Покупка квартиры в залоге

Содержание

Покупка квартиры в залоге

Покупка квартиры в залоге

Если ипотека за квартиру не выплачена, а должник утратил платёжеспособность, приемлемым вариантом станет выставление объекта на торги.

Не стоит опасаться сделок, проводимых с такой недвижимостью. Они отличаются заниженной стоимостью, что делает привлекательным приобретение при бюджетном уровне благосостояния покупателя.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Законы о покупке квартиры в залоге

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка – имущественная сделка с недвижимостью, юридические последствия которой носят трёхсторонний характер:

  1. Для кредитора, который выручит вложенные в недвижимость инвестиции.
  2. Для должника, который погасит долговые обязательства или их допустимую долю.
  3. Для покупателя, допуская приобретение недвижимости из накопленных средств или при оформлении ипотеки.

Иногда сбыт квартиры в ипотеке не связан с неплатёжеспособностью владельца недвижимости. Вероятны изменения в его планах в виде переезда или приобретение жилья с целью расширения площади, связанные с увеличением семьи или иными причинами.

По преимуществу, в этих ситуациях граждане решают вопрос о досрочном погашении ипотеки непосредственно с банком, если остаток допускает произвести данный процесс.

Если остаток по кредиту велик, приходится пользоваться алгоритмом, рассчитанным на задолжников.

Передача прав на владение объектом происходит двусторонне, но со стороны отчуждающего субъекта выступают одновременно владелец и инвестор. Они взаимодействуют с покупателем, передавая тот объём права на квартиру, который в распоряжении каждой из сторон залоговых отношений.

Если просчитывать последствия заведомо и исполнять законодательные положения, правовая процедура пройдёт гладко, не оставив следа в виде последствий не погашенного долга со стороны предшествующего владельца.

Сделки проводятся на законодательных условиях:

  • По решению суда, соответственно ст.40 Конституции РФ о защите имущественных жилищных прав граждан.
  • На основании положений ст.334 ГК РФ и ст.37,50 «Закона об ипотеке», оглашающих сохранение интересов банка в инвестиционных процессах.
  • По соглашению сторон, на основании пунктов договора, заключённого сторонами.

Сделка покупки квартиры в залоге

Покупателя требуется известить о наличии залога. После чего ему стоит узнать условия проведения торгов, выставленные ему владельцем и банком (см. Ипотека Сбербанка). Если предложение не удовлетворяет, целесообразно отказаться от такого приобретения.

Со стороны приобретателя недвижимости требуется соблюдать формальности таким образом, чтобы добросовестность позиции не вызывала сомнения.

Банк не отвечает за составление договора между сторонами, он координирует только исполнение залоговых обязательств. Поэтому полезно удостоверить договор нотариально, так как экспертное мнение нотариуса позволит выявить недочёты процедуры, а так же придать договору дополнительную юридическую силу.

Если дело дойдёт до суда, нотариус выступит на стороне истца, подтвердив правомерность и законность удостоверенной им сделки.

По той же причине стоит обратиться в риэлторскую или юридическую компанию, где компетентные работники просмотрят возможные риски и учтут их при составлении договора.

Преимущества обращения к риэлтору:

  1. В его опыте, при условии разрешения подобных ситуаций. Для дополнительной проверки документации.
  2. В умении предвидеть развитие событий в соответствии с теми или иными положениями, внесёнными в договор.
  3. В дополнительной юридической силе процедуры приобретения, основанной на гарантии чистоты сделки, предоставляемой компаниями по работе с недвижимостью.
  4. Контролировать и освидетельствовать процесс передачи денег покупателем.
  5. При возникновении сложностей, требующих обращения в арбитраж, риэлтор также выступит на стороне истца.

Вначале составляется предварительный договор, в котором указывают параметры квартиры, условия оформления купчей и передачи имущественных прав приобретателю.

На основании предварительного договора купли-продажи вносится аванс.

К этому моменту гражданам требуется обсудить вопрос о наличии обременения и в предварительном контракте отметить положительное решение, принятое обеими сторонами, в отношении данного факта. Здесь же требуется выбрать условия перехода права на помещение.

Способы покупки зависят от остатка непогашенного долга, который допускает превышение стоимости квартиры, а может оставаться минимальным.

Если остаток превышает стоимость, покупателю потребуется внести обозначенную соглашением сумму в банк, а погашение остатка долга со стороны продавца стоит проконтролировать. Алгоритм погашения вписывается в условия купчей, кроме чего стоит сделать отметку об ответственности должника за условия расчёта с банком.

В положении о расторжении договора не лишним будет вписать те же условия или сослаться на пункт, где они сформулированы.
Покупателю допустимо предпринять меры предосторожности и обезопасить себя от неожиданных неприятностей.

Поэтому такое требование при составлении договора уместно (см. Проверка квартиры при покупке).

Если остаток невелик, передача денег осуществляется в сторону:

Удобно воспользоваться банковской ячейкой, разложив деньги, предназначенные в оплату инвестиций и положенные продавцу, в два разных отдела.

После оформления документации, денежные средства поступят по назначению.

По усмотрению сторон, квартира в ипотеке переходит вместе с обременением. Инвестор переоформляет кредит на приобретателя, а предшествующий участник выходит из процесса.

В этом случае ипотечные обязательства и сумма, передаваемая продавцу, рассчитываются, исходя из остатка непогашенного вложения. Эти условия просчитываются заведомо, до составления предварительного договора и передачи аванса за жильё.

После составления, подписания договора сторонами и расчёта с инвестором, процедуру покупки квартиры в залоге требуется зарегистрировать. Это требование универсально для всех процессов, происходящих на рынке недвижимости.

Регистрация прав происходит в Росреестре по месту расположения недвижимости.

Риски при покупке квартиры в залоге

При покупке обременённой квартиры, каждое недобросовестное действие со стороны приобретателя чревато юридическими сложностями.

Он рискует в первую очередь тем, что передавая сбережения, приобретает помещение с сомнительным юридическим статусом.

Иногда при сбыте таких объектов предлагаются не соответствующие реальности, низкие цены, с неразумными условиями, чреватыми крахом операции и утратой денег.

К примеру, должник попросит вывести квартиру из-под обременения до совершения сделки. Покупателю потребуется вложить свои деньги ещё на стадии заключения договора или прежде.

Даже расписка в получении денежных средств, данная взамен погашения кредита и реквизиты на банковской квитанции, не станут основанием для резолютивного завершения передачи объекта. Доверчивый гражданин сам нарушил правила взаимодействия и проведения взаиморасчётов.

Если деньги, предназначенные для погашения долга, передаются на руки продавцу – покупатель не получает гарантии их передачи инвестору. Этот риск чреват продолжительными тяжбами с непредсказуемыми перспективами развития.

Кроме перечисленных, в число рисков входят случаи, распространённые при совершении сделок как таковых. Допустимо, что жильё содержит такие недочёты, которые сделают его приобретение большой проблемой(см. Приём-передача квартиры).

Если останутся не выписанными жильцы, распоряжение объектом получит дополнительные ограничения. Эти сложности стоит предусмотреть, не делая акцент на обременении как единственной проблеме.

По преимуществу, степень риска в подобных случаях допускает контроль над ситуацией, позволяя свести их к минимуму или аннулировать. Они получат развитие только по халатности или корысти покупателя, нарушившего нормы и правила проведения процедуры.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в залоге

Несомненными преимуществами обозначенной сделки считаются:

  • Снижение стоимости квартиры на 20% в сравнении с необременённым объектом.
  • Право дополнительных торгов, с целью снижения цены.
  • Данные объекты, преимущественно, расположены в новостройках, что говорит о качественном техническом состоянии, не требующем вложения средств на эксплуатацию (см. Покупка квартиры в новостройке).
  • Допустимость льготного инвестирования при повторном оформлении ипотеки.

К числу недостатков относятся:

  • Риски при оформлении сделки, составлении договора и передаче денег.
  • Дополнительные усилия сторон при совершении сделки. Подготовка дополнительной документации.
  • Дополнительные расходы при привлечении юристов, риэлторов или нотариуса.

Главный показатель того, что сделку стоит совершать – субъективный фактор, который позволит определить недвижимость как желаемое приобретение, не ориентируя покупателя на внешние признаки, в число которых входит, в том числе, невыплаченная ипотека.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiry-v-zaloge.html

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Покупка квартиры в залоге

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средства

С привлечением ипотечных средств

Через банк

Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?

В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Покупать или не покупать квартиру, находящуюся в залоге?

Покупка квартиры в залоге

25 ноября 2013

На рынке недвижимости Вы достаточно можете встретить квартиры, находящиеся в залоге. Что это такое и так ли этого надо бояться?!!!

Отвечу Вам сразу – это совсем не страшно, как поначалу кажется, и такие квартиры можно покупать, если они Вам нравятся, но ко всему надо подходить «с умом». Здесь мы имеем ввиду то, что надо осознавать определенные нюансы таких сделок и четко представлять схему их проведения.

Итак, сначала разберемся в следующем: квартира может находиться в залоге у Банка-Кредитора, или же она может находиться в залоге у физического или юридического лица (не кредитной организации).

Информацию о том, что квартира находится в залоге, Вы можете всегда найти в Выписке из ЕГРП, которую всегда получает грамотный специалист, представляющий Ваши интересы. Этот документ нужно получать абсолютно во всех случаях – даже если Вам предоставили очень «хорошие» документы на квартиру и несмотря на то, что Вас уверяют в том, что «Вы покупаете самую лучшую квартиру».

Дело в том, что зачастую недобросовестные представители сами не имеют информацию о том, что продаваемая ими квартира находится в залоге. Вы, наверное, удивитесь, но это так! Продавец по своему не знанию, или по другой причине может предоставить в Агентство «старое» свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру.

Сейчас, к большому сожалению, на старых свидетельствах регистрирующим органом не ставится штамп о том, что произошел переход права собственности или о том, что выдано новое свидетельство.

Поэтому квартира может выставляться на продажу без учета этой информации, и все вопросы, связанные с выстраиванием такой особенной сделки, как покупка квартиры, находящейся в залоге, начинают решаться или в день аванса, или даже после него.

При внесении аванса за приобретаемую квартиру Вам нужно обязательно прописать четкую схему проведения взаиморасчетов по сделке.

В случае нахождения квартиры в залоге у физического или юридического лица (не кредитной организации) расчет будет проводиться в следующем порядке.

В одну депозитарную ячейку будет закладываться та часть денежной суммы, которую получает сам Продавец (если таковая имеется), а вот во вторую депозитарную ячейку будет иметь доступ Залогодержатель.

Особенностью является также и то, что после закладки Залогодержатель подписывает с продавцом Акт о взаиморасчетах по Договору залога, где прописывается, что кредит Продавцом погашен в полном размере и никаких претензий у Залогодержателя к Продавцу не имеется.

Вместе с Договором купли-продажи, подписанным между Продавцом и Покупателем квартиры, на регистрацию перехода права собственности подается Договора залога и Акт о взаиморасчетах, подтверждающий выплату кредита, выданного Залогодержателем Продавцу.

Делаю акцент Ваш на том, что условием доступа и Продавца, и Залогодержателя будет являться не просто Договор купли-продажи квартиры, но также и нотариальная копия свидетельства о гос.регистрации на имя Покупателя квартиры с отметкой об отсутствии каких-либо обременений. Если Вы четко пропишите в авансовом соглашении такой порядок расчетов по сделке, абсолютно все участники сделки получат гарантии соблюдения интересов каждого из них!

Сложнее дело обстоит со сделками, где квартира находится под залогом Банка-Кредитора. Здесь в авансовом соглашении ни всегда имеется возможность прописать четкую схему взаиморасчетов. Объясним почему. Этот момент зависит от грамотности специалистов, представляющих интересы самого Продавца.

Достаточно часто встречаются следующие ситуации – при готовности Покупателя внести аванс, представители Продавца не могут в день аванса рассказать о требованиях Банка-Кредитора при проведении таких сделок. А это нужно узнавать сразу – еще до внесения аванса за квартиру.

Причиной этому является то, что в некоторых Банках основным требованием при продаже залоговой квартиры является предварительное погашение выданного Продавцу кредита. Это является риском для Покупателя, так как получается, что Покупатель должен отдать свои «кровные» деньги Банку, к которому лично он не имеет никакого отношения. Поэтому мы не рекомендуем Вам идти на такие риски.

Есть Банки-кредиторы, которые имеют очень грамотные схемы проведения таких сделок. Одной из таких схем является разбивка денежных средств также на две депозитарные ячейки, но при этом Продавец будет иметь право доступа при предъявлении документа, подтверждающего не только регистрацию перехода права собственности, но также и отсутствие обременений на квартиру.

Представитель Банка-Кредитора будет иметь право доступа одновременно с Продавцом при предъявлении договора купли-продажи квартиры, подтверждающего регистрацию перехода права собственности по нему (но при этом квартира еще будет находиться под залогом у Банка).

То есть, при использовании такой схемы проведения сделки сначала будет регистрироваться переход права собственности, а затем отдельно будет регистрироваться снятие обременения. Также есть очень интересная схема, с которой довелось встретиться один лишь раз. Однако, преимуществ у такой схемы очень даже предостаточно.

Схема связана с перечислением денежных средств на промежуточный счет, с которого не имеет право снять ни один из участников сделки (даже Банк-Кредитор).

И только после регистрации и представления в Банк документов о регистрации перехода права собственности на имя Покупателя без каких-либо обременений, происходит частичный перевод денежных средств в Банк, в счет погашения кредита, другая часть денег «падает» на счет Продавца. Преимуществом данной схемы является то, что переход права собственности на квартиру регистрируется одновременно с регистрацией снятия залога с квартиры. Данная схема проведения расчетов очень напоминает аккредитив, но, однако, все банковские документы оформляются согласно внутреннему банковскому регламенту, и в них нет ни малейшего упоминания на аккредитив.

Как Вы смогли увидеть, все основные виды расчетов в случае проведения сделки с квартирами, находящимися в залоге, учитывают интересы каждого из участников сделки. Поэтому при грамотном подходе в организации сделок с такими квартирами можно уберечь себя от необдуманных решений и ошибок!

Удачи Вам, и помните: выбор грамотного специалиста – залог успеха Вашей сделки!

При перепечатке материалов активная ссылка на сайт Century 21 Street Realty обязательна!

Любовь Беляева
Century 21 StreetRealty

Источник: https://www.streetrealty.ru/news/1195/

Покупка квартиры под залогом

Покупка квартиры в залоге

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором.

Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок.

Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней.

И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным.

Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов. 

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях.

А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно.

То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно.

Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

  • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

  • Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя.

После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств.

Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/5869/

Покупка ипотечной квартиры – риски при покупке квартиры, находящейся в залоге, ипотеке у банка

Покупка квартиры в залоге

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

3 690 просмотров

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение.

А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно.

В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
Низкая стоимость жильяДо погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемыПосле погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрееОформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

  • Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
  • Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Так как первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже детальнее рассмотрим именно вторую схему, которая от базовых процедур купли-продажи все же отличается.

  1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
  2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
  3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
  4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

Указанные заявления не имеют какой-то конкретной формы и вида. Составляются они на месте, прямо в банке и напрямую зависят от выбранной финансовой организации.

  1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
  2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
  3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

После погашения долга покупателю нужно будет снимать обременение и получать от банка справку, что кредит закрыт и никаких претензий нет.

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя.

особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита.

Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
  • Действующие договора залога и ипотеки.
  • Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
  • Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
  • Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  • Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
  • Договор купли-продажи.
  • Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
  • Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
  • Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

  • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
  • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Сроки

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Переоформление права собственности на новую квартиру занимает от 3 дней и более.

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

  • Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
  • Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
  • Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
  • Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
  • Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Процедура покупки квартиры, которая находится в залоге достаточно сложная для того, чтобы даже не пытаться реализовать ее самостоятельно, без помощи юристов. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут каждую отдельную ситуацию и дадут свои рекомендации. Они же могут заниматься сопровождением сделки вовремя информируя клиента о тех или иных нюансах, на которые нужно обратить внимание.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-kotoraya-nahoditsya-v-ipoteke-zaloge-u-banka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.