Покупка квартиры в обременении по ипотеке

Содержание

Как купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка

Покупка квартиры в обременении по ипотеке

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – реально ли это? Если недвижимость ипотечная, стоит ли покупать ее, не рискованно ли это? Ответы на эти и прочие касающиеся данной сделки вопросы подробно рассматриваются в статье.

Что такое обременение по ипотеке

Обременение представляет собой определенный статус недвижимости, ограничивающий права владельца этого объекта. Иными словами, собственник не может полноправно и полноценно распоряжаться своим имуществом, хотя продолжает законно им владеть.

Обременение существенно ограничивает действия, и под запретом оказываются, в основном, операции, направленные на отчуждение: переоформление, продажа, дарение. Данный статус, как правило, предполагает защиту третьего лица, претендующего на собственность при тех или иных обстоятельствах.

К сведению! Не удастся обремененное жилье заложить, так как залог предполагает реализацию объекта при невыполнении должником его долговых обязательств (продажа в таком случае станет проблематичной или невозможной).

Есть различные виды обременений, в перечень которых входят наложенные правоохранительными органами аресты (при долгах, судебных разбирательствах), рента, заключенный договор найма (до истечения его действия), прописанные лица (особенно несовершеннолетние).

Но наиболее распространено обременение при ипотеке, возникающее на этапе оформления ипотечного кредита. Дело в том, что приобретение недвижимости на заемные средства предполагает залог кредитуемого объекта.

Залоговая обремененная квартира (или иной недвижимый объект) становится обеспечением по ипотеке: банк при неуплате заемщиком его задолженности продает жилье для погашения остатка долга и закрытия кредитного договора.

А чтобы жилье не смог продать его владелец (должник), накладывается обременение, запрещающее продажу.

Обременение в зависимости от ситуации является следствием добровольного принятия гражданином участия в какой-либо сделке (например, купли-продажи в ипотеку) или принудительного принятия мер соответствующими структурами (арест квартиры, наложенный судом или приставом-исполнителем постановления об изъятии).

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Порядок действий при покупке квартиры с обременением будет общим для подобных сделок, но есть одна особенность – наличие третьей заинтересованной и имеющей права на недвижимость стороны, коей выступает кредитор (банк). Именно он дает согласие на отчуждение прав собственности продавцом, являющимся клиентом финансовой организации. Снимается обременение только после уплаты долга, но также кредитор может согласиться и на продажу обремененной квартиры.

Полезная информация! Необходимость продажи квартиры с обременением у ее владельца может возникнуть при разных обстоятельствах: нехватке денег на погашение долга, срочном переезде, потребности в расширении жилплощади, острой нужды в финансах.

Хотя в сделке участвуют сразу три стороны, и достичь общей для всех договоренности весьма проблематично, такая операция считается безопасной и для продавца, и для покупателя, ведь сомнительные и незаконные договоры кредитующей финансовой организацией одобрены не будут. А владельцу квартиры точно не удастся скрыть факт, ведь такие сведения фиксируются Росреестром и отображаются в специальном документе – выписке из ЕГРН.

При покупке квартиры, находящейся в обременении, может возникать ряд сложностей:

  1. одобрение сделки банком: он одобрит операцию, только если она будет выгодной и приемлемой для него.
  2. длительный и непростой процесс переоформления прав собственности.
  3. необходимость сбора большого количества документации.

Приобретение квартиры с обременением может осуществляться либо на собственные денежные средства, либо с привлечением заемных финансов. И возможно несколько вариантов покупки:

  1. С досрочным погашением и последующим снятием обременения. По факту приобретаться будет квартира уже не обремененная, так как после закрытия задолженности статус меняется. Остаток долга погашает владелец, являющийся заемщиком, и он использует либо собственные средства, либо предоставленные покупателем финансы. В последнем случае приобретающий квартиру гражданин рискует, поэтому он должен действовать обдуманно: получить от продающего лица расписку о получении тем нужной суммы.
  2. С оформлением сделки через выдававший ипотеку банк. Покупатель вносит в финансовую организацию сумму, равную остатку долга по ипотеке. После составления предварительного договора купли-продажи вносится задаток, далее осуществляются расчеты с банком, а потом снимается наложенное обременение. Последний шаг – переоформление прав собственности на нового владельца.
  3. С переоформлением ипотеки на нового заемщика. Если новый клиент будет соответствовать всем требованиям, и банк даст согласие на такую процедуру, то договор переоформляется, и выполняющим обязательства клиентом становится покупатель. Прежний владелец получает сумму, равную указанной в ипотечном договоре рыночной цене квартиры.
  4. С оформлением новой ипотеки на приобретение квартиры, находящейся в залоге. Такое практикуют некоторые банки, предоставляющие кредиты на обремененные залоговые объекты. По сути, кредитующая организация перечисляет заемные средства в банк, в который заложено жилье (он закрывает кредитный договор, заключенный с прежним владельцем имущества).
    Выдавший ссуду банк становится новым залогодержателем, а покупатель погашает перед ним задолженность (право собственности на квартиру переоформляется на него, обременение сохраняется).

Выбор подходящего варианта приобретения зависит от ситуации и наличия финансов у приобретателя.

Нормативное регулирование

Покупка квартиры с ипотечным обременением разрешается и регламентируется действующим в России законодательством. Так, любые возникающие при ипотеке отношения сторон прописываются в законе федерального значения (ФЗ) под номером 102.

В его статьях с 37-ой по 39-ую четко указывается, что операции, отчуждающие права собственности, требуют обязательного согласования с залогодержателем (им обычно выступает банк) и его разрешения.

А нюансы регистрации прав на имущество регламентируются 122-ым федеральным законом.

Порядок покупки квартиры с обременением ипотекой от Сбербанка

Чтобы купить квартиру с обременением по ипотеке, нужно, прежде всего, получить согласие банка на такую сделку: без него процедура просто невозможна. Если кредитор свое согласие дал, тогда можно выбирать подходящую схему сделки: через финансовую организацию или без ее участия через продавца, являющегося владельцем.

При приобретении квартиры с непосредственным участием кредитора нужно сначала предоставить в банк необходимую для оформления кредита документацию (паспорт и 2-ое удостоверение личности, копию трудовой книги, 2-НДФЛ).

Когда получено одобрение, необходимо арендовать две банковских ячейки: одну для продавца (являющегося заемщиком физического лица), а другую для банка. Далее в финансовой организации берется справка для подтверждения погашения задолженности. Потом заключается договор купли-продажи, после чего соглашение проходит регистрацию в Росреестре.

При приобретении квартиры у заемщика нужно будет осуществить несколько действий в следующей последовательности:

  • заключение предварительного договора купли-продажи и его заверение у нотариуса (этот документ сведет к нулю вероятность изменений условий, в том числе односторонних и незаконных),
  • выплату остатка задолженности продающему лицу,
  • внесение продавцом в банк суммы долга,
  • получение у финансовой организации справки об отсутствующем обременении,
  • составление соглашения о продаже и регистрацию такой сделки в соответствующем органе,
  • а также уплату остатка полной стоимости квартиры.

Если вы планируете купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка, то расспросите продавца об условиях ипотеки: банк при составлении договоров сразу вносит в них сведения о возможности продажи имущества. Если сделки разрешены Сбером, тогда алгоритм действий будет таким:

  1. Продавец запрашивает в Сбербанке выписку по ипотеке с остатком задолженности, передает такой документ покупателю.
  2. Покупающим и продающим лицами составляется предварительное соглашение.
  3. Покупатель выплачивает задаток продавцу или сразу эту сумму перечисляет на счет Сбербанка.
  4. Полученные средства продавцом используются для досрочного погашения ипотеки.
  5. Остаток стоимости покупателем размещается в арендованной банковской ячейке.
  6. Права собственности на приобретенную квартиру оформляются на нового владельца – покупателя.
  7. Сбербанком снимается обременение с квартиры.
  8. Если имелось свидетельство о регистрации права собственности, то оно переоформляется на нового собственника.
  9. Продавцом из ячейки изымаются деньги.

Подробную процедуру покупки квартиры с обременением, наложенным Сбербанком, можно уточнить у сотрудников этой организации.

Риски для покупателя квартиры, обремененной ипотекой

Риски, возникающие при покупке квартиры с обременением:

  • Двойное обременение, например, залогом и несовершеннолетними долевыми совладельцами квартиры (при вовлечении в ипотеку материнского капитала).
  • Отказ покупателя от сделки после получения им денег (даже если покупатель полностью погасит долг).
  • Отказ банка в переоформлении ипотеки на покупателя или в выдаче нового займа (если новый клиент ранее не брал кредиты, не соответствует требованиям).
  • Длительное и проблематичное переоформление квартиры при снятии обременения.
  • Лишение кредитовавшего банка лицензии.

Эти риски обязательно нужно учесть, если в планах приобретение квартиры, которая находится в обременении.

Как получить документ на собственность

Новый владелец должен получить документ на квартиру с обременением или без него. До недавнего времени выдавались свидетельства о зарегистрированных правах собственности. После их отмены подтверждают законность владения выписки из ЕГРП. Они выдаются в Росреестре или МФЦ по запросу граждан-владельцев.

Факт! Запросить выписку можно через веб-портал Госуслуг.

В орган подаются:

  • паспорт заявителя,
  • договор купли-продажи квартиры,
  • техническая документация на объект
  • квитанция об уплате госпошлины.

Полный список документации, правила выдачи выписок и сроки их предоставления уточняйте в отделении Росреестра или МФЦ. Но обычно регистрация прав владения осуществляется за семь рабочих дней в Росреестре и в течение 9-и дней в МФЦ.

Снятие обременения по ипотеке через МФЦ

Если долг по ипотеке продавцом или покупателем полностью выплачен, тогда можно снять обременение (при переоформлении кредита на покупающего гражданина оно снимается только после полного погашения задолженности).

Для этого в банке-кредиторе нужно получить закладную с отметкой о ее погашении и разрешение залогодержателя на снятие обременения. С этим двумя документами и соответствующим заявлением можно отправляться либо непосредственно в Росреестр, либо в МФЦ. В многофункциональном центре документы проверяются, регистрируются и направляются в регистрирующий орган.

Какие документы нужны для Росреестра

Если вы обращаетесь для снятия обременения с квартиры сразу в Росреестр, то предоставляете туда такие документы:

  • собственный гражданский паспорт:
  • погашенную выданную банком закладную;
  • разрешение кредитора на снятие существующего обременения;
  • свидетельство о правах собственности, принадлежащих продавцу;
  • справку об отсутствующих коммунальных долгах;
  • предварительное заключенное с продавцом соглашение;
  • технический паспорт на квартиру и кадастровый;
  • заявление с просьбой о снятии обременения.

В Росреестр должны явиться все участники сделки: покупатель, продавец и представитель финансовой организации.

Проверяем на сайте Росреестра, снято ли обременение

Статус заявки на снятие обременения с квартиры можно проверить онлайн на сайте Росреестра (rosreestr.ru). В разделе «Физическим лицам» есть подраздел электронных сервисов, в перечне которых нужно выбрать проверку исполнения заявления. В свободное поле вводится номер заявки (его выдадут при принятии заявления).

Если заявление обработано, то можно запрашивать актуальную выписку из ЕГРН со сведениями об отсутствующих обременениях и указанием нового владельца. Запросить этот документ можно в территориальном отделении или также на сайте.

Стоит ли покупать квартиру с обременением ипотекой

Перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, взвесьте все «за» и «против». Плюсы:

  • Сниженная цена, даже на недвижимость в Москве.
  • Возможность сбить цену при срочной продаже заемщиком квартиры с обременением.
  • Относительная безопасность. Сделки проверяются банком перед его разрешением.
  • Сделка законна и официальна.

Минусы:

  • Существующие риски.
  • Длительный и проблематичный процесс снятия обременения и переоформления квартиры.
  • Необходимость сбора большого количества документов.
  • Возникающие расходы.

Это все особенности сделок с обремененными недвижимыми объектами. Их обязательно должен знать и учитывать любой покупатель, решающийся на столь важный и ответственный шаг.

Источник: https://v-ipoteky.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

Покупка квартиры в обременении по ипотеке

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт.

После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав.

Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Как купить квартиру в ипотеку с обременением?

Покупка квартиры в обременении по ипотеке

ВКЛАДЫ  ИНВЕСТИЦИИ  НЕДВИЖИМОСТЬ  ВАЛЮТА

Покупка жилья, находящегося в залоге у банка, − явление в России нередкое. Но на практике процедура требует большей внимательности со стороны покупателя, а также предоставление дополнительных документов. 

Помимо этого, часть людей просто побаиваются таких сделок из-за волокиты в государственных инстанциях, банке и возможных проблем в будущем. Тем не менее, такая практика действительно распространена, ведь она помогает получить новое жилье и решить квартирный вопрос с меньшими затратами, чем если бы вы покупали недвижимость непосредственно у юридического или физического лица.

Решение о покупке залоговой недвижимости должно приниматься взвешенно, так как в этой схеме покупатель-банк-продавец есть свои плюсы и минусы.

Преимущества в следующем:

  • Низкая цена, так как продавец стремится погасить долг перед учреждением, заинтересован в быстрой реализации квадратных метров. Но наличие обременения нравится не всем покупателям, так что приходится манипулировать со стоимостью объекта.
  • Гарантированная чистота сделки из-за того, что там присутствует кредитор. Он контролирует, чтобы операция прошла юридически правильно.

 Наряду с вескими достоинствами, есть и минусы операции:

  • Если жилье просто переоформляется на нового собственника, то он получает вместе с метрами еще и обременение. При обычной операции подобного не будет. Квартира либо дом сразу попадают в полное распоряжение физического лица.
  • Регистрация и получение бумаг в этом деле более длительные и трудоемкие.
  • При переоформлении собственности не получится избавиться от кредитора, сотрудники которого станут навещать нового клиента по несколько раз в году. Таким образом они следят за ликвидностью жилья.

Большое число негативных моментов затрагивают определенный процесс – смену собственника. Но это лишь разновидность сделки. На самом деле низкая цена и участие банка подарят чистую продажу без мошеннических схем.

Для россиян чаще цена становится веским фактором выбора, а уже наличие обременения становится вторичным. В особенности, если ипотека сразу гасится, а обременение будет снято через время после покупки.

Как это происходит

Главное и первое правило подобных операций – наличие согласия кредитора. Дело в том, что все манипуляции с залоговым имуществом должны проходить в присутствии сотрудников банка, что прописано в ипотечном соглашении.

Должник, как и нотариус тут ничего не решают, так как просто не имеют по закону на это права. Обращаем внимание на интересное правило. Это сумма, которую нужно погасить покупателю самостоятельно.

И банкиры ставят обычное условие – 50% от суммы оценки. Это актуально, если новый собственник планирует в будущем погашать оставшийся долг самостоятельно.

Что касается договора, тот тут все сложнее

  1. Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
  2. Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России  ⇒

  3. Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.

  4. Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
  5. Потом продажа имущества проходит по стандарту.
  6. Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.

  7. Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

  8. После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.

Чтобы не было в будущем никаких проблем, то при передаче любых средств продавцу, вплоть до нескольких тысяч рублей на проведение оценки (если у того совсем нет средств), просите расписку. Форма простая, от руки. Достаточно указать там ФИО участников, паспортные и контактные данные продавца, сумму денег.

Есть и второй вариант покупки квартиры с обременением по ипотеке, когда покупатель не гасит ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Именно об этом случае говорится в разделе «Достоинства и недостатки» данной статьи, естественно, в части минусов операции.

Подобная схема не всегда радует банки. И согласие никто не даст, если покупатель отличился негативными записями в кредитной истории, имеет небольшой уровень дохода, непогашенные долги и так далее.

Советы экспертов

В сети нередки такие ситуации, когда обманутые покупатели пишут про следующие случаи. Допустим, жилье находилось в ипотеке, а заем успешно погашен.

Выясняется, что на имущество еще висит обременения от трех людей, которым бывший продавец должен серьезные суммы денег. Но когда кредиторы заявили о своих правах, имущество уже было в ипотеке у банка.

Список банков, в которых самые маленькие проценты по ипотеке на сегодня  ⇒

Несколько арестов наложить нельзя, так что приставы просто ждали, когда имущество погасят и выведут из залога. Приставы наложили после всего этого свой арест.

Чтобы не случались такие печальные моменты, следует обращать внимание на следующее:

  • Всегда запрашивайте выписку из ЕГРП, где будут видны прочие обременения.
  • Всегда старайтесь за каждую отданную копейку брать расписку, а лучше выполнять все взаиморасчеты с крупными суммами через банковскую ячейку.
  • Возьмите у продавца выписку из домовой книжки, где будет указано, что все люди из квартиры выписаны.
  • Как получить ипотеку официально не работая  ⇒

  • Если оформляете покупку имущества, находящегося в залоге у банка, то обязательно просите на руки его согласие в письменном виде.

При правильном подходе к делу покупка залоговой квартиры станет выгодной сделкой. Но если вы сомневаетесь в своих силах, то лучше заручиться поддержкой опытного юриста по банковским вопросам.

Источник: https://kreditorpro.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-s-obremeneniem/

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Покупка квартиры в обременении по ипотеке

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средства

С привлечением ипотечных средств

Через банк

Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?

В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.