Покупка квартиры в 2020 году

Содержание

Почему россияне не дождутся дешевых квартир

Покупка квартиры в 2020 году

© СС0 Public Domain

Пандемия коронавирусной инфекции заметно сказалась на доходах россиян. Спрос на крупные покупки, в том числе на недвижимость, упал. Однако цены почему-то за спросом не пошли. Напротив, в некоторых сегментах стоимость жилья даже выросла. Почему так произошло, и чего нам ждать до нового года, «Росбалт» спросил у экспертов.

Кандидат экономических наук, замдиректора Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная:

«Цены на недвижимость действительно не снижаются, а в некоторых сегментах даже растут. Причин этому несколько. Во-первых, и застройщики, и продавцы недвижимости частично заморозили предложение.

Им важно получить свою маржинальность с учетом тех издержек, которые были осуществлены при строительстве объектов недвижимости, которые им необходимо реализовать сейчас. Понимая, что в целом платежеспособный спрос и экономическая активность снизились, они заняли стратегию выжидания.

Широко выставляют на продажу объекты те, кого поджимает возврат кредитов банкам и другие трудности.

Во-вторых, Центробанк снизил ставку рефинансирования, что, в свою очередь, положительно повлияло на ипотечные ставки и позволило оживить спрос на недвижимость. Но в нашей стране, к сожалению, это всегда имеет эффект повышения цен.

В-третьих, в связи с ограничением перемещения возник всплеск интереса к российской недвижимости. Спросом стали пользоваться юг России, загородная недвижимость. При этом, наметился определенный отказ от недвижимости зарубежной. Сэкономленные деньги на отпусках и поездках становятся дополнительным вложением в ипотеку.

Волатильность российской валюты, рост цен на строительные материалы и затраты на рабочую силу в условиях ограничений по перемещению в ближайшей перспективе сулят застройщикам очередной рост издержек. Это также заставляет их поднимать цены на нынешние объекты.

При любом кризисе есть люди, которые стараются извлечь из возникших проблем максимальную выгоду.

К примеру, перенастраивают производство под возникший ажиотажный спрос на дезинфекторы, маски, антисептики, респираторы, защитные костюмы, медицинское оборудование и их компоненты.

Параллельно идет вливание государственных денег в социальные проекты, часть из которых также уходит в бизнес. В результате мы видим всплеск интереса к дорогой премиальной недвижимости, который отражается в ценах.

Что будет к новому году, прогнозировать сложно. Все будет зависеть от распространения коронавируса и последующего восстановления экономики.

Надо отметить, что новации правительства в части поддержки бизнеса и предпринимательства, в том числе в виде налоговых стимулов и вливания финансовых ресурсов дают положительный эффект.

Мы видим постепенное восстановление, хоть и не такое активное, как хотелось бы, уже с июня».

Генеральный директор РАСК Николая Алексеенко:

«У нас в стране уже достаточно продолжительное время наблюдается два отдельных вида трендов на рынке недвижимости: новостроек и вторичного жилья. Основополагающие триггеры и факторы, влияющие на динамику этих сегментов, во многом разные.

Так, к примеру, запуск программы льготной ипотеки серьезно подстегнул первичный рынок по продажам, а на фоне ограниченного предложения это уже сейчас привело к росту цен, вплоть до 15%.

В свою очередь, программа не распространялась на вторичный рынок, который исторически конкурирует с новостройкам за покупателей.

Потому единственной стратегией для продавцов вторичного жилья было предложение конкурентной цены, которая бы смогла «перебить» привлекательность ипотечной ставки 6-6,5% первичного жилья. Напомним, что сейчас ставка ипотеки на вторичку составляет около 8,5-8,9%, это довольно существенная разница со ставкой на новостройки.

Понятно, что к снижению цен готовы далеко не все продавцы, потому пока можно отметить, что вторичный рынок во многом пережидает, следовательно, цены в большинстве случаев меняются в рамках погрешности. В данном случае рыночным способом несколько сократилось предложение, что отчасти удерживает цены.

Касательно прогнозов нужно быть осторожными — сейчас слишком много неопределенных факторов: будут ли продлевать льготную программу, будут ли введены различные ограничения в связи с эпидемиологической ситуацией и так далее.

В целом, если исходить из того, что продления не будет, а вторая волна коронавируса нас не настигнет, то к концу года вслед за новостройками начнет постепенно дорожать и вторичное жилье, причем на фоне роста предложения в этом сегменте.

Нужно понимать, что при равных рыночных условиях, люди все же предпочитают брать жилье на вторичном рынке. Резюмируя, в этом году мы не ожидаем снижения цен ни по одному из сегментов».

Руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина:

«Цены вверх пошли в основном на новостройки. В ТиНАО рост совершенно удивительный — 6-8% начиная с мая. В старых границах столицы — 4-5%. Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, сейчас на рынок вышли одновременно три группы спроса: текущий, прошлый и будущий. Люди, которые не могли купить квартиру во время карантина, реализуют отложенный спрос сейчас.

Вместе с этим к текущему спросу добавился будущий спрос, который подстегивает льготная ипотека. Она заканчивается 1 ноября. Сейчас идут разговоры о том, чтобы ее продлить, но решение пока не принято. Так или иначе, люди, которые думали купить квартиру когда-то потом, решили поторопиться и поднажать, пока дешевая ипотека.

Можно ожидать, что после того, как этот спрос будет реализован, начнется снижение.

В сущности говоря, льготная ипотека задумывалась в двух целях: поддержать продажи новостроек и дать возможность людям со скромными доходами купить жилье. В результате, низкие ставки по ипотеке спровоцировали рост цен на новостройки и нивелировали выгоду для покупателей. В итоге помогли только застройщикам.

Льготная ипотека — нерыночный инструмент, который вводит экспертов в замешательство: цены растут тогда, когда расти не должны. В конечном счете, поддержка государства вредит и застройщикам.

Вместо того, чтобы планировать, основываясь на каких-то рыночных реалиях, они пытаются сорвать куш, пока помогает государство.

Что они будут делать дальше, когда льготная ипотека закончится, и они столкнутся с реальным падением спроса на фоне снижения доходов населения? Все рыночные предпосылки говорят о том, что спрос должен снижаться. Все понимают, что его лихорадочное поддержание — временное.

Перед окончанием программы цены еще немного подрастут. Дальше все будет зависеть от того, продлят ее или нет. Но даже если программу отменят, вряд ли ставки резко взлетят. Это на какое-то время продлит остаточный спрос.

Вопрос в том, что даже без учета льготной ипотеки ключевую ставку в принципе сейчас держат на исторически низком уровне. Насколько это экономически обосновано и адекватно, сказать сложно. По сути дешевыми кредитами государство пытается спровоцировать спрос на все.

Явно, что при таком снижении доходов населения когда-то это должно закончится, и спрос должен пойти вниз».

Анна Семенец

Источник: https://www.rosbalt.ru/moscow/2020/09/21/1864394.html

Стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020 году — рекомендации экспертов

Покупка квартиры в 2020 году

Эксперты оценили, выгодно ли сейчас покупать дома и квартиры или стоит подождать до конца года

Mikibella/shutterstock

Недвижимость остается наиболее выгодном активом для сохранения средств. Однако пандемия, длительный карантин, скачки курса валют и дешевая ипотека существенно повлияли на спрос, предложение и цены как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Одно дело спасать деньги зимой-весной 2020 года, когда все начиналось, а другое дело — сейчас.

Аналитики оценили, насколько выгодно инвестировать в недвижимость в преддверии осени 2020 года.

«Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене»

Алексей Гальцев, основатель Realiste:

— Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене, несмотря на то что уже кардинально изменились условия на рынке. Дело в том, что цены на жилье более инертны, они не сразу реагируют на происходящие события, поэтому реальные перемены стоит ожидать только к концу текущего года.

Тогда мы окончательно увидим, как изменились цены на жилье. Но уже сейчас можно предположить, что, скорее всего, они упадут. В связи с этим инвестировать, что называется, в долгую, когда ты на длительное время приобретаешь жилье, сейчас невыгодно.

Самые большие дисконты появятся только через семь-восемь месяцев.

Если мы говорим о коротком инвестировании для тех, кто занимается покупкой и быстрой перепродажей жилья, играет на рынке, то сейчас для этого более выгодные условия: люди, которые продают свое жилье, зачастую сами соглашаются на большие дисконты по телефону.

Что касается рыночных цен на недвижимость, как правило, от застройщиков, то они однозначно понизятся на несколько процентных пунктов, но, повторюсь, только к концу года, поэтому рекомендую ожидать. Предполагаю, что тогда жилая недвижимость упадет в цене на 5%, коммерческая, возможно, несколько больше — на 7%, если учитывать сложившиеся экономические реалии.

«Можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

— Действительно, на рынке произошел некоторый всплеск сразу после окончания самоизоляции, но эксперты оценивают его по-разному. Оценивая общую политическую и экономическую обстановку, по-прежнему не видим почвы для развития благоприятного инвестиционного климата.

Пик бурного роста и строительства в городе пройден, инвестировать в коммерческую недвижимость могут только профессионалы — это сложный бизнес, хотя сейчас и можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии.

Единственное перспективное направление — загородный рынок, который сейчас получил второе дыхание благодаря тому, что люди вернулись к традиционным ценностям, просидев несколько месяцев взаперти. Девелоперы выходят на стройплощадки, и тут точечно можно выбрать и вложиться в перспективный проект.

Но нужно понимать, что и это явление отнюдь не массовое и требует определенного профессионализма и умения оценить перспективы.

«Инвестировать в недвижимость еще не поздно»

Юрий Лебедев, начальник отдела департамента новостроек «Инком-Недвижимость»:

— Думаю, что инвестировать в недвижимость еще не поздно. Рост цен на жилье, который мы наблюдаем уже пару лет, объясняется рядом причин. Во-первых, в прошлом году стартовал переход отрасли на проектное финансирование, что повлекло за собой повышение стоимости новостроек.

Во-вторых, за год банки значительно снизили ставки по вкладам, и для инвестора такой вариант вложений стал неинтересен. Как итог — денежные средства начали перетекать в сегмент недвижимости. Наконец, третий момент — это льготная ипотека. С помощью государства банки плавно понижали ипотечную ставку от 8–10% до 5,9–6,4% в этом году. Такого в новейшей истории нашей страны еще не было.

Думаю, благодаря новому уровню доступности ипотеки интерес к жилью увеличится в разы. Что касается прибыльности инвестиций в недвижимость, то здесь важно учитывать все характеристики жилого проекта: в зависимости от них доходность может колебаться от 15% до 30%. Если, допустим, квартира массового сегмента в начале строительства стоит 9–10 млн руб.

, то через два года, ближе к дате сдачи дома, она уже будет стоить 14–15 млн руб. Таким образом, мы получаем доходность около 18–20% годовых.

«Правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть»

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— Получить доход от вложений в недвижимость в рублевом выражении можно практически всегда. За 30-летнюю историю российского рынка цены в рублях устойчиво снижались лишь в 2009-м и в 2015–2016 годах. Параметры этого дохода и сроки возврата инвестиций зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть.

На рынке существуют как варианты более рискованных вложений в квадратные метры (к примеру, покупка апартаментов на котловане по ценам ниже рынка), так и довольно консервативные варианты (выкуп квартир на вторичке под сдачу в долгосрочную аренду).

В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за три-четыре года (самые удачные новостройки в Москве подорожали в два раза от котлована до выдачи ключей); во втором варианте срок окупаемости вложений будет заметно выше, а получать более чем 5-6% годовых будет сложно.

На фоне снижения ключевой ставки Центробанка (и связанного с этим изменения процентов по депозитам) жилая недвижимость вновь стала интересна как объект для инвестиций или сохранения сбережений. Тем более что цены на первичном рынке растут (несмотря на спад в экономике и ограничительные меры, связанные с пандемией).

Одновременно нужно всегда помнить, что недвижимость не относится к активам с высокой ликвидностью. Если валюту, драгметаллы или ценные бумаги можно превратить в денежные средства практически моментально, то для выхода из инвестиций в жилье потребуется как минимум несколько недель (а итоговая стоимость продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной).

«Существует риск не окупить свое вложение»

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Ввиду последних событий (пандемия коронавируса, снижение ключевой ставки ЦБ, негативно сказывающееся на курсе рубля и доходности по вкладам) недвижимость является надежным финансовым активом для многих россиян. В настоящий момент на рынке первичной недвижимости Москвы и Подмосковья наблюдается восстановление продаж после спада в апреле-мае.

На фоне сформированного отложенного спроса наблюдаются повсеместные скачки продаж, что автоматически является стимулом к повышению цен. Так, при вложении в новостройку на этапе котлована возможно получить до 30% прибыли. Как правило, малогабаритные квартиры (студии, однушки) являются наиболее востребованным и ликвидным товаром, в том числе под сдачу в аренду.

Даже при отсутствии возможности приобрести квартиру за собственные средства можно совершить сделку с привлечением ипотеки. В первую очередь, речь идет о правительственной программе с льготной ставкой 6,5%, так как в настоящий момент до сих пор нет официальных подтверждений о ее продлении.

Между тем наблюдается смена подхода к коммерческим помещениям на первых этажах, еще недавно считавшихся одними из самых доходных для их владельцев. Они по-прежнему могут быть высоко маржинальной недвижимостью, однако теперь необходимо более тщательно выбирать сферу деятельности / потенциальных арендаторов, а также отвечать последним санитарным и эпидемиологическим требованиям.

Ключевыми недостатками такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта и/или банкротство девелопера. Даже в случае крупных застройщиков всегда существует вероятность сдвига сроков ввода объекта в эксплуатацию. Существует риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту (например, при дефляции).

Вот почему необходимо тщательно выбирать проект, обращать внимание на дисциплинированность застройщика, а также на текущее конкурентное окружение и планы по развитию территории.

«Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Сейчас уникальный момент для совершения инвестиций в недвижимость, так как можно это делать даже с использованием заемных средств.

В особенности интересны объекты, где предлагается ипотека со ставкой 5,9% и даже ниже (есть примеры проектов, где разработаны программы ипотеки со ставкой 3% годовых на весь срок кредитования!). Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год.

Такую доходность сейчас могут дать практически все новостройки, расположенные у метро и с удобным выездом в сторону центра. Обращайте внимание на проекты крупных застройщиков и те, что обладают уникальными характеристиками — например, расположены около парка или имеют виды на воду/зеленый массив.

Такие квартиры никогда не теряют в цене. Вложения на нулевом цикле обеспечат рост цены по мере повышения строительной готовности. Нивелировать риски можно, выбирая квартиру в доме с продажами через эскроу-счет.

При выборе изучите генплан участка: если в проекте запланировано несколько очередей строительства, а также есть много строящихся жилых комплексов по соседству, это усилит конкурентную среду и при перепродаже выгода может оказаться несколько ниже, чем при выборе квартиры в компактном проекте (1–3 корпуса).

«С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов»

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон»:

— Инвестиции в недвижимость остаются актуальными до сих пор — покупатели исходят из целей сохранения денежных средств при помощи понятного и стабильного механизма. Например, депозиты теряют свою привлекательность на фоне падающей ключевой ставки, которая установлена уже на уровне 4,25%.

Недвижимость остается понятным средством сохранения накоплений. Особенно в ситуации валютной турбулентности. В условиях снижения ипотечной ставки привлекательность инвестиций в недвижимость еще больше возрастает. В сфере недвижимости доступны два варианта инвестиций. Первый — покупка с целью получения пассивного дохода.

Второй — перепродажа и получение прибыли за счет разницы в стоимости квадратного метра. Главное здесь — правильно выбрать объект для вложений. С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов — такие проекты нередко реализуются в очень интересных локациях и предлагают качественное наполнение в рамках свой стоимости.

То, что нужно арендаторам, и нежилой статус помещений не является помехой. Перепродажа недвижимости обеспечивает доход на небольшом временном отрезке, но инвестору необходимо тщательно выбирать проекты для входа с учетом особенностей локации, рынка конкурентов, вторичного фонда и характеристик самого объекта.

Выбираются наиболее ликвидные лоты, которые могут быть реализованы в минимально возможные сроки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f36552b9a79474fc9fd2cf4

Когда лучше покупать квартиру в новостройке и на вторичке в 2020 году? — pr-flat.ru

Покупка квартиры в 2020 году

29.03.2020

Переход на эскроу, запуск нацпроекта «Жилье и городская среда», рекордное снижение ставок по ипотеке, распространение льготных программ для семей с детьми и жителей Дальнего Востока, изменение программы маткапитала – в 2019 году и первых месяцах 2020-го отрасль жилой недвижимости пережила множество реформ и событий, направленных на увеличение доступности жилья для граждан.

Когда выгоднее покупать квартиру в 2020 году?

Но текущие события в мировой экономике не пройдут бесследно и новый масштабный кризис, который уже вылился в падение цен на нефть, стагнацию фондовых рынков и существенное ослабление курса рубля, может повлиять не только на цены на недвижимость, но и на реализацию многих государственных инициатив.

Мы уже рассказывали о сезонности рынка жилья и новостроек в частности. Но что ждать от нового 2020 года? Стоит ли отложить приобретение квадратных метров или наоборот поторопиться?

Разбираемся когда лучше и выгоднее купить квартиру в 2020 году в нашей статье.

Почему цены на квартиры в 2020 году будут расти?

С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к закону о «долевке» (214-ФЗ), запрещающие застройщикам использовать деньги покупателей для финансирования строительства.

Теперь средства дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Возведение жилых комплексов будет вестись на кредитные деньги, предоставляемые теми же финансовыми организациями.

Для девелоперов это означает повышение себестоимости возведения домов из-за необходимости уплаты процентов банкам, для покупателей – неизбежность платы за дополнительную гарантию сохранности средств.

При этом часть проектов разрешено достроить по старой схеме, в случае, если они отвечают определенным критериям. Таким образом, на сегодняшний день многие девелоперы все еще реализуют квартиры в жилых комплексах без специальных счетов. Но все новые ЖК будут запускаться в рамках нового механизма и вскоре новостроек без эскроу не останется.

В связи с вышесказанным эксперты ожидают дополнительного роста цен на квартиры в новостройках.

Если на данный момент, на механизм эскроу перешло около 25% проектов по всей стране, то в течение 2020 года их будет становиться еще больше.

Минстрой подтвердил рост стоимости квадратного метра в строящихся домах после вступления в силу новых правил на 8%, в 2020 году аналитики прогнозируют не меньшие темпы увеличения цен.

Вслед за новостройками дорожает и вторичка, так как некоторые покупатели не согласны ждать сдачи дома, квартира в котором по цене не дешевле, а может быть и дороже готово жилья. Рост спроса в связи с переориентацией на вторичный рынок влечет и повышение стоимости. По средним оценкам цена готового квадратного метра в России за 2019 год выросла на 5%, в Екатеринбурге – на 4,2%.

Какие дополнительные факторы будут влиять на цены в 2020 году?

Как известно, конечный покупатель недвижимости является тем, на кого перекладываются все дополнительные расходы, а их у застройщиков в предстоящем году будет не мало.

Например, Минстрой намерен сделать использование BIM-технологий в строительстве обязательным с июля 2020 года.

Кроме этого подписан закон, согласно которому девелоперы должны платить штрафы за причинение вреда водным биоресурсам.

Также к концу января ожидается завершение работ над пересмотром закона об архитектуре и деятельности архитекторов в России – возможное влияние на себестоимость проектов может оказать в ближайшем будущем и данная инициатива.

С другой стороны перед экономикой страны, а значит и строительной отраслью встает вопрос последствий нового мирового кризиса, начало которого было ускорено распространением короновируса, а затем и срывом сделки по сокращению нефтедобычи между Россией и Саудовской Аравией.

Пока эксперты не дают точных прогнозов, но сильное ослабление курса рубля и падение цен на нефть в марте 2020 года однозначно приведут к росту инфляции в стране, которая, в свою очередь, отразится на доходах россиян.

Ожидается, что падение спроса удержит рост цен на жилье, но девелоперы не смогут существенно сократить стоимость квартир – их издержки будут только расти.

Я жду дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году

Прошедший 2019 год завершился рекордно низкими ставками по ипотеке. Банки-кредиторы пересматривали свои программы вслед за решениями Центробанка о снижении ключевой ставки.

На заседании Совета директоров Банка России, прошедшем 20 марта 2020 года, было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 6 %. Несмотря на решение регулятора, многие банки все же повысили ипотечные ставки в пределах 0,5-2%..

Несмотря на то, что представители кредитных организаций, Минстроя и Минфина подчеркивают необходимость дальнейшего продолжения тренда по снижению ипотечных ставок для достижения ключевого уровня в 8 %, предусмотренного национальным проектом «Жилье и городская среда», обвал фондовых рынков, начавшийся с 9 марта, и эпидемия коронавируса могут повлиять на запланированные показатели.

Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году?

Дополнительно тем, кто планирует покупку квартиры с помощью ипотечных средств стоит учесть, что ЦБ РФ с 1 июля 2020 года ужесточит выдачу жилищных кредитов – для банков введут показатель долговой нагрузки (ПДН) с целью расчета коэффициентов риска по жилищным кредитам. Соответствующая инициатива ЦБ предусмотрена в докладе «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». Стресс-тестирование рынка ипотеки будет проводиться в январе-июне 2020 года.

Что же это значит для покупателей?

Банки ужесточат требования к заемщикам. Отказы в выдаче ипотеки будут получать граждане с уже имеющимися кредитами, особенно в случае если совокупные выплаты по ним будут превышать определенную допустимую долю от ежемесячного дохода.

Уже сейчас оформить жилищный кредит проблематично клиентам с негативной кредитной историей, действующими кредитными картами, долгами по алиментам, штрафам и пр.

О том, какие дополнительные ограничения со стороны регулятора могут быть введены во второй половине 2020 года пока неизвестно.

Итоговые выводы – почему лучше и выгоднее успеть купить квартиру в первой половине 2020 года:

1. Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке будут расти.

2. Пока еще достаточно широк выбор квартир в новостройках, которые не перешли на эскроу. 

3. Ставки по ипотеке достигли исторических минимумов, но их дальнейшее снижение в долгосрочной перспективе не гарантировано, а во второй половине 2020 года будут введены ограничения по выдаче жилищных кредитов.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/kogda-luchshe-i-vygodnee-pokupat-kvartiru-v-2020-godu/

Как купить квартиру без обмана в 2020 году?

Покупка квартиры в 2020 году

Всем привет, друзья! В Америке или в странах Европы принято часто переезжать, меняя место жительства и не привязываясь к окружающей обстановке. К сожалению, наш менталитет противится этому и поэтому покупка квартиры всегда будет животрепещущим вопросом для большинства людей.

Покупка квартиры будет актуальна не только тем, кто хочет обзавестись своим первым жильём, но и тем, кто хочет вложить свои сбережения, чтобы повысить свою экономическую защищённость.

В данной статье я расскажу о том, какие типы жилья представлены на рынке, как выбрать лучшую квартиру за адекватную цену, как проверить квартиру на юридическую чистоту, как заключить договор купли – продажи квартиры и как избежать обмана при совершении сделки. Приступим!

Первичное жильё – это недвижимость, собственником которого никогда не было физическое лицо. Абсолютно понятным примером первичного жилья являются квартиры в новостройках. В этом случае владельцем квартиры до покупки является только застройщик. 

Преимущества первичного жилья:

  • Отсутствие шлейфа сомнительных юридических операций. При покупке квартиры в новостройке можно надеяться, что желаемые квадратные метры не сменили тысячу владельцев и не участвовали в мошеннических схемах.
  • Новый дом и системы коммуникаций. Если фирма застройщик достаточно порядочная и известная, то вам не придётся исправлять множество косяков, которые могут возникнуть в результате износа жилья или неграмотности строителей.

Недостатки первичного жилья:

  • Плохое местоположение. Дешёвые новостройки обычно находятся на окраине города, где нет нормальной инфраструктуры. За квартиру в новостройке, находящейся в центре города или близко к нему, придётся выложить очень кругленькую сумму.
  • Риск быть «кинутым». При покупке жилья в доме, который ещё строится можно сильно сэкономить, но в то же время остаётся существенный риск того, что застройщик прекратит выполнять свои обязательства и все дольщики останутся у разбитого корыта.
  • Необходимость ремонта. Чаще всего отделка новых квартир оставляет желать лучшего, поэтому ремонт будет обязательным условиям для нормального проживания.

Вторичное жильё – это недвижимость, продавцом которой является физическое лицо. К такому типу жилья обычно относят квартиры в домах, которые были построены достаточно давно. Однако, вторичным жильём может быть и квартира в новом доме, которая успела сменить своего владельца с застройщика на частного покупателя.

Преимущества вторичного жилья:

  • Хорошее расположение дома. В целом, найти вторичное жильё в хорошем месте по нормальным ценам проще.
  • Нет нужды в обязательном ремонте. Чаще всего вторичное жильё можно подобрать с новым качественным ремонтом, что избавит вас от лишних хлопот. Однако, бывают случаи, когда приобретают жильё в удручающем состоянии, чтобы выбить существенную скидку с продавца, а затем сделать реконструкцию по собственному вкусу. 

 Недостатки вторичного жилья:

  • Большие риски приобретения. На рынке вторичного жилья велик уровень мошенничества, поэтому нужно всегда держать ухо востро.  
  • Необходимость тщательной подготовки к покупке.  Чтобы избежать сопутствующих проблем, необходимо будет запросить и проверить большой комплекс документов, что трудоёмко и долго.
  • Большая вероятность наличия «плохой судьбы» у жилья.  Приобретая вторичку, вы не можете быть уверены о том, что вы не столкнётесь с неадекватными соседями, а дом не имеет существенного износа.

Чтобы подобрать хорошую квартиру, проживать в которой будет комфортно, я рекомендую:

  • Определить «облик» квартиры мечты. Выделите для себя несколько параметров, которым должна соответствовать ваша будущая жилплощадь. Сколько в ней должно быть комнат, окон? Есть ли балкон или лоджия? А санузел раздельный или совмещённый? Имеется ли ремонт, пригодный для жизни или он не нужен, чтобы после сделать всё по своему вкусу? Понятно, что в процессе выбора лучшего варианта вы будете искать компромисс и жертвовать каким – то одним преимуществом для достижения другого, но тем не менее нужно осознать идеал, к которому вы стремитесь.
  • Определить бюджет покупки.  «Ха – ха! У меня что так много денег на квартиру, чтобы определяться с бюджетом?»  – скажет любой адекватный читатель, неистово собирающий деньги на свою первую недвижимость. Тем не менее вам надо понимать, что после приобретения жилья ваши траты не заканчиваются. Не стоит забывать про возможный ремонт, налоги и комиссию риелтора (если пользуется его услугами).
  • Промониторить рынок.  Добро пожаловать на онлайн доски объявлений: Яндекс Недвижимость, Юла, Авито, ЦИАН, N1.ru, Domofon и другие;) Благо у всех них есть мобильные приложения и листать предложения будет максимально удобно, сидя на диване с кружкой горячего чая. После того, как выбрали интересные объявления, пришло время связаться с продавцом для детального обследования «товара» на месте.
  • Проверить инфраструктуру района. Пройдитесь пешком в светлое время дня по двору и близлежащим территориям и узнайте расположения школы, больницы, магазинов, остановок и детских площадок. Кроме того, необходимо чётко понимать транспортную доступность района и уточнить какие автобусы / троллейбусы «ходят», по каким направлениям и как часто.
  • Проверить качество квартиры. Часто квартира может не соответствовать своему начальному плану. К примеру, предыдущий владелец мог произвести ряд существенных перестроек, которые не были узаконены. В результате покупки такой квартиры, вы рискуете нарваться на большой штраф и принудительный ремонт по устранению ошибок. Также, может быть ряд других мелких недочётов: тонкие стены, «не доходит» вода, «не греют» батареи, нет необходимых счётчиков и т.д.
  • Поговорить со своими будущими соседями. Иногда соседи могут сказать хоть что – нибудь толковое о продавце или о самой квартире. К примеру, могут вскрыться такие неприятные моменты связанные с историей квартиры, как совершённое убийство или бывшие жильцы, ведущие асоциальный образ жизни.

В общем, основные принципы подбора вариантов для покупки понятны;) Но самое трудное и интересное только впереди!  

На рынке жилья покупателя подстерегает много опасных ловушек. Чтобы избежать их, придётся хорошо покопаться в документах и понять основные принципы схемы мошенничества. Перед покупкой необходимо обязательно проверить:

  • Наличие ареста или обременения. Что такое обременение? Обременение – это ограничение прав собственника. Ипотека, сдача в аренду, не выписанные жильцы, долги по коммуналке, арест в качестве залога по кредиту и т.д. – всё это примеры обременений, которые могут привести к дополнительным материальным и физическим тратам при вступлении в собственность, а также к потере денег в случае незаконности сделки. Поэтому, все операции с обременёнными квартирами нужно обязательно проводить в присутствии квалифицированного юриста. Наличие ареста или обременения проверяется через единый государственный реестр недвижимости ЕГРН. Запрашиваете через росреестр выписку стоимостью 300 рублей и всё;)
  • Основание для собственности продавца.  Также проверяется через выписку ЕГРН. Всего есть несколько вариантов приобретения собственности на квартиру: договор купли – продажи, договор дарения, приватизация и наследование. В случае, если квартира «ходит» по рукам и сменила несколько собственников за короткий период времени, то это яркий признак того, что с ней что – то не так. К примеру, она может быть с серьёзным дефектом или же на одном и том же объекте работают преступники, запустившие конвейер продаж невнимательным простофилям. В любом случае, нужно детально поинтересоваться о реальных причинах продажи объекта. В случае, если продавцу квартиру подарили, то вы можете столкнуться с претензиями со стороны дарителя. Вполне возможно, что продавец получил квартиру, введя её бывшего владельца в заблуждение или принудив насильственным методом сделать такой щедрый подарок. Поэтому возможны долгие и нудные судебные тяжбы, которые не пойдут на пользу вашему кошельку. Если квартира была получена в наследство, то нужно проверить наличие других обделённых наследников, которые могут заявить свои права в суде. При приватизации могут быть не учтены несовершеннолетние проживающие, которые тоже по закону являются собственниками.
  • Наличие «плохих» собственников. Плохими собственниками являются люди, дееспособность которых сомнительна. К примеру, это могут быть пожилые люди или дети. Также не стоит покупать жильё, собственники которого отсутствуют: пребывают в тюрьме, живут в другой стране или весело проводят время в армии.
  • Технический паспорт. Берём в ручки чертёж и тщательно сверяем соответствие квартиры и её чертежа. Что – то насторожило? Мигом выясняем проблему!;)
  • Подлинность документов. Можно попытаться определить внешне и через россреестр.

Договор купли – продажи оформляется в трёх экземплярах: для покупателя, продавца и регистратора. Подтверждение договора нотариусом обязательно, если:

  • продаётся квартира, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный;
  • продаётся лишь доля в квартире;
  • квартира продаётся на основе пожизненной ренты (содержания).

В остальных случаях услугами нотариуса можно не пользоваться. Однако, прибегнуть к помощи юриста желательно для проверки правильности составления договора. В договоре купли – продажи вы должны указать:

  • кадастровый номер квартиры;
  • стоимость сделки;
  • метод оплаты;
  • сроки выписки всех прописанных в квартире;
  • сроки передачи квартиры;
  • наличие обременений (если есть);
  • гарантии для участвующих сторон.

На каждом листе договора должна стоять подпись и покупателя, и продавца. Затем нужно подписать передаточный акт и зарегистрировать сделку. Для этого обращаемся в МФЦ с таким списком «бумажек»:

  • Справка из ЕГРН;
  • Техпаспорт;
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • Договор купли – продажи в трёх экземплярах;
  • Передаточный акт в трёх экземплярах;
  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Чек об оплате госпошлины (2000 рублей, на месте, через банкомат сбербанка в МФЦ).

Частями, конечно же;) Деньги кладутся в две банковские ячейки: первая открывается после подписания договора купли – продажи, а вторую после регистрации сделки. Данный метод является оптимальным, однако можно передать деньги наличными, через нотариуса, риэлтора или через расчётный счет.

Инвестирование в недвижимость более трудно, чем в акции или в криптовалюты, поскольку требует больше активных действий от инвестора. Всего есть несколько вариантов:

  • Покупка квартиры и сдача её в аренду. Самый распространённый вариант. Казалось бы всё легко и просто, но на практике много нюансов. Средняя рентабельность сдачи квартиры от 5 до 10% в год. Но в процессе эксплуатации жильё, мебель и бытовая техника изнашивается и требует новых вложений, что существенно размывает потенциальную доходность. К тому же есть риск нарваться на недобросовестных арендаторов…:(
  • Покупка недвижимости с надеждой на рост её стоимости. В этом случае покупается жильё в новом развивающемся районе, инфраструктура которого будет расти, приводя к увеличению цены объекта. Более похоже на настоящие инвестиции.
  • Покупка коммерческой недвижимости. Имея хорошие площади в самых ходовых местах можно вывести срок окупаемости аренды до 8 лет. К тому же в данном случае владелец недвижимости не должен производить активных действий по ремонту и содержанию объекта: все работы выполняет съёмщик за свои деньги.

В статье я разобрал основные нюансы приобретения квартиры с целью инвестирования или личного проживания. Теперь вам понятно, как выбрать лучшую квартиру, как проверить квартиру на юридическую чистоту, как составить договор купли – продажи и как безопасно передать деньги продавцу. Желаю удачи в приумножении своих денег!;)

Источник: https://kinginvest.cash/263-kak-kupit-kvartiru-dlja-lichnogo-prozhivanija-ili-investicij-bez-obmana-v-2020-godu.html

Покупать сегодня или отложить на потом? Аналитика рынка недвижимости в конце 2020 года

Покупка квартиры в 2020 году

Недвижимость в нестабильной экономической ситуации современных реалий остается наиболее надежным активом. Сейчас это понимают даже те, кто раньше не планировал инвестировать таким образом.

И вот сейчас мы имеем с одной стороны чрезвычайно выгодные ставки по ипотеке, но выросшие цены на недвижимость. С другой стороны, новый скачок курса валют и перспективу второй волны коронавирусной инфекции со всеми вытекающими. Так что же делать? Покупать недвижимость сейчас или подождать развития событий? Отвечают специалисты АН «Владис».

Поспешить… и выиграть

Снижение процентных ставок и большой спрос на ипотечные кредиты вынудил банки ужесточить требования к заемщикам, а четыре из десятки крупнейших игроков финансового рынка к тому же увеличили сумму первоначального взноса.

К примеру, Райффайзенбанк и ФК «Открытие» теперь требуют при покупке вторички и новостроек иметь не менее 20% стоимости объекта в качестве первоначального взноса.

Альфа-банк требует того же на готовые квартиры (раньше заемщикам нужно было накопить 15%), а в Промсвязьбанке первоначальный взнос должен составлять не менее 15%, но прекращена программа ипотеки без стартового взноса на новое жилье, которая функционировала до пандемии. Правда, на ипотечные кредиты с господдержкой и процентной ставкой 6,5% данные нововведения не распространяются.

Ипотечные брокеры советуют поторопиться тем, кто собирался приобретать жилье в ближайшее время: программа государственной поддержки действует лишь до 1 ноября текущего года и вряд ли будет продлена, а некоторые банки уже сообщают, что лимиты исчерпаны или на исходе. Желающие взять кредит на льготных и очень выгодных условиях должны поторопиться, чтобы вскочить в последний вагон.

Будут ли цены падать?

Поскольку весной и в начале лета рынок жилья не пользовался особой популярностью, застройщики, чтобы сохранить активы, вынуждены были повысить цены на квадраты на 6-8%. И в перспективе на понижение вряд ли стоит рассчитывать.

Во-первых, выросла себестоимость строительных работ, во-вторых, перемены в долевом строительстве, в-третьих, выросшая доступность ипотечных кредитов, и в-четвертых, необходимость восстановить докарантинный спрос – вот основные факторы, которые скажутся на стоимости квадратных метров.

И это лишний аргумент в пользу покупки новостроек именно сейчас.

То же самое касается и тех, кто хотел бы продать жилье по договору о переуступке прав.

Если вы приобрели квартиру на стадии котлована, а дом еще не сдан, но вы уже планируете продать жилье, эксперты советуют это делать до того, как грянет вторая волна коронавируса.

Во-первых, сейчас спрос подогревают льготные условия по ипотеке, а во-вторых, есть покупатели, которые планировали приобретение недвижимости, но не успели до всеобщей самоизоляции.

Что касается вторичной недвижимости, здесь сложилась иная ситуация: многие продавцы, напуганные пандемией и неясными перспективами, просто сняли свои лоты с продажи. Но в перспективе они снова выложат их на рынке, как и многие из тех, кто сдавал жилье в аренду и остался без арендаторов из-за кризиса и пандемии.

То есть в ближайшей перспективе рынок вторичного жилья станет гораздо разнообразнее, чем сейчас, поэтому покупателям имеет смысл немного подождать.

При этом серьезных скидок в дальнейшем ждать не стоит, и если вы собираетесь брать жилье в ипотеку, то стоит помнить о том, что программа господдержки вскоре заканчивается, и процентные ставки по кредитам возрастут.

Так что если играет роль финансовый фактор, а не широта выбора, то и с покупкой на вторичке стоит поторопиться. Более того, стоимость действительно ликвидных объектов с хорошей планировкой и транспортной доступностью будет стабильно расти, урвать за бесценок такое жилье невозможно.

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Специалисты с недоверием относятся к всплеску спроса на рынке недвижимости и не советуют бросаться в омут с головой тем, кто желает инвестировать в эту сферу.

Они отмечают, что перспективы жилищного рынка – весьма смутные, рынок коммерческой недвижимости – слишком сложен, здесь золотую рыбку удается поймать только профессионалам. И лишь рынок загородной недвижимости после изоляции обрел второе дыхание.

Просидев несколько месяцев запертыми в четырех стенах, люди резко пересмотрели свое отношение к дачам, и те, кого раньше совершенно не тянуло к земле, сейчас не прочь обзавестись десятью сотками.

Немало перспективных проектов предлагают девелоперы, специализирующиеся на загородном строительстве – коттеджные поселки, таунхаусы и т.п. Но чтобы вложиться в действительно перспективный проект, необходимо обладать определенным опытом и чутьем.

Некоторые эксперты отмечают, что получить доход от инвестиций еще не поздно. Здесь может сыграть роль то, что определенный процент граждан по-прежнему не решается вернуться к поискам жилья, опасаясь нового кризиса и новой волны пандемии.

Кроме того, правило «выше риски – выше доходность» тоже продолжает выполняться.

В частности почти беспроигрышным вариантом является покупка недвижимости под сдачу в аренду – пассивный доход от недвижимости обычно приносит больше, чем деньги, положенные на вклад в банке.

Однако инвесторам стоит помнить, что если ценные бумаги или золото можно обратить в деньги практически моментально, то с недвижимостью, какой бы высокой ликвидностью она ни обладала, понадобится несколько недель, а то и месяцев, прежде чем на руках у продавца окажутся живые деньги.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nedvizhimost_i_ipoteka/pokupat-segodnia-ili-otlojit-na-potom-analitika-rynka-nedvijimosti-v-konce-2020-goda-5f721958315c38725cdefac4

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.