Покупка по переуступке

Содержание

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке — Свои

Покупка по переуступке
Какие документы проверить у продавца и в чем особенности и риски сделки.

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность. 

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.

Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.

Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

  • инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
  • дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
  • подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле. 

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

Затем:

  • стороны подписывают договор уступки прав требований;
  • составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
  • через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
  • покупатель переводит деньги продавцу;
  • продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения.

Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

  • не уведомил застройщика о переуступке;
  • не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
  • не погасил долги перед застройщиком;
  • переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

  • Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
  • Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
  • Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака.

Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать.

Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицоКомпания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия;акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;договоры подряда;
оригинал договора долевого участия;счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия.учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Источник: https://svoi.io/concession/

Как продать по переуступке квартиру прав?

Покупка по переуступке

Большая часть квартир в новостройках покупается по договору долевого участия (ДДУ), когда само жилье находится на стадии котлована. Это выгодно покупателю, поскольку квадратные метры обходятся ему дешевле почти в половину. Многие пользуются этим и приобретают жилье в качестве инвестиции, с целью выгодно продать его незадолго до сдачи дома.
 

Договор заключается, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, соответственно, дольщик еще не зарегистрирован на своих квадратных метрах. Как продать по переуступке квартиру? Об этом мы расскажем в данной статье.

Что такое договор переуступки прав и в чем его преимущества

По большому счету эта сделка мало чем отличается от типичной купли-продажи, но есть нюансы. Первый состоит в том, что такая сделка возможна только до того, как здание будет сдано в эксплуатацию. Раньше, чем будет известна дата сдачи, продажа не имеет смысла, будет сложно найти покупателя.

Но когда информация получена, тянуть не стоит – поиски покупателя и различные формальности могут затянуться, а если дом успеют сдать, придется продавать квартиру на общих основаниях. Второй нюанс – оформление договора переуступки происходит проще, чем при купли-продажи.

Основное преимущество такого предприятия, как продать по переуступке квартиру, для продавца очевидно – он приобрел ее по сниженной цене, а продает, накинув несколько сотен тысяч. Покупатель тоже имеет выгоду: жилплощадь стоит меньше, чем будет после сдачи дома в эксплуатацию.

Вторым серьезным плюсом для покупателя становится, что он почти ничем не рискует: при заключении ДДУ на стадии котлована существует вероятность, что застройщик не выполнит своих обязательств, и дольщик останется ни с чем. При заключении договора переуступки этот риск минимален, ведь дом почти готов.

Упрощенная процедура, требующая минимума документов и времени, станет дополнительным преимуществом сделки.
 

По сравнению с покупкой вторички, сделка с переуступкой не представляет сложностей с юридической чистотой. Количество собственников точно известно.
 

Процедура продажи по переуступке прав

Перед тем, как продать квартиру, стоит составить план действий, в который будут входить:
 

  • Оценка стоимости недвижимости на текущий момент;
  • Поиски покупателя;
  • Показы жилья, если это возможно;
  • Получение разрешения на переуступку права у застройщика и банка (если квартира была куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • Обсуждение с покупателем нюансов и условий сделки, сбор пакета документов;
  • Регистрация договора переуступки в соответствующих госорганах.

Оценка

Оценка является обязательным условием, без которого продать по переуступке квартиру не получится. Ее можно провести самому или пригласив специалиста.
 

Первый вариант бесплатен, но не особенно точен: вы можете прогадать или наоборот назначить несоразмерно высокую цену, на которую не найдется покупателя. Формула оценки проста: смотрите на сайтах цены на такие же квартиры на рынке и делаете скидку процентов двадцать.
 

Второй вариант: приглашение оценщика потребует оплаты, зато оценка будет проведена по множеству критериев и сложных формул с официальным заключением, с которым покупателю будет сложно поспорить. Процедура оценки занимает около недели.
 

Поиски покупателя

На этой войне все средства хороши: сарафанное радио, объявления на столбах, в бесплатных газетах и интернете. Но наиболее действенным будет обращение в агентство недвижимости. Профессиональные риэлторы справятся с поисками покупателя намного быстрее.

Не исключено, что у них уже есть на примете человек, который только и ждет, пока кто-то решит продать по переуступке квартиру. К тому же риэлторы имеют доступ к гораздо большему количеству площадок для подачи объявлений, что значительно ускоряет продажу.

 

Показы квартиры

Поскольку обычно мероприятия по переуступке прав затеваются, когда до сдачи дома в эксплуатацию остаются считанные месяцы, покупатель уже имеет возможность оценить квартиру не на плане, а в натуральном виде, хоть бы и в виде коробки.

Это тоже можно отнести к достоинствам покупки жилья на последних стадиях строительства.

Если по каким-то причинам решение продать по переуступке квартиру пришло задолго до того, как дом будет сдан, покупателю придется удовольствоваться планом или 3D-макетом.

Письменное разрешение застройщика необходимо в том случае, если сумма по ДДУ выплачена не полностью. Впрочем, даже если у продавца нет перед застройщиком никаких обязательств, разрешение лучше получить.

С банком сложнее. Его разрешение требуется, если жилье приобреталось в ипотеку, и кредит еще не погашен. В этом случае продавцу потребуется не только разрешение на продажу, но оперативное погашение кредита.
 

Обсуждение условий сделки

Если продавец не обременен задолженностями перед банком или застройщиком, обсуждение условий сделки не затянется. Потребуется назначить дату регистрации, а также определить порядок передачи средств.

Заключение договора

Перед тем как продать по переуступке квартиру, необходимо удостовериться, что в наличии все необходимые документы. Для оформления договора понадобятся договор долевого участия, паспорта обеих сторон сделки и разрешение застройщика. Это все.

В данном случае ДДУ сочетает в себе функции правоустанавливающего документа, который доказывает, что продавец действительно владеет квадратными метрами, техпаспорта жилья и справки из БТИ.

В договоре должны быть отражены следующие моменты:

  • Паспортные данные обоих участников сделки;
  • Полная информация о продаваемой квартире: адрес, площадь, на каком этаже находится и так далее;
  • Стоимость жилья цифрами и прописью, а также условия расчетов между сторонами;
  • Условия сделки;
  • Дата и подписи всех участников.

Поскольку переуступка прав осуществляется по упрощенной схеме, ее регистрация не требует уплаты госпошлины. Договор может, но не обязательно должен, заверяться нотариально. Если стороны решили воспользоваться услугами нотариуса, им придется заплатить 2-5 тысяч рублей. Если решили обойтись без него, то единственным видом расходов по сделке станет оплата за квартиру и налог. 13% от дохода придется по закону отдать государству.

Оформить регистрацию можно буквально за пару дней, но в среднем на это уходит около недели, если продавец и покупатель никуда не торопятся.
 

Особенности сделки

Нередко продать по переуступке квартиру планирует не частное лицо, а юридическое. В роли продавца может выступать инвестор. Он заранее приобретает жилые помещения с целью получения выгоды при продаже.

 Вместо паспорта физлица при заключении договора понадобится  устав компании, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых человек, подписывающий договор, получил на это право. В остальном же процедура остается прежней.

Если жилплощадь приобреталась супружеской парой и находится в совместной собственности, то дополнительно в пакет документов следует добавить согласие супруга или супруги продавца на сделку.

Простая сделка может таить подводные камни.

 Чтобы миновать их без проблем, обращайтесь в АН «Владис». Грамотные юристы и риэлторы сделают все необходимое, чтобы сделка состоялась быстро и прошла без сучка и задоринки.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-prav

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Покупка по переуступке

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

Покупка по переуступке

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.

И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно.

Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований).

    Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия.

    Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.

  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены.

    Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость.

    Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.

  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла.

Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность.

В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика.

И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много.

Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.

  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке.

    Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность.

    Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.

  4. Согласие застройщика на переуступку.

    В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей.

    В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.

  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке.

Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-riski

Как купить квартиру по переуступке?

Покупка по переуступке

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости.

Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает.

Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.

Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан.

Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации.

Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ.

Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент – при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях.

В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.

Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс.

рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель.

Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

Источник: https://www.NDV.ru/journal/articles/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-595

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.