Помещение свободного назначения это

Содержание

Помещение свободного назначения (ПСН)

Помещение свободного назначения это

При открытии своего дела в большинстве случаев приходится арендовать здание или отдельно небольшое помещение.

Как раз таки участок, который будет сдан в аренду и им будет пользоваться лицо, является помещением свободного назначения.

Это вид коммерческой недвижимости, без которой вряд ли бы развивался малый бизнес.

Что такое помещение свободного назначения, или его еще называют ПСН, а также для каких целей оно используется, разберемся в данной статье.

Что относится к помещениям свободного назначения?

К помещению свободного назначения можно отнести следующее:

  • нежилые объекты;
  • жилые помещения;
  • коммерческие центры;
  • складские помещения;
  • торговые комплексы;
  • медицинские, образовательные учреждения;
  • общественные здания
  • прочие виды.

Выделить определенную группу из ПСН легко, т.к. такое помещение может быть задействовано в любых целях. Как раз таки важным критерием является то, что ПСН используется по назначению, для определенных целей.

Целевая установка присваивается не только помещению в целом, но и отдельной части любого здания (например, небольшая комната в здании).

Классификация ПСН

ПСН в недвижимости можно классифицировать следующим образом в зависимости от предназначения помещения:

  1. Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие здания дорогие, т.к. располагаются в исторических частях города. Здесь необычная архитектура и стиль, ремонт помещений сделан качественно и в современном стиле. Зачастую помещение уже снабжено камерами видеонаблюдения, охранной системой и пожарной сигнализацией.
  2. Помещение свободного назначения класса «премиум». Сооружения такого типа располагаются рядом со всеми необходимыми человеку местами: административные сооружения, автобусные остановки, станции метро и пр. Эти помещения современного типа, высота потолков составляет 4-6 метров, имеются системы видеонаблюдения, охраны, пожарной сигнализации, надземная и подземная парковки и прочие удобства. Аренда таких зданий затратная и в большей степени предназначена для коммерческих организаций.
  3. Помещение свободного назначения класса «стандарт». Эти здания напоминают эпоху советского времени. Высота потолков — не более 3,5 метров, сами помещения оборудованы старыми вещами (тесные лифты, нецелесообразная планировка, старый ремонт). Зато аренда намного дешевле. В большей степени такие помещения арендуется по отдельным комнатам.
  4. Помещение свободного назначения класса «эконом». Располагаются в жилых домах, имеется отдельный вход. Такие помещения небольшого размера и предназначены для малого предпринимательства. Это могут быть небольшие магазины, предприятия, какие-либо мастерские, парикмахерские и пр.

Псн с точки зрения законодательного оформления

Любое помещение, которое арендуется, требует законодательного закрепления. В соответствии с нормами закона помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

  • по строительству здания и его эксплуатации;
  • санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • противопожарной безопасности.

В связи с тем, что в большинстве случаев помещения сдаются необорудованные, с некачественным ремонтом, то арендатору приходится все менять. А для этого должна быть разработана проектно-техническая и инвентаризационная документация.

Аренда и продажа помещения свободного назначения

В 2020 году, а также и ранее у арендатора была и есть возможность не только арендовать здание, но и купить его. Следует разобраться с каждым понятием:

  1. Аренда помещения в большинстве случаев сдается на длительный срок. Если в договоре предусмотрено изменение внешнего вида помещения, его внутренних составляющих, то арендатор имеет право сделать ремонт и иные работы.
  2. Продажа помещения — это более серьезный вид сделки, т.к. перед куплей-продажей необходимо ознакомиться со всей документацией. Делать это рекомендуется с уполномоченным на это лицом, чтобы оно могло объяснить все нюансы. Одним из таких важнейших является следующий: в договоре при покупке здания должен быть пункт, где написано, что имеется возможность вывести помещение из жилого фонда в нежилой.

Вывод

Расшифровка ПСН — это помещение свободного назначения, что значит любое недвижимое имущество, которое может быть предоставлено физическим или юридическим лицам и пр.

Помещение свободного назначения — это особый вид имущества, который имеет свои нюансы, разнообразие назначений этих сооружений. Такая форма является удобной для большого круга лиц.

Источник: http://expert-home.net/pomeshhenie-svobodnogo-naznacheniya/

Что такое помещения свободного назначения

Помещение свободного назначения это

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др.

Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади.

Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

  1. предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
  2. арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

Площадь ПСН

Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН.

Прежде чем воспользоваться услугой аренды помещений свободного назначения от собственника, они тщательно изучают весь пакет услуг (цена, порядок оплаты, площадь, коммуникации и т. д.).

Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

Чем выгодна аренда помещений свободного назначения

Перечислим некоторые аргументы в пользу того, чтобы арендовать ПСН для начала собственного бизнеса:

  • ·универсальность (в таких зданиях или помещениях можно разместить склад или офис, административное учреждение или магазин, причем, при желании, можно комбинировать различные виды товаров и услуг);
  • оснащенность (как правило, ПСН уже имеют все необходимые для работы коммуникации – предпринимателю нужно лишь завезти необходимое оборудование и мебель);
  • широкий выбор локаций (можно подобрать ПСН в любом районе, максимально охватывающем целевую аудиторию);
  • ·ценовое разнообразие (каждый предприниматель может найти ПСН по средствам, поскольку цены определяются, в основном, географическим расположением и метражом);
  • комплексный подход (при необходимости можно арендовать дополнительные площади в том же здании, которое уже используется, или в соседних с ним объектах недвижимости);
  • выгода(снять ПСН в аренду от собственника обходится значительно дешевле, чем приобретение даже самой малой площади в собственность).

Источник: https://gemainvest.ru/articles/detail.php?code=pomeshhenija-svobodnogo-naznachenija

Помещение свободного назначения: описание, классификация

Помещение свободного назначения это

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения виду деятельности предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, общественные здания и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам.

Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией.

В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям.

В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор.

Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще.

Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит “помещение свободного назначения”?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает “помещение свободного назначения”? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования.

Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром.

Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

  • Помещение свободного назначения класса “премиум”. Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
  • Помещение свободного назначения класса “люкс”. Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.
  • Площади класса “стандарт”. Они находятся в постройках советского времени. В них сделан хороший ремонт. Высота потолков в этих помещениях – не больше 3.5 м. Однако даже при наличии признаков современности в них просматриваются черты советской эпохи. Это, в частности, тесный лифт, невысокий потолок, нефункциональная планировка, недействующие балконы и так далее. В сооружениях такого плана, как правило, размещаются небольшие офисы. Сдача в аренду осуществляется по отдельным площадям.
  • Помещение класса “эконом”. Оно располагается в жилом сооружение, имеет отдельный вход. Как правило, арендуют такие площади владельцы небольших магазинов, предприятия, занимающиеся социально-бытовой деятельностью – парикмахерские, мелкие мастерские, приемные химчисток.

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период.

При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства.

Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Источник: https://FB.ru/article/177068/pomeschenie-svobodnogo-naznacheniya-opisanie-klassifikatsiya

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

Помещение свободного назначения это
13 Август, 2010 – 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик.

В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%.

В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение.

В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.
Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно.

Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель. Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения.

Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины.

«Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл.

, а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д.

Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные. «Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика.

Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко. Ставка аренды также зависит от назначения площадей.

Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений.

Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы. Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв.

м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м. В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д. Колокольникова, в I квартале 2008 г.

средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольца составляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402 долл./кв. м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. за квадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах.

Как рассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции. Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так как на первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет он торговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не так важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляет эксперт.

Источник: Недвижимость & Цены

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/pomescheniya-svobodnogo-naznacheniya

Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

Помещение свободного назначения это

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей

. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др. Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади. Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг

на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

  1. предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
  2. арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах

аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

Что значит «помещение свободного назначения»?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает «помещение свободного назначения»? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования.

Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром.

Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Изменение назначения здания с жилого на нежилое — Территория закона

Помещения свободного назначения в Москве и Московской области пользуются особенным спросом, потому как фактически в них можно разместить любое учреждение или бизнес. Среди арендаторов часто можно услышать фразы “сдать ПСН”, “аренда ПСН от собственника”, хотя юридически такого понятия не существует.

Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель.

Постройка универсального сооружения станет наилучшим вариантом для собственника в экономическом плане. Такую постройку можно будет перепрофилировать, чтобы соответствовать требованиям арендаторов.

Классификация

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

  • Помещение свободного назначения класса «премиум». Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
  • Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.

Цена свободы. Помещения без конкретной технологии

Помещение свободного назначения это

На рынке коммерческой недвижимости помещения свободного назначения (ПСН) — один из самых молодых и самых неоднозначных сегментов. С одной стороны, судя по названию, он предполагает широкий спектр назначения, с другой — имеет столько скрытых нюансов, что порой очень долго ищет своего потребителя.

Однако обо всем по порядку. В настоящее время ПСН располагаются в основном на первых этажах жилых зданий и, имея отдельный вход и санузел, являются полноценной единицей на рынке недвижимости, образуя своеобразный анклав.

Согласно обзору компании «НДВ-Недвижимость», в настоящее время практически во всех жилых комплексах (95%) первые этажи отведены под коммерческие площади, то есть представляют собой ПСН.

Об этих помещениях также говорят «без конкретной технологии», поэтому собственник может использовать их для самых различных видов деятельности.

Круг арендаторов сужается

Однако за расплывчатой формулировкой порой скрывается много подводных камней в виде технических ограничений, так что свободное назначение иногда становится очень даже определенным.

Так, по словам Константина Калинина, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «Азбука Жилья», у таких помещений, расположенных в панельных новостройках, есть существенный недостаток — квартирная планировка, соответственно — отсутствие торгового зала.

Следовательно, наиболее востребованы подобные помещения под аптечные пункты, продовольственные магазины, салоны-парикмахерские, реже под офисы небольших компаний, офисы продаж страховых компаний, медицинские или спортивно-тренажерные центры.

«Кроме того, большая категория арендаторов, например представители общепита, отказываются от таких помещений из-за невозможности получения согласований в госорганах, преодоления определенных законодательных и технических ограничений по роду деятельности и урегулированию возможных возражений со стороны жильцов», — добавляет эксперт.

Взять хотя бы систему вентиляции и кондиционирования: у нежилых помещений она естественная, чего недостаточно для ресторанов и продуктовых магазинов.

Эту проблему новые собственники могут решить самостоятельно, например установив отдельные вентиляционные короба.

Однако сегодня на рынке столько предложений, что подчас гораздо проще и выгоднее снять или купить готовое, уже заточенное под ту или иную сферу услуг, помещение, чем что-то переделывать и перестраивать.

Еще одним весомым техническим ограничением являются недостаточные энергомощности. Дело в том, что для ПСН они составляют 0,2 кВт/кв. м и соответствуют установленному Мосэнерго стандарту. Однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно. При большом желании выход, конечно, можно найти, подведя дополнительные мощности для этих помещений.

Однако согласование подобных вопросов, как известно, в Москве — дело долгое и затратное. Проще говоря, овчинка не стоит выделки.

Помимо тех, кто может, но по каким-либо причинам не хочет снимать коммерческие помещения в жилых домах, есть и те, кого просто-напросто туда не пустят.

«Существуют категории операторов, которым категорически запрещено размещение в жилых комплексах, — рассказывает Наталия Кузнецова, директор департамента коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».

— К таковым относятся магазины по продаже шин и дисков, автозапчастей, масел и прочей легковоспламеняющейся химии, бани и сауны, ночные клубы, танцевальные секции, общественные уборные, похоронные бюро, а также предприятия, которые предполагают быть открытыми и после 23:00».

Кроме того, в последнее время застройщики стали заранее, еще на этапе проектирования дома, определять, объекты какой сферы услуг разместятся в здании.

Как поясняет Михаил Мыльников, руководитель проекта компании «Пересвет-Инвест», целевое назначение данных помещений зависит как от окружающей застройки (например, в соседнем доме есть химчистка, значит, в новом еще одна прачечная будет излишней), так и от масштабов проекта.

Если это комплексная застройка, в домах которой насчитывается 2–3 тыс. квартир, а жить в них будет соответственно в два-три раза больше человек, то застройщик обязан запланировать строительство и школы, и детского сада, а также аптек и магазинов, почты и т. д.

Если же это новостройка с небольшим количеством квартир (150–200), то помещения, как правило, отводят под предприятие бытового или торгового назначения.

Таким образом, широчайший круг потенциальных арендаторов значительно сужается.

Как считает Н. Кузнецова, ПСН в жилых комплексах особенно интересны несетевым операторам формата street retail. «Дело в том, что требования к таким арендаторам существенно ниже, нежели предъявляемые при формировании пула в торговых центрах.

Но сетевики проявляют меньший интерес к подобным объектам, ведь для них ключевым фактором является высокая проходимость и хорошая транспортная доступность, что не всегда имеется в кварталах новостроек.

При выборе помещений обоим категориям арендаторов важны такие характеристики помещений, как соотношение общей и торговой площади, наличие отдельного входа и витрин», — поясняет эксперт.

По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, чаще всего помещения в жилых комплексах занимают операторы торговли (продукты питания, аптечные сети, салоны связи). Кроме того, данные объекты недвижимости интересны представителям сферы услуг — банкам, салонам красоты, предприятиям бытового обслуживания и др. В общем, всем тем, кто не требует от помещения специфических технических характеристик.

Малому бизнесу — малые площади

Между тем универсальность ПСН, говоря образно, палка о двух концах. С одной стороны, как уже было отмечено, техническая неопределенность помещений отпугивает целый ряд арендаторов, с другой — именно она является причиной невысокой ставки, которая обычно ниже аналогичных предложений, но заточенных под конкретного клиента.

Таким образом, коммерческие площади на первых этажах жилых домов подчас являются единственным доступным предложением для среднего и малого бизнеса. Отсюда и особенности распределения спроса. По данным компании «НДВ-Недвижимость», основной спрос (59%) покупателей ПСН приходится на небольшие площади — 50–150 кв. м.

Достаточно высоким спросом (26%) пользуются объекты от 150 до 300 кв. м, а помещения размером от 500 кв. м и более интересуют лишь 2% покупателей.

В зависимости от спроса формируется и цена. Для помещений площадью более 300 кв. м она обычно ниже, поскольку таких предложений на рынке вдвое больше, чем требуется. И наоборот, объекты до 50 кв.

 м встречаются крайне редко, они поглощаются мгновенно, поэтому, соответственно, имеют самую высокую стоимость.

Цена вопроса

По словам Евгении Борзовой, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», на стоимость помещения помимо его площади и технических характеристик влияют хорошие визуальные показатели, высокая проходимость, близость к крупным транспортным магистралям, удобство подъезда, развитость окружающей инфраструктуры, имидж района в целом, уровень жизни населения и степень готовности помещения.По данным К. Калинина, на сегодняшний день ставки аренды большинства таких помещений находятся на уровне 10 тыс. руб./кв. м/год. В зависимости от качества и коммерческой привлекательности конкретного предложения цена вопроса может повыситься или снизиться на 20%. Предложения о продаже, как правило, находятся в границах 70–100 тыс. руб./кв. м.

До кризиса и покупка, и аренда ПСН пользовались большим спросом, нередко помещения приобретали, чтобы сделать долгосрочные инвестиции с целью сбережения средств от инфляции и получения в дальнейшем дохода от сдачи в аренду. Однако финансовые катаклизмы серьезно повлияли на развитие этого сегмента. По данным компании RRG, объем предложения ПСН за 2010 г. вырос примерно вдвое — причину аналитики видят в больших сроках экспонирования такой недвижимости. То, что раньше было фишкой свободных помещений, обернулось против них. В кризис быть свободными и неопределенными оказалось непозволительной роскошью. И если на офисные, торговые и производственно-складские объекты цены в 2010 г. оказались ниже показателей двухлетней давности на четверть, то на ПСН — более чем на 40%. И в 2011 г. рынок, вероятнее всего, не достигнет докризисных показателей, считают в RRG.

Основные форматы бизнеса для ПСН
 и необходимые для них площади

Формат бизнеса

Площадь, кв. м

Супермаркет

250–500

Фитнес

600–1500

Ресторан

200–1000

Кафе

150–300

Аптека

60–100

Банк

100–200

Салон красоты

100–200

Стоматология

150–300

Магазин

30–120

Офис

20–200

Источник: «НДВ-Недвижимость»

Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв. м ПСН в жилых комплексах по значимости

Топ-10

Фактор

1

Проходимость и пешеходная доступность объекта

2

Визуальная доступность (расположение на первой линии домов)

3

Автомобильный трафик и транспортная доступность

4

Уровень и масштаб окружающей жилой застройки

5

Уровень дохода населения в зоне окружения

6

Удаленность от центра

7

Инфраструктура района и конкурентное окружение

8

Готовность объекта

9

Размер помещения

10

Наличие отделки

Источник: «НДВ-Недвижимость»

Источник: https://www.cian.ru/stati-tsena-svobody-pomeschenija-bez-konkretnoj-tehnologii-216651/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.