Понятие и виды объектов недвижимости

Объекты недвижимости

Понятие и виды объектов недвижимости

Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.

Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.

К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее архитектуры.

Современные объекты недвижимости

А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, храмы, соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.

Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года

Типы объектов недвижимости

Все объекты недвижимости делятся на два типа:

  • Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения ( лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
  • Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений ( частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).

Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.

Основные признаки недвижимости

Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:

  • Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
  • Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
  • Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически ( здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
  • Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
  • Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности ( местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
  • Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
  • Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
  • Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
  • Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.

Свойства объектов недвижимости

Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:

  • Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
  • Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
  • Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
  • Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
  • Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью ( то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

  • Коммерческая ( ведение бизнеса)
  • Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
  • Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.

Готовность к эксплуатации

  • Введенные в эксплуатацию
  • Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
  • Незаконченные постройки

Возможность воспроизведения

  • Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
  • Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.

Искусственные объекты ( постройки)

Общественная недвижимость:

  • Больницы
  • Поликлиники
  • Театры
  • Музеи
  • Дома культуры
  • Библиотеки
  • Школы
  • Высшие учебные заведения
  • Вокзалы

Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.

Кировский железнодорожный вокзал

Коммерческая недвижимость:

  • Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения ( цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
  • Здания и сооружения, основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
  • Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
  • Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
  • Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
  • Гаражи для аренды
  • Склады

Жилая недвижимость

Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:

  • Городское жилье
  • Загородное жилье
  • Типовые постройки
  • Элитные сооружения

По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:

  • Вторичное жилье
  • Загородный дом
  • Дача
  • Многоквартирный дом
  • Квартира
  • Комната
  • Индивидуальный ( частный) дом

Естественные  ( природные) объекты

Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:

  1. Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
  2. Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.

Сделки по продаже земли осуществляются под строгим контролем государства

Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит».  Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.

Войны за плодородные земли шли с глубокой древности

Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:

  • Участки недр
  • Водные объекты
  • Природные леса
  • Многолетние насаждения
  • Земельные участки

В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.

Продажа земельных участков за городом под строительство

Источник: http://design-fly.ru/terminologiya/obekty-nedvizhimosti.html

Недвижимость, или нет? Только суд решит

Понятие и виды объектов недвижимости

Александр Зрелов

Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

Концепция разделения вещей на движимые и недвижимые применялась еще во времена классического Римского гражданского права (III век до н. э. — III век н. э.).

На современном этапе нередко признается, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Недвижимость – основа национального богатства страны.

Объекты недвижимости не только важнейший товар, но одновременно и капитал в вещевой форме, приносящий доход.

Казалось бы, за исчисляемую тысячелететиями историю развития данного правового института все основные его элементы должны быть уже досконально проработаны. Но современная правоприменительная практика показывает, что это далеко не так.

Как это ни странно звучит, но даже вопрос о том, является ли конкретный объект недвижимостью или нет, может вызвать затруднения у специалистов.

Шансы успешного судебного оспаривания экспертных заключений по таким вопросам достаточно велики, но и сама судебная практика также противоречива.

Нормативную основу для разграничения объектов гражданских прав на движимые и недвижимые в России устанавливает ст. 130 ГК РФ.

За прошедшие 25 лет с момента вступления в силу части первой ГК РФ в эту статью неоднократно вносились уточнения и дополнения (одно из последних было внесено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ).

Вместе с тем, можно также и признать, что за прошедший период кардинальных изменений в установленных этой статьей принципах разграничения движимых и недвижимых вещей не произошло.

Напомним, что согласно данной статье:

“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке”.

Вроде бы все достаточно понятно и четко изложено.

Хорошо, тогда проверьте себя, и попробуйте на основе изложенных правил дать однозначный ответ, являются ли движимыми или недвижимыми вещами такие объекты как: автомобильные дороги и железнодорожные пути, автостоянки и открытые складские площадки, торговые павильоны и ангары, трубопроводы, опоры освещения, сооружения связи (например, базовые станции сотовой связи), капитальные и некапитальные ограждения земельных участков, спортивные поля стадионов, и, даже, объекты размещения различных отходов.

На бытовом уровне с проблемой отнесения конкретного объекта к движимому или недвижимому имуществу могут столкнуться собственники гаражей, дачных домиков и некоторых иных хозяйственных построек (например, сараев, хозблоков, теплиц и т.п.)
Согласитесь, ответ на поставленный вопрос оказался не таким легким, как казалось вначале?

Но и на этом проблема не заканчивается.

Как показывают материалы современной правоприменительной практики, даже владельцы упоминаемых в ст. 130 ГК РФ зданий, строений и сооружений, конструктивно “прочно связанных с землей” и поставленных на государственный учет именно как объекты недвижимости, все равно рискуют получить судебное решение, по которому их объект будет признан движимым имуществом.

Дело в том, что современная правоприменительная практика не признает какой-либо из упоминаемых в ст. 130 ГК РФ признаков в качестве определяющего и первостепенного при отнесении объекта к недвижимости.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу № А42-4761/2011).

Как было отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п.1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Собственные позиции о том, что следует, а что не следует признавать недвижимостью, также содержат ведомственные ненормативные разъяснения Минэкономразвития России (например, Письмо от 21 марта 2019 г. № Д23и-8958), Росреестра (письмо от 23 апреля 2014 г. № 14-исх/04566-ГЕ/14), ФНС России (письмо от 30 июля 2019 г. № БС-4-21/14997).

Однако следует помнить, что возможность отнесения объекта к сооружениям для целей бухгалтерского, статистического или иного учета не может рассматриваться как основание для признания данного объекта недвижимым имуществом как объекта гражданских прав (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 марта 2007 г.

по делу № А13-3729/2006-29).

На современном этапе достаточно распространенным является мнение, что главным признаком недвижимости являются именно такие конструктивные решения объекта строительства, которые подтверждают наличие его прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. Однако не все объекты прочно связанные с землей могут считаться недвижимым имуществом (определение ВАС РФ от 24 июня 2013 г. № ВАС-1160/13 по делу № А76-1598/2012).

Нет в действующем законодательстве и прямых указаний на то, что некапитальные строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 августа 2006 г. № А19-1967/06-7-Ф02-3981/06-С2 по делу № А19-1967/06-7/).

Само по себе возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как достаточное доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений.

Установка же временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости.

Не является недвижимостью и установленный на фундамент объект, внутреннее пространство которого образовано из быстровозводимых, сборно-разборных конструкций, которые возможно переместить с последующим использованием в соответствии с их целевым назначением (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. по делу № А12-7472/2009).

Наличие подведенных коммуникацией само по себе также не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению (постановление ФАС УО от 8 июня 2007 г.

№ Ф09-4441/07-С6 по делу № А60-865/2007)
Следует также обратить внимание, что критерий “прочности связи объекта с землей” имеет определенную степень относительности. Этот критерий предполагает именно трудность, а не полную невозможность перемещения объекта недвижимости.

К примеру, как отмечалось в некоторых судебных решениях по данному поводу, “известно, что в XX веке в городе Москве нередко производилось перемещение многоэтажных зданий (например, передвижка в 1937 г. дома на ул.

Серафимовича); дом снимался с фундамента, ставился на катки и по уложенным рельсам со шпалами перемещался на расстояние до нескольких сотен метров на новый заранее подготовленный фундамент” (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2013 г. по делу № А40-53007/12). Конечно же, после такого перемещения здания не утрачивали своего статуса недвижимости.

Таким образом, неразрывная связь с землей или невозможность перемещения не являются единственными и достаточными признаками недвижимого имущества.

Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2018 г.

№ Ф06-36102/2018 по делу № А57-24658/2017) Соответственно, для признания недвижимым имущества необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (Определение ВАС РФ от 6 июня 2012 г. № ВАС-6598/12 по делу № А57-6778/2011). Исключение из этого правила составляют только случаи признание права собственности на самовольные постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Государственная регистрация права на вещь по общему правилу не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Наличие или отсутствие государственной регистрации права, наличие или отсутствие разрешения на строительство сами по себе не предопределяют признание спорного объекта недвижимым (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2017 г. № 02АП-928/2017 по делу № А82-9079/2016).

Еще одним из признаков объекта недвижимости является наличие у объекта самостоятельного назначения, отличного от назначения и возможных целей использования земельного участка, на котором располагается объект (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу №А42-4761/2011).

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, недвижимостью не признаются (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. № 15АП-22098/2015 по делу № А32-9449/2015).

Высшие судебные инстанции Российской Федерации также придерживаются позиции, что объекты выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком. (Определение ВАС РФ от 24 марта2014 г. № ВАС-1147/13 по делу № А76-4713/2012, Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. № 306-КГ15-6732 по делу № А65-27590/2013)

Таким образом, поскольку понятие “недвижимое имущество” является правовой категорией, при отнесении строения к объектам недвижимости судом используются, в первую очередь, правовые, а не технические категории. Признание объекта недвижимостью фактически является оценочной категорией.

Как отмечается в Письме Минэкономразвития России от 29 июля 2019 г. № Д23и-25714 действующее российское законодательство не наделяет какие-либо органы власти или организации полномочиями по разграничению движимых и недвижимых вещей.

Соответственно, в современных условиях только суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может сделать вывод, отвечает ли конкретный объект признакам объекта недвижимости или нет (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 апреля 2019 г. № Ф10-1152/2019 по делу № А09-4478/2018).

Представленные суду экспертные заключения также не будут иметь предопределяющего значения, поскольку считается, что вопрос об отнесении вещи к объектам движимого или недвижимого имущества, требует специальных познаний в области не строительства, а юриспруденции, каковыми обладает сам суд (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2012 г.

№ 09АП-30432/2011-ГК по делу № А40-131251/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/zrelov/1380885/

1. Понятие, признаки и классификация недвижимости

Понятие и виды объектов недвижимости

Понятие ” имущество” впервыесформули­ровано в римском праве всвязи с введением в гражданский оборотземельных участков и других природныхобъектов, и в настоящее время оно сталообщепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) – К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость)– относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты ивсе, что прочно связано с землей, т.е.объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе, леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Закономк недвижимым вещам может быть отнесенои иное имущество.

Отдельные объектыСложные объекты
1.Земельные участкиПредприятие в целом, как имущественный комплекс, включая:
2.Участки недр– земельные участки;
3.Обособленные водные объекты– здания и сооружения;
4.Все, что прочно связано с землей:– инвентарь и оборудование;
– леса;– сырье и продукцию;
– многолетние насаждения;– требования и долги;
– здания;– права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
– сооружения– нематериальные активы;
5.Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону– информация;
– квартира– другие исключительные права

В общем случае – недвижимость– этоземельные участки и все то, что с нимипрочно связано, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначениюневозможно.

В то же время, к недвижимостивнедвижимое имущество включаются иприравненные к нему вполне движимыевещи (воздушные, морские суда) не породовым или видовым признакам, а поцелесообразности распространения наних специального правового режима,установленного для действительнонедвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальнойдействитель­ности существует вединстве физических, экономических,социальных и правовых свойств, каждоеиз которых может в соответствующихслучаях выступать в качестве основного(определяющего) в зависимости от жизненныхситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристиканедвижимости как совокупностиматериальных, экономических, правовыхи социальных свойств

Рис. 1. Характеристиканедвижимости как совокупности материальных,экономических, правовых и социальныхсвойств

Каждый объект недвижимостиимеет родовые (сущностные, корневые)признаки, отличающие его от движимыхвещей, и видо­вые (частные, специфические)признаки, отличающие однородные поэтому признаку группы объектовнедвижимости от других групп недвижимости.

Родовыепризнаки характеризуютнеподвижность объекта, его неперемещаемостьв пространстве без ущерба назначению,проч­нуюсвязь с землей, долговечность, постепенныйперенос стоимо­стиобъекта и накопление амортизации и др.

Видовыепризнаки характеризуютфункциональное назначение, происхождениенедвижимости, технические и технологическиеха­рактеристики,формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Признаки
Сущностные ( родовые)
Степень подвижности:Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей:Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования:Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования:Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность):Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств:Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение :Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификацияобъектов недвижимости

Классификация—это распределение множества объектовнедвижимости на их подмножества посходству или разли­чию в соответствиис избранными признаками и методами.

Объектамиклассификацииявляются элементы изучаемого множества(здания, сооружения и т.д.).

Виды объектовнедвижимости:

  1. Здания

  2. Сооружения

  3. Земельные участки

  4. Леса

  5. Многолетние насаждения

  6. Участки недр

  7. Водные объекты

  8. Предприятия

  9. Имущественные права

  10. Иные вещи

Признакиклассификации— наиболее существенные и практическиважные свойства и характеристикиобъектов, служащие основанием для ихгруппировки или деления.

Признакиклассификации:

  • Назначение
  • Капитальность строений
  • Строительный материал
  • Срок службы
  • Особенности конструкции
  • Этажность
  • Количество комнат
  • и другие

Наиболееобщие признаки классификации представленыв таблице:

Признаки классификацииВид недвижимости
1. Происхождение:
  • Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы.
  • Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.
2. Функциональное назначение:
  • Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п.
  • Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п.
3. Форма собственности:
  • Частные
  • Государственные
  • Муниципальные
  • Смешанные
4. Отраслевая принадлежность:
  • Промышленные
  • Строительные
  • Сельскохозяйственные
  • Жилищно-коммунальные и т.п.
5. Степень готовности к эксплуатации:
  • Введенные в эксплуатацию
  • Незавершенные строительством
6. Возможность приватизации
  • Запрещенные
  • По разрешению Правительства
  • Свободно приватизируемые

Источник: https://studfile.net/preview/3181360/

Вещное право

Понятие и виды объектов недвижимости

Возрождение в отечественном праве категории «недвижимость» стало необходимым следствием признания возможности установления частной собственности на землю (земельные участки).

Ведь именно земельные участки являются главным (а в развитых правопорядках пандектного типа – и единственным) видом недвижимых вещей и соответственно объектом подавляющего большинства вещных прав (из их числа лишь право собственности может иметь объектом движимые вещи, а залоговое право – еще и имущественные права).

Объектами вещных прав могут быть только земельные участки как индивидуально-определенные вещи (поди. 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ). «Земля» как природный ресурс (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ), «достояние народов» и (или) «территория» является объектом публичного (земельного, административного, конституционного, международного) права и не может иметь частноправовой режим.

К сожалению, в условиях отсутствия в нашей стране полного кадастрового учета земельных ресурсов (который не требовался в условиях исключительной собственности государства на «землю») в практике встречаются отдельные ситуации, когда в качестве объекта права собственности вынужденно рассматривается «земля» как таковая.

Например, земля под многоквартирными жилыми домами в силу закона является общим имуществом собственников помещений, находящимся в их долевой собственности. Однако в ряде случаев земельные участки под таким домом фактически не «сформированы» (т. е. юридически не оформлены) и в их отношении не проведен государственный кадастровый учет.

В такой ситуации следует считать, что «земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования», которое однако не вправе распоряжаться ею «в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом», а собственники помещений в нем, напротив, «вправе владеть и пользоваться этим (воображаемым, условным) земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома», и в качестве его «законных владельцев» имеют правомочия сособственников, предусмотренные ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также возможности их вещно-правовой защиты на основании ст. 305 ГК РФ, «в том числе против собственника земельного участка». Разумеется, речь при этом идет не о «расщеплении» права собственности и (или) о появлении на его основе каких-то особых «вещных прав», а о вынужденной ситуации, которая прекращается с момента надлежащего юридического оформления земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, автоматически попадающей в состав общего имущества дома как объекта долевой собственности (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Абзац 1 п. 1 ст.

130 ГК РФ содержит основанную на традиционных представлениях дореволюционного российского права формулировку понятия недвижимости (недвижимой вещи), устанавливая в качестве главного ее признака прочную связь объекта с землей, которая выражается в невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. В соответствии с этим Кодекс называет в качестве недвижимых вещей:

1) земельные участки и участки недр;

2) здания и сооружения;

3) объекты незавершенного строительства.

Все они составляют категорию «недвижимостей по природе», т. е. вещей, получающих гражданско-правовой режим недвижимости в силу своих физических свойств.

Вместе с тем земельный участок в качестве недвижимой вещи представляет собой не просто природный ресурс или некую «часть земли в натуре», а юридически значимую вещь – «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами» (ст. 11.

1 ЗК РФ), или, как еще более четко установлено в германском праве, «часть земной поверхности, обозначенную в земельной книге», т. е. в государственном реестре, в качестве земельного участка».

Поэтому, например, участок земли, единый в хозяйственном, бытовом смысле, юридически может состоять из нескольких земельных участков и наоборот, в земельной книге в качестве одного земельного участка может быть зарегистрировано несколько различных участков земли (ср. ст. 11.2—11.9 ЗК РФ). Правовой режим земельного участка, как следует из п. 2 и 3 ст.

261 ГК РФ, распространяется лишь на поверхностный почвенный слой и находящиеся на нем водные объекты и растения, по общему правилу не затрагивая находящихся под ним недр и находящегося над ним воздушного пространства (ибо участки недр представляют собой самостоятельные недвижимые вещи, а воздух в его естественном состоянии вообще не может быть объектом гражданских прав).

«Недвижимостями по природе», строго говоря, следовало бы считать лишь первую группу названных вещей, поскольку здания и сооружения считаются недвижимостями лишь при условии их «прочной связи с землей», а по классическим воззрениям, представляют собой составные части земельных участков, на которых они расположены, т. е. вообще не являются самостоятельными вещами. Однако еще дореволюционное русское право признавало «недвижимыми имуществами по закону» не только «земли и всякие угодья», но и отдельные дома и «всякие строения» (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов), «хотя бы возведенные и на чужой земле», причем этот подход предполагалось принципиально сохранить в проекте Гражданского уложения (ст. 32 которого как раз и указывала на необходимость их «прочной связи с землей»). Иначе говоря, в российском праве традиционно сложилось более широкое понятие недвижимости, чем в пандектном праве.

Такие странные «вещи», как объекты незавершенного строительства, появились только в современном российском праве и неизвестны никаким другим правопорядкам.

Судебная практика исходит из того, что для их признания недвижимыми вещами необходимо установить, что на таком объекте «по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы».

Фактически они представляют собой «полузастроенные» или «недозастроенные» земельные участки, чем и определяется их экономическая и юридическая ценность.

Об этом свидетельствует то обстоятельство, что право собственности на такую «вещь» всегда принадлежит собственнику или обладателю иного титула (права) на земельный участок, а необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает только в случае приостановления и консервации строительства.

Современная судебная практика признает самостоятельными недвижимыми вещами еще и такие объекты, как «машино-места», в отношении которых не только заключаются различные сделки, но и осуществляется универсальное правопреемство (наследование), на них обращается взыскание по долгам «владельцев» и т. д.

Понятно, что речь идет об условно обособленных составных частях сооружений как недвижимых вещей (соответствующим образом оборудованных одноуровневых или многоуровневых наземных и подземных автомобильных стоянок – гаражей), которые не могут самостоятельно использоваться в отрыве от другого имущества, составляющего сооружение в целом. Их правовой режим (прямо не урегулированный законом) во многом аналогичен правовому режиму находящихся в домах (зданиях) жилых и нежилых помещений, которые отечественный законодатель и судебная практика также признали самостоятельными недвижимыми вещами, несмотря на невозможность их использования вне связи с общим имуществом дома.

Более того, Министерством экономического развития РФ уже в 2016 г. был разработан законопроект, предусматривавший «вовлечение в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения».

Под «площадкой» предлагалось понимать «неограниченную либо частично ограниченную строительной конструкцией внутреннюю часть или часть эксплуатируемой кровли здания или сооружения (курсив мой. – Е.С.), предназначенную для хранения транспортных средств или размещения торговых объектов, банкоматов, средств связи».

При этом в пояснительной записке к данному законопроекту прямо указывалось, что необходимость его принятия связана с тем, что «Гражданский кодекс не предусматривает участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав», хотя судебная практика допускает возможность аренды части вещи. Очевидно, что разработчикам этого законопроекта осталось неведомым различие объектов вещных и обязательственных прав.

Вместе с тем та же судебная практика вполне обоснованно признает не самостоятельными вещами, а лишь составными частями недвижимости (земельного участка) такие объекты, как ограждения (в том числе кирпичные и бетонные заборы), асфальтовые и подобные им покрытия («площадки»), футбольные поля и тому подобные спортивные сооружения .

Пункт 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.

СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 15.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ «земля и другие природные ресурсы» (следовательно, и недра) могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. Однако ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 16. Ст.

834) объявляет «недра» государственной собственностью и запрещает отчуждать участки недр, но допускает ограниченный оборот «прав пользования недрами». С позиций действующего законодательства участки недр следует относить к недвижимым вещам, ограниченным в обороте (п. 2 ст.

129 ГК РФ).

Baur Е, Baur J.F., SttirnerR. Sachenrecht. S. 12.

Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 107; Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 129.

Любопытно, однако, что современная судебная практика в некоторых своих решениях по существу воспроизводит классические положения пандектной науки. Так, в п.

7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 (Вестник ВАС РФ. 2013.

№ 4), прямо указано, что «собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка»', в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г.

№ 17085/12 также указано, что здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, «являются составной частью земельного участка».

Фактически здесь воспроизведено предложение, содержавшееся в принятом в первом чтении варианте законопроекта об изменениях ГК РФ, согласно которому ст. 130 ГК РФ дополнялась положением о том, что «земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь» (впоследствии оно было исключено из текста законопроекта).

Абзац 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень ВС РФ. 2015. № 8.

См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 40–41,85.Впервые объекты незавершенного строительства стали рассматриваться в качестве особых вещей законодательством о приватизации (см.: п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г.

№ 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 3. Ст. 251).

В ГК РФ они были включены по настоянию правоприменительной практики Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 39. Эти объекты представляют собой типичное «наследие» прежнего правопорядка (в котором «котлован» или «коробка» здания считались отдельными имущественными ценностями).

Теперь оно, к сожалению, обречено на сохранение в новых условиях, о чем говорят предложения по развитию этого правового режима (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 85).

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2016. № 27 (ч. I). Ст. 4169) п. 1. ст.

130 ГК РФ дополнен новым абзацем, согласно которому «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений (курсив мой. – Е. С.

) описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке». Таким образом, части зданий или сооружений, т. е. составные части недвижимых вещей, признаны законом отдельными недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав.

Но с научно-теоретических позиций сказанное выше об этих предметах сохраняет свое значение.

См.: Экспертное заключение по проекту федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)» // Вестник гражданского права. 2016. № 3.

Источник: https://www.livelib.ru/book/3391/readpart-veschnoe-pravo-nauchnopoznavatelnyj-ocherk/~17

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.