Покупка квартиры с обременением риски для покупателя

Содержание

Можно ли купить квартиру с обременением: какие риски существуют при покупке квартиры +Фото и

Покупка квартиры с обременением риски для покупателя

Когда человек собирается покупать квартиру, нужно знать, что у ее продавца могут быть ограничения в вопросе распоряжения этой недвижимостью, даже если это его собственность.

Поэтому в дальнейшем такая сделка может не иметь законной юридической силы, хотя покупатель отдал продавцу всю сумму денег за квартиру.

И самое неприятное в этой ситуации, что нет гарантии, что покупателю вернут обратно его деньги.

Поэтому важно при покупке квартиры на вторичном рынке жилья тщательно и внимательно проверить все документы на квартиру, и ее историю. Надо убедиться в том, что прав на эту квартиру больше ни у кого нет, ни у физических лиц, ни у юридических лиц. Если у продавца есть обязательства перед другими лицами, то это называется обременением.

И если продавец умолчит об этом, а покупатель не проверит наличие обременения, то потом могут возникнуть сложности и проблемы.

Перечень

Обременения бывают таких видов:

  • ипотека на недвижимость;
  • рента;
  • на имущество может быть наложен арест;
  • квартира сдается квартирантам по договору найма;
  • в квартире могут быть прописаны жильцы;
  • также дом может находиться в аварийном состоянии.

Рассмотрим каждый вид обременения более подробно.

Ипотека

При ипотеке недвижимость оформляется в залог, на этих условиях выдается денежный кредит на покупку квартиры.

Для банка она является гарантией того, что заемщик в дальнейшем будет вовремя вносить ежемесячные платежи.

Когда квартира находится в залоге по ипотеке, заемщик может еще оформить кредит для проведения ее ремонта. В этом случае провести сделку по продаже квартиры можно только с разрешения банка.

Иногда банк может выставить требование внести денежные средства для досрочного погашения в размере 50% собственником. Также

банк может требовать полного погашения долга заемщиком, и только потом заемщик может распоряжаться недвижимостью, и в том числе продавать его.

Рента

При использовании ренты, тот, кто ренту платит, не может полноценно использовать недвижимость, если при этом в ней живет рентополучатель. Продать квартиру можно при наличии согласия от рентополучателя.

Арест на недвижимость

Бывают ситуации, когда на недвижимость наложен арест, причины при этом могут быть разные. Например, человек не платил коммунальные платежи, и образовался долг, в этом случае снятие ареста возможно только при полной оплате долга.

Если в квартире проживают квартиранты

Если в квартире проживают квартиранты, то есть сдается по договору найма, то это не является препятствием для продажи квартиры.

При этом квартиранты имеют право жить в этой квартире до конца срока действия договора найма.

Поэтому покупатель такой квартиры должен подождать, когда закончится срок действия договора найма, по закону только после этого квартиранты обязаны съехать с квартиры.

Наличие в квартире прописанных жильцов

Для того чтобы было возможно продать квартиру, нужно, чтобы в ней не было прописанных жильцов.

Важно! Есть категории граждан нашей страны, которых по закону нельзя выписать и выселить из квартиры, если нет другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние, люди с группой инвалидности, пожилые граждане.

По закону они могут остаться в квартире, даже если они не являются собственниками ее.

И если квартиру с такими жильцами все-таки продали, а жильцов незаконно выписали, то в будущем через суд возможно восстановление их прав на проживание на данной жилплощади.

Если квартира размещена в аварийном доме, ее запрещено продавать.

Как свести к минимуму риски при покупке квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья риски возрастают. Поэтому перед покупкой жилой площади важно провести проверку, чтобы избежать неприятных ситуаций.

Это можно сделать следующим образом:

  • нанять для выбора и проверки квартиры опытного риелтора;
  • сделать запрос в Единый Государственный реестр прав на недвижимость, именно там можно увидеть все ограничения на квартиру. Будущий покупатель получит выписку, за это нужно заплатить государственную пошлину. Если по квартире нет обременений, то в соответствующей графе будет стоять отметка «не зарегистрировано»;
  • в продаваемой квартире не должно оставаться прописанных там жильцов, не оплаченных долгов за коммунальные услуги и услуги связи;
  • жилая площадь не должна сдаваться в наем, такую информацию можно запросить в органах местного самоуправления;
  • на квартире не должно быть ареста;
  • дом, где находится квартира, не должен быть в аварийном и ветхом состоянии. Надо иметь в виду, что если это каменный дом, то при износе его на 70% он будет признан ветхим, а деревянный дом при 65%.

Можно ли покупать квартиру с обременением

Есть ситуации, когда можно без вреда для себя купить квартиру с обременением, главное взвесить все плюсы и минусы, возможно даже вы получите выгоду. Хорошо, если при выборе квартиры и принятии решения вам будет помогать риелтор.

Важно! При наличии обременения или какого-либо ограничения продавец часто снижает цену на жилье, потому что у него нет времени решать возникшую проблему.

Если у покупателя не хватает денежных средств для покупки квартиры, то он может воспользоваться ипотекой. Продавец может договориться с банком и переоформить залог на покупателя. Банки не всегда соглашаются на такую сделку, потому, что у покупателя может быть низкий доход или плохая кредитная история.

Надо помнить, что если квартира была куплена в ипотеку, то у собственника по квартире может быть несколько долгов, и соответственно кредиторов.

Если владелец квартиры перестал платить ипотеку, то банк накладывает арест на недвижимость. При оплате долга арест снимается. Однако надо помнить, что за один раз не накладывают несколько арестов.

И уже после продажи квартиры могут всплыть и другие долги, за которые на квартиру наложат арест.

Если продается квартира в строящемся доме, то продавец может переуступить права на нее покупателю. Такая сделка может быть выгодна, ведь на этапе строительства квартиры стоят дешевле, чем в готовом виде. В такой ситуации тоже есть свои риски.

Важно учитывать следующее:

  • нужно уточнить финансовое состояние застройщика, не банкрот ли он;
  • на какой стадии строительство;
  • вовремя ли будет сдан дом;
  • есть на данную квартиру права у третьих лиц;
  • продавец должен письменно уведомить застройщика о факте передачи прав собственности другому человеку.

Итоги

Важно! При покупке квартиры покупатель приобретает и права на нее и обязанности дольщика. Если есть задолженность по сумме взносов, то платить их будет покупатель, и нужно также убедиться, что нет финансовых долгов.

Как видно, перед покупкой квартиры нужно проверить все возможные обременения, а при оформлении документов не лишним будет оформление расписок, все действия нужно регистрировать.

Правильный и грамотный подход позволит не столкнуться в будущем с проблемами.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-kakie-riski.html

Покупка квартиры с обременением — плюсы и минусы

Покупка квартиры с обременением риски для покупателя

Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости. Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

Что такое обременение

О том, что такое обременение можно подробно узнать в действующем на территории страны законодательстве. Таким образом, обременение – это некоторые существенные условия, из-за которых происходит стеснение прав действующего владельца подобным недвижимым имуществом при непосредственном процессе распоряжения.

Существует несколько видом обременения, которые могут быть наложены на квартиру:

  1. Сервитут.
  2. Произведен залог данного имущества.
  3. Аренда этой квартиры.
  4. Производится доверительное управление подобным недвижимым имуществом.
  5. На данную квартиру был наложен арест.
  6. Существует рента, которая ограничивается пожизненным содержанием.
  7. Существует опека.
  8. Дом, в котором располагается данное недвижимое имущество находиться под охраной государства как объект наследия или памятник культуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что обременение представляет собой ограничение, наложенное на любое действие с недвижимым имуществом. Обременение может возникнуть как в момент непосредственного заключения договора, так и после вступления решения суда в законную силу.

Запись о возникновении такого, нежелательного для каждого владельца недвижимости действия, обязательно должна содержаться в едином реестре прав на недвижимое имущество. Именно поэтому узнать о наличии обременения можно получив справку в профильном органе.

Плюсы и минусы покупки недвижимости с обременением

Перед тем как осуществить покупку квартиры, которая находится под обременением, потребуется изучить все положительные и отрицательные стороны от проведения подобной сделки. Ни в коем случае нельзя принимать такое решение скоропалительно, следует обо всем поразмыслить и взвесить все за и против.

Плюсы:

  1. Стоимость ипотечной недвижимости чаще всего гораздо ниже обычной рыночной.
  2. Так как объект недвижимости находится в залоге у банка, покупатель может не опасаться того, что продавец будет проводить какие-либо сомнительные аферы.

Минусы:

  1. Достаточно неприятен сам факт того, что вместе с квартирой покупатель получает какие-либо обременения.
  2. Существует определенные сложности, связанные с регистрацией и оформлением такой недвижимости.
  3. Банк вправе навещать жильцов и проверять заложенное имущество.
  4. Потребуется соблюдать все условия банка.

Конечно, минусов в такой ситуации гораздо больше чем плюсов, однако многих покупателей достаточно часто привлекает невысокая стоимость от приобретения такой недвижимости, а также то, что квартира полностью проведена на предмет махинаций.

Это является даже более значительным фактором, ведь в эпоху такого большого количество черных агентств и нечистых на руку людей, человеку очень хочется быть уверенным в том, что приобретаемое недвижимое имущество будет абсолютно чистым.

Варианты обременений

Существует несколько основных видов обременения:

  1. Ипотека, проводимая под залог непосредственно данного недвижимого имущества.
  2. Арест недвижимого имущества.
  3. Существует рента, которая сопровождается пожизненным содержанием.
  4. Существует опека.
  5. Конкретная квартира сдается в аренду.

Самый простой вид обременения, при котором совсем несложно проводить разнообразные сделки с данным жилым помещением – арест. Простота объясняется тем, что если на квартиру налагается арест, то продать или купить ее нет никакой возможности. Таким образом, если существует арест – значит, сделку не провести.

Однако самым распространенным видом обременения на данный момент является ипотека. Покупка подобной квартиры связана с большим количеством нюансов, так как фактически она находится в залоге у банка-кредитора.

Здесь огромное значение имеет сразу несколько ключевых факторов:

  1. Остаток непогашенного кредита.
  2. Существующая политика данного банка.
  3. Есть ли у покупателя достаточная сумма денежных средств для приобретения жилья, или же он также хочет приобрести недвижимое имущество за ипотечные средства.

Покупка с сервитутом

Сервитут на самом деле относится, скорее всего, к приобретению не всей квартиры в целом, а какой-либо ее части, иначе говоря, доли. Чтобы узнать всю информацию о существующем сервитуте, потребуется заказать специальную выписку из единого реестра профильной организации.

Сервитут в качестве обременения на квартиру возникает достаточно редко и назначается только в следующих случаях:

  1. Договоренность между всеми содольщиками данной недвижимости.
  2. Вступление в силу соответствующего решения суда.

Сервитут обозначает, что содольщик может воспользоваться вашей долей в недвижимости. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться двумя вариантами:

  1. Выкупить у него долю.
  2. Переоборудовать вход (что не всегда возможно).

Покупка квартиры с обременением ипотекой

Информацию о том, что приобретаемое жилое помещение обременено ипотекой, можно узнать из справки, выданной Росреестром. При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

Перед осуществлением покупке подобной квартиры потребуется уточнить у продавца и получить у него письмо-разрешение от банка, с его согласием на осуществление подобной сделки с недвижимостью.

Приобрести такую квартиру можно, ведь после этого новый собственник вполне сможет прописать там себя или любого из своих родных.

Однако при этом квартира будет продолжать находиться под обременением:

  1. Однако ограничение сразу же будет снято после того, как новый покупатель полностью погасит всю сумму долга.
  2. Если кредит полностью погашен не будет, после приобретения новый собственник будет обязан вносить определенную установленную сумму. Для этого потребуется предварительно согласовать все существенные условия по кредитному договору и подписать новый экземпляр.

Покупка арендованной квартиры

Договор аренды в Росреестре не регистрируется, поэтому получить существенную информацию о наличии какого-либо нанимателя через выписку из реестра не получится.

Выявить аренду можно только самостоятельно – придя в квартиру несколько раз без ведома хозяина.

При этом можно также уточнить подобную информацию у соседей о том, проживают ли на установленной площади какие-либо посторонние лица.

Если данная квартира все-таки находится в аренде, нужно внимательно изучить условия и сроки расторжения договора аренды.

Квартира в доверительном управлении

Если собственник недвижимого имущества решает уехать на длительное время или не желает самостоятельно ухаживать за свой жилой площадью, он может оформить доверительное управление своей недвижимостью.

В такой ситуации обязательно заключается договор доверительного управления. Подобный договор обязательно регистрируется у действующего на месте нотариуса.

Если занимается продажей не сам непосредственный собственник жилья, а человек, замещающий его, то он должен представить нотариальную доверенность.

После регистрации договора купли-продажи, доверительное управление перестает действовать и подобное обременение снимается.

Арест квартиры

Купить арестованное недвижимое имущество невозможно – такая сделка зарегистрирована не будет. В такой ситуации, можно потерять все свои денежные средства, затраченные на непосредственное оформление такой покупки. Именно поэтому требуется для начала получить выписку из реестра и удостовериться, что данное недвижимое имущество не находится под арестом.

Арест оформляется в следующих ситуациях:

  1. Продавец имеет большую задолженность.
  2. Продавец на текущий момент находится под следствием.

Рента или опека

  1. Достаточно часто встречается такое обременение, как рента имущества. Его также можно заметить в специальной выписке из государственного реестра. Данный факт означает что на протяжении всей жизни рестополучателя новый собственник будет обязан его содержать.

    Если покупатель согласен нести подобное существенно бремя, ему потребуется внимательно изучить все существующие условия договора. Достаточно часто условия договора ренты становятся просто неподъемными для нового собственника.

  2. Часто рента не является пожизненной, а признается постоянной.

    В такой ситуации обязательно нужно будет выплачивать установленные рентные платежи на протяжении нескольких. Иногда все это затягивается на тридцать и более лет.

  3. Если производится приобретение недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, придется получить не только согласие его опекуна, но и органа опеки.

     Чтобы узнать информацию о том, находится ли продавец под непосредственной опекой, ему потребуется обратиться за помощью в опекунский совет, который чаще всего располагается в администрации.

Договор покупки недвижимого имущества с обременением

Непосредственно перед процедурой заключения договора купли-продажи недвижимости, от продавца требуется представить всю информацию о том, есть ли на приобретаемом имуществе какое-либо ограничение. Самое часто встречающееся такое ограничение – присутствие в жилье каких-либо третьих лиц, которые по каким-либо причинам были зарегистрированы в конкретной продаваемой квартире.

Именно поэтому очень важно непосредственно при заключении такой сделки предусмотреть срок, в течение которого все зарегистрированные лица будут обязаны покинуть данное недвижимое имущество.

Однако иногда отдельные категории граждан могут пользоваться такой недвижимостью и после непосредственной процедуры регистрации смены собственника.

К примеру, такая ситуация может возникнуть при ренте или при наличии какого-либо завещательного отказа.

В такой ситуации наниматель будет сохранять все свои права на пользование недвижимостью непосредственно до конца действия установленного договора найма.

Особое внимание уделяется заключению договора купли-продажи между покупателем и несовершеннолетним ребенком. Продажа такого жилого помещения будет возможна, только если будет получена информация от органов опеки, что они согласны на проведение такой сделки.

Договор купли-продажи обязательно составляется в 3 одинаковых экземплярах. Выдаются:

  1. Покупателю.
  2. Продавцу.
  3. Росреестру.

В отдельных случаях потребуется составить еще один экземпляр для передачи его учреждению, которое дало свое непосредственное согласие.

Источник: http://www.alef-agency.com/s-obremeneniem.htm

Покупка квартиры с обременением по ипотеке и с другими видами обременений: возможные риски

Покупка квартиры с обременением риски для покупателя

  • Способы приобретения квартиры с обременением
  • В ипотеку
  • Через банк
  • Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением
      Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя
  • Шаг 2. Подготовка документов
  • Шаг 3.

    Заключение предварительного договора

  • Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту
  • Шаг 5. Получение закладной в банке
  • Шаг 6. Снятие обременения
  • Шаг 7. Заключение основного договора
  • Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки
  • Шаг 9.

    Регистрация права собственности

  • Заключение Эксперта
  • Ответы юриста на частые вопросы
  • Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно.

    Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

    Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

    Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

    В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

    • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
    • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

    Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

    Виды обременений недвижимости: характерные особенности

    Виды обременения недвижимости можно разделить на несколько групп. Согласно приказу Государственного комитета земельных отношений РФ № 84 от 22.11.1999 г. к ограничениям относят:

    Арест

    Продавать/покупать объекты на которые наложен арест запрещено. Если при регистрации переход права будет обнаружен данных факт, сделка будет признана недействительной. В том случае, если покупатель узнает об аресте после заключения сделки, то он вправе обратиться в правоохранительные органы по факту мошенничества и обжаловать неправомерность действий в суде.

    После того как арест будет снят, в регистрационную палату представляется письменное постановление соответствующих органов

    Ренту

    В бумагах отмечается, что содержание владельца имущества является пожизненным, это касается и самого объекта. Заключается ДПС или купчая с тем же условием.

    Нужен агент
    по недвижимости?
    Выбрать лучшего агента

    Снять обременение можно после удовлетворения судебного иска или по предъявлению свидетельства о смерти владельца, находящегося на иждивении

    Доверительное управление

    Распоряжение имуществом третьим лицом может осуществляться в разных случаях. Среди наиболее распространенных:

    • Попечение.
    • Опека.
    • Наследство.
    • Банкротство.

    Обременение жилья делает невозможным переход собственности к распорядителю.

    Аренду

    Арендодатель обязан заключить договор. Не всегда соглашение при продаже объекта расторгается. В этом случае все права и обязанности правообладателя переходят к новому собственнику.

    Арендаторы могут отказаться освободить площадь, тем самым создав новому собственнику ряд неудобств

    Залог

    Имущество может стать залогом на основании договора. Если недвижимость служила гарантом возврата займа, то снять ограничения можно исключительно после выплаты суммы в полной мере.

    Проверка обременения недвижимости онлайн позволит узнать, находится ли она в залоге. Если данный факт внесен в реестр, переход права возможен после письменного согласия залогодержателя.

    Ипотеку

    При оформлении займа под строительство или покупку жилья, банк выдает распоряжение об обременении данной недвижимости. За владельцем остается право пользоваться и распоряжаться жильем на свое усмотрение, за исключением отчуждения.

    Продать квартиру можно при погашении всей суммы или переводе кредита на нового владельца

    7.Сервитут

    Возникает при пользовании одним имуществом нескольких посторонних собственников. Например: попасть в свою комнату можно только через чужую недвижимость (проходную комнату). Различают два типа сервитута:

    • Частный. Соглашение между посторонними людьми.
    • Публичный. Договор между физлицом и госорганами.

    Причиной для наложения обременений могут стать не выписанные жильцы и несовершеннолетние

    Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

    Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

    Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

    ДействиеРиски
    Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

    • предварительный договор (задаток);
    • договор аванса.
    Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
    Могут возникнуть сложности в снятии обременения
    Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
    Может произойти смерть продавца после оплаты долга
    Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
    ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

    Как обезопасить сделку?

    Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

    • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
    • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
    • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
    • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
    • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
    • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
    • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
    • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
    • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

    Как проверить дом и участок на обременения?

    Каждое обременение ограничивает возможность владения и не позволяет свободно распоряжаться недвижимостью. На что оно влияет?

    1. Земельный участок не может быть продан или передан во временное пользование, пока на него оформлена ипотека;
    2. Реализовать землю с сервитутом можно только если будет сохранен правовой порядок (сервитут будет действовать до истечения времени, на который он был установлен);
    3. Под действием обременения, правообладатель не всегда имеет возможность использовать земельный участок по своему прямому назначению. Запрет может быть полный или частичный.

    Важно: Обременение вступает в силу лишь тогда, когда будет зафиксировано в Росреестре. Подобную информацию о его наличии может получить любое физическое или юридическое лицо. На этот случай достаточно отправить запрос в административные органы.

    Узнать информацию о наличии обременений на дом и участок можно тремя способами:

    • сделать запрос через МФЦ (Мои документы);
    • обратиться в территориальный орган надзора за недвижимостью, в ведении которого находится интересующая недвижимость;
    • воспользоваться личным кабинетом на сайте государственных услуг (gosuslugi.ru) и подать заявление;

    Для осуществления запроса, достаточно иметь кадастровый паспорт или номер участка и его местоположение.

    По итогам обращения, заявителю выдается выписка с полным перечнем всех сведений об интересующем объекте, включая типы наложенных арестов, обременений и иных ограничений.

    Способы приобретения квартиры с обременением

    Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

    За наличные средства

    Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

    В ипотеку

    Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

    Через банк

    Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

    Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

    Ипотека и материнский капитал

    Миллионы граждан по всей стране сталкивались с тем, что на квартире есть обременение, так как сегодня выгодно приобретать жилье в ипотеку. Когда банк предоставляет кредитные средства, договор защищает права банка, и прописывает четкие ограничения.

    В итоге владельцы сталкиваются с обременением не только по закону об ипотеке, но еще и с ограничениями по договору. Владелец не сможет продать или подарить имущество, если за него еще не выплачена полная сумма по кредиту.

    Государственное законодательство помогает и молодым семьям, которые хотят приобрести жилплощадь. Но здесь ограничения направлены на то, чтобы защитить квартиру и сохранить права на нее для несовершеннолетних детей.

    Ситуация меняется, если для приобретения квартиры используются те средства, которые были получены семьей от государства в качестве материнского капитала.

    Продажа такой недвижимости будет возможна только с разрешения органов опеки, или же после достижения ребенком совершеннолетия.

    На такое жилье право собственности имеют все проживающие, в том числе и дети, не достигшие 18 лет.

    Источник: https://tbti.ru/kvartira/obremenenie-v-polzu-prodavca.html

    Квартира с обременением – что это такое, чем опасна

    Покупка квартиры с обременением риски для покупателя

    Впервые столкнувшись с понятием «обременение», не многие граждане понимают его точное значение и риски, которым подвержена сделка с недвижимостью, а также ее последующее использование. Квартира с обременением может доставить огромное количество неприятностей. Среди них – аннулирование договора купли-продажи и признание сделки недействительной.

    Что необходимо знать о недвижимости, находящейся под обременением, чем оно опасно и как его можно снять, читатель узнает из нашей статьи.

    Обременение – что это значит

    Под обременением подразумевается ограничение прав владельца квартиры на ее использование. По факту, собственник не может полноценно распоряжаться своим имуществом, без согласия третьей стороны. В ее роли может выступать любое физическое лицо, государственная или банковская организация.

    Если квартира находится под обременением, владелец не сможет:

    • Заключить договор купли-продажи;
    • Передать имущество в дар

    Осуществление сделок купли-продажи и дарения может быть оформлено после полного снятия обременения или наличия согласия третьей стороны. Так, с разрешения банка возможна продажа квартиры, взятой в ипотеку, при условии, что остаток долга будет оплачивать новый владелец.

    Разновидности обременений

    Существуют различные формы обременений, от которых зависит характер введенных ограничений.

    Согласно действующему законодательству, различают:

    • Обременение по ипотеке. Обязательным условием любого ипотечного договора является наложение обременения на приобретаемую квартиру. Это дает возможность банку оградить себя от мошенничества со стороны клиента, гарантировав возврат займа. После полного погашения ипотеки, обременение полностью снимается. Если же заемщик нарушил обязательства, указанные в договоре, банк вправе изъять квартиру и выставить ее на торги для полного возврата займа.
    • Обременение по договору аренды. Собственник квартиры может передать ее в найм сторонним лицам, заключив с ними одноименный контракт. Если его срок превышает 12 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В таком случае, на квартиру автоматически накладывается обременение вплоть до разрыва документов или прекращения его действия.
    • Обременение по договору ренты. Плохая экономическая ситуация в стране заставляет пенсионеров искать финансовую помощь у посторонних лиц. Как правило, между ними заключается пожизненный договор ренты. По его условиям одна сторона обязуется заботиться о второй, вплоть до ее смерти. Забота может выражаться в оплате коммунальных услуг, приобретении одежды, продуктов питания, бытовой помощи. В награду, гражданин получает квартиру. Заключенный по всем правилам договор ренты накладывает на недвижимость обременение. Снять его можно только в случае расторжения контракта или его признания недействительным, а также смерти одной из сторон сделки.
    • Обременение в связи с арестом. Нередко квартиры арестовывают за долги владельца. В таком случае, на недвижимость также накладывается обременение. Как правило, квартира опечатывается и не может быть использована для проживания. Снятие обременения происходит после полного погашения долговых обязательств.
    • Доверительное обременение. Уезжая за границу или в другой город, собственник может составить договор, дающий стороннему лицу право управления квартирой. Данный документ дает возможность распоряжаться недвижимостью и проживать в ней, а также обязует оплачивать счета за коммунальные услуги. Однако, продать квартиру или передать в аренду поверенный не сможет без согласия владельца. В подобной ситуации обременение снимается после расторжения договора или смерти одной из сторон.

    Каждая разновидность обременения имеет свои характерные отличия, особенности и условия снятия ограничений. Так, при покупке квартиры с использованием материнского капитала, на нее накладывается обременение, обязующее выделить доли всем членам семьи. Оно снимается сразу же после оформления права собственности, его разделения в равных долях между родителями и несовершеннолетними детьми.

    Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

    Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег.

    При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно.

    Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.

    Купив обремененную квартиру, новый владелец может столкнуться с огромным количеством проблем, в том числе:

    • Невозможностью использовать жилплощадь полноценно;
    • Запретом на проживание;
    • Отсутствием возможности выселить арендаторов;
    • Необходимостью полной выплаты долга

    Наиболее проблематичной станет покупка квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.  В таком случае, бывший владелец должен согласовать продажу с органами опеки и получить одобрение. Покупатель также должен убедится в том, что в квартире не прописан посторонний человек.

    Покупка квартиры с обременением по договору ренты или аренды, приведет к необходимости аннулирования данного документа в суде. На это потребуется потратить большое количество денег и сил. Подобные судебные разбирательства ведутся годами, а предсказать их итог достаточно сложно.

    Купля-продажа квартиры с обременением

    Несмотря на существующие риски, граждане осознанно покупают квартиры, находящиеся под обременением. Как правило, это относится к недвижимости, приобретенной по договору ипотеки. Некоторые банки идут на подобные сделки, однако владелец должен согласовать данные действия с руководством организации и получить одобрение.

    Многие покупатели задают вопрос: обременение по ипотеке стоит ли брать? Однозначного ответа на него нет. Можно лишь порекомендовать обсудить данный вопрос с сотрудниками банка, в котором был оформлен договор ипотечного займа, а также проконсультироваться с профессиональным юристом.

    Покупать квартиру, находящуюся под арестом или обременением по договору аренды (ренты) не рекомендовано. Продавцу стоит заранее позаботиться о снятии ограничений. Если этого не произойдет, покупателю необходимо отказаться от сделки, какой бы заманчивой не была цена недвижимости. Купля-продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартным правилам. Стороны должны составить соответствующий договор у нотариуса, заблаговременно посетив банковскую организацию или государственную структуру, наложившую ограничение, и получить разрешение на проведение сделки.

    Купив квартиру с обременением, новый владелец должен понимать, что все существующие ограничения «ложатся на его плечи». С момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре, долги также переходят в его распоряжение. Это значит, что придется полностью оплатить ипотечный займ или погасить задолженность.

    Новый собственник квартиры может попробовать снять обременение и обнулить долги в судебном порядке, однако это достаточно сложно. В решении данного вопроса существует большая вероятность того, что судья встанет на сторону ответчика, т.е.

    организации или физического лица, с которым было заключено соглашение, способствующее наложению ограничений на использование недвижимости.

    Стоит сказать, что покупая квартиру под ипотечным обременением, для получения разрешения на ее переоформление, придется заключить договор с банком. В противном случае, финансовая организация вправе подать иск в суд для признания сделки недействительной.

    Как проверить находится ли квартира под обременением

    Покупателю не стоит верить словам владельца квартиры, необходимо удостовериться об отсутствии обременения самостоятельно. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ.

    Для этого не нужно быть собственником недвижимости, главное – знать фактический адрес квартиры.

    Также желательно, но не обязательно, предоставить сотрудникам организации кадастровый номер.

    Источник: https://ProLaw24.ru/property/kvartira-s-obremeneniem

    Чем опасна квартира с обременением для собственника и покупателя – виды обременений на квартиру

    Покупка квартиры с обременением риски для покупателя

    Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

    Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

      статьи:

    Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?

    Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

    Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

    Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

    Как и где можно получить технический кадастровый паспорт на квартиру?

    В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

    Фиксируются записи на:

    1. Залоговую жилплощадь (ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
    2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.

    3. Жилье, арестованное уполномоченными органами вследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

    В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах, не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

    Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

    Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

    Перечислим их:

    1.Ипотечное жилье

    Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

    Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

    Ипотека может наступать при:

    1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
    2. Реализации квартиры по кредитному договору.
    3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
    4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

    Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

    Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

    2.Арендованное жилье

    Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

    Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

    Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

    3.Сервитут.

     Выделяют несколько форм:

    1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
    2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

    4.Доверительное управление

    По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

    После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

    5.Рента

    Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

    В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

    Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

    Обременение снимается после смерти получателя ренты.

    6.Обременение опекой

    Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

    Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

    При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

    7. Арестованное жилье

    Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

    Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

    Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

    Наложенное обременение на жилье для собственника несет определенные риски:

    1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
    2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.

    3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.

    4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
    5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

    6. Обременения, наложенные органами опеки, невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
    7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).

    8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами – как и застекление лоджии, и установка кондиционера.

    Покупатель несет более серьезные риски:

    1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
    2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.

    3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
    4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
    5. Появление непредвиденных расходов.

      Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.

    Как проверить квартиру на обременение?

    Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах – иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

    Проверить обременение можно:

    1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
    2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.

    При проверке помните о следующем:

    1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире, выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
    2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире.

      Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.

    3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.

    4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
    5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

    Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья – можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

    Остались вопросы? Просто позвоните нам:

    Источник: https://pravo812.ru/useful/663-chem-opasna-kvartira-s-obremeneniem-dlya-sobstvennika-i-pokupatelya-vidy-obremenenij-na-kvartiru.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.