Покупка по переуступке дду риски

Содержание

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ – Мосдольщик

Покупка по переуступке дду риски

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег.

И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг.

Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги.

За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки.

Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры.

В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг.

После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии.

Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки.

Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства,  – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям.

Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре.

В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Читайте так же:
Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах
Все, что вы хотели знать о ДДУ

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/riski-v-pereustupke-po-ddu/

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Покупка по переуступке дду риски

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroy-spb.ru/ostorojno-moshenniki-kak-obmanyvaiut-pokupatelei-po-dogovoru-pereustupki-5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

Покупка по переуступке дду риски

Каждый гражданин имеет конституционное право на жилье, и многие пытаются реализовать это право любым доступным способом. Кто-то покупает квартиру на вторичном рынке, кто-то напрямую у застройщика, а кто-то по переуступке прав требования.

Что собой представляет покупка квартиры по переуступке? Какие есть риски и в чем заключаются преимущества этого способа обзавестись собственным жильем? Это далеко не все вопросы, волнующие граждан, отважившихся решить свою жилищную проблему именно этим методом.

Содержимое страницы

Что такое переуступка прав

Застройщик для возведения жилого дома привлекает инвестиционные средства, на которые собственно этот дом и будет строиться.

Покупая квартиру на начальной стадии строительства, граждане автоматически становятся участниками долевого строительства и заключают с застройщиком договор ДУ (долевого участия), который после сдачи дома в эксплуатацию позволяет оформить право собственности на квартиру в этом доме.

Иногда бывают случаи, когда участник долевого строительства (дольщик) хочет продать свои права на квартиру в строящейся многоэтажке. Это собственно и называется переуступкой прав требования или цессией, а продавец и покупатель в данной сделке выступают цедентом и цессионарием.

Покупка квартиры в возводящемся доме по переуступке прав собственности является трехсторонней сделкой, поскольку третьей стороной в ней выступает сам застройщик. Именно с ним новый дольщик будет решать все возникающие в будущем вопросы.

Купить квартиру по переуступке прав можно только после полного расчета первого дольщика с застройщиком, но на практике встречаются случаи, когда сделка заключается не только с переуступкой прав требования, но и с переуступкой обязательств перед застройщиком. Это значит, что человек, приобретающий жилье по переуступке, получает не только право на участие в долевом строительстве, но и обременение в виде обязательства выплатить оставшуюся часть стоимости квартиры застройщику.

Важно! Договор долевого участия, как и договор переуступки прав требования подлежит обязательной регистрации в органах ЕГРП.

При оформлении цессии первоначальный договор долевого участия передается новому дольщику и хранится у него.

До момента сдачи дома в эксплуатацию, переуступка прав собственности может осуществляться неограниченное количество раз, то есть на место прежнего дольщика будет приходить новый, который потом также переуступит свои права, продав их третьему, четвертому, пятому и т.д.

Покупая квартиру по цессии, очень важно проверить наличие у цедента (продавца) первоначального договора долевого участия, чтобы избежать в будущем возможных проблем с оформлением прав собственности на квартиру и ловушек мошенников.

Преимущества и риски покупки квартиры по переуступке

Подписывая договор о долевом участии на начальной стадии строительства, дольщик получает возможность стать обладателем новой квартиры практически за бесценок.

Относительно низкая стоимость жилья в строящихся многоэтажках обусловлена высокими рисками. По мере возведения дома эти самые риски минимизируются, и жилье в недостроенном доме резко возрастает в цене.

Если дольщик преследовал цель наживы, то он:

  • может дождаться, пока дом сдадут в эксплуатацию, оформить все документы на квартиру и продать ее по рыночной цене, которая в разы превышает его инвестиции в строительство на раннем этапе;
  • может не дожидаться сдачи дома и переуступить свой объект, сразу как вырастет цена на квадратные метры в этом доме.

Второй вариант менее выгоден с финансовой точки зрения, но более выгоден с точки зрения времени. Продавая квартиру в недостроенном доме, дольщик определенно остается в выигрыше, а покупатель (цессионарий) получает шанс купить жилье по более низкой цене в сравнении с готовой квартирой и с меньшими рисками, чем при покупке жилья у застройщика на начальной стадии возведения дома.

Права и гарантии дольщиков защищает Федеральный Закон № 214, поэтому риски для участников долевого строительства минимальные, но они все-таки есть.

Покупка квартиры от подрядчика или застройщика

Покупка квартиры напрямую у подрядчика или застройщика, особенно в начале строительства, позволяет многим гражданам обрести свое собственное жилье в новостройке по доступной цене. Инвестируя свои средства в строительство, человек приобретает законное право на квартиру в этом доме, которая перейдет в его собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для получения квартиры после окончания строительства является договор долевого участия – соглашение, которое заключается в двустороннем порядке (с одной стороны – застройщик, с другой – дольщик).

Оно подтверждает факт внесения средств в счет оплаты будущей квартиры дольщиком, а также обязывает застройщика передать в собственность участнику долевого строительства готовую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Этот метод приобретения жилой недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам сделки стоит отнести:

  • доступную стоимость жилья;
  • возможность приобретения его в кредит;
  • возможность переуступки объекта;
  • гарантию прав дольщиков ФЗ-214 и др.

Но, как и при любой сделке, покупатель квартиры по ДДУ сознательно идет на риск:

  • застройщик может оказаться на грани банкротства, о чем участник долевого строительства не был поставлен в известность до процедуры подписания договора;
  • возможно приобретение квартиры, которая в итоге не будет соответствовать утвержденному и согласованному плану;
  • слишком большие временные затраты – ожидание окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию может затянуться на несколько лет (иногда этот период равняется 10 годам и более);
  • купить квартиру в «замороженной» стройке.

Несмотря на то, что все тонкости и нюансы долевого участия в строительстве дома регламентируются соответствующими законодательно-нормативными актами и права дольщиков также охраняются федеральным законодательством, риски все-таки существуют. Ведь вложив деньги в строительство дома, которым занимается фирма-банкрот, будет очень сложно вернуть их обратно, да и придется хорошенько потратиться на услуги опытных в этих делах адвокатов.

Приобретая жилье у подрядчика по договору цессии, необходимо проследить, чтобы ДДУ, составленный между подрядчиком и застройщиком был зарегистрирован в Росреестре. В противном случае соглашение будет недействительным и все претензии к застройщику будут безосновательными, а о деньгах можно будет забыть.

Внимание! Еще один немаловажный момент при покупке квартиры по переуступке у подрядчика – при заключении цессии подрядчик продает не саму квартиру, а право на нее. Это значит, что он может только отвечать за предоставленную документацию, а никак не гарантировать получение недвижимости цессионарием.

Несмотря на то, что люди больше доверяют крупным строительным компаниям, которые уже успели заработать себе безупречную репутацию на рынке строительства, а также имеют достаточно лестных отзывов от бывших клиентов, чтобы им могли доверять другие заинтересованные лица, купить квартиру по переуступке прав от частного лица всегда выгоднее. Но учитывая тот факт, что одной из сторон сделки является незнакомое лицо, в данном случае можно предположить, что рисков несколько больше, чем при покупке жилья напрямую у застройщика.

Преимущества приобретения жилья от частного лица, которое переуступает участие в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  1. Больше шансов подобрать планировку, этаж, количество комнат в квартире, которые максимально соответствуют пожеланиям и потребностям покупателя (цессионария). В то время, когда у застройщика может не быть подходящего варианта, цеденты всегда могут предложить что-то стоящее внимания. Часто в роли цедентов выступают успешные инвесторы, которые выигрывают на участии в долевом строительстве и заранее инвестируют средства в самые востребованные варианты квартир (с удобной планировкой, с красивым видом из окна, расположенные на популярных этажах и т.д.).
  2. Цеденты часто уступают в цене. Аналогичная квартира от застройщика будет стоить на порядок дороже, чем от частного лица. Это обусловлено тем, что репутация компании-застройщика – это уже хорошая гарантия того, что в конечном итоге цессионарий все-таки станет полноправным хозяином новенькой квартиры. Другими словами, приобретая квартиру от застройщика, люди больше платят за бренд, чем за товар. А заключая цессию с частным лицом, можно существенно сэкономить.
  3. Некоторые банки охотно дают ипотечные кредиты даже в случае переуступки прав при условии юридически правильного оформления сделки и наличия всех необходимых документов.
  4. Цессионарий имеет те же права, что и прежний дольщик. При правильном и законном оформлении переуступки прав требования, покупатель автоматически становится новым дольщиком с теми же правами и гарантиями, которые имел его предшественник.
  5. Цессионарий так же, как и цедент, по желанию может переуступить свои права, продав их следующему дольщику.

Риски цессии более очевидны:

  1. Высокий риск напороться на так называемые двойные продажи. Это может произойти машинально, особенно на первых этапах строительства, когда стоимость квадратных метров в начинающем возводиться доме просто «смешная», из-за чего одну и ту же квартиру могут продать дважды. Об этом даже может не догадываться первый дольщик, то есть цедент.
  2. Можно приобрести квартиру в строящемся доме с обременением. Очень часто практикуется такое, что застройщик для привлечения кредитных средств в строительство, закладывает одну или несколько квартир, а затем заключает на эти квартиры договор ДДУ. Учитывая тот факт, что закладные на квартиры (даже в строящемся доме) подлежат обязательной регистрации в ЕГРП, также как и ДДУ, то проверив эти сведения, можно избежать многих неприятностей и минимизировать данный риск. Необходимо учитывать, что не только застройщик может заложить будущую квартиру, но и сам дольщик, то есть цедент. И не саму квартиру, а ДДУ. Эту вероятность следует исключить до заключения сделки.
  3. Можно купить «спорное» жилье. К примеру, на дольщика заведено судебное дело и в ходе разбирательств был наложен арест на договор участия в долевом строительстве, то есть ДДУ. При оформлении сделки все это проверяется, но не стоит игнорировать этот вопрос и лучше самостоятельно убедиться в том, что ДДУ не находится под арестом.
  4. Возможность признания сделки недействительной. Для этого необходимы веские основания, одним из которых может быть неграмотное составление соглашения и наличие в нем грубых юридических ошибок.

Покупка жилья по предварительному договору долевого участия

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и сам договор долевого участия (ДДУ) для неопытных в этих делах лиц практически одно и то же, что сильно вводит в заблуждение юридически неграмотных граждан. Но разница между этими двумя соглашениями существенна.

Таблица. Отличия между предварительным ДДУ и ДДУ.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

ПДДУДДУ
Не регистрируется в ЕГРППодлежит обязательной регистрации в Росреестре
На него не распространяется действие Федерального Закона №214-ФЗПорядок заключения права и обязанности сторон регламентируются и обеспечиваются ФЗ-214
Дольщик приобретает лишь обязательство застройщика когда-то в будущем заключить договор долевого участия, а никак не возможность получения квартиры в сданном в эксплуатацию домеДольщик получает право на жилье в строящемся доме
В случае расторжения договора, дольщику (каковым он по сути даже не является согласно этому договору) застройщик просто обязан возвратить внесенные им средства, а не выдать права на квартируДанный договор является безусловным основанием для получения в результате уступки прав собственности на квартиру.
Недобросовестный застройщик может на одну и ту же квартиру заключить несколько предварительных договоров, а данную информацию проверить невозможно, поскольку этот вид соглашения не подлежит государственной регистрацииЗаключается только один раз и с одним дольщиком. Вторичному заключению сделки препятствует запись в Росреестре о первом ДДУ
Не позволяет переуступить право собственности на квартируДает возможность переуступить (продать) свое право требования

Если проанализировать особенности этих двух соглашений, то можно сделать заключение о том, что при заключении сделки по ПДДУ существуют следующие риски:

  • двойная, а то и тройная продажи одной квартиры;
  • отсутствие необходимости государственной регистрации;
  • получение «обещания о намерениях заключить в будущем ДДУ» (это значит, что застройщик не гарантирует передать права собственности на квартиру, а лишь обязуется подписать соглашение о долевом участии когда-то, но при том он может расторгнуть договор с возвратом средств);
  • сложность возврата средств при невыполнении обязательств застройщиком;
  • практически невозможно вернуть свои деньги, если застройщик признан банкротом;
  • дольщика не защищает знакомый всем закон №214 о долевом строительстве.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/pokupka-po-pereustupke-prav-sobstvennosti.html

Какие риски при покупке квартиры по переуступке прав в новостройке? Советы – плюсы и минусы +Фото

Покупка по переуступке дду риски

Жилищный вопрос в России продолжает оставаться насущным уже многие годы. Рано или поздно о приобретении собственного жилья задумывается каждая семьи. Сам по себе процесс приобретения жилой недвижимости достаточно длительный, трудоемкий и финансово затратный.

Подписание документов в ходе сделки требует особой внимательности, а сами договоры – тщательного изучения. Невнимательность в таких вещах может привести к необратимым последствиям – потери не только денежных  средств, но самой недвижимости.

Особенно рискованными в данном случае выглядят сделки по приобретению строящегося жилья. В данной статье разберем основные риски при покупке квартиры в строящихся и сданных домах.

Договора с будущими собственниками квартир

С будущими собственниками квартир в новостройках могут быть заключены несколько видов договоров, выбор того или иного типа в большей степени зависит от того, на какой стадии сейчас находиться строительство объекта.

Договор долевого участия

Данный тип договора может быть заключен с дольщиками на любом этапе стройки, в том числе и на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Сторонами договора в данном случае будут выступать дольщики и застройщик.

Договор переуступки прав/требования

Такой договор так же может быть заключен на любом этапе строительства до приемки дома государственной комиссий. Отличительной особенностью данного типа договора выпутает то, что  вместо застройщика стороной договора выступает лицо (физическое либо юридическое), которое ранее уже приобрела данный объект недвижимости по договору долевого участия.

Либо с лицом, которое приобрело права на недвижимость по более раннему договору переуступки долга от того, кто заключил договор долевого участия с самим застройщиком. Такая цепочка договоров может быть достаточно длинной. Договоры переуступки долга допускается заключать до момента введения дома в эксплуатацию.

Договор предварительной купли – продажи

Такой договор имеет места быть после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, но собственникам не выданы документы на квартиры.

Договор купли – продажи

Стандартный договор о продаже и покупке недвижимости. Такой договор заключается при наличии свидетельства о правах собственника владельца недвижимости.

Как показывает практика

Одним из самых рискованных вариантов приобретения квартиры – приобретение по договору о переуступке долга. Как показывает практика, такие сделки проходят в период перед сдачей дома в эксплуатацию.

Связано это с тем, что квартиры в строящемся доме приобретались на этапе строительства котлована по самым низким ценам инвесторами, которые изначально не планировали переводить их в свою собственность.

К тому же инвесторы всеми силами стараются избежать возникновения периода оформления квартир в собственность, так как период этот может затянуться на несколько лет, что повлечет за собой невозможность продать недвижимость в этот период.

В случае, если покупатели готовы на приобретение прав

Прав на квартиры в строящемся доме и понимают все возможные риски, для их минимизации стоит провести тщательную проверку документов. Начать стоит с проверки самой строительной организации и убедиться, что им стоит доверять.

Проверка застройщика. Алгоритм

  • Уточните сроки существования застройщика,
  • Проверьте на актуальность учредительную и бухгалтерскую документацию,
  • Убедитесь, что застройщик имеет разрешения на проведение строительных работ,
  • Проверьте договора аренды на землю под строительство или прав собственности на нее.

Договор о переуступке прав. Формула

Представляет собой фактически договор цессии. Он заключается на основе договора доверительного управления между продавцом и новым покупателем. Третье стороной по-прежнему будет выступать застройщик, так как в отношении объекта недвижимости передаются не только права, но и обязанности.

После оформления данного договора по всем спорным вопросам новому покупателю необходимо будет обращаться непосредственно к застройщику. На практике это означает, что права на недвижимость переходят новому покупателю.

Как уже отмечалось, цепочка из подобных договоров о переуступке прав может быть достаточно большой. Поэтому важно внимание на данном этапе стоит уделить проверке изначальной документации по объекту.

В оригинале данный договор должен находиться у последнего покупателя недвижимости.

Порядок регистрации и переоформления договора

ВАЖНО Договор долевого участия должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах Государственного реестра. В случае отсутствия отметки о государственной регистрации документа, он признается недействительным.

Отдельное пристальное внимание стоит уделить содержанию договора долевого участия. В нем должны быть указаны все точные характеристики приобретаемой квартиры, план этажа, расположение комнат, другие технические характеристики объекта, его рыночная стоимость.

Помимо оригинала договора долевого управления новому покупателю передаются договоры по переуступке долга на данный объект, а также документы об осуществленных оплатах в оригиналах.

ВАЖНО Если продавец недвижимости находится в браке, то обязательным документом будет – согласие второго супруга на проведение сделки. Кроме того, если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом в договоре о переуступке долга должно быть указаны имена обоих супругов, которые будут выступать в качестве продавцов.

Договор о переуступке прав собственности так же подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Документы для оформления регистрации

  • Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя,
  • Договор долевого участия с застройщиком первоначальный,
  • Документ, подтверждающий отсутствие долга продавца перед строительной компанией, либо договор о переходе долговых обязательств на нового покупателя,
  • Согласие на переуступку прав от банка и строительной компании,
  • Нотариально заверенное согласие супругов сторон, либо копия брачного контракта, где имеется подтверждение отсутствия необходимости предоставления согласия второго супруга,
  • Договор ипотечного кредитования и закладная, при оформлении приобретения недвижимости с помощью заемных средств.
  • Квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины,
  • Подписанные заявления.

Собранный пакет документов и заявления передаются регистратору в Росреестре или МФЦ, взамен предоставляется расписка о получении документов и дате выдачи свидетельства. Сама процедура регистрации занимает порядка 5-10 дней.

ВАЖНО договор о переуступке прав должен быть составлен в такой же форме, как и договор долевого участия. Если на последнем имеется отметка о нотариальном заверении, то и договор о переуступке долга должен быть заверен аналогичным образом.

Переоформление прав на квартиру в строящемся жилье процесс достаточно долгий и трудоемкий для обоих сторон.

Продавец должен

  • Проинформировать о своем намерении передать права застройщика,
  • Получить от застройщика официальное разрешение (данная услуга является платной для заявителя),
  • Получить документ от застройщика  о том, что по данной недвижимости отсутствуют задолженности,
  • Получить выписку из ЕГРН,
  • При необходимости получить письменное согласие второго супруга на проведение сделки, заверить у нотариуса,
  • Получить подтверждение банка об отсутствии долга.

Покупатель должен

  • При необходимости получить и заверить согласие второго супруга на покупку недвижимости,
  • Подписать договор переуступки прав.

Образец договора переуступки прав можно скачать здесь или получить у своего застройщика.

Скачать (DOC, 39KB)

Подписание договора о переуступке прав на квартиру, как правило, происходит в офисе застройщика или юриста.

Важные моменты проведения процедуры переуступки квартиры

  • Процесс переуступки прав на недвижимость проводиться с участием застройщика, а в случае использования ипотеки обязательным является привлечение банка, в котором был оформлен кредит.
  • Застройщики могут потребовать от продавцов процент от сделки. Этот вопрос законодательно никак не регулируется, поэтому официально его решить не удастся.
  • Передаваемая недвижимость не должна быть в обременении.

Основные риски для покупателя

  • В случае если в договоре не будет указана полная сумма сделки, то он может быть признан недействительным.
  • Квартира может неоднократно передавать по договору переуступки, поэтому большое внимание стоит уделить проверке документов.
  • Договор переуступки стоит зарегистрировать в Росреестре. Эта процедура не является обязательной, но выступает дополнительным гарантом безопасности сделки.
  • Оплату по договору стоит вносить после того, как будут получены и проверены все документы на недвижимость.
  • Сделка по переуступке может быть признана недействительной в случае, если не будут предоставлены справки от застройщика и финансовой компании об отсутствии задолженности, а также в случае намеренного занижения стоимости жилья.
  • Недействительными будут признаны все сделки с момента того, как застройщик был объявлен банкротом.

Итоги

Купить квартиру по более низкой цене вполне реально по договору переуступке прав, но это связано с высокими рисками.

Поэтому для заключения данного договора следует уделить внимание документам, которые предоставляются продавцом на квартиру, проследить цепочку покупателей.

При возникновении малейших сомнений стоит обратиться к профессиональным юристам за проверкой документов. Лучше переплатить юристам на данном этапе, чем остаться и без денег и без квартиры.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-osnovnye-riski-pri-pokupke.html

Уступка прав по ДДУ: как уступить права по договору новому дольщику и какие риски возникают у нового дольщика?| Двитекс

Покупка по переуступке дду риски

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/zaklyuchenie-dogovora-ustupki-po-ddu-kakie-riski-dlya-dolshchika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.