в свидетельстве о праве собственности.

2. Как купить ипотечную квартиру через переоформление кредита.

На рынке продаж залогового жилого имущества существует схема передачи ипотеки новому владельцу, то есть выполнить переуступку долга.

В этом случае банк принимает решение в индивидуальном порядке с учетом проверки платежеспособности нового заемщика, и в случае получения разрешения от банковской организации кредитный договор переоформляется на покупателя ипотечной квартиры.

Сумма долга, выплаченная банку первоначальным заемщиком, возвращается последнему новым кредитором. Стоит отметить, что сделки по передаче ипотеки новому лицу требуют особого внимания при подписании всех договоров.

3. Как купить залоговую квартиру у банка.

Купить квартиру у банка можно по определенной схеме, основным преимуществом данной сделки, несомненно, можно считать довольно низкую стоимость объекта жилой недвижимости, что обусловлено необходимостью срочной реализации залогового имущества, находящегося на момент продажи в собственности у банка.

Как правило, стоимость залоговой квартиры снижается в зависимости от срока ее реализации, в рамках суда оценочная комиссия вправе определить скидку на квартиру от 5 до 10% от рыночной стоимости.

Алгоритм действий по проведению сделки по купле-продаже квартиры у банка зависит непосредственно от выбранного метода приобретения объекта жилой недвижимости:

  • Передача задатка покупателем продавцу реализуемой квартиры.

Основное преимущество данной процедуры – покупка квартиры без обременения. Недостатки сделки: длительное время на оформления документов и риск возврата внесенных денег в судебном порядке в случае, если продавец откажется от сделки.

  • Если покупатель готов купить квартиру с обременением.

Данная процедура предполагает покупку жилья с последующим снятием обременения покупателем самостоятельно, после полной выплаты ипотечного кредита.

В плане сохранности средств продавец находится в полной безопасности.

Недостатки сделки больше касаются покупателя: длительный вывод объекта недвижимости из-под залогового обременения, возможны дополнительные условия кредитования и повышение процентной ставки.

  • Купить залоговую квартиру у банка через аккредитивный счёт или банковскую ячейку.

Данная процедура оформления сделки представляет собой два этапа передачи денег: часть денег выплачивается банковской организации в целях погашения остатка по кредиту, вторая часть передается продавцу жилого объекта недвижимости.

Покупатель квартиры открывает два счета или закладывает средства в две разные банковские ячейки, и только после прохождения государственной регистрации квартиры в частную собственность заложенные деньги передаются по назначению.

Как итог: данная процедура оформления сделки по купле-продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, является безопасной как для продавца, так и для покупателя, поскольку снятие обременения и переход объекта недвижимости в частную собственность происходят одновременно.

Единственный недостаток данного способа покупки залоговой квартиры у банка – риск банкротства кредитной организации.

Документы, необходимые для покупки залоговой квартиры у банка

Согласно действующему законодательству, перечень документов для сделки по купле-продаже залоговой квартиры включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из ЕГРП, в которой имеется информация об обременении и залогодержателе (банке).
  • Оригинал и копия технического паспорта на квартиру.
  • Кредитный ипотечный договор продавца.
  • Закладная на квартиру.
  • Банковские документы, подтверждающие совершение сделки.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, которым подтверждается оставшаяся сумма долга заемщика перед банковской организацией.

Важно! Банк вправе выдвинуть дополнительные требования к обеим сторонам сделки, к примеру, регистрация договора у определенного нотариуса.

Какие существуют риски, если принято решение купить залоговую квартиру у банка

Приобретение ипотечной квартиры несет собой не только положительные моменты, а именно, низкую стоимость жилья, но также и дополнительные риски.

Так, несмотря на то, что сделка с участием банковской организации считается самой безопасной, продавец квартиры вполне может оспорить решение суда на каких-либо основаниях (например, невыгодные условия сделки, завышенные требования и т.д.), соответственно, покупатель сможет вернуть внесенный задаток опять-таки только через суд.

В таких случаях рекомендуется заключить с продавцом недвижимости предварительное соглашение, которое обязательно должно содержать в себе условие об отсутствии каких-либо претензий к покупателю со стороны бывшего собственника и членов его семьи.

Определенные риски существуют и при покупке залоговой квартиры на открытых торгах: бывший владелец объекта недвижимости может предъявить претензии банковской организации, в частности, это может быть претензия о несоответствии условий квартиры параметрам, которые закреплены в договоре купле-продажи.

Существенно рискует покупатель залогового имущества, если в реализуемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, причем это может быть выполнено автоматически, поскольку согласно действующему законодательству, дети после рождения прописываются вместе с матерью, и продавец не поставил об этом в известность покупателя.

В качестве дополнительной гарантии в таких случаях специалисты рекомендуют оформлять титульное страхование. Также, специалисты не рекомендуют участвовать в торгах по продаже недвижимости, если отсутствует на то согласие первоначального заемщика. В данном случае существуют риски оспаривания заемщиком решения суда и правомерности сделки.

Преимущества от сделки по купле-продаже залоговой квартиры у банка

Если говорить объективно, то куплю-продажу залоговой квартиры через банковскую организацию можно назвать предприятием выгодным, как для продавца, так и для покупателя:

  • Во-первых, банк, выступая в качестве продавца, получает причитающиеся ему средства для дальнейшего использования их в совершении различных финансовых операций в рамках своей профильной деятельности.
  • Во-вторых, бывший владелец снимает с себя бремя долговых обязательств и приобретает статус финансово независимого.
  • В-третьих, покупатель квартиры, становясь новым заемщиком у банка, приобретает жилье на льготных условиях.

Самое важное при покупке залоговой квартиры – предусмотреть все возможные риски.

И даже, несмотря на то, что покупка ипотечной недвижимости через банк является малорисковой сделкой, поскольку банк это лицо юридическое, находящееся под контролем многих финансовых государственных структур, все же, участие опытного специалиста при сделке поможет избежать многих сложностей и дальнейших судебных споров.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru/

Как безопасно купить залоговую квартиру у банка

Покупка квартиры под залогом в банке схема
Подробно о способах приобретения состоящей под залогом квартиры. Правила защиты от опасных «мелочей», индивидуально присущих каждому способу выкупа залогового жилья

Выгода приобретения квартиры под залогом

Квартиру, торгуемую банком-залогодержателем после ее конфискации у неплатежеспособного заемщика, возможно приобрести дешевле схожих рыночных предложений. И не только квартиру – в базах залоговой недвижимости, на публичных торгах и аукционах выставляется самая разная недвижимость, включая загородные коттеджи и садовые участки.

Залоговой недвижимостью являются объекты, приобретаемые на заемные деньги. К примеру, на ипотечный кредит – жилье, купленное по банковскому займу, может быть изъято у собственника кредитной организацией при отсутствии своевременных кредитных выплат (Гражданский кодекс, статья 348).

Поскольку банку-кредитору залоговая недвижимость как объект собственности не интересна, его задача обратить такое имущество в деньги.

Но реализация конфискованных квартир занимает иногда более года, что побуждает банковские организации снижать ценник выкупа.

Известно три варианта покупки залогового жилья у банка и каждый требует покупательской внимательности, поскольку полностью небезопасен.

Банковский аукцион залоговой недвижимости

Данный способ реализации жилья, выступающего кредитным залогом – основной. Продажа недвижимости в таком варианте происходит при добровольном согласии должника и во внесудебном порядке (закон за №102-ФЗ, ст.55). Число ипотечных заемщиков по России возрастает ежегодно, а значит такие аукционы будут все чаще проводится.

Процедура аукциона стандартна:

  • начальная стоимость лота устанавливается независимым оценщиком;
  • задаток участников составляет 5% от начальной цены;
  • побеждает лицо, назвавшее максимальную стоимость.

Проигравшим возвращается 5% задаток, а для победителя эта сумма вносится на счет покупки. Обычно первоначальная (оценочная) стоимость аукционной квартиры близка к рыночным ценам. Если же ее цена заметно ниже – существуют какие-то риски, которые участникам следует выяснить до торгов.

Отметим, что приобрести залоговую недвижимость с приличной скидкой в процессе аукциона практически невозможно. Банк заинтересован в достижении цены, сравнимой с предложениями вторичного рынка. В пылу аукционного азарта лот может даже оказаться дороже среднерыночных цен.

Помимо риска переплатить победители залогового аукциона нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами по купленному жилью – наличия в нем прописанных, которых невозможно или затруднительно снять с учета.

И тогда освобождение квартиры прошлыми жильцами займет много времени.

До подачи аукционной заявки следует выяснить в регистрирующем органе (ЕГРН, домовая книга) число прописанных в залоговой недвижимости и торговаться только по лотам, где прописанных нет.

Публичные торги залогового жилья

На них торгуются квартиры, принадлежащие кредитным неплательщикам, которые отказываются на добровольную продажу с аукциона. Такая недвижимость оказывается на публичных торгах после судебных разбирательств (закон за №102-ФЗ, ст.56 и закон за №229-ФЗ, гл.9). Ее продажа происходит на сайтах, принадлежащих кредитным организациям или на специализированных платформах.

Недвижимый конфискат с обращенным взысканием на заложенное имущество проходит сложные процедуры торгов, возможные только по решению суда в пользу искового обращения кредитного банка.

Процесс публичных торгов примерно схож с аукционом – жилье приобретет участник, предложивший наибольшую цену. Однако при несостоятельности первых торгов, к примеру, из-за малого числа участников (Гражданский кодекс, ст.

447 и 449), на вторых торгах недвижимость может быть выставлена по заниженной стоимости (обычно на 15%). Поэтому для выгодной покупки залоговой квартиры на публичных торгах нужно следить за выставляемыми лотами постоянно.

Основной риск публичных торгов – возможно признание их результата (договора купли-продажи) недействительным. Такое случается, например, при нарушениях правил торгов участниками или организаторами с целью влияния на результат.

До участия в торгах следует выяснить действительную законность продажи интересующего недвижимого лота, истребовав у организаторов документальные сведения (к примеру, копию судебного акта).

Второй момент – обязательно изучить положение, устанавливающее порядок торгов, на соответствие нормам Гражданского кодекса (ст.448).

Наконец, у бывшего собственника есть право оспаривания наложенного имущественного взыскания в трехлетний срок (Гражданский кодекс, ст.196).

При удовлетворении жалобы судом гражданин, приобретший квартиру на публичных торгах и являющийся добросовестным покупателем, будет обязан возвратить залоговую недвижимость прежнему владельцу.

Разумеется, затраченные им на покупку средства будут возвращены банком, но процедуры возврата займут время. Поэтому важно проверить факт конфискации по судебному решению, вступившему в силу и не оспариваемому прежним собственником.

«Подводным камнем» будет невозможность личного осмотра юридически конфискованного и реализуемого на торгах жилья до фактической покупки.

Услуга осмотра залогодержателями (любыми), тем более судебными приставами не предоставляются. Доступен лишь внешний осмотр – фасад дома, его подъезд.

Можно также выяснить данные о времени постройки жилья, о конструкционных материалах, пообщаться с жильцами.

Залоговые квартиры на онлайн-витрине банка

При неудачной реализации конфискованной недвижимости на торгах кредитные банки выкладывают данные по квартирам на собственных официальных сайтах. Обычно банками называется цена среднерыночного уровня. По каждому недвижимому конфискату банк гарантирует юридическую чистоту и полную прозрачность сделки.

Однако первостепенная цель банка – продать залоговую недвижимость максимально быстро, чтобы позволит организации закрыть долг с наименьшими убытками.

И если банку не удается сбыть квартиру по рыночным расценкам за определенный срок (как правило, до полутора месяцев), он будет стремиться реализовать такое имущество дешевле.

Ведь чем дольше нецелевой актив состоит на балансе кредитной организации, тем больше расходов потребует, а дохода не принесет. По некоторым недвижимым лотам банковских организаций скидки достигают половины изначальной стоимости и даже более.

Банки даже предлагают выгодные (с низкой процентной ставкой) кредиты либо бесплатный расчетный аккредитив покупателям, приобретающим недвижимость из их залоговых баз.

Приобретение квартиры из онлайн-витрины кредитной организации сопровождается минимальными рисками для покупателя. Но слепо доверять сведениям о прошлых владельцах жилья (его юридической истории), сообщаемых банком потенциальному покупателю, нельзя – данная организация не обязана информировать заинтересованных в покупке обо всех обстоятельствах по залоговой недвижимости.

Как и при публичных торгах, предлагаемые на банковских онлайн-витринах квартиры осмотреть лично заинтересованным покупателям невозможно. Приходится ориентироваться на данные, сообщаемые службой банка и на внешний осмотр жилого строения.

Покупка залогового жилья у заемщика

У собственника обремененной квартиры, ранее приобретенной на кредитованные банком средства, при затруднениях по ипотечным выплатам есть полное право самостоятельной реализации жилья и погашения оставшейся задолженности.

Банки не могут продавать залоговую недвижимость, являющуюся частной собственностью, т.е. не состоящую под наложенным имущественным взысканием по суду.

Но одобрение продажи банком-кредитором заемщику, намеренному продать объект залога для погашения долга, требуется всенепременно.

В закрытии долга перед банком заинтересованы оба – и кредитная организация, и заемщик.

Реализуя жилую недвижимость (объект залога) покупателю должник проводит сделку договором купли-продажи, рассчитывается с банком и получает подтвержденное заимодавцем документально снятие обременения.

Таким образом покупателю достается квартира, банку – деньги, а с прежнего собственника квартиры (получателя банковского займа) полностью снимаются обязательства по кредиту.

Преимуществом варианта приобретения ипотечного (залогового) жилья у заемщика непосредственно является полная доступность квартиры для осмотра и технического анализа приглашенными специалистами, т.е.

для взвешенной покупки. Кроме того, заемщик определенно заинтересован в скорой продаже, чтобы получить денежную сумму на покрытие кредитной задолженности, а значит он согласится несколько снизить цену.

С другой стороны, перерегистрация права собственности на недвижимость покупателем допустима лишь после погашения банковского долга продавцом (заемщиком ипотеки), иначе обременения банк не снимет и Росреестр регистрацию не произведет.

Но должник, выплатив сумму задолженности банку, может отказаться от передачи квартиры покупателю.

Тогда у последнего возникнут длительные затруднения с возвратом средств (банк добровольно не обязан их отдавать третьему лицу) и с переоформлением перехода права собственности.

В результате потенциально выгодная покупка жилья может обернутся продолжительной судебной тяжбой, на протяжении которой покупатель не сможет пользоваться средствами, затраченными на покупку залоговой квартиры.

Чтобы обезопасить себя при приобретении обремененной недвижимости, покупателю следует настаивать на заключении трехсторонней сделки между продавцом, покупателем и залогодержателем (банковской организацией).

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/kak-bezopasno-kupit-zalogovuiu-kvartiru-u-banka-5c066f799190490428e08cce

Залоговая квартира: доступная и опасная? Развенчиваем мифы, разбираем сделку поэтапно, просчитываем выгоду и риски

Покупка квартиры под залогом в банке схема

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Подобная сделка сопровождается большими рисками, чем обычная покупка квартиры.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

Продажа квартиры заемщиком

Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении.

Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ.

Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.

Здесь важно учитывать следующие нюансы:

  • При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
  • Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
  • После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.

Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно.

Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке.

Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!

Назад

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Где искать и как купить?

Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.

К основным путям получения информации относятся:

  • банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
  • риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
  • на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:

  • банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
  • продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
  • покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.

Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры. Поэтому участники сделки могут рассчитывать на законность и обоснованность действий при купле/продаже залогового имущества.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Источник: https://KPPKDirection.ru/ipoteka/sberbank-kvartiry-v-zaloge-prodazha.html

Квартира в залоге банка. Покупка квартиры и перевод долга: как оформить?| Двитекс

Покупка квартиры под залогом в банке схема

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/kvartira-v-zaloge-banka-pokupka-kvartiry-i-perevod-dolga-kak-oformit/

Как купить квартиру под залогом?

Покупка квартиры под залогом в банке схема

На рынке недвижимости есть достаточно много предложений квартир, которые находятся в залоге. В большинстве случаев речь идёт об ипотеке: жильё было куплено в кредит и формально принадлежит банку, пока не внесена последняя выплата.

Ипотечные заёмщики публикуют объявления о продаже реже, чем собственники квартир, но такое всё же случается. Иногда люди не могут больше платить кредит и решают вылезти из долговой ямы, но это не самый распространенный вариант.

Как правило, залоговые квартиры продают по тем же причинам, что и любое другое жильё: владельцы хотят инвестировать деньги в иной объект недвижимости. В выборе и оценке такого жилья нет ничего особенного, зато специфические отличия возникают на стадии оформления купли-продажи.

Риэлторы относят подобные сделки к категории проблемных и не всегда готовы тратить на это время и силы. Но если понравившаяся квартира находится в залоге у банка, это ещё не повод отказываться от приобретения.

Порядок действий:

Действие 1

Существует распространенное заблуждение, что квартиру, находящуюся в залоге, можно купить за гроши. На деле случаи, когда заёмщик попадает в тяжелую жизненную ситуацию и готов продать недвижимость существенно ниже рыночной цены, случаются довольно редко.

По мнениям риэлторов, в среднем, залоговое жильё несколько дешевле, но не стоит ожидать сумму на порядок ниже. Реальная экономия, на которую может рассчитывать покупатель, — около 20% от стоимости подобной квартиры без обременения.

Однако этот вариант может быть хорошим подспорьем, когда на квартиру мечты не хватает совсем чуть-чуть.

Бюджет предстоящей покупки лучше планировать по обычному принципу. Для начала определите, сколько денег вы готовы потратить на жильё. К максимальной сумме можно прибавить 20 — 30% и принять эту цифру за отправную точку.

Отталкивайтесь от неё, когда будете выбирать характеристики будущей квартиры. Цены на вторичную недвижимость складываются из ряда показателей, которые можно проанализировать с помощью различных аналитических ресурсов и онлайн калькуляторов.

Основные параметры, которые повлияют на стоимость квартиры: расположение и тип дома, метраж, количество комнат. Рассчитывая на покупку жилья, которое находится в залоге, вы можете позволить себе привлекательный вариант по более доступным ценам.

Однако сначала лучше составить представление об уровне цен на похожие предложения. В этом вам поможет поиск по параметрам в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Рис. Форма поиска недвижимости на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Многие люди сами подбирают себе жильё, предпочитая сэкономить деньги на услугах риэлтора. В ситуации с обычной схемой купли-продажи на вторичном рынке это не так сложно.

К услугам покупателей огромное количество виртуальных баз недвижимости, печатных каталогов и всевозможных объявлений.

Однако приобретение квартиры, которая находится в залоге, как раз тот случай, когда лучше перестраховаться и обратиться за помощью к профессионалам.

С подобными сделками связано огромное количество юридических рисков. Кроме того, оформление всех необходимых бумаг может отнять в несколько раз больше времени, чем обычно. Поэтому за квартиры с обременением берутся далеко не все риэлторы.

Оптимальный вариант — обратиться в серьёзное агентство недвижимости с проверенной репутацией и обширным опытом. Так вы сможете быть уверены в безопасном и грамотном оформлении сделки.

Также в крупных компаниях часто бывают собственные партнёрские программы с банками, которые могут быть полезны на стадии подписания купчей и вывода квартиры из залога.

Можно пойти другим путём и воспользоваться услугами частного риэлтора, который часто просит меньшее вознаграждение за свою работу. В этом случае следует выбрать агента, который специализируется на сделках с обременением.

Он точно будет в курсе всех подводных камней и сможет избавить клиента от ненужных рисков. Профессионала лучше искать на одном из крупных и уважаемых сайтов о недвижимости.

К примеру, онлайн заявку можно оставить с помощью портала ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Форма бесплатной заявки на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Действие 3

В случае с приобретением залоговой квартиры важно заранее определить схему, по которой вы готовы купить жильё. От этого будут зависеть дальнейшие этапы поиска и оформления, ведь для продавца такой квартиры алгоритм действий — одно из важнейших условий сделки. На рынке недвижимости есть несколько проверенных способов купить квартиру, которая находится в залоге:

Покупатель передаёт продавцу задаток для выкупа квартиры у банка

В этом случае покупатель получает «чистую» квартиру без обременения, но теряет время, которое уйдёт на оформление бумаг по выкупу. Кроме того, он рискует, что продавец откажется от сделки и деньги придётся возвращать по суду.

Покупатель приобретает квартиру вместе с обременением

В этом случае новый владелец жилья сам выплачивает кредит и снимает обременение. Это безопасно для продавца в плане сохранности денег, но потребует лишних времени и сил на вывод недвижимости из залога.

 же проблема в том, что большинство банков не предоставляет услуг по передаче кредита от одного человека другому. Либо такие операции проводятся долго, с дополнительными условиями и под большие проценты.

Сделка оформляется через аккредитивный счёт или банковскую ячейку

Сумма сделки делится на две половины: деньги для банка, которые покрывают остаток по кредиту, и деньги, которые получит продавец. Покупатель закладывает финансы в разные ячейки или открывает два счёта.

Банк и продавец получают свои части суммы после того, как регистрация оформлена на покупателя. Этот вариант максимально удобен для обеих сторон, ведь снятие обременения и переоформление собственности проходят одновременно.

А единственное, что может угрожать средствам покупателя — банкротство банка. Проблема в том, что не все кредитные организации готовы решить вопрос по такой схеме.

Действие 4

Если вы планируете купить квартиру, которая находится в залоге, многое стоит на кону. На сделке можно сэкономить некоторое количество денег и купить прекрасную недвижимость ниже рыночной цены.

Но риски нарваться на «кота в мешке» тоже возрастают.

Учитывая то, сколько времени и сил вам придётся потратить на оформление сделки, лучше подойти к выбору и просмотру квартиры максимально ответственно.

Убедитесь, что квартира идеально вам подходит

Связываться со сложностями и рисками залога стоит только ради квартиры вашей мечты. Как можно тщательнее изучите район, дом, состояние подъезда и коммуникаций здания. Обращайте внимание на детали: странный запах из подвала, состояние лифта и лестничной клетки на пролёт ниже и выше вашего.

Продумайте, где вы будете ставить машину, куда ходить в магазин, где гулять с ребёнком или собакой. Сходите в квартиру несколько раз, чтобы точно понять, что планировка, высота потолков, расположение окон и толщина стен и межкомнатных перегородок устраивают вас.

Не стесняйтесь проверить состояние проводки, труб, вентиляции и канализации.

Проводите осмотры в разное время суток: так вы лучше оцените состояние дома, безопасность района и уровень освещённости квартиры.

Перед тем как принять окончательное решение, ещё раз просмотрите каталог объявлений со схожими квартирами в том же районе. Возможно, в последний момент вам попадется вариант чуть дороже, зато без залога.

Убедитесь, что в квартире нет «скелетов в шкафу»

Если вас всё устраивает в квартире, не спешите оформлять сделку.

Задумайтесь: зачем прежний хозяин решил дешево продать такой прекрасный объект недвижимости? Лучше всего прямо задать ему этот вопрос и убедиться, что ответы вас устроят.

Для верности пообщайтесь с соседями по подъезду, поищите информацию о доме и районе в интернете. Возможно, вы откроете какие-то неожиданные детали, которые сделают куплю-продажу невозможной.

Продать жильё с обременением не так просто. Каждый существенный недостаток, который вы найдёте в квартире, может стать поводом для разумного торга.

Действие 5

При оформлении сделки купли-продажи жилья, которое находится в залоге, вам понадобится обычный пакет документов плюс некоторые специфические бумаги, которые связаны с условиями обременения. Этот список может несколько отличаться в зависимости от того, какую модель выкупа квартиры и оформления сделки вы выберете. Окончательный перечень документов будет согласован с участием риелтора и банка.

На финальном этапе попробуйте поторговаться с продавцом. Но помните: он изначально снизил цену, поэтому максимум вам уступят 3–5%.

Для успешного проведения сделки вам обязательно понадобятся:

  1. 1 Правоустанавливающие документы на квартиру
  2. 2 Выписка из Единого государственного регистра прав на имущество (ЕГРП), где содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем.
  3. 3 Паспорт на квартиру + нотариальная копия
  4. 4 Кредитный договор продавца
  5. 5 Закладная
  6. 6 Справки и иные документы банка, подтверждающие одобрение сделки
  7. 7 Договор купли-продажи
  8. 8 Документы, подтверждающие сумму долга заёмщика перед банком

Алгоритм заключения договора купли-продажи будет зависеть от типа сделки, который вы предпочтёте. Если вы решите передать продавцу задаток, который покроет сумму кредита, важно нотариально оформить соглашение и проконсультироваться у юриста.

Это уменьшит опасность потери денег в случае нечистоплотности продавца. Несмотря на риск, многие выбирают именно этот путь, ведь тогда покупка пройдёт по обычной схеме.

В этом случае вторую часть денег лучше передавать через банковскую ячейку, после того, как право собственности будет оформлено на покупателя.

Продажа квартиры с переоформлением прав собственности или кредитного договора через банк займёт гораздо больше времени, и в каждом случае будет согласовываться индивидуально. Многое зависит от политики кредитной организации и условий залога.

Если у покупателя есть на руках свободные деньги, больше шансов, что сделка пройдёт успешно. Выкупить квартиру из залога через ипотеку реально только с помощью кредитных средств того же банка, у которого жильё изначально находится в залоге.

Переоформить кредит с одного человека на другого — очень непросто, а перевести квартиру из банка в банк — практически невозможно.

Банк может выдвинуть ряд дополнительных требований к сторонам сделки. Например, настаивать, чтобы договор заверял только конкретный нотариус.

Неизбежный минус покупки квартиры вместе с обременением — необходимость прекращения залоговых обязательств, которая ляжет на плечи нового владельца. Покупатель должен будет получить справку в банке о том, что кредит выплачен, а затем самостоятельно подать документы на переоформление. Это потребует дополнительных средств и времени.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/64-kak-kupit-kvartiru-pod-zalogom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.