Положение об управляющих компаниях в сфере жкх

Содержание

Что такое услуги управления и обслуживания МКД

Положение об управляющих компаниях в сфере жкх

Обязательства управляющей компании перед владельцами жилья постоянно расширяются, последние правки были внесены Постановлением Правительства 27.03.2018 No 331. Целью изменений становится повышение комфорта жильцов, обеспечение прозрачного формирования тарифов. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать высокое качество работ, выполняемых управляющей компанией.

Законы об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Управляющие компании могут быть организованы различным образом, они могут быть представлены в виде ООО или ПАО. Между собой в каждом конкретном случае они различаются по форме организованного общества, размеру и составу участников.

Как бы ни было организовано управление многоквартирным домом, оно регулируется существующими нормами законодательства. Основными законами в этой правовой области являются Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г.

N 416 (в нём прописан порядок выполнения работ по реализации управленческих функций) и Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

N 290 (в котором определён минимальный набор работ, необходимые для обеспечения обслуживания общей собственности).

Законы периодически подвергаются правкам, доработкам и изменениям. Это делается для усовершенствования нормативных актов, а поводом становится тот или иной опыт применения статей. В Постановление Правительства N 416 часто вносятся изменения. Правки расширяют права собственников и дают новые обязательства управляющей компании в плане обслуживания многоквартирных домов (МКД).

Какие услуги предоставляет управляющая компания ЖКХ

Управляющая компания оказывает три блока услуг: коммунальные, жилищные (содержание жилья), управление. Коммунальные и жилищные услуги имеют между собой определённую разницу.

Регулировка тарифов за коммунальное обслуживание является функцией государства. Это обеспечивает отсутствие больших наценок, доступность для широких слоёв населения.

Государство также решает, как они должны исполняться.

Определением тарифов на жилищные услуги занимаются сами собственники жилья.

Все условия их предоставления прописываются в договоре с управляющей компанией, этот документ обеспечивает контроль со стороны жильцов за качеством обслуживания.

Собственники могут сменить управляющую компанию, если желают снижения тарифов, увеличения числа работ или повышения их качества. Государство жестко не регулирует данную область, в ней преобладает рыночная конкуренция.

Коммунальные услуги

Исполнителями коммунальных услуг могут быть управляющая компания, товарищество собственников жилья или непосредственно организация, занимающаяся снабжением ресурсами. Жилец может без лишних сложностей понять, кто является исполнителем конкретной услуги, для этого достаточно посмотреть в квитанции, какая организация занимается начислением и выставляет счета по конкретной услуге.

Если форма управления домом выбрана как «самостоятельное управление», предоставлять услуги и отвечать за их качество должна ресурсоснабжающая компания.

Товарищество (ТСЖ) или кооператив становятся исполнителем с даты их государственной регистрации. Управляющая компания приобретает статус поставщика с даты подписания договора или проведения общего собрания, где принято данное решение.

Закон регулирует данные переходы, чтобы не возникала необходимость двойных переплат.

Что включает в себя перечень коммунальных услуг

Коммунально-бытовые услуги включают в себя работы и получение ресурсов из перечня, который регулируется государством. К перечню коммунальных услуг относится::

  • снабжение холодной водой 
  • снабжение горячей водой 
  • газоснабжение 
  • отопление 
  • поставка твёрдого топлива (если используется печное отопление) 
  • вывоз твёрдых отходов 
  • водоотведение и канализование 

Данный список прописан в пункте 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 N 354. Собственник при возникновении споров с управляющей компанией относительно качества и стоимости предоставляемых услуг должен ссылаться на положения данного закона.

Услуги содержания жилья

Государство не вмешивается в формирование тарифов, касающихся жилищных услуг по содержанию жилья. В то же время действующее законодательство в сфере ЖКХ устанавливает минимальный перечень работ и услуг выполняемых УК на МКД, несоответствие работ управляющей компании становится поводом для споров и судебных разбирательств.

Данные обязательства прописаны в Постановлении Правительства N 290. Документ предписывает исполнение действий, которые можно объединить в укрупненные блоки:

  • работы по содержанию конструктивных элементов здания, обеспечению их сохранности и долгого срока эксплуатации (фундаменты, подвалы, стены и фасады, крыши, перекрытия, опорные колонны, окна, двери и т.д.)  
  • эксплуатация оборудования и различных инженерных систем (мусоропроводы, системы вентиляции и дымоудаления, тепловые пункты, бойлеры, общедомовые приборы учета, системы теплоснабжения водоснабжения и водоотведения, лифты, электрооборудование) 
  • работы по санитарному содержанию придомовой территории и мест общего пользования (мытье окон, лестничных клеток, уборка мусорокамер, уборка придомовой территории, стрижка газонов, вывоз и сдвигание снега, антигололедные работы, дератизация и дезинсекция, вывоз мусора и жидких бытовых отходов) 
  • Проведение ремонтных работ

В законодательном акте присутствуют правила оказания услуг, которые строго должны соблюдаться управляющей компанией или другой организацией, выполняющей услуги управления.

Текущие и капитальные ремонты

По окончании каждого сезона (осенью и весной) управляющая компания проводит осмотр и оценку состояния общего имущества.

Во время этого процесса выявляются дефекты и неисправности, а на базе полученных данных определяется перечень работ по их устранению.

Действует принцип необходимости: если без данных работ появляется риск значительного ухудшения состояния объекта, они обязательно выполняются.

Управляющая компания с согласия собственников жилья может принять решение о проведении текущего или капитального ремонта.

По текущим ремонтом подразумеваются действия по исправлению мелких проблем, что помогает предотвратить износ и выход из строя важных конструктивных элементов здания.

Под капитальным ремонтом понимаются действия по восстановлению первоначальных характеристик конструкций, которые утрачены во время эксплуатации.

Список необходимых работ при капитальном ремонте прописан в статье 166 Жилищного кодекса РФ и ФЗ No185. В документах обозначено, что выполнение капитального ремонта не освобождает от исправления мелких неисправностей, которое выполняется при текущем ремонте. Оба вида ремонтных не являются взаимоисключающими.

Обслуживание МКД

Управляющая компания должна выполнять не только текущий и капитальный ремонт для поддержания состояния многоквартирного дома. В её обязанности входят работы по обслуживанию, которые обеспечивают комфортную жизнь собственников жилья.

Особого внимания заслуживают виды работ в зимний период. В это время появляется необходимость в уборке территории от снега, периодической очистке крыш.

Сотрудники обслуживающей компании должны очищать желоба и свесы на кровлях со скатом и наружным водостокам, снежные навесы на всех разновидностях кровельного покрытия.

Летом УК должна обеспечить ежедневное подметание и полив придомовой территории при температуре свыше 30 градусов. Также в обязанности обслуживающей организации сходят сбор мусора с площадок, уход за клумбами и газонами, обеспечение песком детских игровых площадок, покраска ограждений и других сооружений, побелка деревьев и бордюров, очистка мусоросборников.

Исполнителем услуг для жильцов многоквартирного дома считается управляющая компания, но он исполняет свои обязанности силами подрядных организаций, жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭУ).

Обязанность ЖЭУ перед жильцами заключается в надлежащем качестве работ. Собственники жилья могут обращаться напрямую к представителям ЖЭУ, чтобы получить необходимые услуги. Если по каким бы ни было причинам жилищно-эксплуатационная контора не может выполнить требуемые работы, следует жаловаться в управляющую компанию, именно она становится ответственным лицом.

Что входит в услугу управления многоквартирным домом

Услуги управления многоквартирным домом предоставляются в соответствии с положениями Постановление Правительства N 416. Стандарты управления многоквартирным домом имеют большую важность в плане организации управленческой системы, которая будет приносить пользу жильцам.

Порядок управления многоквартирным домом включает в себя следующие положения:

  1. прием, хранение и передача технической документации, ключей от помещений, что считаются общим имуществом, и других технических средств регулируется правилами 
  2. управляющая компания должна вести реестр собственников 
  3. подготовка предложений касательно обслуживания общего имущества производится с ознакомлением владельцев квартир и по их согласию 
  4. организация собственниками органов управления товарищества или кооператива закрепляются документально с участием всех владельцев недвижимости 
  5. организация предоставления услуг соответствует подписанным договорам 
  6. управляющая компания обеспечивает совместную работу с представителями государства и органами самоуправления 
  7. организация и произведение расчетов выполняются в соответствии с законодательными актами
     

Управление включает в себя строгое выполнение все обозначенных функций. Соблюдать стандарт управления многоквартирным домом нужно в полном объёме без исключений, иначе компания считается не способной исполнять возложенные на неё обязанности и могут подвергаться штрафам со стороны ГЖИ.

Все обязанности УК по управлению МКД прописываются в договоре между собственниками и самой компанией. Все положения соглашения должны соответствовать действующему законодательству.

При наличии спорных моментов сначала рассматриваются положения законов и нормативных актов, регулирующих данную отрасль права.

Собственники жилья имеют право менять управляющую компании и сам тип управления на общих собраниях.

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/upravleniya-i-obsluzhivaniya-mkd

Закон об управляющих компаниях в сфере жкх 2020

Положение об управляющих компаниях в сфере жкх

7 ноября 2017 г.

  • Управляющая компания для человека, а не человек для управляющей компании. Мы собрали 15 текстов о том, как жильцы могут выбрать или сменить УК, за что она должна отвечать и как решить самые распространенные проблемы, связанные с управлением многоквартирным домом или загородным поселком.
  • 5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию
  • 7 главных фактов об общем собрании жильцов
  • Около трети управляющих компаний могут уйти с рынка
  • Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?
  • 5 фраз, убивающих желание звонить в ЖЭУ (но все равно придется)
  • Как решать проблемы с управляющей компанией?
  • Должна ли управляющая компания устранять следы протечки в квартире?
  • В квартирах не работает вентиляция – что делать?
  • Кто должен платить за обслуживание газопровода?
  • Утепление фасада многоквартирного дома снаружи
  • Могу ли я разбить свою клумбу у подъезда?
  • Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?
  • Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?
  • Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?
  • Могу ли я требовать, чтобы мой подъезд оборудовали пандусом?
  • Закон жкх об управляющих компаниях в сфере 2018
  • Без посредников! обзор закона о прямых расчетах в сфере жкх в 2018 году
  • Жкх в 2018 году: изменения, новшества
  • Глава viii. деятельность управляющей компании
  • жилищное законодательство вновь изменилось
  • Госдума приняла закон о прямых расчетах в жкх
  • Закон об управляющих компаниях в сфере жкх 2018
  • Обязанности управляющей компании ЖКХ
  • Чем регулируются обязанности управляющей компании
  • Обязанности управляющей компании по ремонту
  • Обязанности управляющих компаний на придомовой территории
  • В чем состоят обязанности жилищной управляющей компании по части технического контроля
  • Обязанности управляющей компании перед собственниками, связанные с перерасчетом
  • Какие обязанности у управляющей компании в финансовом обеспечении
  • Обязанности управляющей компании с 2016 года
  • Какие обязанности управляющей компании чаще всего нарушаются
  • Чем грозит неисполнение обязанностей управляющей компанией
  • Что не входит в обязанности управляющей компании?
  • Список нормативных актов, связанных с деятельностью предприятий сферы ЖКХ
  • Закон жкх об управляющих компаниях в сфере 2018
  • Без посредников! обзор закона о прямых расчетах в сфере жкх в 2018 году
  • Жкх в 2018 году: изменения, новшества
  • Глава viii. деятельность управляющей компании
  • жилищное законодательство вновь изменилось
  • Госдума приняла закон о прямых расчетах в жкх
  • Закон об управляющих компаниях в сфере жкх 2018

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Как выбрать управляющую компанию, чем именно она должна заниматься и сложно ли ее сменить?

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Кто может созывать собрания жильцов, зачем приходить на собрания и какие вопросы можно решить общим анием?

Около трети управляющих компаний могут уйти с рынка

Причиной этого может стать новый закон, позволяющий гражданам заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Есть ли пеня за нарушение срока управляющей компанией?

5 фраз, убивающих желание звонить в ЖЭУ (но все равно придется)

Типичные претензии сотрудников ЖЭК, которые не нужно терпеть.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Кому жаловаться на управляющую компанию, если возникают проблемы? Как с ней взаимодействовать и влиять на ее работу?

Должна ли управляющая компания устранять следы протечки в квартире?

УК починила кровлю, но отказалась устранять следы протечки на потолке. Что делать?

В квартирах не работает вентиляция – что делать?

Во многих квартирах не работает вентиляция. Куда и как обращаться с этим вопросом?

Кто должен платить за обслуживание газопровода?

К многоквартирному дому подходит газопровод среднего давления, строители сдали его как принадлежащий дому, и ГРПШ около фасада дома. Должны ли жильцы дома платить за обслуживание газопровода и ГРПШ «Межрегионгазу»?

Утепление фасада многоквартирного дома снаружи

Вопрос утепления фасадов квартир очень актуален для России. О том, как узаконить утепление фасада и какие материалы использовать, рассказывает инженер МТО.

Могу ли я разбить свою клумбу у подъезда?

Нужно ли спрашивать у кого-то разрешение, если вам вдруг захотелось самостоятельно обустроить двор у своего дома? К кому обратиться и что предпринять?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Купил квартиру, но новостройка не подключена к коммуникациям. Что можно сделать?

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Могу ли я не заключать договор с УК, пока не зарегистрирую право собственности? Какие услуги я обязан оплачивать, проживая в квартире, до оформления собственности на нее?

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

В новом сданном строителями МКД управляющая компания на протяжении уже более полугода не принимает от застройщика системы теплоснабжения (отопления) из-за недостатков. Может ли УК брать плату за отопление?

Могу ли я требовать, чтобы мой подъезд оборудовали пандусом?

Могу ли я требовать, чтобы мой подъезд оборудовали пандусом? Если да, то куда обращаться?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Закон жкх об управляющих компаниях в сфере 2018

Аналогично, в течение пяти дней передаются в жилинспекцию сведения в тех случаях, когда было зарегистрировано новое товарищество собственников жилья или же наоборот, оно прекратило свою работу (ч. 7 – 8 ст. 135 ЖК РФ). Эти два положения вступают в силу с 30 июня 2018 года.

Новшества при проведении общих собраний собственников многоквартирных домов Согласно новым изменениям, если совет многоквартирного дома не был переизбран по завершению срока его полномочий, его полномочия продлеваются повторно на тот же срок (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Также теперь человек, принявший от застройщика квартиру по акту приема-передачи, но не успевший оформить право собственности на эту квартиру имеет право участвовать в общих собраниях собственников, на таких-же правах, что и собственники жилых помещений.

Действует это право в течение года со дня выдачи разрешения на введение такого дома в эксплуатацию (ч.

Без посредников! обзор закона о прямых расчетах в сфере жкх в 2018 году

  • Что больше всего беспокоит россиян в сфере ЖКХ
  • Изменения в сфере ЖКХ РФ в 2018 году — что нового?
  • Насколько вырастут тарифы ЖКХ летом

7 ст. 162 ЖК РФ).

В течение пяти рабочих дней с момента заключения договора управления УО обязана разместить в ГИС ЖКХ информацию и направить сведения в орган ГЖН.

ГЖИ, в свою очередь, в десятидневный срок обязана внести изменения в перечень домов лицензиата.

Жкх в 2018 году: изменения, новшества

Про платежки, и штрафы с нерадивых управляющих организаций в пользу потребителя Отменены требования по обязательному размещению платежек в ГИС ЖКХ (ч. 2.2 и 2.3 ст. 155 ЖК РФ, абзацы третий и четвертый подп. б) п. 10 ст. 2 и ч. 6 — 7 ст.

6 Федерального закона № 263-ФЗ «О ГИС ЖКХ» утратили силу с 1 января 2018 г.).

При неправильном начислении платы за содержание жилого помещения собственник теперь может потребовать от управляющей организации уплаты штрафа в размере пятидесяти процентов от того, что она начислила сверх положенного.


Штраф уплачивается в пользу собственника, кроме тех случаев, когда неверное начисление произошло по вине собственника, или, когда неверное начисление было устранено до обращения и/или до оплаты собственником (ч. 11 – 13 ст. 156 ЖК РФ).

Глава viii. деятельность управляющей компании

  1. Фамилия, имя, отчество собственника.

жилищное законодательство вновь изменилось

Это проблема не только регионов, Москва и Санкт-Петербург тоже в числе должников. Кроме того, в Московской области за последние несколько лет произошло несколько крупных скандалов с участием УК, когда значительные средства, предназначенные для РСО и муниципальных властей, использовались компаниями не по целевому назначению.

Госдума приняла закон о прямых расчетах в жкх

Источник: https://5897987.ru/drugoe/zakon-ob-upravljajushhih-kompanijah-v-sfere-zhkh.html

Работа управляющих организаций в 2020 году: законопроекты и последствия судебной реформы

Положение об управляющих компаниях в сфере жкх

27 февраля Сусана Киракосян провела для нас онлайн-семинар, на котором рассказала о законах и законопроектах, которые повлияют на работу организаций сферы ЖКХ уже в этом году. Читайте подробности.Итоговая конференция-2019: изменения в НПА и новое в практике ВС РФ

Как предлагается решать жилищные проблемы: основные задачи Стратегии-2035

Первое, на что Сусана Киракосян обратила внимание управляющих организаций в рамках онлайн-семинара «Правила работы организаций ЖКХ в 2020 году: новые законы и законопроекты», – обзор Стратегии развития ЖКХ-2035. Ожидания на её счёт серьёзные, ведь она предполагает преемственность от действующей сейчас стратегии.

Смотрите видео на нашем -канале →

Стратегия разделена на блоки, каждый из которых освещает ситуацию в разных направлениях ЖКХ и даёт прогнозы, каким законодатели видят будущее по этим направлениям.

Можно выделить следующие основные задачи стратегии в части управления жильём:

  • В Жилищный кодекс РФ предлагается включить понятие многоквартирного дома как единого объекта недвижимости.
  • Способ управления ТСЖ имеет наиболее высокий потенциал с точки зрения создания института ответственных собственников и развития рыночных отношений.
  • Каждый владелец помещения в МКД становится членом товарищества собственников недвижимости с момента приобретения квартиры.
  • Управление МКД должна осуществлять профессиональная управляющая организация, основная функция которой – платформа, на которой собственники выбирают квалифицированных аттестованных исполнителей для выполнения работ и услуг по содержанию.
  • Предлагается разделить перечень мероприятий по управлению жильём на «Базовый» (выделение содержания управляющей организации, услуги по обеспечению безопасности, обязательно в каждом доме) и «Комфорт».
  • Собственники могут управлять домом самостоятельно. При этом управляющий должен подтвердить свою профессиональную квалификацию и нести полную ответственность за некачественное управление.

О том, что значат эти задачи, а также подробнее о планах по направлениям  проведения капитального ремонта и оказания коммунальных услуг вы узнаете, посмотрев видеозапись онлайн-семинара.ЖКХ России в будущем: что предлагают доработать эксперты

Законодательные инициативы на 2020 год

Все основные изменения, которые запланированы в жилищной сфере на текущий год, так или иначе связаны с цифровизацией. Это и дальнейшее упрощение судопроизводства, порядка взаимодействия всех участников рынка ЖКХ и порядка проведения общих собраний, реформирование системы госконтроля и надзора, защита персональных данных потребителей.

Персональным данным посвящено два законопроекта. Проект № 735817-7 предполагает использование в качестве идентификатора должников при обращении в суд единого лицевого счёта, который должен размещаться в ГИС ЖКХ.

Согласно законопроекту № 681872-7, при подаче иска или заявления о выдаче судебного приказа лицами, осуществляющими управление МКД, РСО или региональными оператором идентификаторы гражданина-должника необходимо указывать в случае, если они известны.

Законопроектом № 891841-7 законодатели предлагают запретить кредитным организациям, операторам национальной платёжной системы и платёжным агентам взимать комиссионное вознаграждение при внесении гражданами платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ожидается, что этот запрет благоприятно отразится на социальном положении граждан.

Введение единой процедуры ания прописано в законопроекте № 487583–7. Предлагается установить единые дни для ания и сделать его продолжительностью до 60 дней.

Порядок электронного ания планируется упростить. Если в ОСС не принял участие собственник, обладающий большинством , то такое собрание всё же будет иметь кворум при условии, что в нём примут участие иные собственники, обладающие не менее 2/3 .

Узнайте из видеозаписи онлайн-семинара о законопроектах, которыми предложено:

  • отменить срок исковой давности для истребования нежилых помещений в состав общего имущества,
  • упростить порядок проведения ОСС через конференции,
  • запретить отключение за долги некоторых коммунальных услуг,
  • расширить возможности судебных приставов.

Изменения, о которых нужно знать УО, чтобы организовать судебную работу

Сусана Киракосян рассказала о последствиях судебной реформы для сферы ЖКХ. Их нужно учитывать управляющим компаниям, чтобы организовать судебную работу.

Первое – для представителей установлен образовательный ценз. До обращения в суд нужно известить ответчиков о своих требованиях, то есть направить иск. Документы, подтверждающие отправку, нужно приложить к исковому заявлению при его подаче в суд. При этом с 13 декабря не требуется прикладывать копии документов, которых у ответчика нет.

В иске и заявлении о выдаче судебного приказа управляющим компаниям необходимо указывать любой из идентификаторов: СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта. До 30 марта 2020 года на это правило действует отсрочка.

Арбитражные суды теперь могут сообщать о фальсификации доказательств. Приоритет получили примирительные процедуры: переговоры, медиация, судебные примирители.

Регламент судебного примирения утвердил Верховный суд РФ в постановлении Пленума ВС РФ от 31.10.2019 № 41.

С 25 октября 2019 года действует правило, согласно которому в иске надо рассказать, как пытались примириться с ответчиком (подп. 7.1 п. 2 ст. 131 ГПК РФ, ст. 125 АПК РФ).

Введены правила о групповых исках (глава 22.3 ГПК РФ). «Подведомственность» заменена «компетенцией». Если суд установит, что дело должен рассмотреть суд другой системы, он не прекращает производство, а передаёт материалы «по компетенции».

Сусана Киракосян прокомментировала все эти положения, подробности вы узнаете из видеозаписи онлайн-семинара.Обзор судебной практики ВС РФ за 2019 год, касающейся работы УО

Что нужно знать о групповых исках при оспаривании решений ОСС

Первое, что нужно знать о групповых исках при оспаривании решений общих собраний собственников – условия для предъявления таких исков. Условий пять:

  1. Общий для всех членов группы ответчик.

  2. Общий предмет спора.
  3. Основанием являются схожие фактические обстоятельства.
  4. Использование одинакового способа защиты прав.
  5. На момент подачи иска присоединилось не менее 20 лиц.

О процедуре подачи групповых исков вы узнаете, посмотрев видео-запись онлайн-семинара.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11245-rabota-uo-v-2020-godu-zakonoproekty-i-posledstviya-sudebnoy-reformy

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Положение об управляющих компаниях в сфере жкх

Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами.

Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы.

Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.

Обязанности УК при управлении многоквартирным домом

Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  1. Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  2. Организационные.

Бесплатная консультация юриста по деятельности УК >>

К первой категории относятся:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  • осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  • поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
  • обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  • вывоз бытовых отходов.
  • своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  • стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  • стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
  • газопроводы до запорного крана.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.

К организационным обязанностям УК можно отнести:

  • ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  • контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  • хранение технической документации.
  • прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  • формирование и направление гражданам счетов и квитанций.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.

По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.

Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений

Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг.

Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций.

Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.

В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ.

Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей.

Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.

Лицензионные требования

В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:

  1. Регистрация на территории РФ.
  2. Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
  3. Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
  4. Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
  5. Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
  6. Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.

В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.

2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.

Сроки рассмотрения и ответа

За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства.

Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет.

Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.

Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.

В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.

Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.

Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.

Сроки выполнения заявки

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/obyazannosti-upravlyayushhej-kompanii

Управление управляющей компанией в сфере жкх (для организаторов, законы, порядок выбора УК, плюсы)

Положение об управляющих компаниях в сфере жкх

Управляющая компания (УК) – форма организации бизнеса, основанная на управлении активами или имуществом определенной категории лиц, как физических, так и юридических, которые по тем или иным причинам не могут или считают нецелесообразным самостоятельно нести бремя управления принадлежащим им имуществом, либо не обладают достаточными познаниями в этой сфере деятельности.
Для подавляющего большинства граждан РФ понятие «управляющая компания» тесно связано с услугами ЖКХ – именно коммерческая деятельность по управлению и обслуживанию жилым фондом является темой для непрекращающихся дискуссий, вызывает массу нареканий и служит неиссякаемым источником для законотворчества различных законодательных органов: начиная с Государственной Думы РФ и заканчивая местными законодательными органами. С 2005 года, когда был принят Закон, позволивший гражданам – собственникам жилья, самостоятельно выбирать способ управления принадлежащей им недвижимостью в многоквартирных домах не утихают споры об эффективности деятельности управляющих компаний, а действующее законодательство пребывает в перманентной стадии «реформ ЖКХ» до сих пор не давших положительных результатов.

Законодательные основы деятельности УК

Для собственников жилья принципиально важными при выборе формы управления своим многоквартирным домом является знание нескольких основополагающих позиций действующего законодательства РФ, которые позволят им не ошибиться в выборе способа управления, оценить преимущества и недостатки возможных вариантов управления МКД и в конечном итоге – принять коллективное решение о выборе способа управления.
В настоящее время УК в сфере ЖКХ могут создаваться в двух организационно-правовых формах:

• Общества с ограниченной ответственностью – (ООО);

• Акционерного общества – (АО).

Это – принципиально при выборе УК для того, чтобы не попасться на уловки мошенников, которые могут предложить услуги по управлению жилым фондом не имея на это права.

Деятельность всех управляющих компаний жестко регламентирована законодательством.
Основополагающим нормативным актом является Жилищный кодекс – (ЖК РФ). На его основе и, в развитие основных положений, содержащихся в нем, принят ряд законов и постановлений Правительства РФ, а так же локальных нормативных актов на уровне местных органов управления.
Другими нормативными актами, с которыми следует ознакомиться, прежде, чем остановить выбор на той или иной УК:

• ФЗ от 8 августа 2001 года № 128; 

• ФЗ от 29 ноября 2001 года № 156; 
• ФЗ от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ.

В этих законах содержаться основные положения, касающиеся лицензирования деятельности УК в сфере ЖКХ.

Сопоставив предоставленные УК документы с требованиями, предъявляемыми государством, вы можете быть уверены в соблюдении УК всех требований законодательства, а так же узнать объем услуг, которые компания вправе осуществлять.

Управление управляющей компанией (для организаторов бизнеса УК в ЖКХ)

Создание управляющей компании по управлению многоквартирным домом – довольно длительный и трудозатратный процесс, который в большой степени зарегулирован государством. Это объяснимо.

Неквалифицированный подход или элементарное незнание методов управления подобного рода предприятием неизбежно ведет к нарастанию претензий со стороны владельцев недвижимости в МКД и существенным нарушениям в сфере законодательства и финансовой дисциплины.

Алгоритм деятельности по управлению управляющей компанией может быть прописан в несколько шагов. Но каждый из этих шагов требует профессионального и ответственного подхода лица (группы лиц) принявших решение об организации такого бизнеса:

1. Подготовка к созданию УК – предусматривает изучение рынка аналогичных услуг, выявление мнения потребителей о недостатках существующих УК, открытие и регистрацию юридического лица в форме ООО или АО, получение лицензии на данный вид деятельности, страхование ответственности, создание материально-технической базы и офиса для размещения компании;

2. Принятие в управление МКД – ответственный этап требующий от руководства выработки агитационной стратегии, показывающей преимущества компании по сравнению с конкурентами.

Большого по материальным затратам и времени сотрудников УК комплекса работ по подготовке и проведению собраний собственников МКД, оформлению протоколов общих собраний, составлению актов обследования состояния инженерных коммуникаций МКД, уточнения границ придомовой территории, принятия технической документации у прежней УК;

3. Непосредственное управление МКД – начинается с:

• Заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг (ресурсоснабжающими организациями, являющимися в большинстве случаев монополистами), клининговыми компаниями; 
• Наем и расстановка работников, составления должностных обязанностей для каждой из категорий наемных работников, тарифицирование должностных окладов, контроль за действиями наемных работников;
• Организации бухгалтерского учета и соблюдение форм отчетности;
• Организации своевременного реагирования на жалобы и заявления собственников МКД;
• Организации своевременной доставки квитанций на оплату услуг ЖКХ и приема платежей за поставленные ресурсы и оказанные услуги;
• Создании службы по эффективному взысканию дебиторской задолженности за услуги ЖКХ;
• Организации деятельности аварийной службы: обеспечение работников транспортом, служебными помещениями, инвентарем;
• Взаимодействия с местными органами власти и участие в общемуниципальных мероприятиях, направленных на совершенствование деятельности УК в сфере ЖКХ.

Стратегическое планирование деятельности УК

Чтобы управлять управляющей компанией, для руководства УК на начальном этапе необходимо определиться в какой из двух возможных форм будет осуществляться деятельность возглавляемого ими предприятия:

• В форме простого управления;

• С функциями единого заказчика.

В первом случае задачами УК является выполнение организационно-распорядительных функций по договору с уже существующим в МКД ТСЖ. По гражданско-правовому договору УК выполняет:

• Взаимодействие с собственниками в МКД;
• Контакты с властными и контролирующими органами;
• Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
• Работу с клининговыми компаниями;
• Организацию лицевого (финансового) обслуживания собственников МКД.

Во втором случае – функции, помимо перечисленных выше, включают в себя организацию в структуре УК собственных служб по техническому обслуживанию МКД либо заключение от своего имени договоров с третьими лицами – поставщиками услуг ЖКХ и клининга с взыманием комиссионного сбора за посредническую деятельность, которая взимается с собственников в МКД.

Это наиболее распространенная форма деятельности УК, открывающая значительно большие возможности для финансового маневра, но и таящая в себе соблазн нецелевого использования свободных денежных средств.

Для собственников недвижимости в МКД

Порядок выбора управляющей компании

Принять решение о заключении договора на управление управляющей компанией имуществом МКД вправе только общее собрание собственников. При этом количество участников должно составлять не менее 50% от общего количества собственников жилых и коммерческих помещений в доме.

Количество , которые учитываются при принятии решений, зависит не от числа зарегистрированных в той том или ином помещении (квартире), а от размера площади недвижимости. Иными словами – от количества квадратных метров, собственником которых является участник собрания.

Не вправе принимать решения и участвовать в общих собраниях лица, хотя и зарегистрированные на данной жилой площади, но не являющиеся собственниками. 
На равных правах в собраниях участвуют и собственники коммерческой недвижимости, располагающейся обычно на первых (нижних) этажах здания.

Зачастую, ввиду больших размеров площади помещений, которыми они владеют, их голоса становятся решающими при принятии решений.
Решения принимаются простым большинством , поданных по тому или иному вопросу.
Самой распространенной формой организации собраний собственников является заочная форма обсуждения и ания.

При этом инициативная группа, выступившая инициатором принятия какого-либо вопроса, печатает бюллетени, в которых излагается суть проблемы и предлагаются варианты её решения.
Устанавливается срок, в течение которого собственники могут высказать свое мнение – проать.

Принятое решение оформляется протоколом, который является обязательным к исполнению управляющей компанией, если это решение не противоречит законодательству.
Так, нельзя объявить отдельный двор независимым государством или запретить проезд транспорта по муниципальным дорогам, проходящим вблизи дома, установив шлагбаум.

 
Собственники недвижимости имеют право в любой момент сменить управляющую компанию или избрать иную форму управления общей недвижимостью, например – ТСЖ.

Преимущества от управления управляющей компании

Несмотря на многочисленную критику в адрес управления управляющей компанией имуществом МКД, они по-прежнему остаются самой распространенной и эффективной формой управления, поскольку позволяют аккумулировать и перенаправлять на нужды содержания дома средства, поступающие от нескольких МКД.

Для этого необходимо убедится в стабильности работы УК. Узнать, в течении какого времени она осуществляет свою деятельность, какими ресурсами обладает, ознакомится с балансом УК. Все эти данные можно почерпнуть на сайте УК, ведение которого обязательно.

Так же УК обязана ежегодно публиковать отчеты о результатах своей финансовой деятельности.

К плюсам относятся:

• Большинство УК обладает необходимой материально-технической базой для осуществления деятельности в сфере ЖКУ;

• Руководство компании в обязательном порядке знакомится со всеми изменения законодательства в сфере ЖКХ и обязано реагировать на них;
• Договор с УК является юридически значимым документом. В случае нарушения его условий одной из сторон вторая сторона вправе требовать восстановления нарушенного права по суду;
• В ведении УК находятся все вопросы управления домом: материально-технические, хозяйственно-бытовые и организационные. В силу этого любой вопрос решается более оперативно, поскольку нет необходимости обращаться в различные органы для решения той или иной проблемы;
• УК самостоятельно заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и имеют возможность выбора альтернативных поставщиков услуг если ресурсоснабжающая компания не является монополистом в регионе.
• УК формирует консолидированные квитанции по оплате всего комплекса услуг по содержанию дома и калькуляцию стоимости потребленных ресурсов. Нет необходимости осуществлять раздельные платежи в несколько организаций;
• Деятельность УК подотчетна местным органам управления и жестко регламентирована законодательством. Любое отступление от этих требований влечет привлечение к ответственности руководителей УК;
• Деятельность всех УК застрахована. Если в результате деятельности работников УК у самой компании не найдется средств на возмещение ущерба, за неё это сделает страховая компания. Таким образом, собственник недвижимости не пострадает материально. Все возникшие убытки ему будут гарантировано возмещены.

Заключение

Деятельность УК до сих пор вызывает массу справедливых замечаний. Постоянно вскрываются факты недобросовестного выполнения обязательств или необоснованного завышения тарифов на услуги.

Тем не менее, единственная существующая альтернатива УК – ТСЖ (товарищество собственников жилья) в подавляющем большинстве случаев не оправдывает себя и не в состоянии обеспечить собственникам полного комплекса услуг, которые предлагает УК. Эта «вяложивущая» форма управления МКД – редко оправдывает себя.

Принятие решения об организации ТСЖ – обычно результат гиперактивностиотдельных граждан, преследующих определенные интересы и хорошо знакомых с уязвивыми местами в системе ЖКХ открывающими доступ к материальным ресурсам..

Управление управляющей компанией имуществом МКД – доказавшая свою эффективность форма организации управления в системе ЖКХ. Основная задача собственников заключается в правильном выборе УК и в эффективном контроле за её деятельностью. А рычагов для этого достаточно много.

Источник: https://jilishnik.ru/remont-kommunalnye-uslugi/item/119-upravlenie-upravlyayushchej-kompanii-v-sfere-zhkkh-zakony-poryadok-vybora-uk-plyusy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.