Покупка залоговой квартиры у банка

Содержание

Стоит ли покупать залоговые квартиры

Покупка залоговой квартиры у банка

• Новости • Обзор прессы • Стоит ли покупать залоговые квартиры

Покупка залоговой квартиры — не только способ заработать на несчастье несостоятельного заемщика. Это еще и возможность получить у банка ипотеку на льготных условиях. Мы решили проверить, что за объекты и на каких условиях предлагают сейчас банки.

Скидка на Каланчевке

Альфа-банк на своем сайте обещает всем, кто решится купить залоговую квартиру, некую льготную программу ипотечного кредитования. Без всякой конкретики.

Я, конечно, тут же позвонил по горячей линии, но и там процентной ставки мне не назвали — предложили сначала подать заявку и подготовить документы, а потом, дескать, все скажут.

После моих настойчивых просьб девушка на том конце линии сменила гнев на милость и все-таки пояснила, что под льготной ставкой в Альфа-банке понимают среднерыночные 12—13% в рублях, а так у них ставки порядка 15%.

Я подумал, что раз ставки средние, то, быть может, хоть квартиры будут дешевле рынка. Выбирать было почти не из чего — на сайте предлагалось только два варианта в Москве. В объявлении был указан мобильный телефон банковского менеджера, который довольно оперативно свел меня с собственником Георгием.

(Самого менеджера вживую я так и не увидел: как оказалось, банковские работники на показы квартир не ездят.) В доме на улице Пантелеевской, недалеко от трех вокзалов, на продажу была выставлена маленькая 38-метровая «двушка» за 6 млн руб.

Кстати, цена хорошая, аналогичные квартиры в этом районе стоят не менее 6,7 млн.

Правда, у той «двушки», которую смотрел я, имелся серьезный недостаток: два окна из трех выходят прямо на товарный двор Октябрьской железной дороги и пути, по которым электрички следуют на станцию Каланчевская.

«Я, когда покупал квартиру, этой железной дороги даже не заметил,— рассказывал Георгий.— Весь просмотр продолжался минут пять, и договор я тогда заключил практически не глядя». Было это осенью 2008 года.

Несмотря на начавшийся кризис собственное финансовое положение тогда казалось Георгию прочным, а квартира срочно была нужна. Тогда он, не задумываясь, купил ее за 8,5 млн (цены уже поползли вниз) и согласился на долларовую ипотеку.

Из-за чего и пострадал.

Уже есть решение суда о передаче залога банку, причем все, что заплатил невезучий собственник, «съели» банковские проценты, поэтому деньги от продажи целиком получит кредитор.

Зато для меня как покупателя в этом оказался несомненный плюс: никогда еще мне не показывал квартиру человек, столь мало заинтересованный в ее выгодной продаже. Хотя, возможно, Георгий просто очень порядочный человек. Так или иначе, он скрупулезно демонстрировал мне все недостатки своего жилища.

«Ремонт свежий, хозяин незадолго до продажи делал, но дешевый,— сообщил пока еще хозяин квартиры и тут же отодвинул диван, чтобы показать мне место, где отходит плинтус.— А тут перепланировка несанкционированная».

Напоследок Георгий посоветовал мне торговаться и уверял, что банк согласится на скидку в полмиллиона или даже в целый миллион. И оказался прав. Через пару дней он позвонил мне и сообщил, что уже нашел покупателя за 5,5 млн. Таким образом, эту квартиру действительно можно было купить ниже рынка.

Машиноместо в довесок

Сергей, хозяин «двушки» неподалеку от станции метро «Автозаводская», был настроен совсем по-другому. Он продавал квартиру заранее, еще без решения суда, и рассчитывал, что вернет в семью хотя бы часть потраченных денег. Поэтому о торге не было и речи.

Кстати, найти Сергея оказалось проще всего — телефон его представителя нашелся в объявлении на сайте, посвященном залоговому имуществу Собинбанка. Покупал Сергей эту квартиру еще в 2006 году за $180 тыс., то есть за 5,58 млн рублей по нынешнему курсу. Теперь продает за 6,3 млн. Но в принципе цена вполне в рамках рынка.

При этом в довесок к квартире хозяин готов передать холодильник, кухонную мебель, стенной шкаф, хорошую душевую кабину с гидромассажем и даже машиноместо на открытой стоянке.

При ближайшем рассмотрении ипотека от Собинбанка оказалась невыгодной. «Льготные условия» для покупателей залоговых квартир выглядят так: при сохранении валюты первичного кредита (той самой долларовой ипотеки, на которой и погорел Сергей) — процентная ставка 13%. При переходе на рубли — все 20%. Пожалуй, покупать квартиры у этого банка имеет смысл только за наличные.

Недострой на Беговой

Куда соблазнительнее условия для залоговых квартир у банка ВТБ 24. Не больше 8% годовых в рублях или 10% в долларах и евро, срок до 50 лет и первоначальный взнос от 20% стоимости.

Список залоговой недвижимости, готовой к продаже, еженедельно обновляется на сайте банка. Мой выбор пал на дон-строевский (а значит, фактически принадлежащий ВТБ) «Дом на Беговой», благо предложений в нем было аж восемь.

Так я планировал оглядеть сразу несколько квартир скопом.

Но все оказалось не так просто. Прежде всего, прямых телефонов сотрудников, непосредственно занимающихся залоговыми квартирами, нигде нет. Есть только некая горячая линия, где мне предложили оставить заявку и подождать три рабочих дня. Только после третьей по счету оставленной заявки я смог поговорить с двумя собственниками.

Два дня спустя один из них, Валентин, ждал меня у входа в «Дом на Беговой». При неработающих лифтах нам предстояло героическое восхождение на номинально 15-й, а фактически 20-й этаж. Пока, тяжело дыша и иногда останавливаясь передохнуть, мы взбирались наверх, Валентин вводил меня в курс дела.

Сразу удивила цена: квартира стоила 14 млн и почему-то еще 23 тыс. руб. сверху. Загадка разрешилась просто — оказалось, что Валентин решил продать свое жилье по 185 тыс. руб. за метр, а поскольку в квартире 75,8 м, то и сумма получается некруглая. В качестве крайней уступки Валентин согласен на 180 тыс.

за «квадрат», то есть 13,6 млн за квартиру. Секрет такого упорства состоял в том, что Валентин, в отличие от моих предыдущих контрагентов, вовсе не находился в бедственном положении. Просто устал ждать сдачи дома и решил переуступить кому-нибудь ипотеку.

А ждать действительно пришлось долго: «Дом на Беговой» должны были сдать еще в декабре 2008 года, теперь обещают конец 2010-го.

Квартира оказалась неинтересная — с маленьким и неудобным санузлом в единственном экземпляре и видом на железную дорогу. Странно, что Валентин, судя по его словам, покупал ее для себя. Кстати, в «Доме на Беговой» есть квартиры и с большей площадью, и по цене на 1—1,5 млн ниже, чем у Валентина. Покупать жилье у него имело смысл только ради льготной ипотеки.

Выводов удалось сделать два. Во-первых, даже «льготные» ипотечные программы не гарантируют адекватные ставки. Во-вторых, однозначно можно сказать, что чем хуже положение заемщика, тем выгоднее покупать у него квартиру.

Никита АРОНОВ

Тема дня

Источник: https://www.banki.ru/news/bankpress/?id=2017324

Как купить квартиру у банка подробная инструкция АН Владис

Покупка залоговой квартиры у банка

Ходит молва, что приобретение залоговой квартиры у банка дело хоть и достаточно сложное, зато выгодное, ведь организация продает недвижимость по самым низким ценам, а бонусом идет бесплатная проверка юридической чистоты квартиры. Насколько это выгодное мероприятие, попробуем разобраться вместе с АН «Владис».

Действительно ли купить квартиру у банка можно за копейки?

Утверждение, что банк отдает недвижимость если не за сущие копейки, то с большой скидкой, верно не на сто процентов. Уловка состоит в том, что банк просто не возьмется реализовывать квартиры, которые не принесут ему выгоды. «Вкусные» кредиты с человеческими процентными ставками выдаются на жилье в новостройках, а убитые хрущевки на краю географии вряд ли заинтересуют банк.

Зато правдива та часть, которая касается бесплатной проверки юридической чистоты жилья. Перед тем, как выдать кредит, банк обязательно знакомится с недвижимостью и выясняет всю ее подноготную, поэтому тут покупателю залогового жилья неприятных сюрпризов ждать не приходится.

Что касается дешевизны – тут ситуация неоднозначная. Действительно, сэкономить на покупке такого жилья можно, но это не означает, что бывший владелец или банк будут продавать квартиру себе в убыток.

Обычно скидка на недвижимость в приличном состоянии составляет не больше 5-6%.

Однако стоит учитывать, что квартира имеет залоговое обременение, которое зачастую идет к ней «в нагрузку», то есть ложится на плечи покупателя.
 

Покупка квартиры у банка может состояться несколькими разными способами

  • Первый из них – это переход прав собственности от должника к банку. Если должник соглашается, то банк выставляет недвижимость на продажу, а затем, когда сделка купли-продажи осуществляется, погашает и задолженность, и пени. Если остаются средства, они отправляются к заемщику. Такой случай предполагает, что квартира уходит по среднерыночной стоимости, а значит, никаких выгод покупателю не сулит.
  • Второй вариант – это покупка в ипотеку. Некий клиент обращается к банку с желанием взять ипотечный кредит, а банк предлагает ему недвижимость. Некоторые банки собрали целую базу из таких квартир, предлагая клиенту совместить роли покупателя и заемщика. Ставка по кредиту в этом случае обычно снижается на пару пунктов, что уже выгоднее первого варианта.
  • Третий вариант – открытый аукцион. Но там недвижимость оказывается только после решения суда, который называет и цену в зависимости от результатов работы оценочной комиссии и с учетом требований банка. Вот в этом случае можно сэкономить до 30% от среднерыночной стоимости жилья, поскольку банку необходимо избавиться от объекта в кратчайшие сроки, чтобы вернуть себе деньги за кредит, не выплаченный заемщиком. Именно это тот случай, когда можно увязаться и приобрести неплохое жилье по минимальной стоимости.

Площадки, где можно купить залоговую недвижимость

Существует несколько основных площадок, где можно поохотиться за выгодными предложениями недвижимости от банков.

Публичные торги

Когда собственник не имеет возможности оплачивать кредит, но не желает расставаться со своей недвижимостью добровольно, банк обычно прибегает к помощи суда и в большинстве случаев выигрывает.

Так жилье оказывается в собственности банка, который выставляет его на публичные торги, проводящиеся на его собственной площадке или на специализированном сайте в интернете. Здесь банк назначает среднюю стоимость квартиры, но достается она тому из покупателей, кто предложит большую ставку.

Если торг не состоялся с первого раза, он повторится позднее, но стоимость объекта снизится процентов на 15.

Следует понимать, что хорошие лоты долго не залеживаются, и претендентов на них хватает, поэтому откладывать покупку, ожидая падения цен, не стоит.

Также важно убедиться, что торги санкционированы, и вы не потратите деньги, попав в лапы мошенникам. Для этого запросите у организаторов решение суда относительно квартиры, он обязан предоставить его по первому требованию. Если начнет отказываться или «кормить завтраками», лучше в торги не ввязываться.

Аукцион банка

К этому способу прибегают, когда должник банка согласен уступить свою недвижимость, так как не в состоянии рассчитаться с кредитной организацией. В этом случае все нюансы реализации недвижимости обговариваются без участия суда, а жилье выставляется на аукционе банка, о чем можно прочитать на его официальном сайте или на посторонних тематических ресурсах.

В данном случае оценка квартиры проводится независимым экспертом, который выставляет начальную стоимость. Участники вносят 5% от этой цены в качестве задатка, после чего называют свою цену. Побеждает тот, кто предложит большую. Его задаток пойдет в счет оплаты жилья, а остальные участники вернут свои средства обратно.

Стартовая цена обычно бывает равна среднерыночной, если она существенно ниже, потенциальным покупателям следует принять это как знак насторожиться – вероятно, с квартирой есть какие-то проблемы.

Банковская онлайн-витрина

Третий способ реализовать залоговое имущество – это онлайн-витрина, которая представляет собой раздел на официальном сайте банка, куда выкладываются объекты недвижимости, не нашедшие владельцев на аукционах и торгах. Именно здесь можно найти квартиры за 50% от рыночной стоимости.

Дело в том, что банку невыгодно держать на себе залоговое имущество, ведь приходится тратить средства на его содержание. Поэтому, начав со среднерыночной стоимости, он будет снижать цену, пока кто-нибудь не купить жилье. Бонусом к нему всегда идет бесплатная проверка юридической чистоты.

Как организуются торги

Организатор торгов дает знать о предстоящем мероприятии через специальный печатный орган в соответствующем регионе. Объявление должно появиться не ранее, чем за шестьдесят суток до начала торгов, но не позднее, чем за тридцать. В тексте объявления содержится не только место и время проведения мероприятия, но и краткое описание предлагаемого лота, а также начальная стоимость.

Торги признаются не состоявшимися, если на них заявилось менее двух участников или никто не готов предложить даже начальную цену. В этом случае повторный аукцион состоится через месяц, а цена недвижимости снизится на 15%.

Для участия в торгах необходимо иметь электронную подпись, которая заменяет настоящую и придает вес электронным документам. Такую подпись (она выглядит как цифровой ключ на флешке) можно получить в специальном авторизованном удостоверяющем центре, подав заявление и приложив к нему паспорт, ИНН и СНИЛС. Цена электронной подписи лежит в пределах от 1 до 3,5 тысяч рублей.

Затем нужно зарегистрироваться на площадке аукциона (рассмотрение документов занимает не менее пяти дней, поэтому нужно позаботиться о регистрации заранее). После вы получаете доступ к личному кабинету на сайте и вносите задаток в размере 2-10% от начальной стоимости недвижимости.

Эти средства либо пойдут в счет оплаты квартиры, если вы выиграете аукцион, либо вернутся вам, если недвижимость отойдет к другому участнику. А вот если вы выиграете и откажетесь от лота, средства не вернут.

Оплатить полученную на торгах недвижимость надо не позднее, чем через пять дней после окончания аукциона.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1747

Как купить залоговую квартиру у банка?

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП).

В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает.

Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику.

 Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку.

В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально.

Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо.

Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов – http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Олег Кожевников, «Школа Инвестора».

Источник: http://investorschool.ru/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-u-banka

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Покупка залоговой квартиры у банка

» Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

5 600 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимостьПлохое состояние
Повышенная надежностьВысокий риск
Можно купить жилье в кредитБолее сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.

  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.

  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-zalogovoj-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-u-banka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.