Покупка квартиры у иностранного гражданина

Содержание

Как иностранцу купить квартиру в России?

Покупка квартиры у иностранного гражданина

oleggoncharov/Fotolia

На данный момент в российском законодательстве не прописано никаких жестких ограничений для иностранцев, которые хотели бы приобрести недвижимость в России. Нужно иметь подтверждение права пребывания на территории страны (это может быть даже туристическая виза), выбрать понравившийся объект и провести стандартную сделку купли-продажи.

Как лучше всего купить квартиру в России, не имея российского гражданства?

Я живу за рубежом. Как мне купить квартиру в России?

Правда ли, что для покупки недвижимости в России нужен вид на жительство?

Нет, это вовсе не обязательное условие. Вид на жительство подтверждает право постоянно пребывать в стране, но недвижимость может быть куплена и не для постоянного, а, например, сезонного проживания.

Правда ли, что получить ВНЖ или гражданство проще тем, у кого есть собственность на территории России?

Нет, неправда. Никаких преференций наличие квартиры, дачи, гаража или другой недвижимости не дает.

Правда ли, что сделка обойдется иностранцу намного дороже, чем гражданину РФ?

Никаких дополнительных взносов и сборов для иностранцев законодательство России не предусматривает. В отдельных случаях покупка для негражданина и правда может выйти дороже, но по банальным бытовым причинам. Например, если требуются услуги переводчика, нотариальное заверение перевода документов на русский и обратно и т. п.

Можно ли взять ипотеку в России, имея только вид на жительство?

Какой налог платит покупатель квартиры с двойным гражданством?

Правда ли, что для покупки недвижимости в России иностранцу придется отказаться от своего гражданства?

Нет, неправда. Приобретение недвижимости и наличие гражданства в другой стране не приводят к конфликту интересов.

Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Приобретение недвижимости в России гражданином другой страны — довольно понятный и отлаженный процесс. Но нередко сложности возникают из-за языкового барьера. Если иностранный гражданин не говорит на русском языке, то он может привлечь переводчиков для подготовки документов.

Некоторые иностранные граждане обращаются к нотариусу, который не только предоставляет переводчика, но также помогает составить двуязычный нотариально заверенный договор. Так покупателю проще разобраться с тем, что он подписывает и что приобретает, в конечном счете.

Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?

Возможна ли регистрация в квартире, принадлежащей иностранцу?

Есть и более «бюджетный» вариант — иностранный гражданин может привлечь к оформлению документов русскоговорящего гражданина страны, выдать ему доверенность, и уже он будет подписывать все документы от имени покупателя.

Покупка недвижимости иностранцами не облагается никакими специальными налогами, однако зачастую возникают сложности со взаиморасчетами (особенно в случае, если деньги поступают из-за рубежа).

Также стоит отметить, что существует перечень пограничных муниципальных образований, округов и районов, жестко регламентированный законодательством РФ, на недвижимость, расположенную на данных территориях, иностранцы не смогут получить право собственности.

На получение вида на жительство приобретение недвижимости никак не влияет. Но здесь есть один нюанс: для получения разрешения на временное проживание необходимо наличие свободной квоты, ведь по каждому субъекту есть определенное количество мест для людей, планирующих получить гражданство. Если у иностранца в собственности уже есть недвижимость, то получить квоту можно в упрощенном порядке.

Евгений Мохнаткин, юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость»:

Законодательство РФ почти не накладывает ограничений на иностранцев, которые хотят приобрести недвижимость на территории России. Но некоторые нюансы все же существуют. Так, иностранный гражданин не вправе приобретать недвижимость в приграничных районах РФ и в закрытых административно-территориальных образованиях.

Для совершения сделки иностранному гражданину потребуется стандартный набор документов: национальный паспорт, его копия с нотариально удостоверенным переводом и документы, подтверждающие законность нахождения на территории России.

Если сделка требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, то потребуется предоставить заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги покупателя.

В случае, если муж или жена находятся за границей, потребуется зафиксировать согласие второй стороны у любого нотариуса и проставить на этот документ апостиль, а также перевести его на русский язык.

Может ли иностранец купить недвижимость в Крыму?

Может ли итальянец купить землю в Крыму?

Особое внимание необходимо уделить сделкам, в которых участвует иностранный гражданин, не владеющий русским языком.

Поскольку все документы по купле-продаже и все заявления на регистрацию в Росреестр составляются на русском языке, участникам процесса необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в него был вовлечен переводчик (или доверенное лицо, которое хорошо владеет языком и специфическими терминами, так как не всем под силу перевести текст документов иностранному покупателю).

Также сторонам следует заранее обсудить порядок проведения сделки, в том числе обговорить способ оплаты за приобретаемый объект недвижимости.

Отдельно надо отметить, что наличие у иностранного гражданина недвижимости в собственности не дает ему преференций при рассмотрении вопроса о получении российского гражданства или вида на жительство.

Не пропустите:

Могут ли граждане ДНР купить квартиру в России?

Как гражданам Украины купить дом с землей в России?

Сколько иностранец может жить в России без регистрации?

Я не резидент РФ. Должна ли я оплачивать ЖКУ в России?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_inostrantsu_kupit_kvartiru_v_rossii/7846

Покупка квартиры иностранным гражданином в россии в 2020 году: налогооблажение, куда сообщать

Покупка квартиры у иностранного гражданина
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Покупать недвижимость на территории РФ имеют право как россияне, так и подданные других стран.

Ограничения на приобретение жилья иностранцами распространяются только на некоторые пограничные и другие территории.

В остальном покупка квартиры иностранным гражданином в России в 2019 году – достаточно простой процесс, который регулируется нормами закона. Вот что представляет собой эта процедура.

Особенности приобретения жилья иностранцами

Иностранный гражданин, планирующий купить недвижимость в РФ, должен находиться в стране на законном основании. Существует мнение, что это могут сделать только люди с видом на жительство, но все несколько проще.

Документальным подтверждением законности пребывания иностранца может быть разрешение на временное проживание, миграционная карта, а также виза (даже туристическая). Главное – чтобы на момент покупки квадратных метров срок действия документа не истек.

Существует еще несколько особенностей покупки жилья иностранными подданными:

  • Механизм приобретения объекта может быть любым. Это и покупка квадратных метров в построенном доме по договору купли-продажи, и приобретение квартиры в новостройке по ДДУ;
  • Приобретение недвижимости не дает иностранцу права на визовые льготы. Ему по-прежнему придется соблюдать установленный режим пребывания в стране, регистрироваться по прилету, оформлять разрешение на работу;
  • Документы зарубежного покупателя должны быть легализованы. Самая распространенная форма легализации – апостиль (это штамп на документе или отдельный лист с таким штампом). Если иностранец приехал из страны, не признающей апостилирование (например, Канады), потребуется консульская легализация;
  • Рассчитаться за купленную в РФ недвижимость можно только в рублях. Но по желанию стороны вправе привязать курс рубля к любой иностранной валюте.

Процедура приобретения жилплощади иностранцем состоит из стандартных этапов. Человек готовит необходимые документы, совместно с продавцом составляет текст соглашения, оформляет его в простой письменной форме или у нотариуса. После этого договор передается на регистрацию в ЕГРП, происходит фактическая передача жилья и производятся расчеты.

У операций, касающихся оформления сделок с недвижимостью с участием иностранцев, есть и другие нюансы. Например, если приобретается жилплощадь с жителями в долях, оформление может занять больше времени. Оформление затягивается и в случаях, когда один из дольщиков живет за границей, ведь по закону его нужно проинформировать о предстоящей сделке.

Ограничения на совершение сделок для нерезидентов

Несмотря на либеральность российского законодательства, существуют ограничения, связанные с защитой национальной безопасности. Все они касаются приобретения участков земли. Так, в соответствии с Постановлением Правительства № 508 от 05.07.2001 г. запрещается реализация иностранцам земель:

  1. Сельхозназначения.
  2. Находящихся в муниципальной и госсобственности.
  3. Лесного фонда.
  4. Недр и континентального шельфа.

На продажу жилой площади ограничения не распространяются. Если покупатель при заключении договора соблюдает законодательство, ему гарантируется защита имущественных прав.

В последние годы в Государственной Думе рассматривали законопроект, согласно которому депутаты хотели ограничить приобретение недвижимых объектов иностранцами и иностранными фирмами. Предполагалось, что покупка жилья будет носить разрешительный характер, а разрешения начнут выдавать сроком на 3 года.

Но закон так и не был принят из-за опасений, что Россия потеряет свою инвестиционную привлекательность. В основном иностранных граждан интересует дорогостоящая недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и других крупных городах. Аналитики считают, что такой запрет негативно скажется на состоянии рынка жилья.

Подготовка документов

Иностранец, будучи физическим лицом, документы для заключения договора должен приготовить заблаговременно. Как правило, в список необходимых документов входят:

  1. Паспорт. Его придется перевести на русский, а перевод заверить у нотариуса. Если заверением занимался иностранный нотариус, необходимо проставить апостиль.
  2. Документ, подтверждающий законный статус иностранца в России.
  3. Согласие мужа или жены на приобретение жилья.

Нередко иностранным гражданам удобнее приобретать жилье через доверенное лицо. В этом случае доверенность также придется перевести на русский язык и заверить нотариально.

Определенный пакет документов потребуется и от продавца или его представителя. Это выписка из ЕГРП и правоустанавливающие документы, экспликация и поэтажный план из БТИ, справка об отсутствии долгов за коммуналку, выписка из домовой книги.

Договор должен быть составлен по-русски и в соответствии с законами РФ. По желанию иностранного гражданина его можно составить и на двух языках.

Перед регистрацией сделки необходимо оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Чаще всего эти расходы несет покупатель. Квитанция об оплате вместе с пакетом основных бумаг передается в Росреестр.

Сроки регистрации сделки в Регистрационной палате

Регистрация договора в Росреестре не занимает много времени. Если документы подаются в эту инстанцию без посредников, все будет сделано в срок до 7 дней. При сдаче документов в МФЦ придется дополнительно заложить пару дней на их пересылку. При подаче их в электронном виде (такое бывает, когда оформлением сделки занимается нотариус) процедура занимает до 2 дней.

Расчеты за купленную недвижимость

Для расчетов стороны чаще всего предпочитают использовать банковскую ячейку. Покупатель арендует ее, вносит нужную сумму, а после подписания соглашения деньги передаются продавцу. Желательно также заказать услугу проверки купюр сотрудниками кредитного учреждения.

Второй удобный способ – аккредитив, когда расчеты покупателя с продавцом контролируются банком. Это позволяет значительно снизить риски пострадать от мошенников, но придется оплачивать услуги банка-гаранта.

Иногда стороны по старинке передают друг другу наличные средства. Такой вариант считается самым рискованным как для продавца, так и для покупателя.

Регистрация иностранца в своей квартире

После покупки иностранным гражданином жилплощади он получает право зарегистрироваться в ней. Согласно миграционным законам иностранец, прибывший в Россию, должен в семидневный срок встать на учет самостоятельно или через принимающую сторону.

Другой вопрос – куда сообщать о наличии своих квадратных метров. Гражданину другой страны, купившему жилье в РФ, нужно обратиться в миграционные органы и заявить свою квартиру в качестве места пребывания. Это можно сделать лично или через подразделение МФЦ. Чтобы прописаться в ней, надо предоставить следующие документы:

  • Паспорт;
  • Разрешение временно проживать в России, вид на жительство или другой документ, подтверждающий легальный статус;
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилье.

Миграционная служба проверяет документы и проставляет отметку о регистрации. Как правило, это происходит в день обращения.

Нюансы налогообложения

Налоги в России приходится платить при продаже любого объекта недвижимости. Это может быть квартира, дом, комната, доля, гараж, помещение, предназначенное для коммерческого использования.

Ставка налога и право на налоговый вычет зависят от того, является ли иностранец налоговым резидентом. Резидентом является тот, кто в течение последних 12 месяцев находился в РФ не меньше 183 дней. Нерезидент страны под это условие не подпадает.

При продаже объекта недвижимости иностранец-нерезидент должен заплатить в бюджет 30% налога. Права на вычет налога при покупке он не имеет.

Иначе обстоит дело с покупателями и продавцами-резидентами. У них есть такое же право на налоговый вычет, как и у россиян. Вернуть можно 13% стоимости купленного объекта, но не больше 260 000 рублей. При продаже иностранец-резидент уплачивает в казну государства стандартные 13% подоходного налога.

В целом процедура покупки квадратных метров иностранными физическими лицами не представляет особых сложностей. Но у нее есть свои особенности, поэтому нужно знать, как купить жилье грамотно. Если требования законодательства будут проигнорированы, сделку признают недействительной, и иностранец может лишиться недвижимости.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-inostrannym-grazhdaninom-v-rossii

Налоговые последствия для иностранного владельца квартиры в России

Покупка квартиры у иностранного гражданина

Обратились ко мне с просьбой рассказать, какие налоги придётся платить иностранному гражданину в России, если он купить здесь квартиру.

Посмотрела и ужаснулась размерам налогов, которые придётся этому иностранцу платить в случае продажи квартиры в России.

Стала размышлять, как же оформить недвижимость, чтобы платить более реальные суммы налогов. Делюсь с вами результатом своего анализа.

Итак, в случае приобретения жилой недвижимости нерезидентом в России (обращаю внимание, что нерезидент – это не просто иностранец, а лицо, которое не проживает на территории РФ более 183 дней в году), у него возникают следующие налоговые обязательства:

  1. Оплата налога на недвижимость (ставка налога определяется на основании стоимости недвижимого имущества и субъекта РФ, где оно расположена, но не может превышать 2%). Оплачивается ежегодно по месту нахождения недвижимости. Правило общее для всех, размер налоговой ставки зависит только объекта недвижимости и региона его нахождения.
  2. В случае продажи квартиры – оплата налога с дохода, полученного от продажи недвижимости. И тут случается самое страшное. Дело в том, что ставка налога на прибыль для нерезидента равна 30% (п.3, ст. 224 НК РФ). При этом данная сумма налога взымается со всей выручки от продажи квартиры (без вычета расходов на её приобретение), поскольку налоговый вычет, предусмотренный п. 3, ст. 220 НК РФ не применяется к нерезидентам (п.4, ст. 210 НК РФ). Продавец квартиры должен самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию по месту регистрации недвижимости (в этой же налоговой он должен стоять на налоговом учёте как владелец недвижимости с момента, как стал собственником этого имущества).
  3. Отдельно стоит обратить внимание, что НДС с продажи жилой недвижимости не уплачивается (пп.22, п.3, ст. 149 НК РФ).

Итого получается, что, если нерезидент купил в Москве квартиру за 6 000 000 рублей, а потом спустя годы продал её за 7 000 000 рублей, он обязан будет оплатить налог по ставке 30% с 7 000 000 рублей.

Никакие вычеты и льготы, применимые к налоговым резидентам (вычет стоимости документарно подтверждённых расходов на приобретение недвижимости, освобождение от налога в случае владения более 3х лет (применимо к физическим лицам налоговым резидентам)) применяться не будут.

Как же избежать таких «драконовских мер». Есть несколько вариантов:

  1. На момент продажи квартиры стать налоговым резидентом России (т.е. прожить более 183 дней в течение непрерывных 12 месяцев до момента продажи квартиры). Но этот вариант не для всех приемлем.
  2. Зарегистрировать квартиру (оформить покупку квартиры) на российскую компанию (например, учредить общество с ограниченной ответственностью и стать в ней единственным учредителем). Налоговая ставка с продажи в таком случае будет равна 20% (либо в случае применения упрощённой системы налогообложения (УСН): 6% на всю сумму выручки или 15% на прибыль (выручка минус расходы)) и облагаться этой ставкой будет только доход от продажи, а не вся выручка. Однако здесь есть две сложности:
  • Как потом полученные с продажи средства выводить из ООО. Как вариант – дивиденды, но тогда надо оплатить налог у источника (стандартная ставка 15%, может применяться пониженная ставка, предусмотренная соглашением об избежании двойного налогообложения со страной, резидентом которой является владелец квартиры). Однако таким образом можно вывести только чистую прибыль компании, а не всю выручку от продажи. Остальные средства надо выводить путём ликвидации ООО, как ликвидационную массу и опять же платить налог у истопника в России.
  • Деятельность ООО надо поддерживать, вести бухгалтерский учёт, подавать ежеквартальные отчётности, платить авансом налоги, пенсионные и социальные отчисления с работника (как минимум это Генеральный директор) – достаточно много дополнительной административной работы и затрат на содержание.

3. Оформить покупку квартиры на иностранную компанию (компанию, зарегистрированную по месту регистрации и проживания нерезидента). В налоговом плане не будет особых отличий от российской компании: прибыль с продажи облагается налогом по ставке 20%, если не брать оффшорные государства (облагается доход минус расход).

При этом иностранной компании, которая не будет вести деятельность на территории РФ через постоянное представительство, достаточно просто встать на налоговый учёт по месту нахождения недвижимого имущества для оплаты налога на недвижимость.

При этом никаких отчётностей и иных деклараций (помимо декларации на недвижимое имущество, подаваемой один раз в момент первой оплаты налога на имущество) подавать в российские налоговые органы не понадобится, что сильно упрощает жизнь иностранца по сравнению с ситуацией, когда учреждается российское ООО.

Вопрос налогообложения иностранных компаний регулируется ст. 309, вопрос вычета из налогооблагаемой базы расходов регулируется ст. 268 НК РФ.

Подытожим: если вы иностранец, постоянно проживающий за пределами Российской Федерации, то при покупке квартиры в России оптимальное всего будет оформить её на иностранное юридическое лицо.

В таком случае вы будете платить налоги на имущество, как все, не должны будете отчитываться о своей деятельности в России и в случае продажи оплатите налог по стандартной налоговой ставке 20% с применением всех предусмотренных налоговых вычетов (при условии предоставления документарного подтверждения несения расходов, которые вы планируете вычесть из прибыли с продажи). Поэтому покупку квартиры лучше сразу оформлять на это иностранное юридическое лицо и хранить все документы. При этом в случае продажи налог с вас должен будет удержать покупатель, выступая налоговым агентом (если же покупателем будет выступать физическое лицо или другое иностранное лицо-нерезидент, то налог иностранная компания оплатить самостоятельно по месту налоговой регистрации в России).

Буду признательна за комментарии специалистов, которые на практике сталкивались с данным вопросом налогообложения иностранцев и могут предложить иные варианты легальной налоговой оптимизации.

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/2/27/nalogovye_posledstviya_dlya_inostrannogo_vladelca_kvartiry_v_rosii

Покупка квартиры иностранцами

Покупка квартиры у иностранного гражданина

Представители иностранных государств, равно как и граждане России, допускаются к приобретению недвижимости на территории РФ.

Но процедура оформления предусматривает некоторые нюансы.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Права иностранцев в России

Лица, прибывшие в Россию из-за рубежа, допускаются к участию в имущественных сделках с недвижимостью.

Им доступны:

Статус иностранца устанавливается соответственно критериям российского законодательства, что отличает эту разновидность населения от соотечественников или резидентов.

Лица с зарубежным гражданством допускаются к участию, в сделках соответственно юридически оформленному праву нахождения на территории РФ. Но перечень объектов недвижимости, доступной для использования в данных имущественных сделках ограничен.

Этот перечень утверждается на уровне власти хозяйствующего субъекта, ряд случаев предполагает его удостоверения лично Президентом РФ.

Правила покупки квартиры иностранцем

Применяя зарубежные документы на территории РФ, гражданам требуется провести юридически значимую процедуру. Она называется легализацией с апостилем.

Под апостилем понимается специальное удостоверение всех штампов, печатей и подписей дополнительным нотариальным действием. После чего становится очевидным, что документация соответствует юридическому критерию государственных стандартов той страны, где она была выдана.

Легализация происходит на территории государства, выдавшего паспорт и другие юридические бумаги. Её стоит провести непосредственно перед отъездом из страны.

Если идея покупки появилась спонтанно, во время пребывания на территории РФ, следует обратиться в транспортную компанию, отправить заявку и дождаться подтверждения. Такие процедуры допустимы для стран – участников Гаагской конвенции.

Если иностранец прибыл из государства, которое не входит в состав стран, членов конвенции, он легализует документацию через консульство.

Это дополнительный этап, который следует пройти его бумагам.

Запрос на апостиль делается в консульстве, удостоверенные сведения прибывают туда же. Требуется, чтобы они были переведены на русский язык, а перевод удостоверен. Консульство ставит дополнительные печати и штампы, соответствующие международным юридическим стандартам.

Если иностранцу потребуется приобрести недвижимость, которая входит в перечень и относится к числу объектов, расположенных в градостроительной зоне культурного фонда, в особо охраняемой зоне или по другим причинам не подлежит сбыту на этих условиях, находится вполне законный выход – привлечение посредника.

Процедура проходит в нотариальной конторе, куда иностранцу следует подойти с гражданином РФ. Здесь проводится оформление доверенности на россиянина, который выступит при покупке посредником.

Если квартиру покупает, участвуя в имущественной сделке лично, соотечественник, запрет на приобретение недвижимости лицом без гражданства РФ, утрачивает юридическую силу. Такие нормы правоспоспособны и не воспрещают использовать посреднические услуги, как гражданам РФ, так и иностранцам.

Но и в данной ситуации существуют ограничения. Они не распространяется на лиц, проживающих в странах, принявших Гаагскую конвенцию, допускающих легализацию с апостилем. Если родина субъекта к таковой не относится, нерезиденту допустимо заручиться консульской поддержкой.

В этом случае вместо нотариальной конторы покупатель и его посредник, имеющий регистрацию на территории расположения приобретаемой квартиры, подходят в МИД. Здесь оформляется доверительная легализация права на покупку. Юридическая сила доверенности распространяется в пределах РФ.

Легализации с апостилем подлежит выданное за рубежом согласие супруга на приобретение объекта, а также иная документация, пересекающая границы государств для использования на территории зарубежья.

Оформление и регистрация договора купли-продажи квартиры с иностранцем

Выбрав квартиру, оформляют договор купли-продажи и переход прав собственности. Он не предъявляет особенных требований и в отношении его составления не предусматривается внесение резолютивных положений.

Вносимые сведения носят типовой характер. Целесообразно составить и удостоверить его сторонами в юридической или риэлтерской фирме. Но можно написать от руки или напечатать, поставив собственноручно лишь подписи.

Когда вопрос касается, сбыта недвижимости лицу, проживающему за рубежом, стоит подстраховаться обращением к опытному специалисту (риэтору), работающему на рынке недвижимости. Это обеспечит дополнительные шансы на успех предприятия.

Не лишним будет удостоверение текста договора нотариусом, который разделяет ответственность сторон за совершение сделки.

В начале обозначают:

  • время и место составления;
  • стороны, с указанием гражданства и соответствующей документации;
  • предмет договора.

Предмет содержит подробное описание объекта, с указанием:

  • адреса;
  • кадастровых характеристик;
  • технических характеристик;
  • состояния квартиры;
  • качество стен, перекрытий, окон, входных и межкомнатных дверей;
  • наличие балкона;
  • этаж в контексте этажности дома.

Далее перечисляются стандартные положения, применимые при составлении договоров подобного типа. Каждое положение состоит из пунктов и подпунктов, подробно раскрывающих действия и ответственности сторон при проведении передачи квартиры от одного владельца к другому.

Особое внимание стоит обратить:

  1. На чёткое определение условий проведения взаиморасчётов при передаче имущества (см. Приём-передача квартиры).
  2. На порядок действия в условиях непреодолимой силы, при возникших случаях форс-мажора.
  3. На варианты расторжения условий договора по согласию сторон или в судебном порядке, где нужно сформулировать причины возврата объекта и рассмотреть допустимость вменения санкций (см. Расторжение договора купли продажи).

Перечисленные положения составляются на основании конкретных условий, мотивировавших приобретение квартиры и целей её покупки.

Допустим, приобретатель действует через посредника, находясь за границей. Передача денег, просмотр квартиры, подготовка документации и иные действия зависят от множества причин, не всегда находящихся в сфере компетенции или власти приобретателя.

Право собственности иностранца на квартиру требует регистрации в Росреестре, по правилам ведения учётных записей при приобретении недвижимости. При этом понадобится предоставить дополнительную документацию, подтверждающую вид на жительство, на основании которой сделают пометку в учётных записях, в том числе, в отношении непосредственного гражданского статуса нового владельца квартиры.

Личные данные следует представлять на русском языке, что потребует дополнительных действий по их переводу.

Сроки и оплата государственной пошлины устанавливаются в стандартном режиме, не вменяя дополнительных нормативов к процедуре регистрации права собственности.

По завершении процесса выдаётся свидетельство, предоставляющее полномочия владения и распоряжения недвижимостью. Оно составляется на русском языке, его дееспособность ограничивается территорией РФ.

Документы при покупке квартиры иностранцем

При оформлении договора и его регистрации предоставляется:

  • требуемая документация на квартиру;
  • квитанция об оплате пошлины для регистрации;
  • документация, подтверждающая личность.

Для лиц иностранного происхождения основной задачей становится предоставление пакета документации, подтверждающей личность.

Для этого им нужно:

  • обратиться к переводчику;
  • сделать перевод паспорта с родного языка на русский;
  • подойти в нотариальную контору вместе с переводчиком;
  • удостоверить текст перевода паспорта;
  • удостоверить подпись переводчика.

Таким же образом поступают со свидетельством о браке, если покупатель в нём состоит, и с разрешением супруга, если оно выдано за границей и составлено на иностранном языке.

Во многих случаях учреждения ограничиваются удостоверенным переводом, не требующим легализации. Как правило, это распространяется на граждан стран СНГ, бывших соотечественниками.

Кроме этого требуется подтвердить вид на жительство и предъявить разрешение на временное проживание в России. Оно подготавливается по типовым правилам, предусмотренным для жительства лиц без гражданства РФ.

Эта документация пригодится после завершения имущественной сделки, для прописки владельца в приобретённой квартире. По закону владельцу разрешается прописаться и проживать в помещении, которым владеет.

Однако, это не дает права требовать преимущества в получении гражданства РФ на основании обладания недвижимостью.

Передачу денежных средств принято проводить:

  • в юридической или риелторской компании, где составлен договор;
  • в банке, вложением в ячейку.

Но при взаиморасчётах с иностранцем иногда возникают нетиповые ситуации, в которых:

  1. Приходится рассчитывать меняющийся курс валюты в отношении к рублю.
  2. Деньги хранятся на счетах банков, которые не имеют доступа на Российский финансовый рынок.
  3. Покупатель, находясь за границей, отправляет средства перечислением, что приводит к финансовым издержкам и затягиванию сроков передачи средств.

Перечисленные нюансы не стоит брать в расчёт заведомо, опасаясь, что они произойдут. Но оговорить условия, которые потенциально допускают форс-мажор, в договоре имущественной сделки стоит (см. Расписка в получении денежных средств).

В России расчёт по сделкам происходит в рублях. Курс валют устанавливается по соглашению сторон на дату составления контракта, на момент расчёта или по усмотрению.

Уплата налогов

Так как при дарении и наследовании приобретённая недвижимость облагается до 30% стоимости объекта, в обществе формируются ложные слухи о том, что покупка также облагается налогом. Это мнение в корне ошибочно.

В вопросах налогообложения при приобретении недвижимости законодательство не устанавливает различий между налоговыми резидентами и нерезидентами.

Условия равны для всех:

Те же условия распространяются на покупателей при получении налогового вычета.

Возврат средств допустим, при условии, что иностранец работает в России на постоянной и официальной основе, что определяет его в качестве налогоплательщика.

При таком соответствии допустимо затребовать положенный ему вычет в размере 13% затраченных на покупку квартиры денежных средств.

Законы о покупке квартиры иностранцем

Для осуществления сделок с имуществом требуется соблюдение правил, установленных для въезжающих из-за рубежа лиц, согласование пребывания на территории страны, регистрация в миграционной службе.

После чего, лицо приобретает правоспособность, которая регламентирована законодательством РФ.

Разрешение на участие в сделках нерезидентам предоставляется на основании:

  1. Ч.3, ст. 62 Конституции РФ разрешает участие иностранцев в приобретении недвижимости наряду с соотечественниками.
  2. То же регламентирует Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в РФ», здесь же представлены нормативы условий их правоспособности.
  3. Методические пособия о регистрации имущественных сделок с иностранцами, вступившие в силу 16.05.05.
  4. Ст.45 Основ законодательства о нотариате оглашает международные нормативы удостоверения документации.
  5. П.5, ст.35 ЗК РФ указывает на допустимость ограничений объектов недвижимости для приобретения нерезидентами РФ.
  6. Ст.23 Минской конвенции поясняет нормы признания дееспособности иностранцев.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiry-inostrantsami.html

Особенности купли-продажи недвижимости иностранцем в России

Покупка квартиры у иностранного гражданина

Приобретать недвижимость на территории Российской Федерации могут как граждане государства, так и его гости – иностранцы и лица без гражданства. Действующее законодательство не делает различий в правах на покупку жилья разными категориями покупателей. Однако, если недвижимость покупает иностранец, у сделки будут свои особенности.

Особенности сделки

Купля-продажа жилья, совершаемая с участием иностранных граждан, выступает в виде классической сделки с недвижимостью, предусмотренной гражданским законодательством, действующим в России, которая имеет ряд своих особенностей:

  • расширенный перечень документов из-за необходимости предоставлять потенциальным покупателем нотариально заверенных переводов основных документов (паспорта, в случае осуществления представительства по доверенности – такой доверенности, если она составлена не на территории Российской Федерации);
  • невозможность иностранным гражданином приобрести жильё в приграничных территориях, а также в непосредственной близости от особо охраняемых объектов или объектов, обеспечивающих безопасность государства;
  • составление договора купли-продажи минимум на двух языках (русский, английский, а при необходимости, и на родном языке потенциального покупателя) с заверением экземпляров на каждом из языков у нотариуса (заверяется подпись переводчика), а сам договор составляется в количестве экземпляров на каждом языке, соответствующем количеству сторон в сделке.

Перечисленные особенности сделок с участием иностранцев являются обязательными нюансами, которые должны быть соблюдены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Порядок действий

Приобретение недвижимости, осуществляемое иностранными гражданами, относительно порядка действий, является стандартной процедурой, состоящей из таких этапов:

  • Подбор наиболее удобных и максимально соответствующих требованиям законодательства вариантов жилплощади, которая устроит потенциального покупателя и будет соответствовать требованиям действующего законодательства. Такой подбор осуществляется с помощью различных информационных ресурсов, в том числе, сайтов с различными объявлениями.
  • Предварительные переговоры с собственником помещения о проведении процедуры купли-продажи, а также о возможных вариантах взаиморасчетов между сторонами. На этом этапе по желанию сторон может быть осуществлено подписание предварительного договора купли-продажи, а также переданы денежные средства, используемые в качестве задатка по совершаемой сделке.
  • Заключение договора и регистрация перехода права собственности. Этот этап состоит из двух ключевых шагов, так как именно они означают итоговый переход права собственности от одного владельца квартиры к другому путем регистрации данного события в Едином государственном реестре прав на недвижимость и выдачи соответствующей выписки из него. По желанию сторон подписанное соглашение может пройти процедуру нотариального заверения (если договор составляется только на русском языке). Если текст договора составлен как минимум на двух языках, то нотариальное заверение как текста самого договора, так и его переводов будет являться обязательным. Регистрация сделки осуществляется путем обращения старого и нового собственников в органы Росреестра со всеми предоставленными документами.

Какие документы понадобятся?

Перечень документов, которые должен предоставить иностранный гражданин при совершении сделки по приобретению жилых квадратных метров, будет несколько шире, чем при сделке, совершаемой между представителями Российской Федерации.

В такой пакет документов будут входить:

  • паспорт иностранца и его нотариально заверенный перевод (нотариальное заверение перевода осуществляется в целях избежать неправомерное толкование данного документа или использование подложного документа при совершении сделки);
  • если интересы иностранца представляет его доверенное лицо, потребуются личные документы такого доверенного лица и доверительный документ (если представитель является иностранным гражданином, то также потребуется перевод его документов; то же касается и доверенности – она должна быть не только переведена, но и нотариально заверена как в экземпляре-оригинале, так и в экземпляре-переводе);
  • так как сделка с участием иностранного гражданина может быть признана действительной только в случае, если он находится на территории России легально, то есть на основании визы и у него есть постоянная или временная регистрация по месту пребывания и проживания, такой факт должен быть подтвержден обязательным предоставлением справки с места регистрации и визы (для регистрации сделки потребуется передать в Росреестр нотариально заверенные копии документов, которые сотрудник регистрирующего органа предварительно проверит на соответствие оригиналам);
  • для продавца перечень документов не изменится, так как данное действие для него не будет отличаться от сделок с гражданами России ничем, кроме количества экземпляров договора (продавец также получит договор на всех языках составления документа).

Оформление договора на английском и, при необходимости, родном языке покупателя может быть осуществлено в любом бюро переводов, которые имеют специальную аккредитацию на перевод юридических документов. Подпись переводчика при этом должна быть заверена нотариально.

Какие риски могут быть?

Несмотря на то, что процедура купли-продажи недвижимости с участием иностранных граждан практически не отличается от аналогичного юридического действия с участием граждан России, риски в оформлении сделки будут несколько расширены из-за особенностей одной из сторон, участвующих в соглашении. К стандартным рискам по сделкам с недвижимостью прибавятся:

  • отказ в осуществлении регистрации сделки по причине непредоставления иностранным гражданином верно оформленных переводов документов, удостоверяющих личность (либо перевод не получил нотариальное заверение);
  • отказать в регистрации сделки и признать ее ничтожной можно и в случае, если выяснится, что иностранный подданный находится на территории России незаконно либо у него отсутствует или просрочена регистрация по месту пребывания и жительства;
  • отказ в проведении процедуры регистрации может быть вызван также и тем фактом, что жилье, приобретенное иностранцем, находится в приграничной зоне или непосредственной близости от особо охраняемых объектов, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Процедура купли-продажи квартиры с участием иностранных граждан представляет собой стандартный гражданско-правовой процесс по обороту недвижимости в Российской Федерации.

Все отличия, которые характерны для сделок именно с иностранцами, связаны с тем, что эти граждане имеют несколько ограниченные по сравнению с россиянами права в приобретении недвижимости, а также должны предоставить расширенный за счет обязательных нотариально заверенных переводов пакеты документов, подтверждающих законность совершаемых ими сделок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/inostrannym-grazhdaninom.html

Порядок расчета с иностранцами при купле-продаже недвижимости в России | Гордон и Партнеры

Покупка квартиры у иностранного гражданина

На консультациях по недвижимости или на налоговых консультациях с иностранцами регулярно задают вопросы  о налоговых последствиях сделок с  расположенной в России недвижимостью. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели  совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит элементарный на первый взгляд  этап сделки с недвижимостью – расчеты за недвижимость.

Между тем, ответственность за нарушения валютного законодательства России составляет от 75 до 100% суммы сделки. При этом  в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.

Иностранец и валютный резидент — соотношение понятий и значение для сделки с недвижимостью

Валютный резидент России — физические лица граждане России, за исключением граждан РФ, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года.

Валютными резидентами могут быть и иностранцы, если они постоянно проживают в РФ на основании вида на жительство оформленному в соответствии с законодательством РФ.

Валютный не резидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам:

Граждане РФ постоянно проживающие в иностранном государстве не менее одного года на основании вида на жительство, или по рабочей или учебной визе со сроком не менее одного года или по совокупному сроку;

Иностранцы – не проживающие в РФ на основании вида на жительство.

На чем можно споткнуться при расчетах по сделкам с недвижимостью, если в сделке участвует иностранец ?

За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.

Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку 100% сделок с недвижимостью контролирует ФНС РФ в онлайн режиме, и часть сделок идут через банки «попасть» в сложную ситуацию не сложно.

Валютное законодательство России запутано, тяжело воспринимается, по многим вопросам носит запретительный характер.

Законодательство значительно изменилось в последние несколько лет, что в совокупности привело к массовым нарушениям валютных операций.

По российскому законодательству валютные операции между резидентами Российской Федерации и не резидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе  «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.

Одновременно в законе действует и другая статья, согласно которой  расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках.

Это означает, что фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены.  За нарушение такого запрета установлен штраф (ч.1 ст.15.

25 КоАП РФ) от 75-100 % суммы валютной операции.

Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы.

Валютные операции в сделках с недвижимостью

Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, валютное законодательство можно не учитывать.

Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!

Валютными операциями в России являются:

— использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);

— ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;

— перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.

Если в сделке с российской недвижимостью участвует не резидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.

Что такое валютные ценности ?

Согласно валютному закону валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.

Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью  между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах  за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.

Иностранец покупает недвижимость в России – какие валютные операции

Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный не резидент России, продавец недвижимости в России, как правило,  валютный резидент.

Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.

Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть.  Оплата недвижимости наличной иностранной валютой резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке.

(Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.

Теперь нужно учесть особенности российского законодательства: Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах на купленную недвижимость  и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?

Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива).

В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив).

В любом из этих вариантов,  для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России.  

Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги.

Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.

Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.

Регулярно предлагают провести расчеты через зарубежные счета россиян продавцов– резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.

Иностранец продает расположенную в России недвижимость

Условия соблюдения валютного законодательства России и безопасности расчетов —  аналогичны процедуре покупке иностранцем недвижимости в России за исключением двух  обстоятельств.

1) Валютные не резиденты вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных банках в России на свои счета в зарубежных банках. Перечисления возможны в российских рублях и в иностранной валюте. Соответственно, российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения иностранцем валютных операций.

2) При планировании перечисления денег от продажи расположенной в Росси недвижимости на зарубежный счет нерезидента  необходимо проследить за соответствием сумм перечисления на счета суммам  совершенных в России по сделкам и отраженным в договорах. Эти сведения контролируются иностранными банками при зачислении денег на зарубежные счета нерезидентов по источникам происхождения, с целью выявления уклонения от уплаты налогов и отмывания денег.

По состоянию на 16 октября 2017 года.

Москва

Адвокат по валютному контролю  Гордон А.Э

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/poryadok-rascheta-s-inostrancami-pri-ku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.