Понятие недвижимость

Что собой представляет понятие

Понятие недвижимость

Мало кто знает о том, что понятие «недвижимость» было впервые сформулировано еще в римском праве, после того как в гражданский оборот были введены всевозможные земельные участки и прочие природные объекты. Хотя на сегодняшний день оно является общепринятым в любой стране по всему миру.

Стоит отметить, что в дореволюционной России оно начало использоваться только после внедрения соответствующего указа Петра Первого в 1714 году, который был издан с целью ограничения оборота недвижимости и ее дальнейшего наследования.

В советское время, после того как была полностью отменена частная собственность на землю, понятие «недвижимость» постепенно трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов (также появилось понятие «движимое имущество»).

В то же время земельные участки учитывались по отдельности в соответствии с их видом, и только по площади.

В современной России понятие «коммерческая недвижимость» снова используется в действующем правовом и экономическом обороте, что произошло по причине установления статуса частной собственности на землю. Окончательно он был закреплен в законодательстве Указом Президента РФ, который вступил в силу с 27.10.1993 года.

Понятие и признаки

В повседневной жизни понятие «недвижимость» является вполне распространенным. Однако на самом деле мало кто понимает, что внешняя видимость далеко не всегда соответствует юридической сущности недвижимости, которая в преимущественном большинстве случаев определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и прочими условиями.

Понятие «коммерческая недвижимость», как и любое другое, включает в себя несколько основных элементов:

  • Наименование – определенный знак или термин, который закрепляется за данным объектом.
  • – совокупность отличительных особенностей и признаков, ядром которых можно назвать определенное сущностное свойство (в данном случае это неперемещаемость в пространстве, долговечность, непотребляемость и другие).
  • Объем – определенный перечень предметов, которые отображаются в данной категории.

Что сюда входит?

На сегодняшний день городская и загородная недвижимость – понятия, которые не сводятся только к какому-то краткому указанию определенных значительных признаков. Они представляют собой полноценный синтез или сумму знаний о конкретном предмете.

Как и в других цивилизованных странах, в России принято определять недвижимость в основном посредством объема понятия, то есть перечня вещей и прав, которые в него входят.

В частности, городская и загородная недвижимость включает в себя следующие объекты:

  • участки и фонды недр;
  • земельные участки;
  • все, что имеет непосредственную связь с землей, то есть различные сооружения, здания или объекты незаконченного строительства;
  • объекты, приравненные к недвижимости, которые предусматривают необходимость соответствующей государственной регистрации (в том числе суда внутреннего плавания, воздушные суда, а также космические объекты);
  • прочие объекты, которые имеют статус недвижимости в соответствии с особенностями действующего законодательства.

В общем случае, если рассматривать, что такое недвижимость, можно выделить земельные участки и все то, что непосредственно с ними связано, но не имеет возможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. При этом сразу стоит отметить, что с 2007 года леса и многолетние насаждения были полностью исключены из состава такого имущества, что на самом деле не соответствует существу таких объектов и действующей мировой практике.

В то же время современное законодательство, рассматривая, что такое недвижимость, приравнивает к нему ряд вполне движимых объектов, таких как морские и воздушные суда или какие-либо другие, причем не по видовым или родовым признакам, что можно было бы назвать понятным, а за счет того, что к ним целесообразно распространять определенный правовой режим, установленный для действительно недвижимого имущества, в состав которого на данный момент не входят все виды дорог страны.

Что это такое?

Определение сущности недвижимого имущества только с материально-вещественной точки зрения имеет важное значение практически во всех отраслях знаний, но при этом его явно недостаточно и оно далеко не позволяет полностью исчерпать всю совокупность признаков, свойственных его содержанию.

На практике и в теории нужно правильно понимать, в чем заключаются различия между тем, что представляет собой частная или государственная недвижимость как материальный физический объект и как комплекс социальных и экономико-правовых отношений, которыми обеспечивается особый порядок распоряжения такими объектами, а также особая устойчивость прав, связанных с ними.

Рыночные особенности

Любой объект недвижимости в реальности существует в единстве социальных, экономических, физических и правовых свойств, каждое из которых в соответствующих случаях может представлять собой основное в зависимости от каких-либо целей, жизненных ситуаций или стадий анализа. На рынке, где осуществляется продажа и аренда недвижимости, его рассматривают как товар в трех формах, имеющих тесную взаимосвязь между собой:

  • в виде физического объекта, имеющего определенные характеристики;
  • определенной услуги, которая позволяет использовать недвижимость для тех или иных целей;
  • вещного права на какое-либо недвижимое имущество.

Географическая концепция данного понятия позволяет полностью отразить физические характеристики недвижимости, среди которых:

  • материал и конструкция сооружений;
  • расположение и габариты;
  • плодородие почвы;
  • климат;
  • улучшения;
  • окружающая среда;
  • прочие параметры.

Рынок, на котором осуществляется реализация и аренда недвижимости, рассматривает в качестве отдельного самостоятельного объекта единую систему, выполненную в виде целого комплекса установок, сооружений, объектов, оборудования и прочего имущества, который объединяется функциональным назначением. В него входит любое имущество, указанное в техническом паспорте, а также дополнительно построенное в ходе пользования, при этом имеющее функциональную связь с конкретным зданием таким образом, что его невозможно переместить, не нанеся несоразмерный ущерб назначению.

Стоит отметить: Министерство финансов отдельно подчеркнуло, что в состав конкретного объекта недвижимого имущества в обязательном порядке должны входить самые разные источники основных средств, включая лифты, локальные сети, встроенную систему вентиляции помещений, а также другие коммуникаци.

При этом недвижимость (вторичное жилье или первичное) не включает в свой состав основные средства, которые учитываются в качестве отдельных инвентарных объектов и не требуют монтажа, а также могут использоваться вне данного объекта, если их демонтаж не наносит несоразмерного ущерба их основному предназначению.

Также не следует забывать, что химические, биологические, физические, техногенные и другие процессы оказывают непосредственное влияние на недвижимость. Понятие недвижимого имущества предусматривает постоянное изменение его потребительских качеств и функциональной пригодности, и это учитывается в процессе совершения всевозможных финансовых сделок, а также владения и пользования им.

Экономика

Экономическая концепция рассматривает понятие недвижимости в качестве эффективного материального актива, надежного инструмента генерирования дохода, а также уникального объекта инвестирования. Основные экономические элементы, которые предусматривает классификация недвижимости:

  • его цена и стоимость, возникающие первично из его полезности;
  • способность удовлетворять различные интересы и потребности людей.

За счет действующей системы налогообложения владельцев недвижимости обеспечивается формирование муниципальных бюджетов, а также осуществляется реализация целого ряда специализированных социальных программ.

Юридическая сторона

В юридическом смысле недвижимость представляет собой определенную совокупность частных и публичных прав на нее, которые устанавливаются государством, учитывая отечественные особенности, а также всевозможные международные нормы.

Первичная и вторичная недвижимость могут предусматривать неделимые или частичные частные права, а также разделенные на основе физического вертикального и горизонтального разграничения на поверхность земельных участков подземные ресурсы, строения и воздушное пространство.

Точно так же, как и в преимущественном большинстве современных цивилизованных стран мира, в России законодательство гарантируется каждому частному лицу право на покупку, продажу, сдачу в аренду или же передачу имущества, а также право на владение и пользование им прочим гражданам и предприятиям, то есть возможность абсолютно свободного распоряжения своей собственностью. Но при этом стоит отметить, что в некоторых случаях собственность на недвижимость (квартиры или частные дома имеются в виду) становится в противоречие с интересами общественности, вследствие чего на нее перестает распространяться юрисдикция частного права.

Действующее законодательством предусматривает возможность изъятия у собственника подобных объектов посредством выкупа для каких-либо муниципальных или государственных нужд, при этом выкупаться таким образом может земельный участок со всеми расположенными на нем сооружениями и зданиями. Также существует целый ряд других форм государственного регулирования владения и пользования недвижимым имуществом:

  • система зонирования;
  • строительные ограничения;
  • требования по охране окружающей среды;
  • передача в хозяйственное ведение;
  • налогообложение имущества и различных сделок с ним;
  • право на бесхозные объекты недвижимости и другие.

Социальная сфера

Социальная роль, которую играет различная недвижимость (дачи, квартиры и частные постройки), состоит в том, что она должна удовлетворять психологические, физиологические, интеллектуальные и прочие потребности человека.

Все то, что может понадобиться людям для обеспечения выживания и достойной жизни, они в конечном счете получает именно от земли.

На сегодняшний день владение недвижимостью является престижным в общественном сознании и требуется для того, чтобы сформировать цивилизованный средний социальный слой.

Мировая практика

Мировая практика рассматривает недвижимое имущество как определенный земельный участок и все, что находится под ним (причем с проекцией к центру земли), а также над ним, продлеваемое до бесконечности, включая любые постоянные объекты, которые были присоединены к нему природой или человеком.

В общем случае любой собственник определенного земельного участка также является владельцем и любых его составных частей, включая минеральные залежи, которые располагаются под ним, а также соответствующего воздушного пространства.

Но при этом у него есть полное право на то, чтобы распоряжаться только таким объемом воздушного пространства, который он мог бы разумно использовать в соответствии с действующими законодательными ограничениями, и, в частности, это касается полного суверенитета правительства над воздушным навигационным пространством государства.

Также стоит заметить, что далеко не абсолютными являются и права собственника на располагающиеся недра, и в достаточно большом количестве районов США встречается такая ситуация, что права на какие-либо подземные минеральные ресурсы находятся всецело в руках государственника, а не того человека, которому принадлежит недвижимое имущество. В то же время у владельца недвижимого объекта также есть безусловное право на получение доступа к солнечному свету.

Практика в России

Субъекты собственности на землю, не относящиеся к государству, в России имеют права на распоряжение не всеми недрами, соответствующими их земельному участку, а только теми, которые представляют собой общераспространенные полезные ископаемые, то есть песок, глина и другие.

Таким образом, залежи нефти, руды, угля и других полезных ископаемых никоим образом не относятся к недвижимому имуществу определенного частного собственника, которому принадлежит, к примеру, загородный дом или другая недвижимость.

Определение этого понятия говорит о том, что вышеуказанные природные ресурсы полностью входят в собственность государства.

Также стоит отметить тот факт, что в физический и экономико-правовой состав принадлежащего человеку недвижимого имущества не входит и воздушное пространство, располагающееся над поверхностью земельного участка, так как само по себе оно имеет общественный характер и всецело принадлежит государству. Только на землях, принадлежащих государственным фондам, понятие недвижимости предусматривает включение в него всех составных частей, располагающихся в вертикальной проекции.

Свойства

Основные фундаментальные свойства, которыми характеризуется понятие “недвижимость”, – ее материальность, неподвижность и непотребляемость, и уже на их основе базируются остальные видовые и родовые признаки.

Также важно упомянуть, что есть целый перечень пограничных понятий между недвижимыми и движимыми объектами.

В России для их обозначения принято использовать термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности недвижимых вещей».

Существенными в данном случае называются неотторжимые составные части недвижимости, которые не могут отделяться без нанесения несоразмерного урона не только объекту, но и им самим.

Принадлежность же представляет собой движимые предметы, которые имеют непосредственную связь с недвижимостью по общему назначению, служат ей и могут отделяться при наличии соответствующего решения собственника (встроенная мебель, люстра и прочее).

Источник: https://FB.ru/article/250240/chto-soboy-predstavlyaet-ponyatie-nedvijimost-vidyi-nedvijimosti

НЕДВИЖИМОСТЬ

Понятие недвижимость

Недвижимость (Real estate)

земля и все, что постоянно закреплено на ней.

Источник: Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Недвижимость

имущество, состоящее из земельных участков, сооружений, строений

Источник: Экономический словарь. Учебное пособие. М. МИИТ 2011

НЕДВИЖИМОСТЬ

(realty) См.: недвижимое имущество (real property).

Источник: Бизнес. Оксфордский толковый словарь

недвижимость

земля и здания, права с ними связанные, в т. ч. на природные ресурсы; недвижимая собственность в противоположность предметам личного потребления; – real property.

Источник: Новый англо-русский банковский и экономический словарь. 2006

Недвижимость

земельные, естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты, находящиеся в собственности юридических или физических лиц.

Источник: Бизнес-словарь

Недвижимость

это земельные и другие естественные угодья, всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и некоторые другие объекты), а также вещные права на землю.

Источник: Словарь-справочник экономических и юридических терминов. 2015

НЕДВИЖИМОСТЬ

земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней (здания, сооружения).

Источник: Экономический словарь для предпринимателей. Чебоксары. 1999

НЕДВИЖИМОСТЬ

земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней. К недвижимости относятся также вещные права на землю.

Источник: Большой бухгалтерский словарь

недвижимость

Физическая земля и все вещи, которые являются естественной ее частью, а также предметы, прикрепленные к земле людьми. См. также улучшения, земля, недвижимое имущество. (ОППО, 3,1; Типы имущества, 2)

Источник: Словарь инновационных терминов 2016

Недвижимость

Недвижимое имущество – имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Источник: Финансовый словарь проекта «Финам», проект www.finam.ru/dictionary

Недвижимость

земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также всякое имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней. Нежелательная аудитория – группа, интересы которой фирма старается не привлекать, но вынуждена считаться с ними, если они проявляются (например, потребительские группы бойкота).

Источник: Словарь-справочник экономика внешняя торговля выставки 2012

Недвижимость

к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты (ст.130 Гражданского Кодекса РФ).

Источник: Словарь ипотечных терминов

НЕДВИЖИМОСТЬ

земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Понятие «Н.» в современной отечественной экономики введено в активный практический оборот несколько лет назад, но его значение выходит за пределы терминологических уточнений, поскольку формирует центральное звено системы рыночных отношений.

Это не только товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Н. является основой национального богатства страны, имея по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики Н. необходимо как для успешного предпринимательства, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Понятие «Н.

» не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В экономически развитых странах Н. определяют через объем понятия – перечень предметов и вещных прав.

К недвижимым вещам относят следующие материальные объекты: земельный участок, участки недр, обособленные водные объекты, все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), объекты, приравненные к Н. и подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), иные предметы, наделенные статусом Н.

по закону. Таким образом, в недвижимое имущество включают и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда и др.) по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Следует иметь в виду, что разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах неодинаково, например, во Франции недвижимыми считаются все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания, – животные, сельскохозяйственные машины, орудия и т.п., а в США – земля и все, что с ней связано, и воздушное пространство. В теории и на практике различают понятие Н.

как материального (физического) объекта – местонахождение, площадь и границы, объем, размер (высота, длина, ширина), форма, ландшафт, залежи ископаемых, тип почвы, внешняя среда и др.

; и как комплекс экономических – товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, издержки содержания, ликвидность, цена, стоимость, налогообложение, инвестирование, спрос и предложение, правовых – право на собственность, вещные права; и социальных отношений – условия жизни людей, невосполнимый природный ресурс, источник благ, пространственный базис размещения др. объектов, основа свободы и независимости, престижность владения и т.п. Н. находится в центе различных экономических процессов, частных и имущественных интересов, административных норм и правил.

Источник: Экономика. Энциклопедический словарь. 2004 г.

НЕДВИЖИМОСТЬ

ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ НАСЛЕДСТВА(ESTATE). Термин имеет следующие значения1. Употребляемое в сочетании с прилагательным `real` (реальный) обозначает право на недвижимое имуществе; в сущности, является синонимом термина `НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО` (REAL PROPERTY). Право на недвижимое имущество делится на безусловное право собственности на недвижимость (фригольд) (простое и пожизненное право на недвижимое имущество; и то и др. может быть ограничено предшествующим или последующим условием и, т. о., представлять собой условное право в недвижимости); ограниченное право в недвижимом имуществе (конечное право) и вещное право арендатора.Эта последняя категория известна также под названием арендных прав (право на недвижимое имущество, ограниченное по сроку). Движимое имущество состоит из материального либо нематериального имущества (имущество в форме требований).2. В обиходе и для целей налогообложения – общая рыночная стоимость всех видов имущества, принадлежащего данному лицу; после правомерных вычетов представляет собой облагаемое налогом наследство в случае смерти владельца и передачи имущества по наследству.Н. и личное имущество, владельцем к-рого является данное лицо в момент смерти, называют его состоянием. К Н. относятся земля либо все, что постоянно находится на ней. Личное имущество – это любое имущество, не подпадающее под определение недвижимого имущества. Состояние перестает существовать, когда имущество распределяется в соответствии с завещанием или законом.Умерший, оставивший надлежащим образом оформленное и юр. действительное завещание, является завещателем (наследодателем) или завещательницей: о нем или о ней говорят, что он(она) умер(ла), оставив завещание. Завещание представляет собой письменный документ, надлежащим образом оформленный юридически, в к-ром завещатель распоряжается своим имуществом после смерти. Как правило, завещание имеет подпись завещателя и свидетелей. Под утверждением завещания имеется в виду его юр. доказательство. Обычно правомерность завещания определяется путем изучения документа и свидетельских показаний. Различные суды штатов (суд по делам о завещаниях и наследствах, по делам о наследстве и опеке, по делам сирот) дают разрешение на проверку правомерности завещания и управление имуществом завещателя. Проверка завещания является первым шагом в процессе передачи собственности умершего в соответствии с завещанием. Если умерший не оставил завещания или не оставил юридически действительного завещания, то его или ее наследство, тем не менее, подвергается проверке.В случае смерти без завещания Н. распределяется согласно законам о наследстве того штата, где находится имущество, а личное имущество распределяется в соответствии с законами о распределении имущества, действующими в том штате, где умерший проживал постоянно. Согласно общему правилу, толькоправилу, только супруг(а) или кровный родственник могут получить наследство, на к-рое нет завещания. Супруг(а) или кровный родственник называются наследником (наследницей) или ближайшим родственником, в зависимости от характера распределяемого имущества. Законы о наследовании в отсутствии завещания, как правило, решают вопрос в пользу оставшегося в живых супруга, детей и внуков, затем – в пользу родителей, затем – братьев или сестер.См. АДМИНИСТРАЦИЯ НАСЛЕДСТВА; ЗАВЕЩАНИЕ; ЗАКОНЫ О НАСЛЕДОВАНИИ; РЕГУЛИРОВАНИЕ НАСЛЕДСТВА; ТРАСТ.БИБЛИОГРАФИЯ:CADY, D. F. Field Guide to Estate Planning, Business Planning and Employee Benefits. National Undehwriters, Cincinnati, OH, 1989.CCH Estate Planning Guide. Commerce Clearing House, Inc., Chicago, IL. Annual.ESPERTI, R. A., and PETERSON, R. L. The Handbook of Estate Planning. McGraw-Hill, New York, NY, 1991.Estate Planning. Monthly.Estate Planning Review. Commerce Clearing House, Inc., Chicago, IL. Monthly.Estate Planning and Taxation Coordinator. Research Institute of America, Inc., New York, NY. Biweekly.Estate Planning: Inheritance Taxes. Prentice Hall, Inc. Englewood Cliff, NJ. Looseleaf.Estate Planning: Wills, Estate and Trusts. Prentice Hall, Inc. Englewood Cliff, NJ. Looseleaf.Estate Tax Techniques. J. K. Lasser Institute. Matthew Bender & Co., Inc., New York, NY. Looseleaf service.Federal Estate and Gift Tax Reports. Commerce Clearing House, Inc., Chicago, IL. Annual.FIORE E. D., and others. Modern Estate Planning. Matthew Bender & Co., Inc., New York, NY. Looseleaf service.LEIMBERG, S., and others. Tools and Techniques of Financial Planning. National Underwriter, Cincinnati, OH, 1986.How to Save Time and Taxes Preparing Fiduciary Income Tax Returns: Federal and State. Matthew Bender & Co., Inc., New York, NY. Looseleaf service.Research Institute of America: Estate Planners Alert.

Источник: Словарь-справочник экономика внешняя торговля выставки 2012

Источник: https://vocable.ru/termin/nedvizhimost.html

1. Недвижимость

Понятие недвижимость

Прилюбом общественном устройстве особоеместо в системе общественных отношенийзанимает недвижимое имущество, сфункционированием которого так илииначе связаны жизнь и деятельностьлюдей во всех сферах бизнеса, управленияи организации.

Само понятие «недвижимость»в современной России введено в активныйпрактический оборот всего нескольколет назад, но его значение выходит далекоза пределы терминологических уточнений.Дело в том, что именно недвижимостьформирует центральное звено всей системырыночных отношений.

Объекты недвижимости- не только важнейший товар, удовлетворяющийразнообразные личные потребности людей,но и одновременно капитал в вечнойформе, приносящий доход. Вложения в нихобычно представляют собой инвестированияс целью получения прибыли.

Недвижимость- основа национального богатства страны,имеющая по числу собственников массовый,всенародный характер.

Знание экономикинедвижимости крайне необходимо как дляуспешной предпринимательской деятельностив различных видах бизнеса, так и в жизни,в быту любой семьи и отдельно взятыхграждан, поскольку собственность нанедвижимость – первичная основа свободы,независимости и достойного существованиявсех людей. Переход на рыночные условияхозяйствования поставил массу проблем,которые необходимо решать, и наиважнейшаясреди них – проблема собственности.

Основныетермины, используемые при описаниирынка недвижимости, имеют три уровняопределения. К первому уровню относятсяформулировки, используемые в действующемзаконодательстве; ко второму — впрофессиональной литературе; а к третьему— формулировки, используемыенепрофессионалами. В идеале все онидолжны быть очень близки, но на практикеэто, к сожалению, не всегда достигается.

Правильноепонимание терминологии и свободноевладение ей создает основу для эффективногодиалога как с профессионалами всоответствующей области, так и сновичками, которым необходимо доходчивообъяснять значения соответствующихтерминов. Рыночная терминология понедвижимости и специальные оценочныетермины широко используются при ееоценке.

Главноедля нас понятие – «НЕДВИЖИМОСТЬ».

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово«недвижимость»образовалось в русском языке из трехслов: «неподвижный»,«имущество»(«имение»),«собственность».Таким образом, в русском слове«недвижимость» язык закрепил следующиечерты: неподвижность, принадлежностькому-либо (имею вещь), принадлежностьна праве собственности.

ВРоссии термин «недвижимое имущество»введен Петром I в 1714 году в указе «Опорядке наследования в движимых инедвижимых имуществах». С тех пор этопонятие широко применялось в дореволюционнойРоссии.

В своде гражданских законовРоссии «недвижимыми имуществамипризнаются по закону земли и всякиеугодья, дома, заводы, фабрики, лавки,всякие строения и пустые дворовые места,а также железные дороги».

Далееразъяснялось, что к принадлежностямземель относятся: «состоящие на нихцерковные и другие строения, дворы,мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати,озера, пруды, болота, дороги, источникии другие места, сим подобные; всепроизведения, на поверхности землиобретающиеся, и все сокровенные в недрахее металлы, минералы и другие ископаемые».

С1917 года, после отмены частной собственности,термин «недвижимость» исчез изюридического оборота и из практики.Лишь после 1990 года, вместе с правомчастной собственности, возродилось ипонятие недвижимости.

Понятие«недвижимость» неотделимо от другогопонятия – «имущество».

Имущество– совокупность имущественных, т.е.подлежащих денежной оценки, юридическихотношений, в которых находится данноелицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим,как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимоеимущество — это любое имущество,состоящее из земли, а также зданий исооружений на ней».1

«…имуществаявляются недвижимыми по их природе, илив силу их назначения, или вследствиепредмета, принадлежность которого онисоставляют».2

«Недвижимость,недвижимое имущество — реальнаяземельная и вся материальная собственность.Включает все материальное имуществопод поверхностью земли, над ее поверхностьюили прикрепленное к земле».3

«Недвижимымиимуществами признаются по закону землии всякие угодья, дома, заводы, фабрики,лавки, всякие строения и пустые дворовыеместа, а также железные дороги».4

Каквидно из вышеприведенных определений,все они тесно перекликаются и в своейоснове имеют одно и то же значение(независимо от момента истории) — земляи все то, что неотрывно с ней связано.

Гражданскийкодекс Российской Федерации выделяетнедвижимость в самостоятельный объектправа. На сегодняшний момент ст.

130 ГКРФ5определяет, чтокнедвижимым вещам -(недвижимому имущество, недвижимости)относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты, ивсе, что прочносвязано с землей,то есть объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба и назначениюневозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. Кнедвижимости относятся также кондоминиумыи предприятия как имущественныекомплексы.6

Такимобразом, к отличительной особенностинедвижимости относится ее неразрывнаясвязь с землей (при этом сами по себеземельные участки также рассматриваютсяв качестве недвижимости), что в своюочередь предполагает ее значительнуюстоимость. Внесвязи с земельными участками недвижимыеобъекты теряют обычное назначение исоответственно понижаются в цене.

Так,не рассматриваются в качестве недвижимостидеревья, выращиваемые в специальныхпитомниках, или дома, предназначенныепод снос.

Вместес тем закон относит к недвижимости иобъекты, которые по своей физическойприроде являются недвижимыми. К нимотносятся подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещамможет быть отнесено и иное имущество»(ст. 130 ГК РФ).

Юридическоепризнание указанного имущества вкачестве недвижимого (хотя по своейфизической сути оно является движимым),обусловлено тем, что оно являетсядорогостоящим и поэтому требует особогопорядка регистрации, который предусмотрендля недвижимости.

СогласноГрадостроительному Кодексу РФ (далееГСК РФ)7объекты недвижимости – объекты, вотношении которых осуществляетсяградостроительная деятельность.

Градостроительная деятельность –деятельность по развитию территорий,в том числе городов и иных поселений,осуществляемая в виде территориальногопланирования, градостроительногозонирования, планировки территорий,архитектурно-строительного проектирования,строительства, капитального ремонта,реконструкции объектов капитальногостроительства.

Крометого, недвижимостью признаётся«Предприятие в целом как имущественныйкомплекс признается недвижимостью.(Предприятием как объектом прав признаетсяимущественный комплекс, используемыйдля осуществления предпринимательскойдеятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

Взарубежной литературе имеет месторазделение понятий «недвижимая вещь»(real estate) и «недвижимая собственность»(real property).

8При этом первое составляет материальную,физически осязаемую сущность понятиянедвижимости, а второе — обозначаетюридическую сущность этого понятия каксовокупность (пакет) имущественных праввсех субъектов, имеющих отношение кданной вещи.

При этом в состав материальнойсущности включаются: земельные участки,участки недр, обособленные водныеобъекты, леса, многолетние насаждения,здания, сооружения, инженерныекоммуникации, т.е.

все, что прочно связанос землей, и не может быть перемещено безнесоразмерного ущерба их назначению,то есть недвижимое (физическинеперемещаемое) имущество представляетсяв виде суммы двух компонентов: «земли»(land) и «улучшений» (improvement).9

Улучшенияминазывается то, что сделано рукамичеловека и потребовало вложения еготруда и расходования ресурсов. При этомпринимается, что собственно улучшениене может рассматриваться как объектнедвижимости отдельно от земельногоучастка, поскольку остается недвижимыми выполняет свое предназначение толькопри условии и во время прочногоприкрепления его к земле.

Такимобразом, существует большое количестворазнообразных видов недвижимости,обладающей разной оборотоспособностью.

Так,«Земля и другие природные ресурсы могутотчуждаться в той мере, в какой их оборотдопускается законами о земле и другихприродных ресурсах» (п. 3 ст.

129 ГК РФ),отчуждение предприятий регулируетсяспециальными законами об акционерныхобществах и других хозяйственныхобъединениях. В соответствии сустановленной законом оборотоспособностьюразных видов недвижимости сложились иразные товарные рынки недвижимости.

Например, до настоящего времени изгражданского (рыночного) оборота выведеназемля сельскохозяйственного назначения.

Кнедвижимости относятся наиболее ценныеи общезначимые объекты. Такие объектынедвижимости как земля, природныересурсы имеют большую экономическую истратегическую значимость для государства.Во многом по этой причине недвижимостьподлежит усиленной охране со сторонызакона.

Причины этого отчасти носят иисторический характер, отчастиопределяются самой природой недвижимости.

Так земля была важнейшим объектомнедвижимости в докапиталистическиевремена, когда денежный капитал, кредитиграли незначительную роль в хозяйственнойжизни, в то время как земля являласьпочти единственным источником частныхбогатств и государственных доходов,служила показателем политическогозначения гражданина.

Недвижимостьимеет большое значение для налоговойполитики. Скрыть наличие недвижимости,ее переход к другому собственникуявляется трудным делом, по этой причинеможет быть ее особое налогообложение.

Средства,вложенные в недвижимость, защищены отинфляции, в то же время могут бытьпричиной спекулятивных сделок снедвижимостью, так как цены растут, иэто может вести к концентрации недвижимостив руках крупных владельцев с цельюпоследующей выгодной продажи по болеевысокой цене.

По этой же причине владениенедвижимостью несет не только выгоду,но и связано с ограничениями, которыенакладывает государство в целях защитыинтересов других лиц и общества в целом.

Например, купленный земельный участокможно продать через какое-то число летили купить можно после аренды, или втечение определенного договором временине менять производственную ориентациюпредприятия.

Источник: https://studfile.net/preview/5133596/

К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах

Понятие недвижимость


В статье автор раскрывает значимость пересмотра ст. 130 Гражданского кодекса РФ, представляет различные точки зрения ученых по поводу понятия «недвижимых вещей», признаков, которыми должен обладать объект, чтобы он был отнесен к категории недвижимости, а также о самой системе этих объектов.

Ключевые слова: вещи, недвижимые вещи, Гражданский кодекс Российской Федерации, земельный участок, несоразмерный ущерб, прочная связь с землей.

Несмотря на то, что длительное время статья 130 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (далее ГК РФ), регламентирующая разделение вещей на движимые и недвижимые, не подвергается существенной корректировке со стороны нашего законодателя, а вносимые изменения касаются лишь дополнения или исключения из перечня тех или иных объектов, до сих пор в доктрине поднимается вопрос о целесообразности данного перечня и предусмотренных ст. 130 ГК РФ критериев отнесения вещей к категории недвижимых [1].

Несомненно, недвижимость представляет собой ценность для гражданского оборота, поэтому видится необходимым изучение проблем правовой регламентации недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

Так, ст.

130 ГК РФ предусматривает «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [1].

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Следовательно, разграничение вещей на движимые идет по остаточному признаку.

Важность данной классификации заключается в том, что от отнесения объекта к движимому или недвижимому имуществу зависит правовой режим. Так, Ю. Я. Великомыслов выделяет критерии, показывающие значимость и различие в правовом режиме тех или иных объектов [2]:

− участие недвижимого имущества в гражданском обороте осуществляется на принципе гласности, так как действует правило о государственной регистрации. Однако саму государственную регистрацию нельзя рассматривать в качестве признака, так как это следствие наличия у недвижимости определенных свойств [3];

− законом предусмотрен различный порядок приобретения недвижимого имущества и движимых бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ) и вещей, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);

− ипотека предусматривается только для недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);

− предусматривается различия в переходе прав на недвижимое имущество по наследству. Так, в отношении недвижимого имущества действуют правила предусмотренные в месте нахождения такого имущества, тогда как в отношении движимых вещей действуют правила, предусмотренные в последнем месте жительства наследодателя;

− споры о праве собственности и иных вещных прав рассматриваются в отношении недвижимого имущества по его мету нахождения, а споря относительно движимых вещей — по месту нахождения ответчика или в определенных случаях, в месте определяемом по выбору истца.

По мнению Л. В. Щенниковой, «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» [4].

Исходя из того, что недвижимость обладает правовым режимом, который отличается от правового режима движимого имущества, то хотелось бы поговорить о признаках, которые присущи недвижимому имуществу [2]:

  1. Недвижимое имущество относится к категории вещей, в результате чего является объектом материального мира. Так, некоторые авторы понимают под этим признаком «физическую осязаемость» [5]; в литературе также высказывается мнение о том, что недвижимое имущество невозможно спрятать в отличие от движимого [6].
  2. Индивидуально-определенное имущество.
  3. Незаменимое имущество.
  4. Наличие прочной связи с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, или же закон предусматривает, что то или иное имущество относится к категории недвижимого имущества. Данный признак выделяли и ранее, но указывая «нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие − с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот» [6]. Так, как законодательного понятия прочности мы не найдем, можно обратиться к судебной практике. Так, С. Ю. Стародумова в своей работе приводит пример из судебной практики, где Постановлением Президиума ВАС РФ в качестве доказательства прочной связи с землей, суд признает наличие песчаной подушки, щебеночной подготовки и слоя бетона толщиной 20 см.2, автор также указывает, что согласно данному критерию к недвижимым вещам можно отнести футбольные поля обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т. п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре [7].
  5. Невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Данный признак также критикуется в доктрине. Так, в ст. 130 ГК РФ не дается объяснения о том, что стоит понимать под «несоразмерным ущербом». В данном контексте О.В. Макаров высказывает мнение о необходимости исключения данного признака из ГК РФ, связывая такую необходимость с практической неприменимостью критерия соразмерности причинения ущерба к назначению объектов недвижимости [8]. С. Ю. Стародумова указывает, что в зависимости от потребностей собственников объектов недвижимого имущества, назначение этих объектов может быть изменено без причинения ущерба этим же объектам [7].

Так, в литературе приводятся такие понятия «недвижимости»:

  1. Недвижимыми вещами являются «индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей» [5].
  2. Недвижимые вещи − материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи − воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота [8].

Если обратиться к ст. 130 ГК РФ, то можно обратить внимание, что недвижимое имущество подразделяется на две категории: те объекты, которые являются недвижимыми по своей природе, и те, объекты, которые признаются недвижимыми согласно закону. Объекты, признающиеся недвижимыми по своей природе, подразделяются на:

− земельные участки, участки недр, в данном случае речь идет о тех объектах, которые представляют собой единое целое с земельными участками;

− объекты, которые имеют прочную связь с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так, по мнению В. В. Витрянского, предусмотренное Гражданским кодексом, понятие «недвижимого имущества» включает в себе одновременно четыре категории, а не представляет собой единый объект недвижимости [10, с. 5]:

− недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

− недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

− недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

− недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Л. В. Щенникова занималась вопросом изучения соотношения законодательного определения понятия «недвижимое имущество» и соотношение данного понятия с теми изменениями, которые были предусмотрены Концепцией развития гражданского законодательства к понятию недвижимости. Так, по мнению данного автора, разработчики Концепции предложили [4]:

  1. Разделение недвижимости по природе и по закону. Но уже в данном предложении видится несовершенство, так как данный признак строится на соотношении тех или иных объектов с землей, но в отношении непосредственно земельного участка все доходит до абсурда, так как в случае земельного участка как недвижимости по природе нельзя говорить о его связи с самим собой. Следовательно, говорить о земельном участке как о недвижимости по своей природе нельзя. Стоит отметить, что с таким аргументом сложно не согласиться, ведь и правда, говорить о связи земельного участка с самим собой является логически непонятным и нерациональным.
  2. Концепция предусматривает, что ст. 130 ГК РФ не нуждается в пересмотре. Пожалуй, тут сложно согласиться с разработчиками Концепции, в данной работе приводится достаточное количество мнений ученых о целесообразности пересмотра ст. 130 ГК РФ, ведь как минимум наука и прогресс не стоят на месте, и то, что было раньше невозможно (например, перемещение без несоразмерного ущерба назначению), сегодня является возможным. Следовательно, как минимум некоторые положения, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ должны соответствовать сегодняшним реалиям, ведь законодательство должно идти в «ногу со временем» и реагировать на изменения в других областях, которые прямым образом затрагивают регламентируемые нормативно-правовыми актами отношения.
  3. Предложение об исключении из объектов недвижимого имущества лесов, многолетних насаждения, обособленных водных объектов, а также предприятий, которые добавлены в ст. 132 ГК РФ. Стоит отметить, что на сегодняшний день данный пункт Концепции нашел свое отражение в с. 130 ГК РФ.
  4. Концепция предусматривает дополнить перечень объектов недвижимого имущества: комплекс недвижимого имущества, помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства. Таким образом, этот пункт реализован на сегодняшний день лишь в части.

Так, по мнению Л. В. Щенниковой, жаль, что в конечном итоге разработчиками Концепцией не было в конечном итоге дано новое видение недвижимого имущества, хотя это бы показало ошибки их видения [4].

Стоит отметить, что некоторые авторы видят необходимость в кардинальном пересмотре ст. 130 ГК РФ.

Так, Н. Ю. Шеметова предлагает понимать под недвижимыми вещами только лишь землю и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли [11, с. 26].

Л. В. Щенникова, указывает, что истинным признаком отнесения объектов к недвижимости должен быть критерий «составной части земли и ее принадлежности», который ранее был предложен В. И. Синайским [4]. Таким образом, составные части всегда разделяют судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают одинаковость юридической судьбы с главной вещью [4].

И. А. Емелькина высказывает мнение о том, что земельный участок со всеми объектами, которые расположены на нем, необходимо рассматривать как имущественный комплекс, где земельный участок будет выступать главной вещью, а остальные объекты — принадлежность [12, с. 22].

Однако такой подход находит и противником, так как в подобном случае все собственники недвижимого имущества перестанут быть собственниками недвижимого имущества, так как у них возникнет право собственности на движимые вещи, что приведет к беспорядку в правоприменительной практике и обороте в целом [13].

С. Ю. Стародумова указывает, что к недвижимым объектам стоит относить лишь земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр, предлагая к тому же закрепить в ст.

130 ГК РФ понятие «недвижимых вещей» через «сложный материальный объект неразрывно связанный с земной поверхностью, являющийся ее частью, обладающий физическими характеристиками позволяющими его индивидуализировать» [7].

Итак, до сих пор ставится под сомнение, предусмотренное ст. 130 ГК РФ, перечисление объектом «недвижимое имущество».

В научной литературе приводится много различных теоретических положений, которые направлены на совершенствование положений, регламентирующих отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых вещей.

Так, некоторые из этих теоретических положений содержат незначительные рекомендации для корректировки действующего законодательства, тогда как другие предлагают кардинальным образом изменить представление о природе недвижимости и ее объектах.

Таким образом, стоит отметить, что видится необходимость корректировки ст. 130 ГК РФ с учетом важности закрепления дефиниции понятия «недвижимые вещи», и кардинального пересмотра признаков для отнесения тех или иных объектов к категории «недвижимость».

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (в ред. от 16 декабря 2019) // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
  2. Великомыслов Ю. Я. Гражданско-правовй режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок // Информационно-образовательный юридический портал «Все о праве». URL: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/item5065.html (дата обращения: 18.03.2020).

Источник: https://moluch.ru/archive/308/69489/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.