Покупка по доверенности

Содержание

Доверенность на покупку квартиры

Покупка по доверенности

Иногда в жизни случается, что продавец или покупатель не могут лично заняться куплей-продажей квартиры, а необходимость в этом есть. Именно в этот момент приходит удачное решение и оформляется нотариальная доверенность со стороны продавца или покупателя.

Конечно, когда осуществляется покупка квартир по доверенности, риски со стороны покупателя и продавца очень значительные.

В этой статье мы наглядно рассмотрим, как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны продавца, на какие объекты недвижимости может быть оформлена доверенность, сам процесс оформления и как правильно составить доверенность на представление интересов по покупке квартиры в ипотеку.

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца, возможно ли это и какие риски преследуют покупателя?

К счастью, такие сделки составляют 1,5-2% от всех заключаемых договоров, связанных так или иначе с недвижимостью. Малое количество покупателей соглашается на риск и приобретает такую квартиру.

Это объясняется тем, что в последнее время участились случаи афер, связанных с квартирами или домами. Покупатели решают перестраховаться лишний раз и, пока не пообщаются с собственником, не соглашаются на покупку.

Однако, как упоминалось ранее, остались 1,5-2%, которые закрывают на это глаза и заключают такие сделки. Вот с них то мы и начнем.

Зачастую, этими людьми движет желание сэкономить. Ведь на квартиры, продающиеся по доверенности делают большую скидку

. Не все, есть такие, которые готовы потратить свое время и прилететь на родину, чтоб не потерять большой процент выручки. Давайте разберемся, почему продавец оформляет доверенность на продажу своей недвижимости, какие обстоятельства могут вынудить к такому серьезному шагу.

К этой категории граждан относятся люди, покидающие родной город или страну для того, чтобы обосноваться в другом месте, пожилые люди, которым физически сложно заниматься такой кропотливой сделкой, или же люди, имеющие серьезные проблемы со здоровьем, которые мешают присутствовать на заключении сделки, проводить показы квартиры и т.д. Именно в этих случаях выписывается доверенность.

Оформить такой документ можно на родственников, знакомых и даже посторонних людей, таких как риелтор.

Оформление доверенности на риелтора – это крайне опасный вариант

Профессиональные юристы просят воздержаться продавцов от такого шага. Прибегать к нему следует только в самых безвыходных ситуациях, когда просто нет другого выхода и только в том случае, когда честность и добропорядочность поверенного не вызывает никаких сомнений.

Стоит обратить внимание, что купить квартиру по доверенности со стороны покупателя гораздо проще. Однако, тут тоже существуют свои подводные камни, которых хотелось бы избежать. Как и в первом случае, необходимо быть уверенным в действиях и честности со стороны человека, на которого составлен этот документ.

Оформлять доверенность нужно строго в присутствии нотариуса или юриста. Это даст вам минимальные гарантии, что вы не потеряете свои финансовые средства

Существует несколько видов доверенности, которые могут ограничивать действия поверенного или наоборот, давать ему карт-бланш на совершение любых манипуляций. Что же представляют из себя разовые, специальные и генеральные доверенности?

Доверенность, которая предусматривает лишь единичное действие со стороны поверенного, называют разовой. Она позволяет выполнить любое действие, которое заранее обговаривается и прописывается на бумаге, но только лишь один раз.

Приведем простой пример: вам необходимо получить какую-либо справку, но у вас нет возможности или времени заняться этим.

Именно в этом случае составляется доверенность, в которой прописывается разрешение получения справки вторым лицом в оговоренный срок.

Специальная доверенность включает в себя разрешение на сбор пакета документов и очень часто выдается риелтору

На основании этой доверенности, риелтор, знакомый или родственник, в установленные сроки (зачастую это срок действия доверенности) выполняют все необходимые процедуры, посещают всевозможные органы, собирают справки и документы. Также, данный вид доверенности может использоваться для составления такого важного документа, как договор купли-продажи.

Третий вид доверенности подразумевает собой отсутствие ограничений на все действия, связанные с покупкой или продажей недвижимости. Генеральная доверенность снимает всю ответственность с продавца или покупателя и перекладывает её на поверенное лицо.

Такая доверенность полностью развязывает руки у поверенного. Максимальный срок, на который выдается этот документ составляет 3 года. Если срок не оговорен заранее и не прописан на бланке, то действие этого документа распространяется всего на год.

Генеральная доверенность оформляется строго в присутствии юристов и на специальном бланке.

При оформлении данного документа важно указать срок действия, дату выдачи и пункт, разрешающий или запрещающий право передачи доверенности на другое лицо

Обратите внимание, что для вашего же спокойствия заключение любых документов, будь то доверенность на покупку апартаментов или доверенность на покупку квартиры, необходимо производить только в присутствии нотариуса, который сможет обеспечить вас гарантией правильности и безопасности проведения сделки и уберечь от мошенничества со стороны поверенного лица.

Как вы могли понять ранее, при соблюдении некоторых правил и мер предосторожности нет никаких препятствий в таком сложном деле, как покупка недвижимости по доверенности со стороны покупателя.

Рассмотрим еще одну ситуацию, которая может возникнуть при желании приобрести квартиру в ипотеку

Существует особый подвид доверенности – доверенность на представительство при покупке квартиры в ипотеку. Возможно ли оформить доверенность на покупку квартиры в ипотеку? Да, это возможно с точки зрения юридических действий, но в очень редких случаях.

В наши дни банки устанавливают жесткие правила и условия для заемщиков. Одно из этих правил требует личного присутствия заемщика. К счастью, этот подход со стороны финансовых организаций является вполне оправданным.

Право последней подписи имеет только лицо, напрямую заинтересованное в этой сделке и финансировании. Даже при полном собранном пакете документов, банк имеет полное право отказать в получении займа.

Обычно, они отказываются иметь дело с доверенным лицом еще на ранней стадии сделки.

Кредитная комиссия зачастую выступает против выдачи займов без личного присутствия клиента

Все-таки, граждане нашли лазейки в этом нелегком деле. Теперь, для возможности получения займа многие обращаются к финансовым организациям, состоящим в партнерстве с банком.

Да, это занимает очень большое количество времени, но позволят, пусть путем вмешательства третьего лица, получить необходимый заем.

Основная работа таких финансовых организаций заключается в помощи при оформлении ипотеки или кредита, а значит, возможно, что именно вам организация поможет достучаться до суровой кредитной комиссии, ведь существует множество причин невозможности присутствия заинтересованного в сделке лица.

Несомненно, покупка жилплощади – одно из главных событий в жизни каждого человека. Но случается так, что не у всех есть возможность присутствовать в момент проведения сделки. В таких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры на лицо, которому вы доверяете.

Это может быть не только ваш близкий родственник, но и друг или риелтор. Все доверенности оформляются у нотариуса, соответственно бланк и форма у каждого своя, но содержит необходимый набор данных.

Доверенность дает возможность проводить все операции от вашего имени, но без вашего участия, что в некоторых случаях является преимуществом.

Покупка квартиры в ипотеку по доверенности

Практика совершения сделок по доверенности составляет 1-2 % от общего числа. На оформление доверенности необходимы веские причины, по которым человек не может присутствовать лично.

Если вас интересует покупка квартиры в ипотеку по доверенности, то стоит помнить, что вероятность одобрения сделки со стороны банка, очень мала и это связано с большими рисками.

Оптимальным вариантом будет, когда вы оформите доверенности на ограниченный круг представления ваших интересов и при всех ключевых моментах сделки будете присутствовать лично. Если со стороны продавца сделка проводится также по доверенности, то лучше всего лично познакомиться с продавцом и обговорить нюансы.

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Если в качестве продавца выступает представитель владельца, и доверенность нотариально заверена, страшного ничего нет, но стоит помнить, что существуют определенные риски.

  • Выдать доверенность может один нотариус, а отозвать ее другой.
  • Владелец может отозвать доверенность. Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца может состояться в этом случае, если документ отозван после совершения сделки.
  • Основные проблемы возникают, когда доверенность отзывается на первых этапах сделки или после передачи задатка за квартиру.

В любом случае лучше узнать подробнее, почему владелец не может присутствовать лично, или хотя бы встретиться с ним первый раз, чтобы не получилось, что вы приобрели квартиру без его ведома.

Оформить доверенность на покупку квартиры

Доверенности отличаются друг от друга в зависимости от тех задач, под которые они предусмотрены. Перечень интересов, которые может представлять доверенное лицо, указывается в договоре.

Если у вас нет возможности полностью присутствовать при проведении сделки, то можно оформить доверенность на покупку квартиры генеральную.

При оформлении доверенности проверяйте не только номера всех документов, но также правильность написания даты начала и окончания вступления в силу.

Если дата окончания не указана, то документ теряет свою силу по истечении трех лет.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя

С оформлением доверенности со стороны покупателя риски значительно ниже. Но при этом стоит уточнить вид доверенности, и какие права она имеет. Также уточните, в связи с чем она выдана и почему покупатель не может присутствовать.

Чаще всего представителями покупателя выступает супруг или риелтор, которые при необходимости могут предоставить те или иные документы, но заключение договора, и передача денежных средств осуществляется при непосредственном присутствии покупателя.

Как правило, покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя не несет дополнительных рисков.

Договор покупки квартиры по доверенности

Договор купли-продажи недвижимости при покупке по доверенности принципиально ничем не отличается от обычного договора между продавцом и покупателем. В договор покупки квартиры по доверенности включаются:

  • Точные данные удостоверяющие не только продавца и покупателя,
  • Данные представителя
  • Данные документа, дающего право представительства.
  • При этом должны быть обязательно отображены: номер, дата выдачи и данные нотариуса, подтвердившего подлинность документа.

Если все документы заполнены и оформлены, верно, то особых проблем при регистрации вы не почувствуете.

Покупка квартиры по доверенности, риски покупателя

Всегда удобно, когда за вас делают работу, но не в этом случае. Но в случае, когда идет покупка квартиры по доверенности, риски покупателя возрастают. Все чаще всплывают факты мошенничества при продаже недвижимости. Как правило, мошенники подделывают паспорт владельца и идут в нотариальную контору для оформления доверенности, чаще всего она генеральная.

Затем проводится процедуру продажи. В конечном итоге владелец остается без жилплощади и без денег. Иногда случается, что нотариус в сговоре с преступниками. В случае выявления этого факта, ему грозит уголовная ответственность. Мошенники также могут договориться с владельцем, и тот по своей неопытности становится с ними заодно.

Поэтому, прежде всего, просите личной встречи с владельцем, побеседуйте.

Меньше всего недоверия вызывают доверенности на ограниченный круг действий.

Оформление доверенности на покупку квартиры

Решаясь на оформление доверенности на покупку квартиры, вам необходимо обратиться к нотариусу вместе с доверенным лицом.

  • Нотариус сверяет ваши документы, заносит в бланк доверенности, с указанием области распространения.
  • Указывает дату вступления в силу и дату окончания. Если дата не указывается, то срок действия три года.
  • Доверенности присваивается номер и заверяется печатями.

Особых сложностей процедура не вызывает, за исключением времени нахождения в очередях, но есть возможность записаться на определенное время. Услуга у нотариусов платная и стоит в зависимости от вида доверенности.

Если доверенность не генеральная, то вы можете ее составить самостоятельно, а у нотариуса только заверить.

Какой бы вид покупки или продажи вы не решились выбрать, будьте внимательны, доверяйте только проверенным лицам и не совершайте сделки, если имеются хоть малейшие сомнения!

Источник: https://Estate24.moscow/articles/doverennost-na-pokupku-kvartiry/

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто — Справочник Недвижимости

Покупка по доверенности

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново». 

 На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  •  подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное.

Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…».

Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе.

 То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлинность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку.

В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1.     Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2.     Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка.

Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3.    Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4.     Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями. 

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.  Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto

Продажа и покупка квартиры по доверенности какие есть риски

Покупка по доверенности

Совершение различных сделок по доверенности в наши дни получило широкое распространение. В их число входят и операции с недвижимостью. Однако покупка квартиры по доверенности таит в себе риски, о которых мы расскажем в этой статье.

Данные правовые тонкости необходимо знать как покупателю недвижимости, так и ее продавцу. В противном случае возможны негативные последствия, которые долго останутся в памяти.

Как правило они связаны с признанием сделки по купле продаже квартиры, недействительной и приведением сторон в первоначальное положение. Плюс ко всему, налицо будут и финансовые потери одной из сторон сделки.

Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.

Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.

Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.

Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.

Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.

Чем рискует покупатель

В сделках отчуждения недвижимости по доверенности присутствуют и риски покупателя квартиры. Основные из них сводятся к следующему.

Зачастую мошенники подделывают доверенности. В этом случае покупатель может остаться не только без жилья, но своих средств. Поэтому внимательно следует рассмотреть удостоверительную надпись нотариуса. И если будут малейшие сомнения в её подлинности, то от совершения сделки лучше отказаться.

Используется и такая схема, при которой одна и та же квартира продаётся мошенниками несколько раз. В этом случае покупателю следует быть готовым к длительным судебным тяжбам. Чтобы этого избежать, необходимо заранее запросить данные о собственнике жилья в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Одним из подводных камней может оказаться и то, что доверенность уже отозвана или просрочена. Тогда сделка по купле — продаже может также быть признана недействительной как такая, которая совершена с отсутствием необходимых полномочий.

Бывает так, что доверенности на распоряжение своим жильём часто выдают пожилые люди. И не исключена вероятность того, что на момент финального этапа сделки они уже умирают. В этом также кроится составляющая риска для покупателя, поскольку свои права на жилье, в том числе, могут предъявить и наследники умершего.

Ещё одна схема обмана кроется в том, что под видом собственника квартиры мошенники выдают лицо, внешне схожее на него и используя при этом украденный паспорт владельца. В таком случае настоящий хозяин жилья может быть и в неведении относительно его продажи.

Как минимизировать возможные риски

Если происходит продажа квартиры по доверенности, риски со стороны продавца можно уменьшить, если при нотариальном удостоверении доверенности будет присутствовать сторонний представитель, юрист или адвокат.

Снижению риска будет способствовать также и правильное оформление доверенности. Под этим подразумевается указание точных данных о доверителе и представителе, подробной характеристики квартиры, чётких полномочий у представителя.

При этом представителя можно уполномочить совершить только часть необходимых для сделки действий. Основные же этапы сделки будут контролировать собственник недвижимости.

Что же касается второй стороны, то при покупке квартиры по доверенности со стороны покупателя риски также допустимо свести к минимуму. В первую очередь следует стремиться наладить личный контакт с собственником и убедится, что квартира принадлежит именно ему.

Если продаётся только часть квартиры (одна из долей в общедолевой собственности), то следует убедиться в том, что остальные собственники дали по всей форме согласие на продажу.

Особое внимание перед подписанием сделки купли-продажи следует уделить изучению правоустанавливающих документов на жилье. При этом нужно проследить их комплектность, а также сверить содержание изложенной там информации с данными доверенности и договором купли-продажи.

Что делать, если возникли проблемы

Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).

При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.

Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.

Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.

Источник: https://realty-u.ru/kvartira/prodazha-i-pokupka-kvartiry-po-doverennosti-riski-pokupatelya-i-prodavca.html

Если квартира продается по доверенности стоит ли её покупать?

Покупка по доверенности
Вернуться к списку статей

26.05.2014

Вы, наконец, нашли подходящий вариант, но узнали, что квартира продаётся по доверенности доверенным лицом, наделённым правом продажи. Не опасно ли покупать квартиру у доверенных лиц, велик ли риск в таких операциях?

Продавать недвижимость может как сам собственник, так и его представитель, действуя по документу, подтверждающего его полномочия.

По разным обстоятельствам владелец жилья никак не имеет возможности присутствовать на сделке – семейные обстоятельства, болезнь или живёт за границей. В таких случаях на помощь приходит доверенность.

В этом документе нотариально удостоверяются полномочия, которыми собственник наделяет своего представителя для представления своих интересов перед покупателями.

Представитель производит все необходимые действия за собственника – делает расчеты, сдаёт документы на регистрацию, подписывает договор продажи. Это очень удобно и объяснимо.

Но, к большому сожалению, по такой схеме продажи квартиры в Москве очень распространены случаи мошенничества и незаконных махинаций с недвижимостью.

В каких же случаях доверенность может таить в себе опасность для покупателя?

Продажа квартиры по доверенности – это очень большой фактор риска

Если покупаете недвижимость в Москве самостоятельно, бесплатный совет – избегайте сделок с участием третьих лиц.

Даже профессиональные риэлторы в 90% случаев остерегаются приобретать собственность, реализуемую через представителей. И это несмотря на то, что сами они часто пользуются данным документом, представляя интересы своих клиентов в сделках с недвижимостью именно по доверенности.

Особенностью является то, что проверить её подлинность или действительность практически невозможно. Тем более если оформление и выдача осуществлялись в другом городе или государстве.

Для продавца никакого риска нет, в любом случае он ничего не потеряет.

В данном случае у покупателя есть большой риск потерять свои деньги.

Рассмотрим главные риски и на что нужно обращать внимание.

Если квартира продается по доверенности, какие опасности Вас могут подстерегать

  1. Самое главное и неприятное – возможность отмены доверенности в любой момент. Собственник вправе в любое время очень спокойно её аннулировать. Отозвать полномочия можно и до и после сделки.

    Это разрешено по законодательству.

    Отменить возможно у того же нотариуса. В этот момент сделка может уже быть на завершающей стадии. Нотариус оповещает все инстанции и пока это дойдёт до нужных инстанций сделка уже может произойти.

    Всем остальным участникам рынка узнать мгновенно, что она отозвана никакой возможности нет.

  2. Доверенность может быть подписана человеком душевнобольным и квартира продается по доверенности, чтобы это скрыть. Покупая квартиру в Москве Вы не можете знать, насколько человек был здоров на тот момент, когда выдавал разрешения от своего лица и жив ли он сейчас. Не исключено, что хозяином окажется гражданин, лечащийся от алкогольной или наркотической зависимости, и позже будет доказывать, что подписывал бумаги под воздействием лекарств и не понимал их смысла. Количество дел в юридической практике по данному факту доходит до 70 процентов. Преобладающее число исков судами удовлетворяются, и покупатели лишаются оплаченных ими квартир.
  3. Если собственник, выдавший доверенность умер, её действие прекращается и она становится недействительной.
    Это ещё один из потенциально негативных моментов. Здесь можно получить огромную проблему. Покупатель отдаёт деньги, а потом выясняется, что доверитель умер, всё превращается в наследственный клубок. Появятся наследники, и государственная регистрация будет приостановлена.
  4. В законодательстве прописано, что данный документ не может быть выдан более чем на три года, но если в ней не прописан этот срок, то она действительна один год. Не все это знают. Можно подумать, что она бессрочная.
  5. Наличие подчисток и помарок в документе делает её недействительной.
  6. Риск повышается в разы, если владельцы жилья находятся в местах лишения свободы или лечатся от алкоголизма, инсульта, наркомании и т.д. Выйдя из тюрьмы или больницы, уже бывший собственник обращается в суд, утверждая, что не понимал значимости своих действий или подписал документы под угрозой.
  7. Очень распространены случаи использования поддельной доверенности.

Если Вы не хотите такого течения событий, у агентств недвижимости есть такая услуга, как сопровождение сделок с недвижимостью. В этом случае риэлтор возьмет на себя все проверки и обязательно предупредит Вас, если что-то покажется ему подозрительным.

Заключение

Покупка жилья через третьих лиц является высокорискованной. Надо быть крайне осторожным.

Нельзя категорически сказать, что квартиру, которая продается по доверенности вообще нельзя покупать. Просто стоит идти на такую сделку не в одиночку, а с серьёзным надежным агентством недвижимости.

Если квартира продается по доверенности риски такой покупки очень и очень велики, поэтому если появляется хоть малейшее сомнение или подозрение, следует, хотя бы получить предварительную консультацию.

Даниил Смолин
Агентство недвижимости 
“Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/esli_kvartira_prodaetsya_po_doverennosti_stoit_li_eye_pokupat/

Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества

Покупка по доверенности
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы.

В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении.

Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Большинство доверенностей оформляется на специальном бланке, который заверяет нотариус. Если выписать ее просто от руки, то она может не приниматься в качестве официального документа, особенно, если речь идет о крупной сумме денег и таком дорогостоящем имуществе, как недвижимость.

Генеральная доверенность на распоряжение недвижимостью, в частности, должна быть обязательно заверена.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте.

Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

  • руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
  • заведующего учреждения социальной защиты;
  • главного врача лечебного заведения;
  • командира военной части;
  • старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Возможные риски покупателя

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

  • Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
  • Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
  • Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
  • Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
  • Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника.

Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца.

Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-doverennosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.