Покупка недвижимости нерезидентом в россии

Содержание

Покупка недвижимости нерезидентом в России

Покупка недвижимости нерезидентом в россии

Стать владельцем дома или квартиры в России могут не только ее коренные жители, но и иностранные гости.

Хотя это явление довольно редкое, так как гражданам других государств более удобно снимать себе жилье, чем покупать его, потратив в один момент большую сумму.

Преимущество аренды заключается еще и в том, что не нужно искать, кому продать жилье в случае переезда. Однако покупка недвижимости нерезидентом в России все-таки редко, но происходит.

Понятие резидентности

Понятие резидентности введено и регулируется Налоговым кодексом. Так определяют граждан, которые проживают и получают доход в стране, чтобы устанавливать справедливое налогообложение. Ставка налога для нерезидентов выше, чем для местных жителей: таким образом государство защищает свои интересы и препятствует утечке денег за границу.

В соответствии с законодательством, чтобы получить статус резидента, необходимо прожить на территории РФ больше полугода или, если быть точным, 183 дня в течение последнего года.

Стать нерезидентом может и россиянин, если он достаточно длительное время перебывает за границей по причине:

  • лечения;
  • отдыха;
  • обучения;
  • работы.

Как иностранцу купить жилье

Покупка жилья только со стороны кажется довольно сложной задачей, реально же все можно сделать быстро и без заминок, главное, чтобы все документы были в порядке. Сама процедура сделки ничем не отличается: она одинакова как для россиян, так и для иностранцев.

Но все же определенные ограничения при заключении этих сделок есть. Во-первых, иностранцам запрещено покупать земельные участки, если они предназначены для ведения сельскохозяйственных работ. Во-вторых, приобрести недвижимость граждане других стран могут только в тех районах, где разрешено проживание нерезидентов.

Для того чтобы осуществить сделку, иностранному гражданину необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • визу (если этот документ предусмотрен межгосударственными соглашениями);
  • документ, подтверждающий регистрацию в РФ;
  • свой паспорт, а также его перевод на российский язык, заверенный нотариально.

Покупка по доверенности

Не всегда присутствие покупателя во время сделки купли-продажи обязательно.

Иностранец, как и россияне, может предоставить доверенность на право заключать операции по покупке-продаже недвижимости от своего имени другому лицу.

Данный документ не только нотариально заверяется, на нем еще проставляется апостиль. После того как документы будут заверены, их можно использовать во всех странах, которые подписали Гаагскую конвенцию.

Гражданам других государств вместо апостиля нужно будет заверить доверенность в консульстве своей страны, и действовать этот документ будет только на территории России.

Как происходит продажа

Продажа квартиры в России нерезидентом происходит на общих основаниях и сама процедура ничем не отличается от стандартной, принятой для россиян. Однако большая разница есть в налогообложении: в соответствии с НК РФ, ставка налога на прибыль для резидентов составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

Расчет объекта налогообложения, с которого будет начисляться налог в казну государства, осуществляется следующим образом: кадастровая стоимость недвижимости по состоянию на 1 января умножается на понижающий коэффициент 0,7. Однако регионам РФ предоставлено право своими нормативными актами самостоятельно устанавливать размер понижающего коэффициента вплоть до 0.

Особенности налогообложения

Если нерезидент проживает в России более полугода, то он может рассчитывать на отсутствие налогообложения доходов, полученных от продажи жилья, если он владел им три года и при этом право собственности получено:

  • по договору дарения;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания иждивенцев.

Во всех других случаях необходимо ждать минимум 5 лет, чтобы продать жилье и не уплачивать подоходный налог.

Налог на недвижимость для нерезидентов в России представлен только подоходным налогом в размере 30% от прибыли. При этом лицам, которые находятся на территории РФ менее полугода, не положены вычеты и льготы. Так, резидент может не платить налоги, если он владел жильем менее 3 лет, когда полученный им доход от сделки составляет меньше 1 млн рублей.

Кроме этого, уменьшить налог от продажи недвижимости нерезидентом на сумму реально понесенных расходов также не выйдет, так как они не будут учитываться.

Планируя продавать недвижимость, нерезиденту необходимо дважды подумать, стоит ли сделка таких расходов: возможно, целесообразнее прежде арендовать жилье и прожить в России больше 183 дней, чтобы получить статус резидента и право на все соответствующие льготы.

Нерезидент в России: видео

Источник: https://topmigrant.ru/dlya-inostrancev/prozhivanie-v-rf/nedvizhimost-dlya-nerezidentov.html

Сделка с нерезидентом — особенности расчетов

Покупка недвижимости нерезидентом в россии

Адвокат Гордон А.Э.

В России сделки с недвижимостью с участием иностранцев — многолетняя практика. Но даже опытные риелторы не уделяют достаточное внимания особенностям расчетов с участием иностранцев и граждан России, длительно проживающих за границей, возможно, к последним это относится даже в большей степени.

Налоговая служба России в 2017 г. начинает усиленно искать нарушения закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ, что может привести участников сделки к печальным результатам из-за значительных штрафов.

Сделка с российской недвижимостью с иностранцем или с нерезидентом имеет особенности, которые нужно учесть еще на этапе планирования сделки и внесения аванса.

На консультациях по недвижимости или на налоговых консультациях с иностранцами регулярно задают вопросы  о налоговых последствиях сделок с  расположенной в России недвижимостью. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели  совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит элементарный на первый взгляд  этап сделки с недвижимостью – расчеты за недвижимость.

Между тем, ответственность за нарушения валютного законодательства России составляет от 75 до 100% суммы сделки. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.

Иностранец и валютный резидент — соотношение понятий и значение для сделки с недвижимостью

Валютный резидент России — физические лица граждане России, за исключением граждан РФ, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года.

Валютными резидентами могут быть и иностранцы, если они постоянно проживают в РФ на основании вида на жительство оформленному в соответствии с законодательством РФ.

Валютный нерезидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам:

  • Граждане РФ постоянно проживающие в иностранном государстве не менее одного года на основании вида на жительство, или по рабочей или учебной визе со сроком не менее одного года или по совокупному сроку;
  • Иностранцы – не проживающие в РФ на основании вида на жительство.

На чем можно споткнуться при расчетах по сделкам с недвижимостью, если в сделке участвует иностранец?

За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.

Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку 100% сделок с недвижимостью контролирует ФНС РФ в онлайн режиме, и часть сделок идут через банки «попасть» в сложную ситуацию не сложно.

Валютное законодательство России запутано, тяжело воспринимается, по многим вопросам носит запретительный характер.

Законодательство значительно изменилось в последние несколько лет, что в совокупности привело к массовым нарушениям валютных операций.

По российскому законодательству валютные операции между резидентами Российской Федерации и нерезидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе  «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.

Одновременно в законе действует и другая статья, согласно которой  расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках.

Это означает, что фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены. За нарушение такого запрета установлен штраф (ч.1 ст.15.

25 КоАП РФ) от 75-100 % суммы валютной операции.

Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы.

Валютные операции в сделках с недвижимостью

Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, валютное законодательство можно не учитывать.

Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!

Валютными операциями в России являются:

  • использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);
  • ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;
  • перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;
  • перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
  • перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
  • перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.

Если в сделке с российской недвижимостью участвует нерезидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.

Что такое валютные ценности?

Согласно валютному закону валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.

Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.

Иностранец покупает недвижимость в России – какие валютные операции

Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный нерезидент России, продавец недвижимости в России, как правило, валютный резидент.

Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.

Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть. Оплата недвижимости наличной иностранной валютой резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке.

(Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.

Теперь нужно учесть особенности российского законодательства: Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах на купленную недвижимость и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?

Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива).

В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив).

В любом из этих вариантов, для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России.  

Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги.

Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.

Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.

Регулярно предлагают провести расчеты через зарубежные счета россиян продавцов–резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.

Иностранец продает расположенную в России недвижимость

Условия соблюдения валютного законодательства России и безопасности расчетов —  аналогичны процедуре покупке иностранцем недвижимости в России за исключением двух  обстоятельств.

  1. Валютные нерезиденты вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных банках в России на свои счета в зарубежных банках. Перечисления возможны в российских рублях и в иностранной валюте. Соответственно, российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения иностранцем валютных операций.
  2. При планировании перечисления денег от продажи расположенной в России недвижимости на зарубежный счет нерезидента необходимо проследить за соответствием сумм перечисления на счета суммам совершенных в России по сделкам и отраженным в договорах. Эти сведения контролируются иностранными банками при зачислении денег на зарубежные счета нерезидентов по источникам происхождения, с целью выявления уклонения от уплаты налогов и отмывания денег.

По состоянию на 16 октября 2017 года

Источник: https://zvencity.ru/news/restate/sdelka-s-nerezidentom-osobennosti-raschetov

Сделка купли-продажи недвижимости с нерезидентом. Особенности расчетов – блоги риэлторов | ЦИАН

Покупка недвижимости нерезидентом в россии

На сегодняшний день покупка или продажа недвижимого имущества является довольно распространенным явлением. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), общее количество зарегистрированных прав, ограничений, обременений прав и сделок по сравнению с 2015 годом возросло на 10,1% и в 2016 году составило 573 054. 

Расчеты по таким сделкам, а особенно по сделкам купли-продажи квартир, домов и земельных участков, очень часто осуществляются посредством банковской ячейки.

Когда одна сторона (Покупатель) закладывает денежные средства в банковскую ячейку, а вторая сторона (Продавец) сможет изъять эти денежные средства, только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю.

Однако, мало кто знает об особенностях при расчетах, когда стороной в сделке купли-продажи недвижимости выступает лицо, не являющееся резидентом Российской Федерации.

Начну с основной проблемы. В соответствии со ст. 15.25.

Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ), осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, –

влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного размера суммы незаконной валютной операции.

То есть, штраф может достигать размера стоимости самого объекта недвижимости.

Казалось бы, какое отношение законодательство о валютном регулировании имеет к обычным гражданам? Но, теперь по порядку.

Почему сделка купли-продажи недвижимого имущества, расчеты по которой произведены в рублях РФ, стала вдруг валютной операцией?

В соответствии с подпунктом “б” пункта 9 части 1 статьи 1 Федерального закона О валютном регулировании и валютном контроле N 173-ФЗ под валютной операцией понимается приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа.

Кто такие резиденты и нерезиденты?

В силу пункта 6 части 1 статьи 1 Федерального N 173-ФЗ резидентами РФ являются: физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации, за исключением граждан Российской Федерации, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года; постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства; юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К нерезидентам в соответствии с подпунктом “а” пункта 7 части 1 статьи 1 Федерального закона N 173-ФЗ относятся все остальные физические лица, не являющиеся резидентами. То есть, не обладающие признаками резидента, указанными выше.

Необходимо учесть, что данное определение понятий резидент и нерезидент, относится только к сфере законодательства о валютном регулировании и валютном контроле. В области налогового законодательства понятие нерезидента Российской Федерации определяется несколько иначе.

И последнее. Почему расчеты должны осуществляться посредством открытия счета в банке?

Согласно пункту 3 ст. 14 Федерального N 173-ФЗ, расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами – резидентами через банковские счета в уполномоченных банках, порядок открытия и ведения которых устанавливается Центральным банком Российской Федерации, за исключением некоторых валютных операций, которые, к рассматриваемой нами ситуации, не относятся.

Таким образом, сделка с нерезидентом, если расчеты по ней произведены не через расчетный счет в уполномоченном банке, может привести к серьезным финансовым потерям, и поэтому, участникам таких сделок важно понимать: с кем они будут заключать договор и каким образом будут производиться расчеты.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-sdelka-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-s-nerezidentom-osobennosti-raschetov-275887/

Покупка и переоформление недвижимости в России на иностранца

Покупка недвижимости нерезидентом в россии

Владение жилой и коммерческой недвижимостью в России может создавать риски для его владельца.

Например, такая недвижимость может стать предметом рейдерского захвата, наложения необоснованных обременений, судебного разбирательства и других рисков, свойственных российским реалиям.

Эти риски могут брать свое начало из того факта, что третьи лица на сайте Росреестра могут свободно узнать, кто владелец определенного объекта недвижимости, какова его кадастровая стоимость и инициировать враждебные процедуры в ее отношении.

Переоформление и регистрация недвижимости на нерезидента не позволит обойти российское право в целом, так как недвижимость все равно останется на территории России, но позволит устранить причину возникновения рисков: не зная, кто владелец недвижимости, третьи лица не проявят интерес к захвату этого имущества или включения его в исковую массу.

Однако, подобное переоформление и последующая регистрация недвижимости на иностранца должно быть оформлено должным образом не только по документам, но и должно быть создано соответствующее общее впечатление, устраняющее сомнения, что сделка прошла между несвязанными между собой лицами.

Компания Niemands Legal предлагает услугу по структурированию переоформления недвижимости в России на иностранное юридическое лицо с целью повышения конфиденциальности владения недвижимостью, а также сопровождает сделки по покупке российского имущества и недвижимости иностранцами.

Правовые и налоговые аспекты владения российской недвижимостью нерезидентом

Любое иностранное физическое и юридическое лицо имеет право купить недвижимость в России и свободно владеть ее. Владение влечет за собой уплату ежегодного налога на недвижимость в России, ставка которого определяется в зависимости от субъекта, где находится недвижимость, и от типа самого объекта. Такой же принцип налогообложения применяется и к российским резидентам.

Но когда иностранец продает российскую недвижимость, то налог с продажи рассчитывается по стандартной ставке НДФЛ в размере 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации (пункт 3 статьи 224 НК РФ).

При этом согласно пункту 4 статьи 210 НК РФ налоговой базой будет являться весь доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, без права использования налогового вычета, который предусмотрен пунктом 3 статьи 220 НК РФ.

Таким образом, иностранец, купив недвижимость за 10 миллионов рублей и продав ее за 15 миллионов рублей, заплатит НДФЛ 30% от 15 миллионов рублей, а именно 4,5 миллиона рублей, что практически равно валовой прибыли при продаже российской недвижимости.

Существует 2 способа сократить налоговое бремя иностранца при продаже российской недвижимости:

  1. Иностранное физическое лицо может временно стать налоговым резидентом России, прожив здесь не менее 183 календарных дней в течение года, предшествующему моменту продажи имущества. Однако, такой вариант на практике не всем подходит.
  2. Учредить российскую компанию с ограниченной ответственностью или акционерное общество, став в ней единственным участником (акционером). В этом случае налоговая обязанность переместится на уровень российской компании нерезидента, и доход от продажи имущества будет облагаться налогом 20% при ОСНО или 6%/15% при УСНО, а налоговую базу можно будет уменьшить на величину произведенных расходов (кроме режима УСНО 6%). При этом возникает вопрос о возврате средств при продаже недвижимости иностранному владельце. В этом случае можно рассмотреть выплату дивидендов из чистой прибыли, образованной при продаже объекта недвижимости и распределение ликвидационной массы при последующей ликвидации российской компании. Остальные нюансы такой схемы следует рассматривать индивидуально.

Отдельно стоит отметить, что сделка купли-продажи должна осуществляться с уже существующей и функционирующей иностранной структурой, чтобы не возникли подозрения в фиктивной передачи российского объекта недвижимости аффилированному лицу. Для этого необходимо выполнить ряд мер, которые позволят правильно оформить подобную сделку.

Вариант 1. Переоформление с целью будущего пассивного владения

Бенефициарный владелец российской недвижимости учреждает (прямо или косвенно) частный семейный фонд в Лихтенштейне.

Фонд в свою очередь учреждает дочернюю компанию в той юрисдикции, которая позволяет использовать выгоды соглашения об избежании двойного налогообложения этой юрисдикции с Россией (в данном примере приведена кипрская компания).

Кипрская компания учреждает российскую компанию, но согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью” от 08.02.1998 N 14-ФЗ не допускается существование ООО, единственным участником которых является другое общество, состоящее из 1 участника.

Это означает, что для создания российского ООО кипрской компанией необходимо будет добавить акционера-резидента Кипра в качестве владельца 1 доли в ООО. Также таким владельцем 1 доли может выступить, например, генеральный директор вновь созданного ООО.

Физическое лицо-резидент России, владелец недвижимости, совершает сделку купли-продажи объекта недвижимости с уже существующей некоторое время российской компанией на рыночных условиях.

Налоговые последствия сделки купли-продажи недвижимости в отношении физического лица-продавца

С 1 января 2016 года срок владения имуществом, необходимый для освобождения от уплаты НДФЛ, зависит от способа приобретения права собственности на продаваемое имущество.

  1. Если объект недвижимости получен по наследству, в дар от членов семьи и близких родственников, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный период владения для освобождения НДФЛ при продаже такого объекта недвижимости составит три года.
  2. Если вышеуказанные условия не выполняются то минимальный период владения для освобождения НДФЛ составит пять лет.
  3. Если объект недвижимости находился в собственности менее вышеуказанных сроков, то НДФЛ платится с доходов от продажи имущества, уменьшенных на величину произведенных затрат по приобретению данного имущества.

Итоговая схема владения нерезидентом российской недвижимостью при реализации этого варианта будет выглядеть следующим образом:

Данный вариант целесообразно использовать при долгосрочном владении коммерческой недвижимостью, в определенных случаях для владения и пользования жилой недвижимостью, а также при планировании наследства. В случае, если планируется регулярное и активное пользование недвижимостью (аренда), то рекомендуется выбрать более гибкий вариант.

Вариант 2. Переоформление с целью получения дохода от использования российской недвижимости

Бенефициарный владелец российской недвижимости учреждает (прямо или косвенно) частный фонд STAK в Нидерландах. Фонд в свою очередь учреждает дочернюю компанию в Нидерландах в форме B.V. или N.V.

, которая позволяет использовать выгоды соглашения об избежании двойного налогообложения Нидерландов с Россией. Голландская компания учреждает российскую компанию, но согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью” от 08.02.

1998 N 14-ФЗ не допускается существование ООО, единственным участником которых является другое общество, состоящее из 1 участника.

Это означает, что для создания российского ООО голландской компанией необходимо будет добавить акционера-резидента Нидерландов в качестве владельца 1 доли в ООО. Также таким владельцем 1 доли может выступить, например, генеральный директор вновь созданного ООО.

Физическое лицо-резидент России, владелец недвижимости, совершает сделку купли-продажи объекта недвижимости с уже существующей некоторое время российской компанией на рыночных условиях.

В отличие от структуры, состоящей из частного семейного фонда в Лихтенштейне и компании на Кипре, данная схема предполагает активное использование российского объекта недвижимости в коммерческих целях.

Аккумулированные доходы российской фирмы могут выплачиваться в адрес голландской материнской компании на выгодных условиях с использованием соглашения об избежании двойного налогообложения. В свою очередь голландская компания может выплатить дивиденды в адрес STAK-фонда без удержания налога у источника.

STAK-фонд – прозрачная с точки зрения налогообложения структура, поэтому ее выгодно использовать в комбинации именно с голландским звеном.

Сведения об учредителях и бенефициарах STAK-фонда конфиденциальны и недоступны для третьих лиц. В случае продажи российской недвижимости целесообразно проводить не нотариальную сделку в российской юрисдикции, а сделать смену бенефициаров в голландском STAK-фонде, что значительно упростит процедуру передачи прав собственности на объект имущества в России.

Чем мы можем помочь?

Компания Niemands Legal оказывает полноценную юридическую поддержку при переоформлении недвижимости в России на нерезидента, а также мы готовим юридические заключения по вопросам российского, зарубежного и международного частного права, касающихся купли-продажи и владения зарубежной недвижимостью.

Мы имеем устоявшиеся партнерские отношения с десятками юридических фирм в традиционно популярных для покупки недвижимости русскоязычными клиентами странах, что позволяет нам использовать передовой опыт зарубежных практик при решении текущих вопросов наших клиентов.

Мы будем рады, если вы свяжетесь с нами по вопросам структурирования владения вашей недвижимостью в России через нерезидентные элементы и доверите нам реализацию вашей задачи.

Получите быстрый бюджет услуги

Источник: https://niemands.ru/legalservices/pereoformlenie-nedvizhimosti-v-rossii-na-nerezidenta

Нерезиденты РФ: Покупка жилья иностранцами

Покупка недвижимости нерезидентом в россии

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.

сети можно просто нажав кнопки:

Исторически, на рынке недвижимости сложилась ситуация, что иностранные граждане, приезжающие в Россию на длительный срок, например по работе, предпочитают, в основном, арендовать жилье, нежели его покупать.

Связано это, в первую очередь, с высокими налогами, которые придется заплатить нерезиденту страны в том случае, если он в будущем решит эту недвижимость продать.

Однако есть и та категория иностранных покупателей, которая приобретает недвижимость, например, с целью постоянного проживания на территории Российской Федерации. Этот рынок существует, но при проведении таких сделок надо не забывать и о некоторых тонкостях.

Законодательная база

Согласно статье 62 (часть 3) Конституции РФ, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и исполняют обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Законодательством РФ не предусмотрено ограничений по приобретению иностранными гражданами (и лицами без гражданства) недвижимости на рынке городской и загородной недвижимости. Существуют ограничения на приобретения земель сельскохозяйственного назначения, но они не действуют, если земельный участок приобретается иностранным гражданином под индивидуальное жилищное строительство (например, под строительство жилого дома или коттеджа). Базовым законодательным актом, регламентирующим процедуру приобретения недвижимости, является Гражданский кодекс РФ.

Законодательством, определяющим правовое положение иностранных граждан, находящихся на территории РФ, является Федеральный закон “О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации”, в котором установлены требования к документам, удостоверяющим личность иностранного гражданина либо лица без гражданства в РФ. Важным моментом является легальное нахождение иностранного гражданина на территории РФ: либо не более, чем на срок действия визы, либо не более 90 дней, если иностранный гражданин прибыл в РФ в порядке, не требующем получения визы. Необходимо обратить внимание и на срок действия паспорта иностранного гражданина.

В случае, если от имени иностранного гражданина недвижимость приобретается по доверенности, составленной за рубежом, то данная доверенность требует обязательной легализации (а для стран – участниц Гаагской конвенции – проставления Апостиля). Доверенность должна быть переведена на русский язык – официальный язык Российской Федерации, с обязательным удостоверением подписи переводчика у нотариуса.

Необходимые документы

В ходе подготовки к сделке продавец должен собрать основной пакет документов для оформления и государственной регистрации договора купли-продажи.

Традиционный перечень документов включает в себя правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др.

), правоподтверждающий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности (заметим, что до 1999 года свидетельства о собственности на жилище выдавались не во всех случаях), выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации лиц на жилой площади, экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ. В случае если титульный собственник квартиры приобретал ее, находясь в браке, то при отчуждении квартиры необходимо получить согласие супруги или супруга на продажу квартиры. В зависимости от характера сделки дополнительно могут потребоваться другие документы.

Расчеты

Самый сложный и ответственный момент – расчеты по сделке. Традиционный способ – расчеты с использованием банковской ячейки.

При применении данного способа расчета, необходимо внимательно проверить содержание договора аренды банковской ячейки, обратить внимание на условия доступа в ячейку (ими являются, как правило, зарегистрированный договор купли-продажи квартиры на имя покупателя либо выписка из единого государственного реестра, подтверждающая зарегистрированное право покупателя на квартиру). Проверку закладываемых в ячейку денежных купюр лучше заказать в банке.

Существует более цивилизованный, но в настоящее время не распространенный между физическими лицами способ расчетов с использованием банковского аккредитива (безналичные расчеты).

Расчеты за недвижимость на территории Российской Федерации осуществляются только в рублях. Стороны могут, по желанию, зафиксировать рубль к курсу любой из валют, либо определить валютный коридор в одной валюте; гражданство сторон сделки на это никак не влияет, так как расчеты за жилье, в общей своей массе, происходят в наличной форме.

Оформление договора

Следующий этап – оформление договора купли-продажи. Возможно оформление договора купли-продажи квартиры в нотариальной (нотариус удостоверяет договор), простой письменной форме. Договор купли-продажи перед подписанием надо внимательно изучить, проверить описание документов, на которые есть ссылки. Кроме того, стоит обратить внимание на сроки освобождения объекта.

Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Зарегистрировать договор и переход права собственности можно в любом филиале Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, предоставив заявления по форме (заявителями являются обе стороны договора купли-продажи), собранные документы и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию (согласно сложившейся практике расходы по оформлению и государственной регистрации сделки оплачивает покупатель).

Завершающим этапом исполнения сделки будет являться фактическая передача квартиры по подписываемому продавцом и покупателем передаточному акту. В подтверждение получения денежных средств за проданную квартиру продавец предоставляет покупателю соответствующую расписку.

Комменатрий

Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании “МИЭЛЬ-Брокеридж” по правовым вопросам: “Зачастую покупатели считают, что приобрести квартиру самостоятельно, без привлечения профессионалов (риэлторов, юристов, специализирующихся в области жилищного права), несложно.

Этим могут воспользоваться мошенники: например, взять аванс за якобы продаваемую квартиру, а затем скрыться. Впоследствии выясняется, что приобретенная квартира сдается, а человек, представлявшийся продавцом, вовсе таковым не является.

Еще одна серьезная ошибка покупателя – достижение договоренности на словах, когда документально договоренности об условиях проведения сделки не оформляются. Кроме того, некоторые покупатели не проводят элементарных проверок по объекту.

Например, не присутствуют при получении продавцом выписки из домовой книги в ЕИРЦ, хотя собственнику (продавцу) можно запросить архивные сведения о лицах, ранее проживавших в квартире.

Не проверяют планировку объекта на основании поэтажного плана, который выдается в БТИ, а зачастую в объектах проводятся перепланировки без разрешения, и многое другое. Покупатель, если он хочет совершить сделку самостоятельно, обязан вникать буквально во все, что само по себе сложно, а для иностранца – вдвойне”.

primamedia.ru

Источник: РБК-Недвижимость

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=247

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.