Покупка вторичного жилья на что обратить

Содержание

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка вторичного жилья на что обратить

Последние изменения: Февраль 2020

Приобретение нового жилья – радостный и волнующий момент. Однако процесс таит риски, начиная от уловок мошенников и заканчивая появлением наследника, заявившего о своих правах или освободившегося из мест лишения гражданина, претендующего на пожизненное проживание.

На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы получить желаемый результат, полностью соответствующий соотношению цены и качества? По отношению к объекту недвижимости и сделке применяется понятие «чистота», включающая «чистоплотность» продавца, посредников и документации.

Поиск жилья на вторичном рынке

Не зная конъюнктуры рынка недвижимости и правового поля оформления документов, что нужно знать при покупке квартиры, перспективный покупатель спешит довериться риелтору. Играя роль посредников, риелторы заинтересованы в получение максимальной прибыли от участия, зачастую используя наработанные «нечистоплотные» схемы:

  • Привлечение внимания. Размещая информацию о несуществующем объекте, риелторы надеются заполучить клиента, откликнувшегося на объявление. В процессе беседы выясняется, что жильё реализовано, но риелтор готов предложить варианты замены.
  • Создание искусственного ажиотажа. Тонкости продажи квартиры заключаются в психологическом воздействии на покупателя, вызванном частыми звонками якобы конкурентов, желающих приобрести именно это жильё.
  • Взятие «измором». Риелтор вводит покупателя в заблуждение показом неликвидных объектов, сопровождая рассказами о падении предложений и рисками при покупке квартиры. Вдруг неожиданно поступает информация о только что поступившей в продажу квартире с приемлемыми условиями, а подготовленный клиент уже не в состоянии объективно оценивать информацию.
  • Выбор времени просмотра. По разным причинам квартира может выигрывать в одно время суток (отсутствие шумных скандальных соседей, неугомонных детей этажом выше и т.д.) и проигрывать в другое.
  • Внесение задатка. Со ссылкой на требование руководства, в противном случае квартира будет продана другому клиенту, риелтор требует именно задаток, а не аванс, который возврату не подлежит, если покупатель откажется от сделки.

Заключая договор с посредниками, следует изучить «зону ответственности» риелтора и имидж агентства, поскольку желание сэкономить приводит к обратному результату. Рассуждая, как не прогадать при покупке квартиры и не переплатить посредникам, незатейливый покупатель забывает об избитой справедливой фразе о глупом, платящем дважды.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

  • ФИО всех собственников;
  • размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
  • дату получения жилого помещения в собственность;
  • наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

  1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени. Дополнительно следует потребовать один из документов:
    • нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
    • брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.
  1. Приватизация. Риски при покупке недвижимости сопряжены с «отказниками» — лицами, прописанными на момент приватизации, добровольно отказавшимися от участия в ней. Отказники имеют право пожизненного проживания с утерей при выписке добровольно. Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги и изучить на предмет выписанных лиц:
    • осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
    • безвестно отсутствующих;
    • признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

  1. Наследование по закону. На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать.
  2. Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Проверка участников и посредников сделки купли-продажи

 

Помимо документации на объект недвижимости важно, что проверить при покупке квартиры – это личности продавца и физических или юридических лиц, сопровождающих сделку.

Проверка продавца

Удостоверение личности продавца (общегражданский паспорт) – первый документ, который нужно проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов.

Следующий шаг – сверка ФИО в паспорте с ФИО собственника, значащемся в выписке ЕГРН.

Ошибочное занесение хотя бы одной буквы чревато проблемами, которые продавцу придётся решать в суде, поскольку документально он не является владельцем из-за чужой ошибки.

На сайте федеральной службы судебных приставов следует узнать информацию:

  • о невыполнении кредитных обязательств;
  • о задолженности по штрафным санкциям и алиментным платежам;
  • об ограничении права распоряжения имуществом;
  • о возбуждении процедуры банкротства;
  • не находится ли в розыске по подозрению в совершении преступления.

Советы при покупке квартиры на вторичном рынке специалистов – потребовать справку из психоневрологического диспансера о состоянии психического здоровья у собственника. Отсутствие документа позволяет родственникам оспаривать сделку в судебном порядке по причине недееспособности продавца.

Проверка поверенного

Риски покупки квартиры, которая реально не продаётся, возрастают при действии от имени продавца доверенного лица. Даже оформив доверенность с определённым сроком действия, доверитель на следующий день вправе её аннулировать, а документ на руках доверенного лица не отражает сущности.

Каждый день снятую копию доверенности необходимо проверять на официальном сайте нотариальной палаты на предмет отмены. Паспорт подлежит проверке на статус недействительных российских паспортов аналогично удостоверению личности продавца.

Имидж агентства, опыт на рынке недвижимости – вот на что нужно обратить внимание при сотрудничестве с риелторскими компаниями. Для того, чтобы узнать зарегистрирована ли компания, необходимо зайти на сайт ФНС.

При желании и возможности можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов – сертифицированную организацию, постоянно отслеживающую изменения законодательства в сфере недвижимости.

Абсолютной гарантии «чистоты» сделки риелторы не дают. Прямая обязанность – посредническая «миссия», заключающаяся в подборе жилья и заканчивающаяся оформлением документов и получением гонорара за оказанные посреднические услуги.

Совершение сделки требует тщательного изучения и анализа документации, проверки личностей продавца и посредников. Существуют подводные камни при покупке вторичного жилья:

  1. Программа реновации. Собственники о готовящемся расселении узнают за год до сноса. Ряд владельцев вторичных квартир пытаются избавиться от недвижимости в кратчайшие сроки, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о программе сноса в конкретном регионе.
  2. Долевая собственность. При покупке квартиры необходимо заключение отдельного договора с каждым совладельцем. Один из сособственников вправе действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности.
  3. Наличие несовершеннолетних детей. Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, имеет нюансы и особенности:
    • ребёнка когда-то не включили в процесс приватизации, а достигший совершеннолетия гражданин желает восстановить права;
    • ребёнок был несовершеннолетним на момент открытия наследственного дела и не смог вступить в наследование;
    • если квартира приобреталась за счёт средств материнского капитала, а родители не выделили несовершеннолетним долю в недвижимости.

До конца 2019 года материнский капитал выделялся на второго ребёнка и последующих детей, поэтому риски при покупке квартиры возникали при наличии двоих детей в семье и более. С 01.01.2020 года материнский капитал выделяется на первого ребёнка.

Если не учитывать юридические тонкости при покупке квартиры, то можно приобрести объект недвижимости, в лучшем случае, не соответствующий финансовым вложениям, а в худшем остаться без денежных средств и без жилья. Поэтому на юридическом сопровождении сделки не стоит экономить, ведь квартиру только счастливчики приобретают несколько раз в жизни.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiryi/

Подводные камни вторичного жилья

Покупка вторичного жилья на что обратить

Квартирный вопрос – благодатная сфера для разгула мошенников и совершения черных схем. Как купить жилье без истории и потери денег?

Современных россиян все реже удается сбить с толку: мы стали более подкованными в юридических вопросах, более осторожными и внимательными и менее наивными. Но даже самого информированного и аккуратного покупателя легко обвести вокруг пальца в сложном процессе приобретения вторичного жилья.

Ни для кого не секрет, что проверить любой объект недвижимости можно на сайте https://rosreestr.net, получив подробную выписку в течение 6-12 часов. Но кроме этой информации важно обращать внимание и на другие документы, которые может – и должен! –предоставить потенциальный продавец.

Образец выписки из Росреестра

Общаясь с риелторами и частными лицами, не стесняйтесь выяснять подробную информацию о рассматриваемом объекте недвижимости. Ваш интерес – не праздное любопытство, а закономерное желание приобрести чистое жилье. Поэтому при первой встрече, помимо выписки из Росреестра, необходимо изучить следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии бумажного варианта в случае приобретения жилья, построенного до 2016 года): наравне с выпиской позволяет установить владельца рассматриваемого жилья

2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации: помогут установить историю рассматриваемого жилья

3. Выписка из домовой книги или справка из управляющей компании: поможет установить наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире жильцов

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: в случае наличии долга продавец может предложить вам приобретение такого жилья по сниженной цене

5. Справка из наркологического/психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным лицом и не состоит на учете

Подводные камни вторичного жилья

Насторожитесь, если перед вами не собственник предлагаемого жилья.

Продавец действует по доверенности, а владелец упорно уходит от встречи? Такая квартира – в зоне риска: вы можете потерять свои деньги, которые уплывут в лапы хитрых злоумышленников, действующих по подложным документам.

Обезопасьте себя, попросив контакты собственника продаваемой квартиры, и предложите личную встречу для получения точной информации о продаже недвижимости и условиях сделки.

Иногда бывают случаи выставления на продажу жилья, которое было получено в порядке наследования, в то время как сроки вступления в наследство еще не прошли. Не стоит рисковать и тратить деньги на сомнительное жилище, потому что есть вероятность, что в течение трех лет в вашей новой квартире раздастся звонок, и на пороге появится один из наследников, который желает оспорить сделку.

Чтобы избежать подобной ситуации, всегда обращайте внимание на сведения в выписке из Росреестра, где могут быть указаны другие собственники приобретаемого жилья, а также нахождение квартиры в залоге, что отобразится в графе «Обременение».

В статье https://rosreestr.net/info/pereplaniroa-kvartiry-ndash-problema-dlya-prodaji мы рассматривали юридические аспекты перепланировки в квартире. Если вы покупаете вторичное жилье, обязательно ознакомьтесь с техническим планом и экспликацией выбранного объекта недвижимости во избежание проблем с незаконным перенесением стен или газового оборудования.

В противном случае бремя расходов по приведению имущества в первоначальный вид ляжет на ваши плечи.

Какой бы привлекательной ни казалась перспектива приобретения дешевого неликвидного жилья с дальнейшей перспективой получить новое – лучше не рисковать.

Полуразрушенные дома и бараки, аварийное жилье под снос, старые панельки в промзонах могут не оправдать ваших надежд и лишь вытянут нервы и деньги на ремонт и обустройство.

Следует быть аккуратным при выборе жилья, которое было многократно перепродано за последние год-два, а также с наследством от умершего мужчины: всегда есть риск появления внебрачных детей, которые будут долго и упорно доказывать свои права на имущество, судиться, выставлять претензии и мотать вам нервы.

Подозрительно низкая цена – еще один повод усомниться в чистоте проводимой сделки: вполне возможно, что через месяц под вашими окнами развернется масштабное строительство шумной магистрали, или по соседству живут наркоманы-алкоголики. Опросите соседей, не постесняйтесь пообщаться с участковым, поищите информацию в интернете о рассматриваемом районе и улице, где вы выбрали жилье.

Конечно, идеальным вариантом приобретения недвижимости будет покупка квартиры в новостройке от застройщика или уполномоченной компании-продавца.

Однако высокая стоимость такого жилья заставляет россиян присматриваться к вторичному рынку.

Чтобы ваша сделка прошла чисто и безопасно, а проживание на новом месте было счастливым и безоблачным – не забывайте следовать советам из нашей статьи и всегда быть настороже.

Источник: https://rosreester.net/info/podvodnye-kamni-vtorichnogo-jilya

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция по проверке документов

Покупка вторичного жилья на что обратить

Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.

Вкратце ваш план действий должен быть таков

  1. Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
  2. Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
  3. Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
  4. Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
  5. Передать деньги и вступить в право собственности.

Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
  • Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН.

    В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.

  • Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности.

    Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.

  • Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др.

    Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.

  • Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
  • Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека.

    Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.

  • Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Определение лиц, имеющих прописку в помещении

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

  • Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
  • Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
  • В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.

Выяснение подробного технического состояния квартиры

Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.

Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.

При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.

Также лучше заранее узнать время капитального ремонта дома, чтобы оценить степень будущих неудобств. Окончательная проверка наличия и подлинности всех необходимых документов и составление договора купли-продажи.

Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры

  1. паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
  2. действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
  3. документы, подтверждающие права собственности на помещение;
  4. письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
  5. выписка из ЕЖД или домовой книги;
  6. согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
  7. технический паспорт.

Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами

  1. составление договора с заверением у нотариуса,
  2. в простой форме, оформленный самостоятельно.

Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?

  1. личные данные как покупателя, так и продавца,
  2. полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
  3. подробное описание квартиры и ее адрес,
  4. срок вашего заселения,
  5. права и обязанности продавца и покупателя,
  6. заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.

Передача денег и вступление в право собственности

С согласия продавца вам необходимо будет избрать один из способов.

  • При посредстве специального счёта, называемого аккредитивом.
  • У продавца будет к нему доступ. Но в этом случае приготовьте все справки для банка о наличии у вас крупной суммы. За открытие такого счёта потребуется заплатить около 3000 р.
  • С помощью банковских ячеек, арендуемых у банка.
  • В одной из них будут лежать деньги, в другой – документы. В выбранный день происходит обмен ключами. При этом банк берет несколько десятых процента от суммы.

После заключения сделки право собственности переходит к вам после регистрации сделки в МФЦ в течение до двух недель. После этого составьте акт приема помещения. Вы теперь законный владелец.

Источник: https://www.Kupi2Metr.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaja-instrukcija/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.