Помощь юриста при покупке квартиры вторичка

Содержание

Юрист для покупки квартиры

Помощь юриста при покупке квартиры вторичка

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке – дело ответственное. Нужно определиться с подходящей квартирой, комнатой или долей, проверить недвижимость на наличие юридических проблем, правильно оформить необходимые соглашения и другие бумаги, пройти перерегистрацию в Росреестре. Пройти все этапы покупки квартиры без ошибок поможет опытный юрист по покупке недвижимости.

Помощь юриста для покупки квартиры в Москве и регионах

Юрист для покупки квартиры может оказывать частичную помощь (отдельные услуги), либо обеспечивает полное сопровождение сделки на всех этапах. Нужно понимать, что типовых сделок не существует, каждая является уникальной, требует индивидуального подхода.

Учесть специфику при покупке квартиры может только квалифицированный юрист:

  • первичный или вторичный рынок влияет на процедуру проверки юридической чистоты квартиры;
  • предмет соглашения – целая квартира, комната или доля – определяет правила составления основного договора купли-продажи;
  • оплата ипотечными или собственными средствами имеет свою специфику, которую нужно обязательно учитывать;
  • необходимо вдумчиво выбирать форму расчетов при покупке, чтобы обеспечить их безопасность, и надлежащим образом оформлять передачу денег;
  • очень важно просчитать все риски, связанные с покупкой квартиры в процессе перерегистрации и в будущем;
  • использование средств материнского капитала или регионального семейного сертификата строго целевое, поэтому важно оформить документы юридически грамотно, чтобы компетентное ведомство не отказало в выдаче средств.

Цена на услуги юриста при покупке квартиры определяется с учетом объема необходимой помощи. Однако это в любом случае, это дешевле, чем лишиться квартиры из-за некорректно оформленных документов или неучтенных рисков.

Воспользоваться помощью юриста или справиться самостоятельно?

Сегодня в интернете масса информации о процедуре покупки квартиры или другого жилья. На первый взгляд все выглядит просто – нужно скачать типовой бланк, заполнить со своими данными и отнести на регистрацию в МФЦ, после чего рассчитаться с продавцом.

Однако на каждом этапе покупки квартиры имеются свои подводные камни, увидеть которые может только юрист с опытом сопровождения сделок с  недвижимостью. По поручению клиента юрист не только проводит тщательную проверку квартиры и предложенных продавцом условий, но и консультирует, как лучше поступить для решения того или иного вопроса.

Цена ошибки при покупке квартиры высока: приостановление регистрации и потеря времени, вынужденное переоформление документов и дополнительные расходы. В особо сложных случаях третьи лица отменяют сделку через суд, и тогда покупатель остается и без квартиры, и без денег. Избежать негативных последствий можно, обратившись к юристу перед покупкой квартиры.

Юрист для покупки квартиры или риелтор?

Похожие услуги на рынке недвижимости оказывают риелторы и агентства недвижимости, обещая полную прозрачность покупки квартиры и оказание квалифицированных услуг.

Однако далеко не у всех риелторов, агентов по недвижимости есть высшее юридическое образование, поэтому они оценивают покупку только с позиций скорейшей перерегистрации собственности на нового владельца.

Риски покупателя, правовые перспективы дела при таком подходе учитываются редко.

Дальше малейшая, на первый взгляд незначительная юридическая деталь может кардинально поменять вектор сделки. Поэтому при покупке квартиры рекомендуется обращаться именно к юристу.

Сопровождение покупки квартиры опытным юристом в Москве и регионах

Юрист при покупке недвижимости оказывает широкий спектр услуг. При этом объем помощи будет разным в зависимости от сложности ситуации и конкретных обстоятельств сделки.

Консультации юриста при покупке квартиры

Первое, с чего начинается сопровождение сделки – консультация и анализ имеющихся документов, выяснение намерений клиента. Юрист расскажет, как проходит покупка квартиры по действующему законодательству, какие шаги нужно будет предпринять и примерный состав расходов. Далее по ходу совершения сделки могут понадобиться уточняющие юридические консультации и пояснения специалиста.

Проверка юридической чистоты квартиры

Один из самых важных этапом, особенно при покупке квартиры на вторичном рынке. Юрист по представленным документам определит, насколько рискованно покупать именно это жилье, какие имеются возможные проблемы и подводные камни. При необходимости юрист поможет получить необходимые справки и выписки.

Пренебрегать проверкой юридической чистоты квартиры нельзя. Вот лишь некоторые, самые распространенные риски, которые могут привести к отмене сделки в суде:

  • квартира ранее была приватизирована некорректно, без учета интересов детей или других жильцов;
  • квартиру купили с использованием средств материнского капитала, но доли детям не выделили;
  • в квартире проведена нелегальная перепланировка или переустройство;
  • квартира получена по наследству, при распределении которого не были учтены интересы конфликтного наследника;
  • супруг продавца или орган опеки не дает согласия на совершение сделки.

Во всех этих ситуациях выявить заранее и устранить риски поможет квалифицированный юрист. А в некоторых случаях лучше совсем отказаться от покупки, чтобы не потерять деньги.

Подготовка документов

Договор купли-продажи – это не единственный документ, который понадобится при покупке квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств понадобятся:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • договор об авансе;
  • расписка в получении денежных средств;
  • залоговое соглашение.

Какой именно документ нужно готовить в сложившейся ситуации, определит квалифицированный юрист. Он также расскажет, обязательно ли в данном случае нотариальное заверение документов.

Дополнительно юрист проанализирует соглашение с банком об ипотеке, простыми словами разъяснит права и обязанности заемщика и ограничения, которые накладываются на квартиру в связи с залогом

Сопровождение сделки в МФЦ

Регистрацию прав собственности осуществляет Росреестр, а документы в него передаются через МФЦ. На регистрации нужно присутствовать лично или через представителя по нотариальной доверенности. Юрист может оказать консультативную поддержку, проверить правильность заявления, составленного сотрудником приема в МФЦ,  передать бумаги по доверенности за клиента, если есть такая необходимость.

Решение юридических проблем при покупке квартиры

Любые затруднения и проблемы, потенциально возможные при покупке квартиры, способен решить юрист с помощью правильной оценки ситуации, подготовки необходимых документов, запросов, совершения определенных действий.

Юридическое сопровождение – это гарантия безопасной покупки квартиры.

Примерные цены адвокатов

Цены на услуги юриста при покупке квартиры определяются индивидуально в зависимости от объема необходимых услуг. Каждая сделка индивидуальна, поэтому стоимость юридического сопровождения высчитывается на первой консультации после ознакомления юриста с документами.

Контакты юриста для покупки квартиры в Москве

Обратиться за юридической помощью при покупке квартиры можно к юристам нашего портала по телефону, указанному в шапке сайта, с 9 до 20 часов по Москве. Оставить предварительную заявку можно также через чат в правом нижнем углу экрана или кратко заполнив форму заявки.

Юрист по жилищным вопросам в Москве и регионах

Логическое продолжение покупки квартиры – решение жилищных вопросов. У новоиспеченного собственника масса забот, в решении которых может помочь жилищный юрист:

  • урегулирование споров с управляющими компаниями, ТСЖ, обслуживающими организациями;
  • заключение или изменение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов;
  • погашение задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
  • узаконивание или согласование перепланировки.

Обратиться к юристу стоит, чтобы быть полностью уверенным в своих жилищных правах и обязанностях.

В заключение

При покупке квартиры в Москве и других регионах России рекомендуется воспользоваться помощью юриста, чтобы удостовериться в юридической чистоте жилья, получить грамотные правовые документы и убедиться в безопасности приобретения.

Источник: https://Renovar.ru/yurist-pokupka-kvartiry

Вам также могут понравиться

Помощь юриста при покупке квартиры вторичка

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Квартира в новостройке

Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия закона об усилении контроля в долевом строительстве нарваться на недобросовестного застройщика сложно.

«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.

Риелтор Анна Игнатьева:

Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего.

Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора.

Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.

Без посредников обошлась и PR-менеджер Екатерина, хотя в её случае схема была более сложной: «Я знала, в каком доме хочу купить квартиру, нашла её через ЦИАН. Продавал не застройщик, а владелец квартиры, который купил её на этапе строительства, чтобы затем выгодно продать. Мне не были нужны ни юрист, ни риелтор — сделку проверил и застройщик, и банк, поскольку я брала квартиру в ипотеку».

А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».

Юрист Виолетта Магола подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.

Вторичка с чистыми документами

На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.

«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. „Девственные“, то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье.

Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников.

Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.

Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.

Анна Игнатьева:

«Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов.

Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой.

Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».

Вторичка со сложной историей

Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель.

Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр.

Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».

Юрист Виолетта Магола:

«Если квартира была приватизирована, нужно узнать, нет ли «отказников» от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания и регистрации на жилплощади. Чтобы убедиться, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц, закажите в МФЦ архивную выписку.

Кроме юридической чистоты нужно проверить отсутствие задолженностей за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги. И отсутствие зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, на момент совершения сделки. Эти сведения вы можете получить, заказав справку в управляющей компании, обслуживающей дом.

Большинство клиентов могли бы сами собрать все справки, но часто не понимают, какие конкретно документы нужны для сделки.».

Альтернативная квартира

Самый сложный и при этом самый распространённый тип сделки — в Москве так продаётся до 80% квартир. Вы покупаете квартиру, вносите залог и ждёте, пока продавец найдёт новое жильё и переедет. А тот, у кого он приобретает квартиру, в свою очередь, может ждать другого продавца, который тоже ищет вариант для переезда. Цепочка может быть очень длинной.

Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».

Анна Игнатьева:

«Альтернативную сделку (на профессиональном сленге — паровоз) организовать очень сложно: чем больше в ней звеньев, тем больше вероятность, что цепочка развалится. Всех продавцов и покупателей нужно собрать в одном месте и привести к единому решению: если одно звено выпадет, сделка не состоится».

Подводим итоги:

Источник: https://profi.ru/blog/nuzhny-li-rieltory-i-yuristy-pri-pokupke-kvartiry/

Сделки с квартирами

Помощь юриста при покупке квартиры вторичка

Работаем быстро

Огромный опыт

С 1996 года провели более 5700 сделок с недвижимостью.

Сопровождение при внесении аванса / задатка

Чтобы быстро зарезервировать понравившуюся квартиру и не потерять аванс, если что-то пойдет не так

Срок : в течение 24 часов

Что мы сделаем?

  • Проведем экспресс-проверку квартиры
  • Согласуем основные параметры будущей сделки
  • Разработаем предварительный договор (соглашение об авансе или задатке)
  • Примем участие в подписании предварительного договора (соглашения об авансе или задатке)
  • Запросим у продавца документы для дальнейших проверок
  • Дадим рекомендации, как дальше построить сделку, если вы решите действовать далее самостоятельно

Популярная услуга

Юридическая проверка с письменным заключением

Чтобы убедиться в безопасности квартиры и узнать как самостоятельно выйти на сделку

Срок : в течение 48 часов

Что мы сделаем?

  • Получим информацию по квартире из независимых источников
  • Проверим наличие у продавца всех необходимых документов на квартиру
  • Проведем комплексную проверку недвижимости
  • Проверим права продавца на распоряжение недвижимостью
  • Проверим наличие судебных споров по квартире, продавцу и предыдущим собственникам
  • Дадим письменное юридическое заключение по результатам проверки
  • Дадим рекомендации, как дальше построить сделку, если вы решите действовать далее самостоятельно

Организация и сопровождение сделки

Чтобы безопасно провести расчеты по сделке, сэкономив время и нервы и получить гарантию на 100 млн. руб. после юридической проверки

Срок : 1-4 дня

Что мы сделаем?

  • Согласуем со сторонами все параметры будущей сделки
  • Разработаем и согласуем договор купли-продажи и другие документы к сделке
  • Организуем безопасные расчеты по сделке
  • Проверим на сделке полномочия сторон и документы перед подписанием
  • Организуем регистрацию перехода права собственности
  • Дадим гарантии на компенсацию ущерба до 100 млн. руб., если он будет причинен вследствие нашей ошибки

В случае возникновения споров, связанных с объектом недвижимости, мы бесплатно представляем интересы Клиента в суде в течение 10 лет.

Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Спасибо, что обратились в Юридическую компанию «Неделько и Партнеры». В ближайшее (рабочее) время наш специалист с Вами свяжется.

Открыть форму заявки

Марина Клепко

Партнер ЮК “Неделько и партнёры”

Да, законом установлена обязанность оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Сторонам сделки купли-продажи, в которой используется материнский капитал, необходимо учитывать, что продавец получит часть стоимости проданной им недвижимости с задержкой (через несколько месяцев после перехода права собственности по договору). Мы сопровождаем сделки, в которых используются средства материнского капитала, и знаем все нюансы, связанные с этим.

В таких сделках юридическая поддержка нужна как покупателю недвижимости, так и продавцу.

Наши юристы могут помочь юридически грамотно составить договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой в ипотеку. Формы договоров купли-продажи, которые предлагают своим клиентам банки, зачастую составлены исключительно в интересах банка-залогодержателя.

Банк защищает себя от риска остаться без обеспечения кредита (каковым является недвижимость). О рисках покупателя обычно никто не думает. В предлагаемом банком договоре купли-продажи содержатся лишь общие положения, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.

Между тем, в результате проведенной юридической проверки «чистоты» недвижимости могут выявиться самые разные риски, снизить или исключить которые можно путем включения в договор необходимых заверений и гарантий. Именно в этом и заключается работа юриста — максимально обезопасить клиента от выявленных рисков и защитить его интересы.

Договор купли-продажи, предложенный даже самым лучшим (по мнению клиента) банком, не сможет в полной мере защитить его от риска потерять и деньги, и квартиру.

Для проведения оценки рыночной стоимости квартиры необходимо обратиться в специализированную оценочную компанию.

Специалист проведет осмотр квартиры, сделает необходимые фотографии и подготовит письменное заключение, в котором будет указана стоимость квартиры. Как правило, оценка проводится при покупке с использованием кредитных средств банка.

У каждого банка есть список рекомендованных им оценочных компаний. Покупатель может выбрать любую компанию из такого списка.

По общему правилу переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Ранее действовало прямо противоположное правило. В связи с этим, в некоторых случаях лица, отказавшиеся от приватизации, могут сохранить право пользования квартирой.

Если продавец квартиры стал собственником на основании решения суда, необходимо удостовериться в том, что решение суда вступило в законную силу и истекли процессуальные сроки для его обжалования.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

* Цены и описание пакетов услуг, размещенные на сайте, не являются офертами. Состав и условия оказания услуг согласовываются в договоре, направляемому по запросу

* Цены и описание пакетов услуг, размещенные на сайте, не являются офертами. Состав и условия оказания услуг согласовываются в договоре, направляемому по запросу.

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/kvartiry/

Что проверить при покупке вторички

Помощь юриста при покупке квартиры вторичка

Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.

Полина Калмыкова

изучила истории про покупку недвижимости

На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.

Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.

Как по закону. Мужчина волнуется не зря: маловероятно, что в этом случае перепланировка законна.

Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.

Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых, не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых, хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?

Как по закону. Есть риск нарваться на штрафы и остаться без полной суммы вычета.

Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.

Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.

Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.

Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:

  1. Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
  2. Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
  3. Оформите титульное страхование.
  4. Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р.

Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.

Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.

Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.

Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.

Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.

Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.

Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.

Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.

Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.

Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.

Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/list/vtorichka-so-slozhnostyami/

Покупка квартиры на вторичном рынке – 2020: как проверить чистоту..

Помощь юриста при покупке квартиры вторичка

10 июля 2020, в 09:09

Приобрести жилье и не наделать глупостей – это мастерство. При низких финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичку. Как купить вторичное жилье – минимизировать риски и проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупке на вторичном рынке – давайте обсудим.

Вторичный рынок жилья

Вторичка это огромный массив предложений. Она не хуже новых квартир, а порой лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.

Основное отличие в том, что право собственности на квартиру уже оформлено на кого-то. И он передаст его вам. В новом жилом помещении же, покупатель оформляет документы на недвижимость впервые. В юридическом плане более отличий нет.

Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.

Тип квартиры2016 цена за кв. метр2017 за кв/метр2018 кв/м, цена
Низкое качество45 тысяч42 486 т.р47 тысяч
Среднее49 359 т.р48 159 т.р51 157 т.р
Улучшенной планировки59 051 т.р57 673 т.р59 248 т.р
Элит класса75 200 т.р75 032 т.р78 245 т.р

Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. На качество жилья данный срок никак не влияет.

По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.

Покупают вторичку:

1. Выгодное вложение средств

Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. Нужен анализ и планирование.

2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам

3. Ограниченный бюджет

4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства

Инструкция по покупке вторичного жилья

Первым делом покупатель решает  – перебирать варианты самостоятельно, рассматривать объявления, выезжать на адреса либо поручит монотонную деятельность агентству или риэлтору.

Что ждет при самостоятельном поиске:

• поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;

• походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;

• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.

Договор с риэлтором, фирмой:

• человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;

• необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;

• контактировать со специалистом;

• доверять ему.

Прежде чем, обратиться к риэлтору, следует посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности.

Основные этапы

1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)

2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)

3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору

4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры

5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения

6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков

7. Подготовка договора с проработкой всех пунктов

8. Расчеты и выполнение условий “продавец-покупатель”

9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ

10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей

11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)

Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.

Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора

Лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.

Ставки действуют при первоначальном взносе от 30 %, не учитывая особые условия (зарплатный банк, работник бюджетной сферы и т.д) Без страхования жизни – ставка выше. Конкретные ставки под ваши условия уточняйте в банке. Газпромбанк – 7.8% ВТБ, Возрождение, Ак Барс – 7.9-8% Росбанк – 8.39% Открытие, ДОМ РФ – 8.4% Россельхоз – 8.5% Сбербанк – 8.7% Райффазен – 8.3 и выше Уралсиб – 8.99% ПСБ, Юникредит, Альфа – 8.9-9%

Остальные учреждения – проценты выше.

Осмотр квартиры и инфраструктуры

Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону.

На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.

На что обратить внимание при посещении помещения:

– двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)

– сырость и этажность

– теневая или солнечная сторона

– посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость

– посмотреть состояние труб и канализации

– поспрашивать про систему отопления в зимний период

– оценить перечень затрат на ремонт

Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.

Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.

Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.

Проверка квартиры по документам

Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах.  Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.

Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.

Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.

Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Задаток вернуть не удастся.

Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.

Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.

Какие документы проверять

Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:

  • Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
  • Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
  • Паспорт собственника
  • Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)

Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.

Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:

1. Выписка должна быть свежая,  полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.

2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)

3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов

4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника

5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю.

Продавец действует по доверенности

Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.

При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:

– данные паспорта прописаны верно

– присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки

– актуальный срок действия

– нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)

В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.

Справка о наличии задолженностей по квартире

Покупатель желает получить в собственность помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.

Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК. Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры.

Стадия заключения договора и оформления в Росреестре

После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.

За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.

Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.

Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям.

После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.

По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.

Когда бывший владелец не выполнил обязательства по сделке и отказывается выполнять, контактирование с ним происходит на уровне искового производства и принудительного исполнения договоренностей.

В 2020 году ставка по ипотеке на новостройку для нельготных категорий граждан пока на уровне 11-12 %. В любом случае покупка на вторичном рынке бывает выгоднее. Есть и предложение по госипотеке от 6.5%, до конца года действовать будет, а там может и продлят.

Какие налоговые вычеты при покупке квартиры существуют?

При приобретении квартиры покупатель может рассчитывать на 3 налоговых вычета. 1. Имущественный вычет – вернуть 13 % от суммы квартиры (не более 2 миллионов сумма на которую положен возврат) 2. Для ипотечников можно вернуть 13 % от суммы заплаченных процентов. 3. Возврат страховых взносов (сумма небольшая, 13 % максимум от 120 т.р)

Получать вычету получится тем у кого официальные доходы, с которых платятся налоги. Невыплаченная сумма переносится на следующий год до погашения.

При условии, что все пункты выполнены, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/amp/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.