Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать

Содержание

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта.

В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию.

Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так.

Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ.

     Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.

  2. Написать претензию управляющей компании.

    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ.

    В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги.

    Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.

  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.


    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как сделать прописку на Госуслугах без очередей и паспортистов?

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Статья с сайта «Вести права». Советы юриста



Источник: https://vestiprava.com/stati/kupili-kvartiru-s-dolgami-po-zhkh.html

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать

Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность. Руководитель юридического центра, адвокат Олег Сухов рассказал, что в этих случаях делать, и как власти планируют бороться с такими сделками.

Как продаются квартиры с долгами за «коммуналку»

Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – действительно не редкость. Проблема в том, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже.

Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.

Есть, кстати, довольно распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.

Впрочем, не все собственники – добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании (которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг).

И что делать, если на вас подали в суд?

Если вы приобрели квартиру с коммунальными долгами, то лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (причем на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины и т.д.).

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Также ст. 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Шансы выиграть дело в суде против продавца квартиры – есть. Но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Часто бывает, что дело выиграно, а денег равно взыскать не удается. И это связано с низким уровнем эффективности исполнительной системы.

Можно ли запретить сделку, если есть долги

Общая сумма долга за услуги ЖКХ в России превысила триллион рублей и пока не уменьшается, несмотря на все усилия государства. Недавно была озвучена инициатива ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами.

Дело в том, что ни повышение пени и штрафов, ни ограничение потребления энергоресурсов не привели к уменьшению общего долга граждан за «коммуналку». Подразумевается, что запрет на продажу квартир станет стимулом для собственников по погашению коммунальных долгов.

На самом деле реализовать инициативу очень просто – всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрация.

Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации.

Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц.

Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.

Но стоит предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами – если, конечно, покупатель согласен взять их на себя. И это может быть отдельно указано в договоре купли-продажи.

Пока не ясно, получит ли инициатива какую-либо реализацию, и если да, то в каком виде.

С уверенностью можно сказать, что запрет на продажу квартиры с коммунальными долгами не приведет к заметному снижению общего размера задолженности.

Однако для граждан это станет еще одной гарантией своих прав при покупке недвижимости, поэтому введение такого запрета все же можно назвать целесообразным и нужным.

Источник: https://rosrealt.ru/analitika/chto-delat-esli-vy-kupili-kvartiru-s-dolgami-za-zhku

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммуналке?

Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать

Покупка квартиры в России – сложная и комплексная операция. Она значима как финансово, так и юридически. Рынок наполнен недвижимостью с сомнительным прошлым. Особенно это касается наличия правовых обременений. Нередко приобретение квартиры превращается в рулетку. Тем не менее, закон выступает на стороне обманутых.

Особенности продажи квартиры с долгами

Семья, которая купила квартиру с долгами, попала на распространенную схему. Закон прямо не запрещает продажу жилой недвижимости с задолженностью. Это не облегчает процесс. У продавца квартиры возникает целая масса затруднений, обойти которые можно лишь обманом.

Явный «симптом», который свидетельствует о том, что недвижимое имущество имеет долги – сниженная стоимость. Если цена квартиры ниже рыночной, то это значит, что контрагент утаивает от покупателя существенную информацию.

Насторожить может также желание продавца как можно быстрее избавиться от объекта. Помимо этого, контрагент может затягивать с предоставлением документов.

Факт задолженности по ЖКХ часто скрывается собственником. Более того, управляющие компании «закрывают глаза» на смену владельца. Им все равно, кто владеет квартирой.

На практике поставщик коммунальных услуг продолжает выставлять счета по ЖКХ и учитывать прошлые долги к новому собственнику. Подобные действия незаконны.

Новый владелец квартиры имеют полное право игнорировать требования управляющей компании погасить старые долги.

Кто должен выплачивать долг?

Правило, о котором не стоит забывать: если квартира продана с долгом по квартплате, долг остается за прежним владельцем. Не существует нормы, которая перекладывает ответственность по оплате задолженности на плечи новых жильцов.

Наоборот, имеет место полная правовая защита. Согласно общему принципу гражданского и жилищного законодательства, права и обязанности возникают в момент заключения договора.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате ЖКХ возлагается на лицо только с момента передачи ему права собственности. Все долги, которые были в прошлом, не относятся к покупателю.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг не привязана к объекту. Она имеет исключительно личный характер. Долг закреплен за прежним собственником. Так говорит закон.

Долги по капитальному ремонту не входят в список. За капремонт придется платить новому жильцу независимо от его желания или прежних долгов.

Что делать в случае приобретения квартиры с долгами?

Если вам продали квартиру с долгами по коммуналке, не стоит впадать в панику. Закон на стороне новых собственников. Пошаговая инструкция для разрешения проблемной ситуации:

  1. Сообщить в УК о смене владельца;
  2. Уведомить бывшего жильца о требовании погасить задолженность;
  3. Потребовать от прежнего собственника справку о долгах;
  4. Зафиксировать показания счетчиков.

После регистрации перехода права рекомендуется незамедлительно обратиться в управляющую компанию. С собой взять свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН. Имеет смысл принести копию договора купли-продажи квартиры. Таким способом новый жилец дает понять организации, что произошла смена владельцев.

Вместо управляющей компании хозяйственными делами может заниматься ТСЖ. Все зависит от ситуации. Это не отменяет факт претензий.

Если УК продолжает настаивать на том, что долги должно закрывать новое лицо, не стоит медлить и слушать ложную информацию. Все вопросы снимет претензия. Если договориться не удалось, то рекомендуется составить претензию на имя директора УК. Документ оформляется в произвольном виде. Главное – должны быть отражены нормы закона и необоснованность требований организации.

Альтернативный вариант при злоупотреблении правами управляющей компании – подать жалобу в жилищную инспекцию. Это орган, который осуществляет надзор за соблюдением жилищного законодательства. На практике до инспекции дело редко доходит – УК соглашается с доводами нового владельца.

Крайний метод – судебное разбирательство. Потребуется составить исковое заявление против управляющей компании и подкрепить его доводами и документами. К иску приложить договор купли-продажи квартиры и иные подтверждающие бумаги.

Прежний собственник не должен оставаться безнаказанным. Если известен его адрес, рекомендуется отправить уведомление о наличии задолженности по коммунальным услугам. Можно потребовать от него справку о долгах.

Если продавец отказывается предоставлять документ, то можно узнать о сумме долга следующими способами:

  • Через интернет. Поставщики коммунальных услуг размещают информацию о долгах на официальных сайтах. Способ удобный, но не все организации имеют электронные сервисы;
  • Через управляющую компанию. Обратиться в УК и попросить предоставить сведения о долгах;
  • С помощью банковских организаций. Некоторые банки хранят информацию о коммунальных задолженностях.

Фиксация показаний счетчиков поможет закрепить начальные данные о потреблении коммунальных услуг. В случае спора рекомендуется сослаться на то, что при покупке недвижимости были стартовые показания.

Продавец долго не сможет скрывать долги. Управляющая компания или ТСЖ имеют право подать на него в суд. Причем возможность судебного разбирательства не зависит от времени просрочки.

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?

Предупрежден – значит вооружен. Советы по покупке квартир с сомнительным прошлым:

  • требовать подтверждения факта отсутствия долгов;
  • проверять объект самостоятельно;
  • внимательно отнестись договора;
  • требовать документы о квартире.

Прежде чем подписывать бумаги и передавать деньги, стоит поинтересоваться у контрагента насчет долгов по коммунальным платежам. Пусть показывает справку из УК или поставляющей организации.

Самостоятельная проверка квартиры – эффективный способ обезопасить себя от сомнительной покупки. Можно обратиться в УК или ТСЖ с просьбой о предоставлении информации об объекте.

Если есть возможность посетить квартиру и исследовать ее, пренебрегать этим не рекомендуется. Можно снять показания счетчиков и отразить сведения в будущем акте приема-передачи.

В случае споров на руках будет документ, в котором зафиксирована ценная информация до приобретения квартиры.

Договор – «сердцевина» всей операции. Необходимо тщательно проверить документ на наличие «подводных камней». Нередко продавцы добавляют в сделку пункт о том, что все долги перекладываются на покупателя. Согласно ст.

391 ГК РФ, новый владелец берет на себя обязательства по оплате долга только в случае, если это предусмотрено самим соглашением. Невнимательность – главный враг при заключении договора.

Если в соглашении был прописан такой пункт, то разбирательство будет явно не на стороне покупателя.

Другое дело, если продавец сообщил об имеющихся задолженностях по ЖКХ. В такой ситуации рекомендуется использовать следующие варианты:

  • прописать аванс, который будет направлен на погашение коммунальных услуг;
  • внести пункт об ответственности. Четко закрепить обязанность за продавцом;
  • снизить стоимость недвижимости.

Аванс – хороший правовой инструмент, который позволяет покупателю потратить целевые денежные средства на оплату ЖКХ. Помимо этого, можно договориться, что именно продавец берет на себя все обязательства по погашению долга.

Альтернатива – скидка. Если контрагент не согласен вносить в договор пункты об ответственности или авансе, то пусть снижает стоимость квартиры. Скидка должна быть соразмерной сумме долга по коммунальным услугам.

Рекомендуется ознакомиться со всей имеющейся документацией. Продавец должен предоставить покупателю следующие бумаги:

  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка из налоговой;
  • сведения о прописанных лицах.

Сам договор важно сопроводить следующей документацией:

  • акт приема-передачи;
  • паспорта сторон;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права;
  • расписка о получении денег.

Чем лучше продавец способен обеспечить сделку, тем больше вероятности приобрести квартиру без «подводных камней». Юридическая грамотность и внимательность – верные спутники любого договора купли-продажи квартиры. Прозрачная сделка – залог покупки квартиры без долгов по ЖКХ.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/2021078546004576312/chto-delat-esli-kupil-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalke/

Какие права у человека, который купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, и что ему делать согласно ГК РФ?

Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать

Встречаются ситуации, когда после оформления всех бумаг и регистрации сделки в Росреестре человек, который купил жильё, узнает о существовании задолженности по коммуналке.

В данной статье подробно описано какие права имеет человек, который по тем или ным причинам купил квартиру с определенными долгами за коммунальные услуги.

Согласно законодательным нормам РФ долги за коммунальные услуги не являются обременением и покупка не запрещена. Исключением может стать только отдельное судебное решение.

Важно! О том, обязан ли новый собственник отвечать за долги старого, в законе говорится чётко: оплачивать их он не должен, но имеет право взять на себя решение возникшей проблемы — это объективный повод снизить цену продажи.

Все владельцы недвижимости, относящейся к жилому фонду, согласно п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ и п.1 ст. 131 ГК РФ обязаны:

  • Своевременно и в полном объеме вносить плату за содержание помещения, а также оплачивать услуги и работы, требующиеся для управления многоквартирным домом.
  • Вносить средства на капитальный ремонт здания.
  • Оплачивать коммунальные услуги.

Положения статьи 210 ГК РФ определяют, кто должен оплачивать задолженность по квартплате: новый владелец квартиры не несет ответственности за накопленные долги предыдущего владельца, так как обязанность платить за услуги ЖКХ лежит на собственнике и не привязана к объекту недвижимости. Исключением является задолженность по капремонту – ее придется оплачивать новому владельцу.

Пункты 1 и 2 статьи 391 ГК РФ также гласят, что новый хозяин может принять обязательства по оплате задолженности за услуги ЖКХ предыдущего собственника только после подписания соглашения о переводе долга. Если покупатель не изъявил желания брать на себя чужой долг – в договоре купли-продажи и передаточном акте следует отдельно прописать соотв. пункты.

Незамедлительные меры

Сразу же после регистрации сделки в Росреестре новому собственнику жилья следует:

  1. Пригласить представителей организаций-поставщиков коммунальных услуг для снятия показателей счетчиков.
  2. Получить от каждого из них справки с данными о показаниях приборов учета и размерах накопленной задолженности, актуальные на дату вступления в права.
  3. На имя директора УК или председателя ТСЖ составить заявление в 2 экземплярах о том, что с момента регистрации права собственности собственник обязуется оплачивать услуги ЖКХ и требованием не выставлять в дальнейшем счета для оплаты долга, возникшего до фактического перехода прав. Следует указать, что в случае получения квитанций с долгом предыдущего владельца действия УК будут расценены как вымогательство (согласно статье 163 УК РФ).

Что приложить к заявлению?

  • Копию правоустанавливающего документа (договор купли-продажи и т. д).
  • Выписку из Росреестра, свидетельствующую о государственной регистрации права собственности.
  • Справки, выданные представителями компаний-поставщиков услуг ЖКХ.

Внимание! Документы необходимо отдать в офис управляющей компании под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Ответ должен поступить не позднее, чем через 30 дней после предоставления документов.

Дальнейший порядок действий

Если обращение с заявлением не дало ожидаемого результата:

  • Обратиться с жалобой в жилищную инспекцию. Этот государственный надзорный орган контролирует достоверность и правильность выставления счетов за предоставленные коммунальные услуги. Если УК необоснованно продолжает включать в квитанции чужую задолженность – это будет признано нарушением, при выявлении которого специалисты жилинспекции проведут проверку и предпишут УК провести действия по перерасчету.
  • Обратиться к риэлтору, который вел сделку. Если договор купли-продажи недвижимости был подписан при участии агента по недвижимости – ему можно предъявить претензию из-за некачественного оказания услуг. Согласно статье 29 ФЗ «О защите прав потребителей» новый собственник жилья может настоять на возврате части уплаченного ранее риэлтору гонорара на основании его некачественной работы, в частности – плохой предварительной проверке юридической чистоты сделки.
  • Обратиться в прокуратуру. Это высший надзорный орган, в который граждане могут обратиться для обжалования действий организаций и органов власти, в том числе – и управляющей компании.

О взносах за капремонт

Обязательство по внесению средств на капитальный ремонт многоквартирного дома переходит после подписания договора купли-продажи к новому собственнику. Если у предыдущего владельца имелась задолженность по взносам – ее также должен будет оплатить новый хозяин помещения (согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ).

Справка: Исключением из правил являются те объекты недвижимости, которые ранее находились во владении органов государственной власти и местных муниципалитетов. В этом случае имеющиеся долги будут закрывать предыдущие владельцы.

Некоторые управляющие компании, несмотря на нормы действующего законодательства, могут препятствовать новому собственнику жилья при прописке отказываясь принимать документы до уплаты задолженности.

В таких случаях для постановки на регистрационный учет следует обратиться напрямую в ГУВМ МВД РФ. Заявление на снятие с учета по месту предыдущей регистрации и на прописку по новому адресу можно подавать единовременно. Удобнее всего это делать через личный кабинет портала Госуслуг.

Как быть при отключении интернета и ТВ?

Необходимо:

  1. Обратиться в офис провайдера.
  2. Запросить копию договора на оказание услуг, заключенного бывшим хозяином жилья и изучить его, уделяя внимание правам и обязанностям пользователя. Особое внимание следует уделить пункту о возможных долгах и просрочках.

Если договор имел двухсторонний характер, то согласно законам РФ финансовой ответственности новый владелец жилья не несет. Услуги предоставлялись бывшему хозяину и оплачивать он был должен в соответствии с условиями подписанного соглашения.

Если компания настаивает на оплате долга, то необходимо написать заявление на имя ее руководителя с требованием снять обязательства на основании того, что с новым владельцем компания договоров не заключала. Если после этого в адрес собственника продолжат поступать уведомления с требованием оплатить долг – следует написать заявление в прокуратуру о неправомерности действий компании-провайдера.

При столкновении с претензиями управляющей компании и поставщиков услуг сферы ЖКХ следует помнить, что судебная практика обеспечивает надежную защиту нового хозяина квартиры от необоснованных требований по уплате чужого долга.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/s-dolgami-prezhnego-sobstvennika.html

Как проверить долги по ЖКУ при покупке квартиры?

Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать

Мы с мужем в декабре 2018 года купили квартиру. Сделку проводили сами, старались все продумать, но так вышло, что счетчики не проверили.

Бывший владелец принес нам справку из местного ЖЭКа. В справке было написано, что он должен за услуги ЖКХ 30 000 рублей. Он честно передал нам эту сумму, и мы решили, что на этом вопрос закрыт. Квитанции на оплату услуг ЖКХ нам приходили обычные, только смущала строчка в конце с фразой: «Срок поверки счетчиков прошел. Просим срочно что-то там…»

Полгода спустя я наконец смогла добраться до офиса ЖЭКа. Подала документы о смене владельцев и спросила про эти самые счетчики.

Сотрудница ЖЭКа удивилась и сказала, что в этой квартире с 2016 года платят по нормативам, так как никакие показания не передавались, и мне надо бы заказать поверку счетчиков, чтобы получить перерасчет, потому что, скорее всего, и мы, и прошлые владельцы переплачивали.

Я пришла к ним снова с актами поверки. Уже другая сотрудница отсканировала документы, внесла информацию в компьютер, а потом покачала головой и сообщила, что у нас недоплата в 200 кубов горячей и 200 кубов холодной воды.

Я попросила ничего пока не делать и сказала, что мне нужно посоветоваться с мужем и прошлым владельцем квартиры. Но уже следующий же счет нам пришел на 30 000 Р больше, чем планировалось. Сотрудники ЖЭКа, конечно же, внесли показания счетчиков из наших актов поверки.

Вопрос у меня такой: а что мы могли сделать ДО внесения актуальных показателей, чтобы узнать о такой задолженности? В квартире у прошлого владельца никого не было зарегистрировано, при этом жили 4 человека.

Как мне восстановить справедливость сейчас?

Евгения

Ваша ситуация произошла из-за просрочки поверки счетчиков. Довольно часто люди забывают сделать поверку счетчиков газа или воды, и только когда УК начинает считать по нормативам, вспоминают об этой обязанности.

Разберу подробнее, что произошло и как можно было узнать о долгах до покупки квартиры.

Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю. Никакие условия в договоре этого не изменят.

Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией. Это не распространяется на наследование недвижимости — тогда обязательства по долгам переходят наследнику, но про это в Т—Ж есть отдельная статья.

Сотрудники УК могут отказываться переоформлять на вас лицевой счет. Могут пригрозить отключить свет, воду, канализацию.

Могут вешать у входа в подъезд объявления о злостных должниках с указанием вашей фамилии и номера квартиры, несмотря на то что все это незаконно, если долг не ваш, а предыдущего собственника.

Надо быть готовым к тому что, возможно, вам придется ругаться с УК, писать жалобы, обращения, приходить к ним на прием в свое рабочее время. В общем, скорость открытия нового лицевого счета зависит от порядочности вашей УК.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Мне повезло — в аналогичной ситуации я общался не напрямую с УК, а с сотрудником МФЦ. На момент обращения небольшая часть долга еще не была погашена. Я показал выписку из ЕГРН на квартиру и попросил открыть новый счет по ЖКУ на меня.

Мне предложили в свободной форме написать заявление на открытие нового счета по причине наличия задолженности у прошлого владельца. За результатом попросили прийти через неделю. За это время долг уже погасили полностью, поэтому новый счет на меня открывать не стали.

Вместо этого изменили данные о потребителе в старом счете.

Но не всегда все так просто решается. Вот пример: в Татарстане в аналогичной ситуации собственница обратилась в суд. Она просила открыть ей новый счет из-за задолженности предыдущего жильца.

Суд ее поддержал: обязал ЖЭУ с говорящим названием «Успех» открыть новый счет и еще и компенсировать моральный вред.

ЖЭУ подала апелляцию, но суд апелляционной инстанции решение предыдущего суда поддержал.

Про закон ваша управляющая компания, скорее всего, всё знает. Но бухгалтерии проще запугать нового собственника или долго ругаться с ним, чем искать предыдущего и подавать на него в суд.

Ту сумму, которую вам начислили до перехода права собственности, вы, судя по письму, уже оплатили сразу после покупки, погасив старые долги продавца. Тут не так важно, по счетчикам он платил до вас или по нормативам. Кстати, если в квартире никто не прописан, то норматив считают исходя из количества собственников.

Скорее всего, с момента последней поверки УК начисляла вам оплату за воду по данным счетчиков, хотя и подозревала об истекшем сроке поверки. Спустя время, когда вы сами обратились с актами поверки, УК решила пересчитать все по нормативам.

Это может быть и злой умысел — УК выгодно, чтобы вы долго не делали поверку, потому что можно будет выставить вам гигантский счет. Но, скорее всего, у сотрудников просто нет времени и желания бегать за всеми жильцами.

По ЖК РФ за сроки поверки счетчиков отвечает потребитель, а не управляющая компания.

Вот пример из суда с похожим делом. УК в Свердловской области подала в суд на потребителя и сама же его проиграла. Собственнику удалось доказать, что после поверки счетчики были работоспособными. Перерасчет в итоге сделали согласно показаниям.

Советую для начала провести переговоры с УК. Обратитесь к бухгалтеру или другому сотруднику, позвоните им по телефону, чтобы узнать про дату начала перерасчета и донести свою позицию. Не надо немедленно грозить судом. Возможно, они признают ошибку без этого. У нас в России не прецедентное право, поэтому даже при изначально схожих условиях суд в вашей ситуации может принять другое решение.

Количество выигранных собственниками дел говорит, что у вас высокие шансы выиграть суд, но гарантий нет. Ваш ключевой аргумент следующий: старые счетчики прошли поверку, все это время вы передавали корректные данные.

Если после переговоров с УК их позиция не изменится, советую дальше вести все общение только в письменной форме. Если дело и правда дойдет до суда, эти документы будут дополнительными свидетельствами для суда и прокуратуры.

Когда я покупал квартиру, у продавца были внушительные долги за ЖКХ и электричество, о чем он мне сообщил прямо на первой же встрече. При этом в самой квитанции ЖКУ за последний месяц не было ни слова про задолженность. В Москве задолженность указывается в отдельном документе — едином платежном документе, он же ЕПД.

Может оказаться, что продавец все равно вас обманывает, и на самом деле долг еще больше, чем он говорит. Вот как это проверить.

В квитанции на оплату ЖКУ всегда указан номер счета и фамилия получателя услуг. Это необязательно собственник объекта. У меня в ней был указан позапрошлый собственник квартиры, он же отец моего продавца, потому что договор с УК после перехода прав собственности от отца к сыну никто не перезаключал.

По номеру счета вы можете уточнить, есть ли какие-то долги, в МФЦ, УК, Горгазе, у поставщика электричества. Я так и сделал: сообщил этим службам фамилию собственника, примерную сумму его долга и заявил, что хочу погасить все его долги. По моему опыту, все сотрудники этих компаний доброжелательны и в такой ситуации идут навстречу — им выгодно, чтобы вы всё погасили.

В Москве информацию о задолженности и сумму по квитанции можно узнать при попытке оплатить по номеру счета через мобильное приложение банков — например, Тинькофф-банка и Сбербанка.

Еще эту информацию можно посмотреть, указав лицевой счет в приложении и на сайте муниципальных госуслуг mos.ru — там она формируется автоматически, иногда система может выдавать устаревшую информацию.

Так было у меня: сервисы показали очень старые долги, которые уже были погашены. Впоследствии я подтвердил это для себя через МФЦ.

Лучше узнать полный список таких услуг в УК или поинтересоваться у потенциальных соседей. В квитанциях обычно указаны адреса и телефоны организаций, которые предоставляют услуги, и телефоны УК. Советую с ними связаться и узнать про предоставляемые услуги, а если повезет, то и про имеющиеся долги.

Если продавец утверждает, что долга нет, потребуйте предоставить справки об отсутствии задолженности после того, как вы внесли задаток или аванс за квартиру. Справка берется лично собственником в бухгалтерии его УК, ЕИРЦ или МФЦ. У справки нет единого образца, главное, чтобы она была с печатью. Идеально, если продавец сможет получить эту справку прямо при вас.

Еще можно проверить и самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там можно обнаружить исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Для поиска требуется указать ФИО и дату рождения.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolg-pereraschet/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как проверить

Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать

Приобретение недвижимости сопровождается рядом рисков для покупателя. Квартира может оказаться обремененной залогом или в отношении нее третьи лица могут иметь свой законный интерес.

Такие ситуации встречаются редко, чаще речь идет о задолженности по ЖКХ: воде, свету, газу и так далее.

Выясним, чем может обернуться покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам, как ее избежать и что делать, если долг все же имеется.

Важные сведения о покупке квартиры с долгами

Задолженность по коммунальному обслуживанию квартиры в МКД формируется из разных статей расходов:

  • водоснабжение и водоотведение (канализация);
  • электричество;
  • газоснабжение;
  • услуги УК или ТСЖ по содержанию общего имущества, например, уборка лестничных клеток, территории, домофон, обслуживание лифта;
  • прочие услуги, которые предоставляет конкретная УК или ТСЖ по договору;
  • ежемесячные взносы по капитальному ремонту.

Счета выставляются ежемесячно, а при неоплате на сумму основного долга на платежи начисляются пени. Независимо от суммы такого рода долг по платежам сам по себе не обременяет квартиру, продавать такое жилье не запрещено – поэтому купить квартиру с долгами по коммунальным платежам вполне реально.

Есть только одна ситуация, при которой Росреестр заблокирует сделку по покупке квартиры с долгами по ЖКХ – если обслуживающая организация взыщет с собственника жилья сумму долга через суд, а затем судебный пристав наложит на жилплощадь обеспечительный арест до полного погашения всего долга. Пока на квартире нет запретительной записи от ФССП, квартиру с долгами можно купить.

При этом долг несет определенные риски для покупателя, которому придется тратить время и силы на урегулирование вопросов по ее оплате уже после покупки.

Вывод. Ни одна административная инстанция во время сделки по покупке жилплощади не проверяет наличие задолженностей и не сообщит об их наличии сторонам автоматически, как, например, в случае с официальным арестом по исполнительному производству. Покупателю придется самому проверять наличие проблем с долгом по квартплате.

Как проверить наличие долгов перед покупкой

Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.

Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:

  • Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
  • Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
  • Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.

Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.

По выписке из ЕГРН можно посмотреть записи о запретах или арестах, связанных с долгами, которые были взысканы через суд и направлены в ФССП на исполнение. Проверить перед покупкой наличие уже «просуженных» долгов, по которым идет исполнительное производство, можно также по базе исполнительных производств. Для этого:

  1. Заполнить все поля поиска. Нужно ввести имя текущего собственника квартиры и дату его рождения.
  2. Ввести код с картинки.
  3. Если на собственнике нет исполнительных производств, картинка будет следующей
  4. Если долг имеется, то база выдаст следующий результат. При этом тип задолженности указывается не всегда. Это могут быть как коммунальные платежи, так и любые другие обязательства. В любом случае имеется риск наложения запрета на отчуждение квартиры.

Кто отвечает по сложившимся долгам

По общему правилу при покупке квартиры долг по коммунальным платежам на нового собственника не переходит независимо от его суммы. Момент вступления нового собственника в права – это дата госрегистрации права собственности на квартиру по ДКП. Все, что начислено до этой даты, оплачивает продавец. Все, что после – покупатель.

Часто управляющие компании или ТСЖ после покупки вводят новых владельцев квартиры в заблуждение относительно имеющихся долгов бывших хозяев. Им проще работать с новым человеком, чем искать настоящего должника, поэтому они всячески склоняют к добровольной оплате чужого долга. Помните, что незаконными являются следующие действия УК или ТСЖ:

  • требование погасить чужой долг по содержанию общего имущества, потребленной воде, свету, газу, канализации, теплу;
  • угрозы или отключение квартиры от коммунальных ресурсов (например, если жилье грозятся обесточить).

Если сотрудники УК или ТСЖ все же отключили квартиру от коммунальных ресурсов, чтобы заставить вас погасить чужую задолженность после покупки помещения, необходимо сразу же обратиться в местную жилищную инспекцию при администрации региона. Быстрее всего это сделать по телефону, а затем продублировать жалобу письменно. Жилищные инспекторы, как правило, реагируют оперативно.

Исключение из общего правила – долги за капремонт. Лицевой счет по капитальному ремонту привязывается к квартире, а не к личности собственника жилья. Поэтому весь долг по капремонту, который сложился к моменту сделки, после регистрации покупки перейдет к новому собственнику.

Внимание! Искать должника по коммунальным платежам – задача управляющей компании или ТСЖ, а не нового собственника. Однако задолженность по капитальному ремонту придется оплатить покупателю.

Что делать, если обнаружился долг по квартплате

Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.

Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:

  • Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
  • Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
  • Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
  • Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.

Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.

Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение.

В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам.

Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.

Как оформить договор купли продажи

Договор купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам оформляется в стандартном порядке, о котором можно прочитать подробнее по этой ссылке. Долг по платежам не требует обязательного удостоверения у нотариуса или получения каких-либо дополнительных разрешений административных органов.

Но есть существенная особенность. Если квартира продается с долгами по платежам, об этом нужно четко прописать в договоре, с указанием суммы долга. Если этого не сделать, покупатель сможет в будущем аннулировать соглашение через суд по причине введения в заблуждение. Дополнительно следует указать, в каком порядке такая задолженность будет погашена.

Пример формулировки: «Продавец заявляет об имеющейся задолженности по коммунальным  платежам в общей сумме 30 000 рублей, из которых 5 000 рублей – долг по взносам за капитальный ремонт; 25 000 рублей – долг по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества перед ООО «УК Жилище-98». Продавец обязуется погасить данную задолженность в полном объеме в срок до 15.09.2020».

Выкуп квартир с долгами на торгах

Выкуп квартир на торгах осуществляется в случае, если жилье было изъято по любому долгу – не только по коммунальному. Чаще всего речь идет об ипотечных квартирах, кредит по которым собственники не смогли погасить, а также об изъятых приставами за другие крупные обязательства помещениях. Выкуп может быть произведен у банка-кредитора или у бюджета, смотря на чьем балансе находится жилье.

Подробнее о выкупе квартир на торгах можно прочитать по этой ссылке.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может добавить новому собственнику проблем с управляющей компанией, ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями и фондом капремонта. Поэтому необходимо проверять заранее, имеется ли на жилье задолженность и в каком размере.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат в правом нижнем углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Вам может быть интересно: выкуп залоговой квартиры у Сбербанка.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.