Помещение свободного назначения что это такое

Аренда помещений свободного назначения от собственника. Классификация помещений

Помещение свободного назначения что это такое
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Помещение свободного типа −очень многофункциональный объект. На этапе проектирования застройщиком учитывается множество факторов, благодаря которым помещения получают характерные особенности.

Помещение свободного типа — что это такое?

Главным их преимуществом является планировка, которая позволит создать обычное офисное помещение либо торговую площадку без особых трудностей.

Благодаря этому собственник сможет ориентироваться на потребности арендаторов, что будет ему очень выгодно в экономическом плане. Разберёмся, какие есть ключевые факторы в помещениях свободного назначения.

В начале 21-го столетия начала развиваться коммерческая сфера деятельности поэтому была острая нехватка подобных помещений свободного типа, которые можно было бы в будущем превратить в офис либо магазин.

Проблема решалась двумя путями: приобретение жилой недвижимости на первом этаже с последующей перепланировкой либо вложение денежных средств в новостройки.

  • Первый вариант казался более быстрым и надежным, ведь при покупке квартиры с переоборудованием его под коммерческое помещение результаты есть сразу же при открытии.
  • Второй вариант с вложением денег в новостройки не всегда радовал предпринимателей, ведь это была работа на перспективу.

Характеристики помещений свободного типа

Благодаря особенностям планировки и характеристикам, можно выделить категорию объектов, которые классифицируют как помещения свободного назначения. В зависимости от своих характеристик, они условно делятся на «Премиум», «Люкс», «Стандарт» и «Эконом».

  • Помещения более высокого класса находятся ближе к центру города возле административных зданий. Отличаются высокими потолками и большими окнами, наличием современной охранной и противопожарной систем, подземной парковкой. Чаще всего в них располагаются филиалы коммерческих банков либо ювелирные салоны. Такие помещения свободного назначения в аренду и стоят соответственно.
  • Помещения стандарта «Люкс» чаще всего расположены в исторических районах города. Подобные объекты размещены в зданиях, которые имеют схожий внешний вид с общей архитектурой района. Имеют хороший ремонт и предусмотрены меры безопасности (видеонаблюдение и пожарная сигнализация).
  • Более востребованы объекты категории «Стандарт», потому что цены на них намного ниже, но и размещены они в советских постройках. Из минусов можно отметить низкие потолки, которые не превышают 3.5 м, тесные лифты и другие особенности зданий периода СССР.
  • Свободные помещения класса «Эконом» в большинстве случаев расположены прямо в жилом многоэтажном доме. Отличием от обычной квартиры является наличие отдельного входа, который вынесен в сторону улицы. Такой вариант будет отличным решением для предпринимателей, которые хотят открыть маленький магазин либо мастерскую.

Особенностью объектов свободного назначения является его преобразование в зависимости от потребностей арендаторов:

  1. офисное помещения для коммерческой организации;
  2. небольшие торговые площадки для выкладки и реализации товаров либо услуг;
  3. складское помещение либо хранилище;
  4. мастерская для оказания услуг производства либо ремонта;
  5. общественные заведение (кафе, бары).

Благодаря уникальной планировке подобных помещений, их можно разделить на несколько функциональных зон (например, кафе-пекарня либо склад-магазин).

Классификация помещений свободного назначения есть не только по типу, но и по площади, а в остальном существует множество критериев и особенностей оценки, в которых может разобраться только специалист.

Кроме того, российское законодательство выдвигает несколько требований для помещения, в котором впоследствии будут проводится любые операции с ценностями:

  • планировка помещения должна быть выполнена таким образом, чтобы зона проведения кассовых операций была изолирована от других зон;
  • если объект имеет несколько этажей, то кассовая зона должна располагаться исключительно на первом этаже;
  • помещение, в котором находится бухгалтерия, должно быть рядом с кассовой зоной. Это нужно для того, что сократить задержки при решении вопросов с документацией;
  • планировка здания должна учитывать тот факт, что запрещается находиться посторонним лицам в помещениях, которые предназначены только сотрудников;
  • использование специальных материалов для проектирования здания, окон, дверей и вентиляции;
  • высокие требования к пожарной безопасности и организации роботы охраны.

Особенности проведения сделок по аренде и продаже

В зависимости от характера помещения, собственник вправе сам решать: сдавать его в аренду либо продать. В большинстве случаев выбирают вариант с арендой, ведь в таком случае доход будет поступать ежемесячно, хоть и в малых долях.

Подобные договоры заключаются на длительный период, что выгодно для обоих сторон. Если же собственник хочет продать помещение, то обязательно следует тщательно проверить и подготовить документацию по нему.

Если предприниматель покупает помещение в жилом доме, то необходимо позаботиться о его переводе из жилого фонда в нежилой. Только после этого буду законные основания открыть магазин либо другое подобное заведение.

Для случаев, когда помещение находится в объекте городской достопримечательности, то необходимо потребовать заключение экспертов о возможности его дальнейшей перепланировки и обустройства для своих потребностей.

Чаще всего эти недостатки могут хорошо скинуть цену с согласием сторон на то, что ремонтные работы проведет арендатор.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Источник: https://metrtop.ru/arenda/pomescheniya-svobodnogo-naznacheniya-ot-sobstvennika/

Нежилое помещение свободного назначения что это такое?

Помещение свободного назначения что это такое

13 Август, 2010 — 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН.

Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%».

Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение.

В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв.

м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро.

Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно.

Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель.

Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения.

Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений.

На то есть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме.

Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл., а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д.

Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд.

Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве.

В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные. «Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс.

долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко.

Ставка аренды также зависит от назначения площадей.

Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка.

Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п.

Это основные арендаторы таких помещений. Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы.

Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв.

м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв.

м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м.

Источник: https://advokat144.com/nezhiloe-pomeschenie-svobodnogo-naznacheniya-chto-eto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.