Покупка квартиры с торгов по банкротству риски

Содержание

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования

Покупка квартиры с торгов по банкротству риски

  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену).

Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.

А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Источник: https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov

Купить квартиру на торгах по банкротству

Покупка квартиры с торгов по банкротству риски

Итак, просчитав все варианты, вы пришли к выводу, что самый прибыльный и безопасный способ сохранить и приумножить свой капитал — это вложение в недвижимость.

С каждым годом спрос на рынке недвижимости растет, и даже на фоне кризиса люди влезают в кредиты и вкладывают миллионы в покупку квартир, чтобы уберечься от инфляции и создать себе пассивный арендный доход к моменту выхода на пенсию.

При этом почти никто из них не догадывается о том, как покупать квартиры по цене автомобилей без ипотечного рабства …

Очевидные выгоды покупки недвижимости на аукционах по банкротству заключаются в том, что вы сразу становитесь полноправным собственником жилья с дисконтом 50%-70% от рыночной стоимости и при этом:

  • Вам не нужно проходить всю бумажную волокиту для одобрения выдачи кредита в банке и доказывать свою платежеспособность;
  • Вы не переплачиваете проценты по ипотеке, итоговая сумма которых может сравниться с ценой автомобиля;
  • Вы не боитесь выселения и потери имущества в случае конфликта с банком.

Даже для проведения обычной сделки купли-продажи нужно обладать базовыми знаниями, и в покупке квартиры на торгах тоже есть свои тонкости, о которых вы узнаете из этой статьи быстрее, чем успеет остыть ваш кофе.

Какие квартиры продаются на торгах?

На десятках электронных торговых площадок ежедневно появляются сотни новых предложений жилья обанкротившихся собственников по всей территории страны.

Среди владельцев недвижимости: физические лица, индивидуальные предприниматели, организации различных форм собственности, также на аукционы выставляется муниципальное имущество.

Интересно то, что в продаже вы найдете как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке, при этом встречаются действительно интересные предложения…

Например, в поисках лотов для партнеров и для обучения наших студентов, сотрудница Академии нашла на торгах элитную квартиру в Пскове площадью 205 кв. м, которая опускалась в цене с 8,5 до 1,7 миллионов рублей, подробнее об этом смотрите в нашем видео:

Как опускается цена на квартиры с торгов по банкротству?

Проследив за дальнейшей судьбой этой квартиры, мы выяснили, что в итоге ее купили за 4,4 миллиона рублей, то есть, в 2 раза ниже рыночной стоимости.

Недвижимость, которая продается на электронно-торговых площадках, можно разделить на три категории:

Имущество без обременений, которое распродается по причине банкротства фирмы или физического лица.

В ходе банкротства компании или физлица вместе с остальными активами распродаются бывшие в собственности квартиры, которые предназначались, например, для временного размещения сотрудников фирмы.

Подобная жилая недвижимость банкротов намного привлекательнее для покупателей, потому что реже имеет различные нюансы, чем залоговое или арестованное имущество. Поэтому, решив купить недвижимость банкротов на аукционе, будьте готовы к появлению других претендентов на этот лот.

Впрочем, конкуренция отпугивает только новичков.

По опыту участия в торгах, часть конкурентов отсеивается из-за ошибок при подаче заявки или неправильного оформления документов. Обойти остальных можно, своевременно предложив цену покупки, которая перебьет другие ставки и при этом всё равно будет вам выгодна.

Расчет цены покупки — это тема для разговора не на одну минуту… Базовые принципы того, как она формируется и откуда на торгах квартиры с дисконтом до 70%, вы поймете, прочитав описание этапов торгов.

3 этапа продажи недвижимости с торгов

Квартиры, как и другое имущество банкротов, продаются с торгов в три этапа.

1. Во время первого этапа торгов определяется начальная стоимость лота, цена устанавливается уже несколько ниже рыночной, и покупатели делают ставки на повышение цены.

На этом этапе продается порядка 60% от общего количества лотов. Экономия от покупки квартиры на первом этапе может составить 10-15%, что уже неплохо, но это только начало…

В том случае, когда первый этап аукциона был неудачным и недвижимость не была куплена, начинается второй этап.

2. Порядок проведения повторных торгов аналогичен первому, но стартовая цена лота снижается на 10-20% от начальной стоимости.

Купить квартиру банкротов в ходе второго этапа торгов можно с более ощутимой выгодой, примерно на 30% дешевле рыночной стоимости имущества. Однако наиболее привлекателен для инвестиций третий этап торгов.

3. Во время проведения публичного предложения можно купить недвижимость на торгах в 2-3 раза дешевле ее рыночной стоимости.

Порядок проведения третьего этапа отличается от первых двух: цена лота идет не на повышение, а на понижение, в ходе торгов стоимость лота постепенно снижается.

Понятно, что аукцион по продаже недвижимости редко доходит до самой низкой цены, которая составляет 1% от начальной стоимости.

Однако даже при покупке в средине публичных торгов вы выигрываете до 50-70% в стоимости квартиры, а таких скидок вам не предложит ни один продавец или агентство недвижимости! Кстати, как быстро найти квартиру именно на публичных торгах я рассказал в отдельном видео…

Как найти квартиру на публичных торгах?

Если вы хотите увидеть реальные примеры покупки жилой недвижимости и узнать, как находить на торгах квартиры и другое имущество банкротов в своем городе приходите на бесплатный мастер-класс, чтобы получить пошаговый план покупки объектов с торгов…

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

3 проверенных источника для поиска квартиры по цене в 2-3 раза дешевле рынка

Актуальные предложения и все необходимые сведения о лотах можно найти, используя 3 основных вида источников информации:

  • Электронные торговые площадки — сайты, специализирующиеся на проведении онлайн-торгов в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)». Крупнейшие площадки: «Фабрикант» (www.fabrikant.ru), «Сбербанк – АСТ» (www.sberbank-ast.ru), «B2B-Center» (b2b-center.ru) и другие.
  • Официальные информационные источники — интернет-портал «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» (bankrot.fedresurs.ru), а также сайт и субботний выпуск газеты «Комерсантъ» (kommersant.ru/daily).
  • Агрегаторы — сайты, которые собирают всю доступную и актуальную на данный момент информацию касательно торгов по банкротству со множества различных ресурсов и торговых площадок. Например, площадка Тбанкрот: tbankrot.ru.

Вся информация о торгах есть в открытом доступе, и ее более чем достаточно, чтобы найти подходящие вам объекты в своем городе или регионе.

Чтобы принять решение о покупке, советуем ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости в городе, оценить ликвидность объекта, изучить документацию и лично осмотреть объект недвижимости, если есть такая возможность.

Таким образом вы своими глазами увидите объект, который хотите приобрести, а также возможные нюансы, которые не упомянуты в описании лота, и понять, подходит ли квартира под ваши цели покупки.

Давайте представим, что вы нашли квартиру в своем городе, и как ее купить?

Для подачи заявки на торгах вам потребуется личная электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Подробнее о том, что это, как и где ее получить, читайте в нашей статье.

С ней вы зарегистрируетесь и пройдете аккредитацию на той торговой площадке, где проходят торги с интересующим вас объектом, подав соответствующий запрос. После этого вы сможете участвовать в торгах и подавать заявки.

При подаче заявки необходимо внести задаток, который составляет 10-20% начальной стоимости лота на периоде торгов.

Не волнуйтесь, если вы не выиграете торги, сумма залога возвращается вам в течение 5 рабочих дней. В том случае, если ваша ставка победит, для покупки недвижимого имущества вам нужно будет внести остаток стоимости за вычетом суммы залога.

После победы на торгах в течении 3 дней вы заключаете договор купли-продажи с организатором аукциона. Оплату квартиры на торгах нужно произвести в течение следующих 30 дней с момента заключения договора.

В том случае, если в указанный срок оплата не поступит, торги будут признаны несостоявшимися, и в этом случае задаток остается у продавца (организатора торгов).

3 способа как купить квартиру на торгах по банкротству:

Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

Что может пойти не так? Как этого избежать?
В запале азарта охоты за лотом вы укажете слишком высокую цену, и квартира с аукциона окажется для вас убыточной. Ознакомьтесь с рыночной стоимостью недвижимости в районе продажи лота и установите для себя рамки минимальной и максимальной цены покупки.
Организатор торгов не обязан показывать жилье участникам аукциона, поэтому вы не всегда сможете попасть внутрь до покупки и посмотреть жилье своими глазами. Соберите и изучите всю возможную информацию и фотографии в описании лота, а также попробуйте самостоятельно приехать на объект и увидеть столько, сколько сможете.
У продавца может не быть всего пакета документов, возможны ошибки в указании жилой площади или описании общего состояния квартиры. Сами возьмите справки или позвоните в нужные организации и лично перепроверьте информацию, указанную в описании недвижимости.
Непредвиденные обстоятельства: А) купленная недвижимость с аукционов имеет обременения, которые вам предстоит снять; Б) в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин или предыдущие владельцы откажутся выселяться, и вы не сможете быстро продать квартиру, как планировали. Перед покупкой проконсультируйтесь с адвокатом, чтобы реально оценивать ситуацию и понимать свои дальнейшие шаги.
Проигравшие участники аукциона или предыдущие хозяева недвижимости могут обратиться в арбитраж или суд с целью пересмотра результатов аукциона. Это, скорее, исключение из правил, однако держите в уме такую возможность и убедитесь, что совершаете «чистую» сделку с юридической стороны.

Для быстрой и выгодной покупки жилой недвижимости на торгах используйте эти практические советы экспертов

  • С бюджетом 200-400 тысяч рублей лучше искать объекты в небольших удаленных городах и поселках, где за такую сумму можно купить комнату или малосемейку.
  • Реально оценивайте состояние рынка и свой бюджет: недвижимость на торгах в хорошем районе города и обустроенные квартиры с добротным ремонтом покупают уже на этапе падения цены на 15-20%.
  • Стоимость квартиры с обременениями на торгах по банкротству может упасть на 60-70% от начальной стоимости. Однако учитывайте то, что до снятия обременений вы будете ограничены в возможности дальнейшей перепродажи и других операциях с недвижимостью.
  • Купить долю в недвижимости, как и квартиру с обременением, можно более чем в половину дешевле, а в дальнейшем вы сможете выкупить оставшуюся долю у совладельца или продать ему свою часть. В любом случае вы будете в выигрыше.

Как мой ученик продал комнату в общежитии?

В целом при покупке квартиры на торгах работают те же правила, что и при проведении любых других сделок с недвижимостью, а сложности появляются только из-за невнимательности покупателей и незнания особенностей участия в торгах.

Есть много примеров того, как новички, прочитавшие несколько статей, входят в сделки без основательного анализа и подготовки, а в результате теряют сотни тысяч рублей из-за банальных ошибок, о которых наши студенты узнают уже в первые дни своего обучения…

Наша цель — научить вас выигрывать высоколиквидные объекты недвижимости без специального опыта и юридического образования.

И если вас тоже вдохновляет перспектива купить квартиру для арендного дохода или для себя, то сделайте следующий шаг – заполните форму ниже и получить бесплатную книгу, из которой вы узнаете 5 шагов покупки любых объектов на торгах с минимальными вложениями и без каких-либо рисков!

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Источник: https://torgi-blog.com/kak-kupit-kvartiru-na-torgah-po-bankrotstvu-v-2-3-raza-deshevle-polnoj-stoimosti/

Кот в мешке

Покупка квартиры с торгов по банкротству риски

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.

Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».

«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.

«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

 — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.

«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.

«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.

Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.

 — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.

«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

 — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.

Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.

 — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.

Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

ТАСС/ Сергей Неделин

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.

 — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.

«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».

«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.

Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.

«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.

Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

ТАСС/ Антон Буценко

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.

«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.

 — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.

«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.

То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

ТАСС/ Артем Геодакян

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.

«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

 — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.

«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.

 — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.

«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.

Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/57a31dff9a7947734e2612a8

Банкротство и покупка жилья. Какие риски?

Покупка квартиры с торгов по банкротству риски

Как банкротство продавца квартиры может повлиять на сделку покупки у него жилья? Важно ли физическое он лицо или юридическое? Может ли сделка купли-продажи жилья быть недействительной, если купил у банкрота? А если человек признал себя банкротом потом?

Давайте разберемся

В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» физическое лицо может быть признано банкротом. Более того, само физическое лицо может признать себя банкротом.

Банкрот – кто он?

Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам. По кредитам, займам, другим обязательствам, например, долгам по коммунальным услугам.

Объявить гражданина банкротом может только суд.

При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее, чем 3 месяца. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ разъяснил, что, если гражданин сам инициировал банкротство, размер неисполненных обязательств значения не имеет.

Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий:

1) должник очевидно не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок, и

2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.

Банкрот и продажа жилья

Согласно закона о банкротстве можно признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной. Например, если сделка была заключена с несостоятельным гражданином (банкротом).

Могут быть признаны недействительными такие сделки:

  • (п.1 ст. 61.2 Закона) Сделка заключена за год до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия заявления. Особенно подозрительно, когда цена сделки не рыночная (подозрительная сделка).

Т.е. суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Все мы знаем о сделках с заниженной стоимостью, т.е.

с указанием в договоре стоимости жилья в размере 1 млн.рублей, остальное – типа, ремонт.  Покупатель всегда рискует в таких сделках. Если что-то пойдет не так, поди докажи, что ты денег за жилье отдал больше.

В случаях с банкротством вероятность реализации этого риска возрастает многократно.

  • (п.2 ст.61.2 Закона) Сделка совершена с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора продавца, если она была совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления.

Т.е. квартира была продана, например, за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости.

 При этом у продавца квартиры были долги по кредиту, которые он не погасил к моменту банкротства. Продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого.

Кредитор(ы) могут не пройти мимо этого факта и признать сделку купли-продажи жилья недействительной.

  • (ст.61.3 Закона) заключены должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов.

Допустим, должник продал свою недвижимость с целью выплатить долги одному из нескольких кредиторов, а с другими не расплатился. Оставшиеся имеют право потребовать признать сделку недействительной в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания гражданина банкротом или до подачи в суд соответствующего заявления. В некоторых случаях срок может быть увеличен до 6 месяцев.

Как снизить риски при покупке жилья?

Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить все ее нюансы.

Подозрительными являются сделки, в которых:

  • стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;
  • продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;
  • продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;
  • предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.

В любом случае стоит проверить платежеспособность продавца. Особенно в вышеуказанных случаях.

Провести такую проверку можно на следующих ресурсах (желательно сохранить скриншоты страниц):

  • Служба судебных приставов – проверка на наличие исполнительных производств;
  • Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве – проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства;
  • Арбитражный Суд г. Москвы (или другие региональные суды) – проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства.

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).

Покупать или не покупать жилье у продавца, имеющего долги, решать уже Вам

Если же покупатель решает приобрести недвижимость у продавца, уже признанного банкротом, он должен понимать, что заключать такую сделку он может только со специальным финансовым управляющим, а не с собственником жилья.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ipotekahouse.ru/bankrotstvo-i-pokupka-jilia-kakie-riski-5d4db2728c5be800c059deb5

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.