Покупка залоговой недвижимости у банка

Выгода с риском: как купить залоговую квартиру у банка

Покупка залоговой недвижимости у банка

Как попасть на банковский аукцион и сколько можно сэкономить

В распоряжении банков есть не только деньги, но и залоговое имущество, в том числе иквартиры, которые может выкупить любой желающий. Цена такого жилья зачастую ниже похожих вариантов той же площади и в том же районе. ЖурналистN1.RU выяснил, как приобрести залоговую квартиру и в чём особенности такой покупки.

Залоговая недвижимость вызывает интерес у покупателей потому, что такие квартиры редко бывают «убитыми» и зачастую располагаются в новостройках. К тому же история жилья уже тщательно проверена банком при оформлении ипотеки.

Квартира с молотка

После того как суд вынес решение о продаже залоговой недвижимости, он определяет её цену.

Обычно стоимость квартиры устанавливается двумя способами: либо по соглашению банка и заёмщика, либо определяется оценщиком. Средства от реализации жилья должны погасить долг заёмщика перед банком.

Обычно сумма задолженности складывается из тела кредита (денег, которые выдал банк), процентов, неустойки и судебных издержек.

Если ипотечный договор не расторгнут, он продолжит действовать даже после вынесения судебного решения. Это значит, что проценты будут начисляться до момента реализации квартиры и погашения за счёт её стоимости основного долга.

Продажей залогового жилья занимается либо заёмщик, либо банк, который организует публичные торги. По правилам аукциона, банк обязан анонсировать торги не ранее чем за десять дней до их старта. Обычно покупателям удаётся получить объекты по заявленной цене либо чуть дороже: на 20–150 тысяч рублей.

«Пару лет назад я столкнулась с такой ситуацией: ко мне обратились люди с просьбой продать квартиру. Объект был выставлен по рыночной цене, несмотря на то, что владельцы торопились с продажей.

При проверке документов я отправила запрос в Росреестр, и позже выяснилось, что квартира уже принадлежит банку, а бывшие хозяева участвуют в судебных тяжбах. Я связалась с банком, но мне не позволили заниматься продажей квартиры. Через несколько месяцев этот объект всплывал в базе.

Как оказалось, квартиру продавал уже банк, через своих риелторов», — рассказывает эксперт центра жилой недвижимости агентства недвижимости «Респект» Майя Исаева.

От чего зависит цена

Чётких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке недвижимости, не существует. К тому же в объявлениях никак не отображается особый статус, клиент может узнать все подробности о квартире только в процессе общения с представителями продавца. Залоговая квартира может быть продана тремя способами:

1) если в качестве продавца выступает заёмщик, который продаёт квартиру после соглашения с банком, недвижимость можно приобрести по среднерыночной цене.

Стоимость может быть снижена на 10–15 %, если продажа срочная (обычно заёмщику необходимо рассчитаться с банком в течение трёх месяцев). Процесс и условия сделки такие же, как и при покупке обычной квартиры.

Однако необходимо помнить, что обременение с недвижимости снимается после полного погашения долга по кредиту;

2) если продавцом выступает банк, интересы которого представляет риелтор. В этом случае должник передаёт банку права на залоговое имущество, квартиру продают, погашают долг и штрафы, а остаток средств достаётся заёмщику.

Зачастую хорошие квартиры по заниженной цене уходят «своим», на открытый рынок попадают менее привлекательные варианты.

Возможен вариант, когда банк продаёт залоговую квартиру своему клиенту, обратившемуся за ипотекой (в таких случаях ипотечная ставка может быть снижена на 1–2 %);

3) также банк может выставить квартиру на аукцион. Самая существенная выгода для покупателя именно при таком варианте продажи залоговой недвижимости.

Квартира может попасть на торги только по решению суда. Стартовую цену «лота» определяет также суд, с помощью оценочной комиссии и банка-кредитора.

При такой продаже цена квартиры может быть снижена на 25–30 % по сравнению с рыночной стоимостью.

Как попасть на торги

Федеральный закон «Об ипотеке» определяет порядок и основные правила проведения публичных торгов. Аукцион должен обязательно проходить в том городе, где расположены залоговые квартиры.

Сообщения о проведении публичных аукционов по реализации залогового имущества публикуются на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов, на сайтах банков, крупных риелторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Участвовать в торгах могут частные лица, индивидуальные предприниматели и компании.

Сначала необходимо отправить в банк заявку, копию паспорта и нотариально заверенное согласие супруга на участие в аукционе.

Затем нужно внести на счёт банка задаток, который составляет примерно 10 % от стоимости лота. Также для участия в электронном аукционе следует получить электронную подпись в одном из центров Минкомсвязи.

«Есть специальные источники, в которых можно отслеживать все факты о продаже имущества с помощью публичных торгов. Существует определённая группа людей, которая на этом зарабатывает.

Они отслеживают имущество, которое продаётся на торгах.

В силу своего опыта они понимают, какая недвижимость продаётся по заниженной стоимости, скупают её, а потом перепродают», — резюмирует юрист коллегии юристов «Правое дело» Даниил Бычин.

Чтобы торги считались состоявшимися, нужно, чтобы была предложена стартовая цена и аукцион посетили не менее двух участников. Если аукцион считается несостоявшимся, то через месяц проводятся повторные торги, и цена лота снижается ещё на 15 %. Это как раз тот случай, когда можно приобрести залоговую квартиру по заниженной цене.

Подводные камни

Даже если вы участвуете в аукционе, не факт, что у вас получится купить объект. Например, существует практика проведения фиктивных аукционов: на них присутствуют один настоящий покупатель и несколько подставных, которые специально завышают цену.

Другая проблема таких объектов — владельцы квартир, которые отказываются выезжать из своего жилья. Также предыдущий владелец в течение трёх лет может оспорить в суде передачу недвижимости в собственность банку либо процедуру аукциона. Если взыскание признают необоснованным, новому владельцу придётся возвращать жильё.

«Иногда после приобретения залоговой квартиры прежние жильцы отказываются съезжать, могут забаррикадироваться. В такой ситуации необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о выселении данных лиц из жилого помещения. Эта процедура может длиться до нескольких месяцев.

Бывают случаи, когда прежний собственник приводит квартиру в ненадлежащее состояние: вывозится сантехника, вырывается проводка, на стенах даже проклятия иногда пишут. Соответственно, одна и та же квартира на стадии торгов и на стадии въезда в неё может значительно различаться в цене.

За счёт ремонта вся прибыль «съедается», и покупатели уходят в минус», — рассказывает Даниил Бычин.

К тому же жильё может быть обременено либо в нём могут быть прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью. Во избежание таких проблем нужно заранее обратиться в ЖЭУ и убедиться, что в квартире никто не прописан. Также необходимо удостовериться, что имущество конфисковали у прежнего владельца по решению суда и что он не собирается оспаривать это решение.

Полина Квасенко
N1.RU,depositphotos.com

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/vygoda-s-riskom-kak-kupit-zalogovuiu-kvartiru-u-banka-5bd040a5b0b7f300aca8537a

50+ секретных страниц банков с залоговой недвижимостью

Покупка залоговой недвижимости у банка

февраля 9, 2016 – 10:48после полудня пользователем Прайм квалити

Меня часто спрашивают, что я думаю о залоговой недвижимости банков: выгодно-не выгодно, опасно-не опасно… Сегодняшним материалом отвечаем на ваши вопросы,  а также публикуем больше 50 ссылок на секретные разделы банков, где вы можете эту самую недвижимость найти.

Почему секретных? Потому что большинство банков старются не особо афишировать эти страницы. По разным причинам. Кто-то не хочет публично заявлять, что у него много неплательщиков, кому-то просто лень…

Те из покупателей, что продерутся сквозь разношерстные файлы, таблицы и базы, будут вознаграждены интересными объектами по интересной цене. 

В общем, специально для вас мы совершили подвиг ,  прошерстили огромное количество банковских страниц, нашли нужное и сегодня их выкладываем в открытый доступ. Обязательно поделитесь этой информацией с друзьями – возможно так они быстрее найдут квартиру своей мечты!

Итак, пока отвечу на вопросы:

Выгодно или невыгодно покупать залоговую недвижимость банков?

Если вы рассчитываете на покупку с 50% скидкой от рыночной стоимости, то могу вас огорчить – такие варианты обычно на открытый рынок не попадают, а расходятся “по своим”. Всё, с чем может иметь дело обычный покупатель – максимум 10-15%(если повезет).

Но. Как я всегда рассказываю на семинарах – если вам удалось купить недвижимость дешевле рыночной цены, вы уже в плюсе. Если рынок будет проседать дальше – вы просто приблизитесь к новой отметке, не потеряв денег. Если в дальнейшем рынок недвижимости стабилизируется или пойдет даже в минимальный рост – вы уже заработали.

Вывод: если удастся найти и купить недвижимость дешевле рынка, то выгодно.

Опасно или не опасно?

Почти вся залоговая недвижимость в банках – это то, что они когда то одобрили для ипотеки. И откровенно мошеннических вариантов здесь не будет. Другой вопрос, что в истории недвижимости банки обычно глубоко не копаются, оставляя это на совесть страховой компании. Что из этого выходит – можно увидеть время от времени в СМИ, когда квартиру отбирают у покупателя.

Более того, залоговая недвижимость банков неоднородна – это могут быть и объекты на балансе банка, а могут быть и те, что ещё находятся в собственности заёмщиков.

Вывод: проверять всё равно надо.

Кстати, если вам нужна помощь и юридическое сопровождение покупки подобной недвижимости  – обратите внимание на наши услуги.

Где искать залоговую недвижимость?

Вот тут мы и подходим к самому главному – нашему списку секретных и полусекретных страниц с залоговой недвижимостью.

  1. Банк ВТБ24.  Много квартир в Москве и Московской области. Цены практически везде рыночные. Но. Везде однозначно есть возможность торга, как мы и пишем в ниже, в разделе “Что делать дальше?” Специальные условия ипотеки на эти объекты – ставка от 12% в рублях.
  2. Банк Дельта кредит.  Список объектов в экселевском файле. Объектов в открытом доступе не так много, в основном в регионах. Также обещаются спецусловия по ипотеке.
  3. Сбербанк. Очень удобный поиск недвижимости. На странице нажимаем оранжевую кнопку “Подобрать объект” и вводим основные параметры – регион, город, тип недвижимости. 
  4. МТС банк. Два варианта – экселевский файл с описанием имущества и описание на самом сайте. На сайте даются телефоны собственников продаваемых квартир. В основном Подмосковье и регионы. Есть новостройки.
  5. Москоммерцбанк. Льготного кредитования нет. Объекты недвижимости в Подмосковье и регионах. 
  6. Бинбанк. В основном региональная недвижимость. Сочи, Казань, Саратов, Новосибирск и т.д.
  7. Абсолют банк. PDF-файл. По Москве цены явно завышены. Думаю то же самое обстоит и с регионами. Торговаться. Торговаться. И ещё раз торговаться…
  8. Банк Москвы. В связи с присоединением к ВТБ24, вся залоговая недвижимость перешла туда.
  9. Райффайзен банк. Вариантов недвижимости много. Есть возможность выбора по регионам. Вкладка – залоговая недвижимость.
  10. Юниаструм банк. Банк перешел под крыло Восточного банка – залоговой недвижимости нет. 
  11. Альфа банк. Объектов мало, и они раскиданы по нескольким регионам.
  12. Россельхозбанк. Сделали удобный поиск.
  13. Росевробанк. Сейчас всего  5 объектов, есть интересные.
  14. Газпромбанк.  На данную недвижимость банк обещает снизить процентную ставку по ипотеке на 0,5%. Раздел убрали из открытого доступа
  15. Московский кредитный банк. Здесь немного недвижимости, но в основном Москва и область. Цены не указаны.
  16. МДМ банк. Банк прогрессивно оформил раздел с залоговой недвижимостью на Авито :). Удобно. Также непрозрачно намекают на торг и льготные условия кредитования именно этих объектов.
  17. Росбанк. Большой выбор объектов по всем регионам. В Москве и области тоже немало. Начальные цены в некоторых случаях выглядят неплохо.
  18. Ханты-Мансийский банк. Банк перешел в структуру банка Открытие.
  19. Капитал банк. Банк закрылся.
  20. Уральский банк реконструкции и развития. Жилой недвижимости немного. Например, участок в Сочи стоимостью в 795 тысяч рублей.
  21. Банк Зенит. Экселевский файл с недвижимостью по всем регионам. Много Московской области, особенно участков. Обещают привлекательные условия.
  22. Совкомбанк. Жилой недвижимости немного. Центральный регион, есть Московская область. Просят торговаться и предлагать свои цены :).
  23. Севастопольский морской банк. Банк Севастопольский, поэтому и недвижимость здесь Крымская. Если вы как раз думали о том, чтобы прикупить квартиру в Крыму – вот вариант. По объектам много фотографий.
  24. Всероссийский банк развития регионов. Осталось только 3 объекта недвижимости.
  25. Быстробанк. На сайте имущество не размещают, предлагают сразу звонить специалистам и выяснять.
  26. Банк жилищного финансирования. Большой разброс вариантов – от Омска до Москвы. Есть привлекательные варианты.
  27. Банк Уралсиб. Ооочень много различной недвижимости. Есть возможность выбора по регионам. Есть интересные варианты.
  28. Банк Санкт-Петербург. Немалое количество вариантов. Основная масса – Санкт-Петербург и Ленинградская область.
  29. Балтинвестбанк. Залоговая недвижимость банка продается через специальную контору.
  30. Банк Союз. Есть возможность выбора недвижимости по регионам. Больше всего в Москве.
  31. Запсибкомбанк. Больше всего – сибирской недвижимости, в Московском регионе в настоящее время – 3 объекта.
  32. Банк Открытие. Объекты свалены в кучу, все регионы в одном месте, что неудобно. И их мало.
  33. Фиа банк. Банк проходит процедуру банкротства.
  34. Риа банк. Каталог недвижимости в экселевском файле. Объектов немного. 
  35. Банк Северо-Восточный Альянс. Различные регионы. В основном земельные участки, причем крупные.
  36. СКБ банк. Различные регионы России. Различная недвижимость. В Москве объектов нет.
  37. НБД банк. В основном недвижимость Нижнего Новгорода и области.
  38. Глобекс банк. PDF-файл с недвижимостью различных регионов. Москва и Московская область тоже присутствует.
  39. Банк Интеза. Недвижимость различных регионов вразнобой. Есть фотографии объектов.
  40. Липецккомбанк. PDF-файл. Объекты вперемешку. В основном коммерческая недвижимость.
  41. Банк Траст. PDF и экселевский файлы. Коммерческая и жилая недвижимость в различных регионах.
  42. Банк Легион. Экселевские файлы с различной недвижимостью различных регионов.
  43. Сургутнефтегазбанк. В основном коммерческая недвижимость. Из жилой – только участки.
  44. Московский индустриальный банк. Абсолютно различная недвижимость вперемешку. Московского региона нет. Обещают выгодные условия кредитования.
  45. Мособлбанк. PDF-файл с различной недвижимостью. Цен в нём нет. Обещаются выгодные условия покупки.
  46. Акбарс банк. Удобная база залоговой недвижимости, можно посмотреть фотографии. Московского региона не заметили. Предлагается льготное кредитование – на 1% ниже обычного.
  47. Связь банк. Недвижимости – 41 объект в различных регионах, начиная от квартир и заканчивая участками. Обещают льготные услвоия кредитования на эти объекты.
  48. Банк Российский капитал. В основном Москва и область, цен на странице нет, но обещают льготные условия.
  49. ОТП банк. Немало объектов недвижимости. В основном Москва, Петербург и Омск.
  50. Металлинвестбанк. Недвижимости немного, регионы разные. Есть возможность посмотреть фотографии.
  51. Росэнергобанк. Различная недвижимость раных регионов России. Есть описание и фотографии.
  52. Самое “вкусное” в конце – сайт на котором реализуется имущество всех банков, которые проходят процедуру банкроства.

Что делать дальше?

Почти во всех банках за залоговой недвижимостью закреплен конкретный специалист, контакты которого можно увидеть на соответствующей странице. Остается написать ему по поводу понравившегося варианта и уточнить ряд моментов:

  • Не продан ли ещё данный объект
  • Кто его собственник – банк или клиент банка
  • Какой вариант продажи предлагает банк. Как будет проходить сделка (аукцион или просто заключение договора купли-продажи).
  • Как будет проходить оплата цены недвижимости
  • Как посмотреть недвижимость
  • Как посмотреть документы на недвижимость (вам это пригодится для проверки)
  • ВАЖНО! Обязательно нужно торговаться, особенно если речь не об аукционе. Сейчас есть шанс еще больше снизить цену недвижимости!

Проконсультироваться со мной по безопасности покупки залоговой недвижимости можно по телефонам 8 (499) 403-1143 или 8(963) 750-7293

Автор: Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.

Ведущий семинаров о правильной покупке недвижимости, блога “О недвижимости: легко и просто”.

В сфере недвижимости с 2000 года.

P.S. Жду ваших вопросов и комментариев. И не забудьте поделиться информацией с друзьями – кто-то из них прямо сейчас ищет свою недвижимость.

UPD. Банки как всегда прячут информацию из открытого доступа, поэтому приходится проверять ссылки на действительность. Дата обновления – 26 мая 2017 года.

Copyright © 2020, Prime Quality. 8 (499) 403-11-43.

Источник: http://1Quality.ru/blog/50-sekretnyh-stranits-bankov-s-zalogovoy-nedvijimostiu

Продажа залогового имущества банками — стоит ли связываться?

Покупка залоговой недвижимости у банка

Не справившись с обслуживанием кредита, заемщики могут лишиться своего имущества, даже, если оно не было заложено банку в обеспечение.

Кредитору важно, как можно быстрее продать полученное имущество, чтобы покрыть свои убытки, поэтому его стоимость устанавливается ниже рыночной.

Насколько такие сделки выгодны для покупателя, оправдывается ли покупка, что следует иметь в виду, приобретая такое имущество.

Реализовываться банком может любое имущество – от недвижимости до личных вещей и бытовой техники, но особенно популярными являются квартиры, автомобили, ликвидное оборудование. Если у покупателя недостаточно денежных средств, кредиторы готовы предоставить кредит на покупку залогового имущества.

Например, такая программа реализуется группой ВТБ. Она называется «Витрина залогового имущества». В рамках программы можно приобрести:

  • Жилую и коммерческую недвижимость;
  • Легковой и коммерческий транспорт;
  • Оборудование;
  • Морские, речные, воздушные суда.

Продажа осуществляется через аукцион, который проходит онлайн на сайте банка. Для подачи заявки потребуется внести обеспечение в размере 10% от суммы лота.

Принцип работы аукциона «На повышение», имущество отходит участнику торгов, предложившему большую цену. Если в первом аукционе лот не реализовался, имущество выставляется на продажу повторно, при этом первоначальная стоимость дополнительно снижается.

Участвовать в аукционе могут физические лица, индивидуальные предприниматели.

Узнать о наличии аналогичных программ, условиях и требованиях к покупателям, в других банках можно на их официальных сайтах.

Плюсы и минусы приобретения залогового имущества

Решив приобрести имущество, находящееся в залоге у банка, необходимо иметь в виду не только финансовую выгоду, но и все возможные риски сделки и сопоставить их.

В чем заключаются преимущества и недостатки:

ДостоинстваНедостатки
  • Основным преимуществом является возможность купить дорогостоящее имущество по цене, ниже рыночной. Поскольку участников аукциона, как правило, не много, покупатель получает шанс приобрести имущество по цене выставления.
  • При покупке имущества, уже оформленного в собственность банка, можно быть спокойным за то, что банк надлежащим образом проверил документы на залог.
  • После покупки имущества, его собственником становится приобретатель, т. е. он берет на себя все риски сделки.
  • Бывший собственник может попытаться оспорить договор залога.
  • Оформление потребует от 10 и более дней.

Нюансы сделок

Приобретая залоговое имущество, необходимо учитывать следующее:

  • Чем ниже его стоимость, тем выше вероятность приобрести себе проблему. Чтобы быстрее закрыть сделку, банки могут реализовывать имущество, имеющее обременения, по самой низкой стоимости, только для покрытия своих затрат.
  • Наибольшими рисками обладают сделки с недвижимостью.
  • Сделки с автомобилями менее рискованные. Однако следует учитывать, что возможно придется оплатить штрафы, выставленные на Авто, заплатить транспортный налог и т. д.

Рекомендации по покупке

Искать залоговое имущество следует на сайтах банков, электронных аукционных площадках, тематических интернет-порталах. Варианты предлагаются всеми крупными кредитными организациями.

Чтобы покупка стала действительно выгодной, обязательно следует перед аукционом изучить всю документацию, прикладываемую к лоту. Чем ниже первоначальная стоимость имущества от рыночной цены, тем тщательнее проводится проверка.

Например, по недвижимости следует проверить наличие долгов за ЖКХ, проживает ли кто-нибудь в квартире в настоящий момент, прописаны ли в ней несовершеннолетние и т. д.

Обязательно следует переговорить с собственником, получить от него письменное согласие на сделку.

Важно! В качестве дополнительной проверки, можно проверить бывшего собственника на наличие судебных решений по имуществу, если он должен еще и другим кредиторам.

Можно приобрести имущество непосредственно у должника, минуя банковскую организацию. В этом случае стоимость устанавливается по соглашению сторон, и она не будет сильно отличаться от рыночной, но оформить сделку проще и быстрее.

Банк-кредитор может пойти на переуступку прав по долгу на третье лицо. В этом случае покупатель берет долг заемщика на себя и переоформляет на себя недвижимость. Здесь выгодность сделки будет зависеть от остатка задолженности и процентной ставки по договору.

Лучшим вариантом покупки является приобретение имущества, которое уже оформлено на банк. Это будет гарантировать чистоту сделки с юридической стороны.

Если покупателю самостоятельно сложно разобраться в нюансах оформления, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-snizit-riski-pri-pokupke-zalogovogo-imushhestva-bankov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.