Покупка вторичного жилья на что обратить внимание

Содержание

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Покупка вторичного жилья на что обратить внимание

Обременения жилья — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Могут быть следующими: ипотека, договор ренты или аренды, арест, банкротство собственника.

1. Ипотека. Не стоит пугаться, если оказывается, что приглянувшаяся вам квартира куплена в ипотеку, и кредит не до конца выплачен. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен на вас, или потребуется рассчитаться с банком сразу при покупке.

2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры оформили длительный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника арендаторы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди будут иметь возможность пользоваться жильем даже после того, как вы его купите).

3. Банкротство собственника. Если собственник становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом. В таком случае заключенная сделка может быть признана недействительной. Но в данном случае вы можете сами проверить, не банкрот ли ваш продавец.

Для этого посмотрите сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов — если в них нет данных интересующего вас человека, можно не переживать.

А на сайте судебных приставов можно посмотреть, не признан ли продавец должником (что тоже накладывает ограничения на его возможности распоряжаться своей собственностью).

Если в квартире прописан кто-то, кроме собственника, купить такое жилье вы все равно можете. Но прописка этих людей не будет аннулирована после заключения сделки.

А значит, если человека нужно будет найти, придут по месту регистрации — и разбираться с вопросом придется вам. К тому же, прописка пусть и не дает права, аналогичные правам собственности, но определенные возможности для прописанного оставляет. Например, он может прописать в этом жилье своего несовершеннолетнего ребенка. 

Как этого избежать? Требуйте, чтобы перед продажей квартиры все зарегистрированные люди были выписаны. Если это невозможно сделать сразу (например, собственник продает одну квартиру и покупает другую, в которую планирует прописать семью), включайте в договор пункт, по которому зарегистрированные люди обязуются выписаться по истечению определенного срока.

Отвечаем на вопросы про недвижимость

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать.

Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит.

Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений.

Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить.

Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде.

Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры.

К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить.

Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье.

Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

Самые актуальные новости Росконтроля в Telegram. Подписывайтесь!

Источник: https://roscontrol.com/ozpp/article/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-vtorichnoy-kvartiri/

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Покупка вторичного жилья на что обратить внимание

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры на вторичном рынке несет в себе определенные риски – можно столкнуться с мошенничеством продавца или риэлтора, приобрести жилье с обременением или долгами, потерять деньги при передаче второй стороне. Избежать таких проблем можно только при доскональной проверке документов на квартиру и продавца, нюансов выбора жилья.

В этом материале расскажем, что нужно знать при покупке квартиры, и на какие моменты нужно обратить внимание в первую очередь.

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

  1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
  2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
  3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
  4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
  5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
  6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
  7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
  8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
  9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
  10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

  1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
  2. на проверку документов и личности продавца;
  3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
  4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается.

Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства.

Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Подготовка к сделке со стороны покупателя

Прежде чем выбирать вариант для покупки, покупателю нужно определиться со следующими моментами:

  • какую именно квартиру он хочет приобрести на вторичном рынке (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома, и т.д.);
  • максимально возможная цена, которую готов уплатить покупатель;
  • источники финансирования сделки (в частности, нужно заранее получить одобрение суммы ипотечного кредитования через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора итогового варианта);
  • состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартиру можно приобрести в личную собственность, либо на праве совместного или долевого владения);
  • иные моменты, влияющие на порядок совершения сделки.

Также нужно убедиться, что личные документы покупателя готовы для сделки. Например, если не своевременно обменять паспорт по достижении 20 или 45 лет, его нельзя использовать для подтверждения личности. Поэтому заменой паспорта лучше заняться еще до выбора варианта квартиры и согласования условий сделки.

Поиск вариантов

Найти подходящий вариант можно случайно – по рекомендации друзей или знакомых, увидев объявление в бесплатной газете и т.д. Однако в большинстве случаев выбор предстоит делать из множества предложений на вторичном рынке:

  1. через базу данных агентства недвижимости или частного риэлтора;
  2. через онлайн-сервисы в сети интернет (например, Авито, ДомКлик, ЦИАН и т.д.);
  3. через представителя, которому предоставлены такие полномочия.

Преимуществом поиска через агентство недвижимости может являться предварительная проверка документов на квартиру риэлторами. Однако обычно риэлторы подбирают вариант также через ресурсы в сети интернет, поэтому необходимость в их услугах не столь очевидна.

При поиске варианта через сайты нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • насколько подробно указана информация о квартире и доме (год постройки, количество лет во владении продавца, количество собственников и прописанных лиц, скрин технического паспорта или плана, и т.д.);
  • характеристика квартиры (площадь, количество комнат, наличие перепланировок и т.д.);
  • реальные фотографии квартиры, скрины технической документации;
  • длительность продажи квартиры, существенное снижение первоначальной цены (это может свидетельствовать о проблемах с документами или самой квартирой, при которых покупатели отказываются от сделки);
  • иные критерии.

Всегда нужно выбирать несколько вариантов, не соглашаясь только на первое понравившееся предложение. Так как окончательное решение будет принято после доскональной проверки документов и осмотра объектов, не исключено, что первоначальный список вариантов существенно изменится.

Изучение и просмотр вариантов

Прежде чем приступать к проверке документов, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее соответствие заявленным характеристикам.

Для этого нужно согласовать с продавцом или его представителем место и время просмотра.

Если предстоит просмотр множества вариантов, желательно оптимизировать временные затраты – согласовать сразу несколько вариантов для просмотра в одном районе на один день или вечер.

При осмотре квартиры нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  1. сравнить заявленные характеристики объекта с реальным расположением комнат, степенью благоустройства и качеством ремонта, и т.д.;
  2. оценить по технической документации, не проводилась ли в квартире перепланировка или  переустройство (если такие работы не были согласованы, покупатель столкнется с дополнительными проблемами уже после регистрации сделки);
  3. реальное состояние квартиры, примерный перечень затрат на предстоящий ремонт.

Если в квартире отсутствует даже минимально приличный ремонт, либо на потолке и стенах видны следы заливов, это можно использовать для существенного снижения цены.

Не рекомендуется давать окончательное согласие на покупку сразу при осмотре квартиры. Дело в том, что большинство продавцов сразу попросят внести задаток или аванс, гарантирующий совершение сделки.

Даже если сумма задатка будет небольшой, вы можете потерять ее, если впоследствии измените решение и подберете другой вариант.

Желательно оформлять соглашение о задатке только после тщательного сравнения и изучения всех вариантов.

Соглашение о намерении и задаток

Если покупатель остановил свой выбор на конкретном варианте, может потребоваться оформить соглашение о намерениях или о внесении задатка. Это нужно для того:

  • чтобы собственник снял свое предложение с продажи, не искал других покупателей;
  • чтобы продолжить согласование условий сделки по конкретному варианту;
  • чтобы представить документы по сделке в банк для согласования ипотеки.

Во внесении задатка нет ничего страшного, если вы уже определились с вариантом квартиры. В соглашении будет указано, на каких условиях передаются деньги. Если предоплата указана как задаток, при отказе продавца от сделки деньги будут возвращены в двойном размере. Если же от заключения договора откажется покупатель, задаток останется у продавца.

Аванс носит схожий характер, однако при отказе продавца можно требовать возврата только фактически переданной суммы. Если сделка доводится до конца, сумма задатка или аванса учитывается в окончательной стоимости квартиры по договору.

Скачать образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Источник: https://law03.ru/finance/article/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

На что обратить внимание при покупке квартиры: документы, риски

Покупка вторичного жилья на что обратить внимание

на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю, чтобы без риска купить квартиру.

Внимание при подборе квартиры часто обращается на саму квартиру и покупатель может забыть остальные важные «мелочи», которые могут привести к потере жилья в будущем, либо возникновению судебных тяжб.

Чтобы подстелить соломки, как у нас говорят, попробуем принять превентивные меры, т. е. предупредить возможные проблемы.

Квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупая квартиру, обратите внимание на детей собственников. Если они владеют частью квартиры, то их родители в обязательном порядке получают на руки приказ опеки — он разрешает продажу квартиры.

Иначе, при продаже нарушаются права ребенка, а вы, как покупатель останетесь крайними и можете потерять часть купленной квартиры, которую позже отсудят дети, восстановившие свое право собственности.

Но это явный пример, о котором, возможно, знают многие. Есть неявный — когда дети просто прописаны в квартире. Здесь, казалось бы все просто!

Ребенок не собственник- разрешение опеки не надо и все тип-топ.. Нет!

Для вас, как покупателя есть скрытая опасность, особенно, если продавец (-ы) покупал (-и) квартиру после 2007 года.

Это момент появления маткапитала, который может использоваться, в том числе для покупки квартиры, оплаты части ипотеки, как первоначальный взнос.

И не надо далеко ходить, чтобы понять необходимость обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, сколько несовершеннолетних детей у продавца квартиры.

Если детей двое, значит, при покупке квартиры продавцом мог участвовать материнский капитал. Логично, что при этом ребенок имеет право на ту часть квартиры, которую оплатили его деньгами.

Обратите внимание на супругов

Постоянные читатели проекта «О недвижимости с душой» уже знают, что согласие супруга требуется в обязательном порядке, если покупали недвижимость, находясь в браке.

Сегодня же обращаю ваше внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, что даже тогда, когда они разведены, согласие все же требуется.

Кто не знаком с тонкостями развода супругов, сообщаю, что претензии по имуществу после развода решаются между разведенными в течение 3 лет. Т.е. развелись люди и три года могут в любой момент начать раздел имущества.

Считается, что по прошествии этого срока претензии уже не предъявляются. Разведенцы продолжают жить своей жизнью, у кого-то из них остается квартира, нажитая в браке и вдруг этот человек решает ее продать.

Второй супруг, казалось бы, по закону, не имеет на нее прав — три года-то прошло! Однако, вам, как покупателю, советую в обязательном порядке брать со второго супруга согласие!

Обращаю ваше особое внимание на это при покупке квартиры, потому что будет очень неприятно, если бывший супруг найдет способ отсудить у вас половину квартиры, которую вы купили на свои деньги!

Что делать продавцу, если покупатели квартиры просят документы?

Документы на вторичном рынке

В документах на квартиру есть на что обратить внимание, если знать, где искать. Обозначим основные направления:

  1. документы на собственность — это документы-основания
  2. свидетельство
  3. справки (о прописанных, отсутствии задолженности за коммуналку, подтверждающие вменяемость продавца и т.д.)

В документах внимание надо обращать на всё:

  • подлинность документа
  • соответствие дат, фамилий, параметров квартиры на документах
  • явное и неявное указание количества собственников
  • правильной оформления предыдущей сделки
  • и т.д.

После проверки документов по перечисленным пунктам, покупатель должен определить «юридическую чистоту», чтобы знать степень рисков возникновения споров по ней и отчуждения невесть откуда взявшимися претендентами.

Узнайте, как проверить юридическую чистоту самостоятельно

Логично подключить к анализу грамотного юриста по жилищным вопросам. Именно такого, кто занимается только вопросами недвижимости и имеет в данном деле опыт.

Бесплатный вопрос юристу по жилищным вопросам задавайте здесь

Если продают квартиру по доверенности

Нередко на вторичном рынке продают квартиру по доверенности, потому что, например, собственник располагается в другом регионе.

На что важно обратить внимание:

  • на саму доверенность
  • на человека, которому ее выдали и его документы.

Что я имею ввиду?

Доверенности бывают разные по полномочиям, которые они наделяют доверенное лицо. Т.е. собственник может доверить любой этап продажи квартиры и прописать это:

  • собрать документы на продажу
  • получить справки
  • провести сделку
  • получить деньги от покупателя

Эти пункты могут быть указаны, как все вместе, так и по раздельности. Поэтому, вам, как покупателю, следует обратить внимание, какими полномочиями от лица собственника обладает доверенное лицо.

Узнайте о рисках доверенности от продавца

Если доверенное лицо не имеет право принимать деньги или проводить сделку, следовательно вам нельзя совершать ответных действий.

Даже если собственник доверяет провести сделку по доверенности, часто деньги переводятся на счет собственника, а не доверенного лица!

Обращайте внимание на период действия доверенности. А то может случиться так, что действие доверенности истекло, тогда оформленная сделка легко признается недействительной.

Обычно, доверенность выдается на совершение конкретных действий и срок ее действия, который можно указать — 3 года. Если он не прописан, то 12 месяцев.

Квартиры после наследства: внимание!

Для покупателей не новость такие квартиры на вторичном рынке.

Причем, довольно часто продают квартиры с т. н. «свежим» наследством, т. е. спустя 6 месяцев, как открыли наследство. Это очень рискованный для покупателя варант.

Чтобы соблазн был велик, продавцы часто снижают стоимость квартиры на 10% от рынка, привлекая покупателей. И они идут на это осознанно, т. к. риски с такими квартирами довольно реальные.

Согласно закона, после полугода, как объявились наследники, нельзя претендовать на квартиру. Однако, имеется в виду срок, когда человек узнал об его открытии, а если не знал?

Суд вообще может возобновить срок вступления в наследство по любой из причин. А это значит, что и после 3 лет могут появиться претенденты на наследство. И предъявлять иск будут уже состоявшемуся покупателю.

Как я писал в начале, этой статьей мы лишь подстелим соломку, под предполагаемое место падения. Но одна статья не может предусмотреть всех нюансов.

Здесь мы отметили самое важное из того, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/obratit-vnimanie-pokupke-kvartiryi-vtorichke.html

Покупка вторичного жилья: что нужно знать, чтобы снизить риски?

Покупка вторичного жилья на что обратить внимание

Заключение договора долевого строительства с перспективой въезда в новую квартиру выглядит достаточно привлекательно. Но гарантий, что семья въедет в новостройку в ближайшие несколько лет никто не дает.

Поэтому многие предпочитают приобретать квартиры в уже построенных домах, забывая, что покупка вторичного жилья может обернуться не только потерей времени, но и средств.

На что же обратить внимание при оформлении договора купли-продаже недвижимости?

статьи:

Виды перехода прав собственности недвижимости

В силу норм ст.209 ГК РФ собственник имеет право владеть квартирой, пользоваться ею и распоряжаться по своему усмотрению. При этом если жилое помещение находиться в долевой собственности либо же приобретено в браке, все вышеперечисленные права предоставляются всем владельцам. Они могут по общему согласованию распорядиться жильем следующим образом:

  • продать любому третьему лицу;
  • подарить как ближним родственникам, так и друзьям;
  • передать по наследству уже после смерти на основании завещания.

Все три способа подробно регламентированы законом с целью соблюдения прав всех сторон сделки. Но на долю в квартире могут претендовать и иные лица. Если при переходе прав собственности их права не учтены, договор купли-продажи может быть аннулирован.

Подводные камни при покупке вторичного жилья

Прежде чем подписывать договор купли-продажи и передавать средства, необходимо уточнить каким образом квартира была получена в собственность. Так именно при продаже жилья сделка может быть оспорима при следующих обстоятельствах:

  1. Квартира была приобретена в браке, но бывшие супруги после развода ее не делили и устно договорились о порядке пользования. В рамках ч.7 ст.38 СК РФ муж и жена могут предъявить претензии на имущество в пределах 3-х лет после расторжения брака. Если нотариально заверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества отсутствует и одна из сторон продаст квартиру, второй супруг может оспорить сделку в суде достаточно легко.
  2. Жилье находиться в долевой собственности. Во исполнение ст.250 ГК РФ продавец доли обязан соблюсти правило преимущественной покупки и направить письменное уведомление сособственникам с предложением выкупить его долю. Если уведомления не будет, сделка может быть признана недействительной.

Некоторые лица имеют право проживать в квартире даже без свидетельства о праве собственности. Выписать их принудительно при продаже невозможно и за ними может быть сохранено право пользования жилыми метрами при определенных обстоятельствах до конца их жизни даже при смене владельцев. Подобная ситуация возможна:

  • при приватизации, в случае отказа от своих прав в пользу одного из дольщиков жилья;
  • при заключении договора ренты с правом пожизненного проживания.

Для того чтобы избежать подселения в виде родственников бывших владельцев необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги и потребовать у продавца снятия всех ранее зарегистрированных лиц с учета до окончательного оформления договора купли-продажи.

Важно! Принудительная выписка лиц, имеющих право пожизненного проживания в квартире, законом не допускается. Если бывшие члены семьи не снимутся с регистрации самостоятельно, они вправе вселиться в квартиру в любое время.

Риски при покупке вторичного жилья полученного по наследству

Жилое помещение может быть получено и по наследству на основании ранее оформленного завещания либо же по закону в порядке очередности определенной главой 63 ГК РФ. Но гарантировать, что свидетельство о праве на наследство не будет оспорено в будущем, никто не может. Так, продажу квартиры могут отменить в следующих ситуациях:

  • наследник не знал о смерти наследодателя и срок вступления в наследство был восстановлен в судебном порядке по истечении полугода;
  • у наследодателя родился ребенок уже после его смерти, что повлекло за собой уменьшение долей иных наследников ввиду норм ст.1149 ГК РФ подразумевающую выделение обязательной доли ребенку независимо от условий завещания;
  • завещание было оспорено родственниками в суде, если наследодатель был признан недееспособным в связи с психиатрическим расстройством;
  • при разделе наследства не была учтена так называемая вдовья доля.

При этом покупка квартиры в рамках вторичного жилья именно по линии наследования может привести и к иным дополнительным сложностям. Квартира может стать долевой, если наследников несколько.

Именно поэтому потребуется уведомление о праве преимущественной покупки между всеми сособственниками.

Если же одним из владельцев является несовершеннолетний, разрешение органов опеки на продажу доли обязательно.

Особенности получения кредита

Не все покупатели обладают значительной суммой для приобретения квартиры за наличный расчет, особенно если предполагается покупка вторичного жилья в Москве. Единственной альтернативой является оформление ипотечного кредита. Однако банки не расположены передать деньги под залог любой квартиры, в виду чего к учету принимаются следующие обстоятельства:

  • год постройки и передачи в эксплуатацию многоквартирного дома не ранее 1957;
  • металлические либо же железобетонные межэтажные перекрытия;
  • износ дома не должен быть более 70% к моменту перечисления последнего платежа;
  • дом не должен быть признан аварийным либо же ветхим;
  • в квартире нет обременения в виде лиц с пожизненным проживанием;
  • уровень благоустройства квартиры должен отвечать стандартным требованиям в виде отдельных жилых комнат и вспомогательных помещений, а именно кухни и ванной комнаты;
  • общедомовые коммуникации должны находиться в удовлетворительном состоянии.

Важно! Покупка вторичного жилья в ипотеку в старом доме с деревянными перекрытиями, а тем более, если речь пойдет о комнате, банк будет рассматривать как рискованное вложение в связи с чем, велика вероятность отказа.

На что обратить особое внимание?

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет ряд особенностей, которые условно можно разделить на отрицательные и положительные аспекты. Так безусловным преимуществом являются:

  • покупка вторичного жилья без посредников в виде риелторских контор и дополнительных затрат на их услуги;
  • цена квартиры может быть в разы ниже в сравнении с новостройкой;
  • благоустройство района вторичного рынка жилья обладает уже развитой и адаптированной инфраструктурой в противовес новостройкам, которые могут и не иметь рядом детского сада либо же поликлиники;
  • вторичное жилье в большинстве случаев полностью отремонтировано, некоторые квартиры продаются с мебелью и встроенной бытовой техникой.

При этом даже весьма благоустроенная квартира может таить в себе определенные недостатки невидимые на первый взгляд. В частности, бывшие собственники, могут накопить солидную задолженность по коммунальным услугам, поэтому желательно пообщаться с управляющей компанией, ведь именно поэтому цена и может быть заниженной.

Прекрасно отремонтированная и обставленная квартира может находиться в неблагополучном районе либо же соседи могут оказаться весьма неприятными людьми. Просто так хорошее жилье не продают.

Поэтому перед оформлением купли-продажи желательно пообщаться со старшим поколением, сидящим на лавочке возле подъезда.

Любопытные соседки на пенсии знают все, и способны в хронологическом порядке рассказать об истории любой семьи в доме с момента первого вселения.

Следует учесть и отрицательные аспекты, коими могут выступить:

  • риски при покупке вторичного жилья в ипотеку, учитывая, что материальное положение не всегда стабильно, а банк договор реструктуризации долга редко оформляет;
  • затраты на ремонт, которые могут превысить стоимость квартиры в новостройке;
  • состояние многоквартирного дома с изношенными инженерными сетями и неухоженными подъездами;
  • отношение между собственниками и УК, которая может бездействовать, и не заниматься хозяйственным ведением дома.

Важно! При покупке квартиры на рынке вторичного жилья необходимо обратить внимание кто продает и как. Если процессом продажи занимается сам владелец, риск минимален. Если же передача жилья осуществляется посредником на основании доверенности, существует риск мошеннических действий.

При покупке жилья на вторичном рынке риски можно снизить, если запросить у покупателя ряд дополнительных документов изначально. Так потребуются не только все право устанавливающие документы, но и свидетельство о вступлении в брак и о разводе для исключения споров с бывшими супругами.

Также будущим покупателям желательно проверить жилье на обременение в Росреестре, а также техническую документацию на многоквартирный дом. Следует запросить и расширенную выписку ЕГРП.

Если жилье поменяло несколько владельцев в краткие сроки, вероятность перепродажи квартиры мошенниками очень велика.

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/pokupka-vtorichnogo-zhilya-chto-nuzhno-znat-chtoby-snizit-riski.html

Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторички

Покупка вторичного жилья на что обратить внимание

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке – больше. Особенно если продавец – семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

Председатель Верховного суда поддержал идею введения следственных судей

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие – квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент – при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.
Верховный суд разъяснил, когда работника нельзя уволить за невыход

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.

По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.

При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса – статью 168 “Сделка, противоречащая закону” и статью 173.1 “Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана”.

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса.

В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса – 168 “Сделка, противоречащая закону” и статье 173.

1 “Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана”.

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул – в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде – суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.

По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным.

Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2020/02/24/verhovnyj-sud-raziasnil-na-chto-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke-vtorichki.html

Покупка квартиры на вторичном рынке – на что обратить внимание

Покупка вторичного жилья на что обратить внимание

05.03.2020

Купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке – каждый сам решает, что для него лучше, но стоит помнить, что в обоих случаях есть риски. О рисках при покупке квартиры в строящемся жилом комплексе знают многие.

И хотя в новостройке есть свои весомые плюсы, некоторые все же делают выбор в пользу вторички, это кажется проще, надежней. Не хочется стать обманутым дольщиком, потерять время, деньги и жилье.

Вторичка – это уже построенный дом, квартира, в которую сразу можно въехать – не надо ждать, пока закончится строительство. Но все ли так просто при покупке вторичного жилья?

Рассказываем, какие моменты при покупке вторички надо постараться прояснить до совершения сделки.

Долги за жилищно-коммунальные услуги

Даже если продавец квартиры честно говорит вам, что у него есть долг по коммуналке, показывает справку из ЕИРЦ или из управляющей организации о сумме долга, и передает вам деньги на погашение долга – это не гарантирует, что впоследствии не обнаружится дополнительная задолженность.

Прошел срок поверки счетчиков и накопился долг

Например, управляющая организация может “вспомнить”, что прежний хозяин не сделал вовремя поверку счетчиков, и теперь нужно пересчитать долг по нормативам, от чего сумма долга значительно вырастет. В такой ситуации нужно понять, за какой период насчитали долг. Если за то время, пока квартира принадлежала предыдущему владельцу, то к вам этот долг не должен иметь никакого отношения. Долги за ЖКУ привязаны к конкретному человеку (собственнику, ответственному квартиросъемщику), а не к самой квартире. Если вы купили квартиру, и УО говорит, что на ней долг за ЖКУ, обязанность погасить задолженность лежит не на вас, а на предыдущем владельце, который не платил. А вот если долг в какой-то момент обнаружился, и насчитали его с момента покупки вами квартиры (ведь владелец не предупредил вас, что счетчикам нужна поверка), тут возможны два варианта развития событий. Если при поверке выяснится, что приборы исправны, вы можете требовать от управляющей организации признать поданные вами ранее показания верными, а значит, нет причин пересчитывать плату по нормативам и долга тоже нет. Если же поверка покажет, что счетчики пора заменить, придется оплатить долг, поскольку тогда расчет по нормативам оправдан.

Как сразу выяснить все про долги за ЖКУ

  • Попросите продавца принести квитанцию за прошедший месяц и сфотографируйте ее. То что, в квитанции нет задолженности, еще ни о чем не говорит – ее могли не указать. Вам для дальнейшей проверки нужен номер счета и фамилия получателя услуг.
  • В МФЦ или в УО и у поставщиков услуг можно по этим данным выяснить, есть ли задолженность. Чтобы в этих организациях пошли вам навстречу, можете сказать, что покупаете эту квартиру и собираетесь оплатить долги.
  • Попробуйте узнать у соседей или в УО, какие дополнительные услуги оплачивает владелец квартиры. Скажем, у собственника могут быть долги за услуги видеонаблюдения, охрану или парковку – вы сможете позвонить поставщикам услуг и узнать про долги. Нет гарантии, что получится что-то выяснить, но вдруг вам пойдут навстречу.
  • Зайдите на сайт ФССП России и посмотрите, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство по долгам за ЖКУ.

Долги по взносам на капитальный ремонт

С капремонтом дело обстоит иначе, чем с коммуналкой. Взносы за капремонт закреплены за квартирой, поэтому если владелец продаст вам жилье, не сказав о долгах по капремонту, вам придется эти долги оплачивать. Неприятная ситуация, но это так в соответствии с пунктом 3 статьи 158 ЖК РФ.

Как обезопасить себя от чужого долга за капремонт

Вы можете попросить владельца квартиры принести справку из УО или из фонда капремонта о том, что задолженности нет. Если уже после покупки выяснится, что продавец обманул вас и подделал справку (уж очень не хотел платить за капремонт), вы можете через суд потребовать с него деньги.

Перепланировка

Если приобрести квартиру, где не узаконена перепланировка, вас могут заставить заплатить 2500 рублей штрафа и вернуть все как было.

Перед принятием решения о покупке попросите у продавца техпаспорт. Расположение комнат, кухни и санузла на плане квартиры должно соответствовать реальному состоянию квартиры. Если вы видите несоответствие, лучше вовсе отказаться от покупки, чтобы избежать проблем.

Если увидите штамп “Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено”, значит, БТИ зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Если владелец квартиры говорит вам, что перепланировка была узаконена через суд, попросите показать решение суда.

Бытовая техника и мебель от предыдущего владельца

Бывают такие ситуации, когда собственник продает квартиру во вторичке вместе со всей имеющейся там техникой и мебелью. Но в договоре ничего про это не говорится – по договору вы покупаете только квартиру. Потом появляется жена прежнего владельца квартиры и требует вернуть мебель и холодильник или доплатить за них.

Чтобы избежать подобных проблем, внимательно составляйте договор. Если берете квартиру с движимым имуществом, указывайте все в договоре. Можно вписать это имущество в акт приема-передачи или оформить отдельный договор купли-продажи.

Предлагают прописать в договоре цену ниже реальной

Если продавец не хочет платить налог с продажи и просит вас написать в договоре меньшую цену, чем вы на самом деле отдадите ему за квартиру, это может обернуться проблемами.

Почему надо отнестись настороженно к заниженной цене в договоре

Если вы потом захотите расторгнуть сделку, продавец вернет вам только сумму по договору. Также вы можете не получить всю сумму налогового вычета, которую получили бы, указав фактическую стоимость квартиры в договоре. Если берете жилищный кредит для покупки квартиры, банк может узнать о несоответствии цены фактической, и той, что прописана в договоре, и отказать в ипотеке.

Источник: https://vmeste.ru/stati/soveti/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-na-chto-obratit-vnimanie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.