Покупка квартиры у физического лица юридическим лицом

Содержание

Продажа недвижимости (квартиры) юридическому лицу — все варианты и отзывы

Покупка квартиры у физического лица юридическим лицом

Приобретение недвижимости является довольно существенным риском не только для продавца, но и для покупателя. Оформление недвижимости на юридическое лицо почти никак не различается от того, когда происходит оформление на физическое лицо.

На практике чаще всего происходит оформление недвижимости на физические лица, но также бывают и случаи продажи квартиры юридическому лицу.

При сделках с юридическими лицами многие продавцы пытаются обезопасить себя, но не всегда знают, как это сделать.

Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом

Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?

Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:

  • Паспорт покупателя.
  • Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
  • Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
  • Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
  • Кадастровый план на продаваемое жилье.
  • Справка из жека.
  • Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.

Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.

Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.

Обязательно обратите внимание на срок действия данной справки. При оформлении договора о купле-продаже правильнее будет заказать справку за день заключения сделки. В таком случае юридическая организация будет обладать актуальными и требуемыми сведениями о недвижимом имуществе, которое данная организация собирается купить.

Образец договора купли-продажи недвижимости физического лица с юридическим (Скачать)

Особенности

Законы нашего государства указывают на особый порядок при оформлении соглашений с ценным недвижимым имуществом для юр лиц. Масштабными сделками признаются подписанные соглашения, связанные с покупкой недвижимости.

Обратите внимание! Если стоимость приобретаемого имущества будет составлять 25% от всего фонда предприятия, то подобное соглашение будет считаться масштабным и крупным.

До того как будет проходить оформление такого договора, директор фирмы должен согласовать собственное решение с другими сотрудниками этого юридического лица и оформить соглашение в письменном виде на данные действия.

Подобное соглашение обязано предоставить или собрание учредителей, или совет директоров. Все категории, касающиеся приобретения либо продажи имущества, обязаны прописываться в уставе юр лица.

Соглашение учредителей или совета директоров обязано прописываться в протоколе. Он обязан соответствовать установленной законодательством форме и непременно должен быть подписан всеми участниками.

Законодательством предусматривается и кворум , который обязан просчитываться и соблюдаться. В обратном случае собрание учредителей будет носить нелегитимный характер.

Для чего требуется соглашение от всех участников? Все довольно прозрачно: директор часто самостоятельно принимает решения по важным юридическим вопросам, однако, зачастую стоимость имущества требует большей части свободных денежных средств организации.

Чтобы не объявлять о собственном банкротстве в случае, когда что-либо пойдет не по плану, учредителям может быть введен «стоп» сигнал для генерального директора организации. Есть ли возможность избежать оформления соглашения? Есть, но в таком случае этот договор не будет иметь никакой юридической силы.

Риски

Наиболее элементарный план обмана при оформлении соглашения о купле — продажи недвижимого имущества юридическими лицами, когда недвижимость в праве собственности у иной организации.

Документы, подтверждающие согласие на оформление соглашения:

  1. Протокол о собрании жильцов дома.
  2. Произведенная выписка из данного протокола.
  3. Соглашение в законодательной форме.

Подобную документацию с легкостью возможно написать самостоятельно и по этой причине у покупателя отсутствуют какие-либо гарантии, что данная документация считается подлинной.

В результате человек, покупающий недвижимость, получает на руки протокол собрания акционеров. Убеждается в том, что процесс передачи имущества проходит по всем необходимым пунктам законодательства, и спокойно оставляет свою подпись в договоре, передавая собственные активы за новое жилье.

Все стороны в такой ситуации останутся в плюсе. Покупатель получит недвижимое имущество. Продавец получит прибыль с этого. Однако, спустя определенное время в суде данный договор будет признан недействительным.

Ведь сущность недействительного договора в том, что все члены юр лица не предоставляли своего соглашения на продажу имущества. Возможно, определенная доля имущества может находиться в собственности иных людей. Они, в свою очередь, могли вовсе не знать о предстоящей продаже.

Подобные схемы работают уже не первый год. А совершается это по причине простой экономии на юристах. Для того чтобы исключить такое мошенничество, следует непременно находиться на заседании сборов правления юр лица. Безусловно, если это будет возможно статутом организации.

Если вдруг статут указывает, что посторонние люди не имеют права участвовать в сборах, то не стесняйтесь просить ксерокопию, в которой указано как именно совершается процесс отчуждения недвижимости. Непременно обратите свой взор на тот факт, в каких условиях сборы учредителей будут правомочными.

Как сделать договор

По Гражданскому Кодексу Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договорам купли-продажи обязаны осуществить процесс государственной регистрации. Данным процессом регистрации занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.

Список документов обязан подаваться в регистрационную службу, принимающей решение о регистрации договора либо отрицательного решения в его регистрации в течение 10 рабочих дней с того момента, как был подан пакет документов.

Юридические лицо обретает права собственности на недвижимость лишь после того, как договор между юридическим и физическим лицом будет регистрирован в регистрационной службе.

Как уже было указано выше, для проведения сделки потребуется договор, проведение собрания и выписка из протокола о проведенном собрании. Лишь в этом случае может быть заключен договор о купле — продаже недвижимости. Кроме того, в качестве «согласия» возможно предъявление письменного заявления, которое составляется в произвольной форме каждым соучредителем.

Однако, стоит быть готовым к тому, что юридические лица могут использовать поддельные документы. Соглашение будет оформлено, деньги переданы, вроде, все идет по плану. Но спустя некоторое время, суд признает данный договор недействительным, и вы лишитесь договора о купле — продажи недвижимости и своих денег. Другая же сторона останется и с деньгами, и с квартирой.

НДС

Многих может интересовать вопрос об обложении продажи недвижимости НДС. Принимая во внимание Налоговый Кодекс РФ, операции, при которых происходит реализация жилых помещений на территории России, не облагаются НДС.

Оплачивать налог необходимо лишь в данных случаях:

  1. Организации ведут рабочую деятельность на базе общей системы налогообложения.
  2. Недвижимое имущество покупается не для последующей реализации в виде продажи, а будет находиться на балансе средств.

В рассрочку

О рассрочке владеют представлениями практически все. Но далеко не любой человек знает, какие именно есть нюансы у рассрочки при покупке недвижимости. Каким образом происходит оформление сделки с рассрочкой?

Отличий от традиционной сделки купли-продажи практически нет. Обе стороны также обязаны обратиться в Росреестр с написанным заявлением о переходе прав собственности на имущество и договором. Ведомство регистрирует данную сделку в установленный период времени, который определяется законом. Разница будет в следующем:

  • В соглашение о купле — продаже добавляются определенные условия о рассрочке.
  • При подаче пакета документации на регистрацию две стороны обязаны заявить о том, что недвижимости будет обременение. Данный факт должен зафиксироваться в заявлении.
  • В выписке из ЕГРП ставится отметка о данном обременении. Это означает, что провести продажу, завещание, дар данной недвижимости до абсолютного погашения рассрочки новый хозяин не сумеет.

Продажа квартиры юридическому лицу обремененную ипотекой

Ипотека является обременением прав на недвижимость.

Банковский филиал, где была взята ипотека, ограничивает возможность заемщика в распоряжении данной недвижимости, поскольку она все еще находится в залоге у банка до окончательной выплаты ипотеки.

Такое обременение будет зарегистрировано в Росреестре сразу, как только вы оформите ипотеку. Узнать об этих сведениях сумеет любой человек при заказе выписки из ЕГРП на данную квартиру.

Если ипотечный кредит все еще не выплачен, то недвижимость всё равно возможно продать. Сделать это можно не только при помощи банка-кредитора, но и без него. Ключевая сложность будет при продаже заложенной недвижимости в том, что потребуются денежные расчеты. Формально обладатель и собственник квартиры один человек, а получают за нее деньги 2 различных субъекта – владелец и банк.

Методы продажи квартиры, которая обременена ипотекой

Продать недвижимость, обремененную ипотекой, владелец может с помощью четырех путей:

  1. Произвести погашение ипотеки досрочно (благодаря внешнему источнику).
  2. Погасить ипотеку при оформлении сделки за счет денежных средств покупателя.
  3. Продать недвижимость совместно с ипотекой (перемена заемщика и перевод долга на другого покупателя).
  4. Обратиться в банковский филиал с заявкой о том, что вы не можете производить выплату ипотеки и просите продать недвижимость (банковское учреждение самостоятельно проведет продажу недвижимости с торгов).

У многих людей может возникать вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия и уведомления банковского филиала? Можно сразу сказать, что это невозможно.

Во-первых, договор о купле — продаже недвижимости под ипотекой без согласия банка в письменном виде не будет занесен в Росреестр.

Во-вторых, если всё же как-то сделка пройдет, и вы продадите недвижимость, то это ненадолго – по требованию банка данный договор будет признан недействительным.

Продажа квартиры от юридического лица физическому лицу

Приобретение имущества, находящееся в праве у юридического лица, нуждается в более ответственном подходе. Делать это нужно по той причине, что в этой процедуре может быть большое количество нюансов и в этом случае повышается опасность мошенничества.

Основное различие между сделками заключается в том, что в период оформления соглашения между двумя юр лицами к списку документов прибавляются и справки об основании организации и документ, который подтверждает право собственности юр лица на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Квартира обязана быть на балансе юридической организации. Данный шаг тоже следует подтверждать документами. Такая документация показывает государственным структурам то, как имущество стало долей баланса организации.

Юридическая фирма способна оформить право на имущество и иными методам. Недвижимое имущество может приобретаться напрямую у застройщика.

Какие нужны документы в подобной ситуации:

  1. Разрешение на сооружение дома.
  2. Подтверждающий документ о праве собственности на имущество. Оно может быть в долгосрочной аренде либо быть собственностью фирмы, которая ведет застройку.
  3. Документ, подтверждающий введение недвижимости в использование.
  4. Справка о том, что дому присвоен адрес.

Зачастую юридическую организацию может представлять уполномоченное лицо либо собственно директор данной организации. Непременно нужно запросить ксерокопию устава, где написано о том, что данная личность может проводить сделки подобного типа.

Кроме того, чтобы не попасться на улов мошенников, обратите внимание на доверенность. В ней должен быть пункт, что доверитель обладает правом забрать деньги у покупателя. Если данного пункта в документе нет, то денежные средства не стоит переводить доверителю. Обязательно обращайте внимание даже на незначительные аспекты и как только вы заподозрите что-то неладное, останавливайте сделку.

Источник: https://seismofond.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-yuridicheskomu-litsu-osobennosti-riski-i-otzyvy.html

Покупка квартиры юр лицом у физ лица налогообложение

Покупка квартиры у физического лица юридическим лицом

Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог.

Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость. Налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости квартиры по состоянию на начало года.

Имущественный налог перечисляется ежегодно в бюджет муниципального образования. Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций с 2016 года не может превышать 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима.

При ОСНО на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС. На УСН в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).

Юридическое лицо покупает квартиру у физического лица налоги

Д-т 62 К-т 90-1 = 12 000 руб. (200кг x 60 руб.) — отражена сумма реализации от продажи помидоров Д-т 90-2 К-т 41 = 10 000руб. (200кг*50руб.) — списана фактическая себестоимость товара; Д-т 90-3 К-т 68 = 181 руб. 82 коп. ((12 000-10 000) x 10 / 110) — начислен НДС.

Как учесть НДС при покупке товара у физического лица? Что касается входного НДС, то здесь все просто.
Только он будет равен не 1 млн. рублей, как при продаже недвижимости, а 250 тысяч рублей – пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Вместо вычета налогоплательщик может уменьшить налоговую базу по подоходному налогу от продажи движимого имущества не всю сумму расходов, которые он понёс для того чтобы продать это имущество, в частности на выкупную стоимость.

Покупка юридическим лицом недвижимости у физического лица

А суть недействительности договора заключается в том, что протокол, в котором все члены юридического лица (продавец) не давали соглашение на продажу недвижимости. Может, какая-то часть квартиры находится в собственности других людей, которые даже не знали о предстоящем договоре.

Какой срок действия этой справки? При заключении договора купли-продажи недвижимости лучше заказывать справку на день оформления сделки. Тогда юридическая компания будет владеть всей необходимой, актуальной информацией о недвижимости, которую она собирается приобрести.

Покупка квартиры юридическим лицом налоги

Если Ваш отец захочет в будущем переоформить на себя, то необходимо будет заключить договор купли-продажи между Вашим отцом и ООО, также зарегистрировать его, а также право собственности уже Вашего отца на картиру в Росреестре. Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя.

Договорная стоимость (900 000 руб.) в порядке предварительной оплаты перечислена физическому лицу в сентябре. В том же месяце квартира передана организации, уплачены государстве Организация приобретает у физического лица для перепродажи. Договорная стоимость (900 000 руб.

) в порядке предварительной оплаты перечислена физическому лицу в сентябре.

Покупка квартиры юридическим лицом: налогообложение

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС.

В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.
Многие юридические лица приобретают недвижимость в качестве капиталовложения.

Оформление перехода прав собственности на квартиру ничем не будет отличаться от случаев, когда её приобретает физлицо. Однако существует ряд особенностей, которые нужно учитывать, в том числе и в вопросах налогообложения.

Покупка квартиры у юридического лица физическим: как снизить риски, оформить сделку

  • паспорта лиц, подписывающих договор;
  • доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
  • документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
  • сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
  • справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
  • документы на юр. лицо;
  • согласие на сделку от учредителей (если требуется).
  • Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
  • Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
  • В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Обратите внимание =>  При строительстве дома сколько отступать от соседей

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

Заметим, что тот же самый порядок признания дохода (на дату государственной регистрации прав собственности покупателем) не повлечет за собой никаких рисков, если передача квартиры покупателю по акту и государственная регистрация прав собственности покупателя на квартиру произойдут в одном отчетном (налоговом) периоде.

Такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ.

Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).

Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы.

Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.
Вопрос: Организация ( ООО) на общей системе продает одну квартиру юр. лицу, другую квартиру — физ. лицу.

Какие налоги ожидают продавца и покупателей? И при покупке юр. лицом квартиры — в дальнейшем какие налоги должен будет уплачивать юр. лицо — налог на имущество?

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно.

Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру.

Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

  • Лицензия застройщика.
  • Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
  • Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Заключение Государственной строительной экспертизы.

Обратите внимание =>  Как оформляется патранаж

Риски покупки квартиры у юридического лица

  • при покупке жилья на этапе строительства тщательно проверяйте все необходимые документы и разрешения организации, выступающей в качестве продавца;
  • удостоверьтесь, что застройщик уже имеет за плечами удачно завершенные и сданные в эксплуатацию проекты, прочитайте отзывы от реальных покупателей жилья;
  • оплачивайте сделку только после того, как заключенный договор покупки квартиры будет официально зарегистрирован в Едином Государственном Реестре Недвижимости.
  • продажа недвижимости по поддельной документации: попасть на такой риск очень опасно, так как в случае, если суд признает сделку недействительной (что скорее всего и случится), покупатель останется без квартиры и денег – возвратить их будет некому;
  • продажа квартиры лицом с ограниченной дееспособностью: как и в предыдущем случае, есть риск расторжения договора купли-продажи, если продавец докажет собственную ограниченную дееспособность в судебном порядке, в итоге потраченное время и деньги;
  • продажа квартиры, полученной в наследство по поддельным документам: также есть риск, что на купленную недвижимость начнут претендовать наследники, которые по какой-либо причине не вступили в наследство и обратятся в суд для расторжения сделки.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом у другой организации или у гражданина

  1. Оформить недвижимость на юридическое лицо, поставив её на баланс компании.
  2. Расчёт по сделке провести через бухгалтерское сопровождение, сняв деньги на приобретение квартиры с лицевого счёта.
  3. Приложить копии пакета учредительной документации и подтверждение полномочий лица, участвующего в сделке от имени компании.

  4. Расторжение договора в одностороннем порядке, или его оспаривание происходит в арбитражном суде.
  • Квартира принадлежит учредителю, а не отдельному лицу, поэтому её продажа требует согласования с советом директоров или учредителей.

  • Деньги передаются по установленным правилам, и обязательно оформляются бухгалтерскими сопроводительными документами, поступая на баланс юридического лица.

Фролов и партнеры

Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества. Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости.

Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя. НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель.

Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара.

21 Дек 2018      marketur         235      

Источник: https://urist-market.ru/lgoty-mnogodetnym-materyam/pokupka-kvartiry-yur-litsom-u-fiz-litsa-nalogooblozhenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.