Понятие объекта недвижимости

Объекты недвижимости

Понятие объекта недвижимости

Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.

Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.

К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее архитектуры.

Современные объекты недвижимости

А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, храмы, соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.

Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года

Типы объектов недвижимости

Все объекты недвижимости делятся на два типа:

  • Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения ( лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
  • Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений ( частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).

Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.

Основные признаки недвижимости

Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:

  • Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
  • Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
  • Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически ( здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
  • Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
  • Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности ( местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
  • Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
  • Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
  • Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
  • Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.

Свойства объектов недвижимости

Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:

  • Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
  • Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
  • Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
  • Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
  • Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью ( то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

  • Коммерческая ( ведение бизнеса)
  • Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
  • Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.

Готовность к эксплуатации

  • Введенные в эксплуатацию
  • Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
  • Незаконченные постройки

Возможность воспроизведения

  • Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
  • Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.

Искусственные объекты ( постройки)

Общественная недвижимость:

  • Больницы
  • Поликлиники
  • Театры
  • Музеи
  • Дома культуры
  • Библиотеки
  • Школы
  • Высшие учебные заведения
  • Вокзалы

Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.

Кировский железнодорожный вокзал

Коммерческая недвижимость:

  • Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения ( цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
  • Здания и сооружения, основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
  • Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
  • Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
  • Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
  • Гаражи для аренды
  • Склады

Жилая недвижимость

Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:

  • Городское жилье
  • Загородное жилье
  • Типовые постройки
  • Элитные сооружения

По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:

  • Вторичное жилье
  • Загородный дом
  • Дача
  • Многоквартирный дом
  • Квартира
  • Комната
  • Индивидуальный ( частный) дом

Естественные  ( природные) объекты

Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:

  1. Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
  2. Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.

Сделки по продаже земли осуществляются под строгим контролем государства

Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит».  Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.

Войны за плодородные земли шли с глубокой древности

Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:

  • Участки недр
  • Водные объекты
  • Природные леса
  • Многолетние насаждения
  • Земельные участки

В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.

Продажа земельных участков за городом под строительство

Источник: http://design-fly.ru/terminologiya/obekty-nedvizhimosti.html

К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах

Понятие объекта недвижимости


В статье автор раскрывает значимость пересмотра ст. 130 Гражданского кодекса РФ, представляет различные точки зрения ученых по поводу понятия «недвижимых вещей», признаков, которыми должен обладать объект, чтобы он был отнесен к категории недвижимости, а также о самой системе этих объектов.

Ключевые слова: вещи, недвижимые вещи, Гражданский кодекс Российской Федерации, земельный участок, несоразмерный ущерб, прочная связь с землей.

Несмотря на то, что длительное время статья 130 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (далее ГК РФ), регламентирующая разделение вещей на движимые и недвижимые, не подвергается существенной корректировке со стороны нашего законодателя, а вносимые изменения касаются лишь дополнения или исключения из перечня тех или иных объектов, до сих пор в доктрине поднимается вопрос о целесообразности данного перечня и предусмотренных ст. 130 ГК РФ критериев отнесения вещей к категории недвижимых [1].

Несомненно, недвижимость представляет собой ценность для гражданского оборота, поэтому видится необходимым изучение проблем правовой регламентации недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

Так, ст.

130 ГК РФ предусматривает «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [1].

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Следовательно, разграничение вещей на движимые идет по остаточному признаку.

Важность данной классификации заключается в том, что от отнесения объекта к движимому или недвижимому имуществу зависит правовой режим. Так, Ю. Я. Великомыслов выделяет критерии, показывающие значимость и различие в правовом режиме тех или иных объектов [2]:

− участие недвижимого имущества в гражданском обороте осуществляется на принципе гласности, так как действует правило о государственной регистрации. Однако саму государственную регистрацию нельзя рассматривать в качестве признака, так как это следствие наличия у недвижимости определенных свойств [3];

− законом предусмотрен различный порядок приобретения недвижимого имущества и движимых бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ) и вещей, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);

− ипотека предусматривается только для недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);

− предусматривается различия в переходе прав на недвижимое имущество по наследству. Так, в отношении недвижимого имущества действуют правила предусмотренные в месте нахождения такого имущества, тогда как в отношении движимых вещей действуют правила, предусмотренные в последнем месте жительства наследодателя;

− споры о праве собственности и иных вещных прав рассматриваются в отношении недвижимого имущества по его мету нахождения, а споря относительно движимых вещей — по месту нахождения ответчика или в определенных случаях, в месте определяемом по выбору истца.

По мнению Л. В. Щенниковой, «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» [4].

Исходя из того, что недвижимость обладает правовым режимом, который отличается от правового режима движимого имущества, то хотелось бы поговорить о признаках, которые присущи недвижимому имуществу [2]:

  1. Недвижимое имущество относится к категории вещей, в результате чего является объектом материального мира. Так, некоторые авторы понимают под этим признаком «физическую осязаемость» [5]; в литературе также высказывается мнение о том, что недвижимое имущество невозможно спрятать в отличие от движимого [6].
  2. Индивидуально-определенное имущество.
  3. Незаменимое имущество.
  4. Наличие прочной связи с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, или же закон предусматривает, что то или иное имущество относится к категории недвижимого имущества. Данный признак выделяли и ранее, но указывая «нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие − с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот» [6]. Так, как законодательного понятия прочности мы не найдем, можно обратиться к судебной практике. Так, С. Ю. Стародумова в своей работе приводит пример из судебной практики, где Постановлением Президиума ВАС РФ в качестве доказательства прочной связи с землей, суд признает наличие песчаной подушки, щебеночной подготовки и слоя бетона толщиной 20 см.2, автор также указывает, что согласно данному критерию к недвижимым вещам можно отнести футбольные поля обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т. п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре [7].
  5. Невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Данный признак также критикуется в доктрине. Так, в ст. 130 ГК РФ не дается объяснения о том, что стоит понимать под «несоразмерным ущербом». В данном контексте О.В. Макаров высказывает мнение о необходимости исключения данного признака из ГК РФ, связывая такую необходимость с практической неприменимостью критерия соразмерности причинения ущерба к назначению объектов недвижимости [8]. С. Ю. Стародумова указывает, что в зависимости от потребностей собственников объектов недвижимого имущества, назначение этих объектов может быть изменено без причинения ущерба этим же объектам [7].

Так, в литературе приводятся такие понятия «недвижимости»:

  1. Недвижимыми вещами являются «индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей» [5].
  2. Недвижимые вещи − материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи − воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота [8].

Если обратиться к ст. 130 ГК РФ, то можно обратить внимание, что недвижимое имущество подразделяется на две категории: те объекты, которые являются недвижимыми по своей природе, и те, объекты, которые признаются недвижимыми согласно закону. Объекты, признающиеся недвижимыми по своей природе, подразделяются на:

− земельные участки, участки недр, в данном случае речь идет о тех объектах, которые представляют собой единое целое с земельными участками;

− объекты, которые имеют прочную связь с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так, по мнению В. В. Витрянского, предусмотренное Гражданским кодексом, понятие «недвижимого имущества» включает в себе одновременно четыре категории, а не представляет собой единый объект недвижимости [10, с. 5]:

− недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

− недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

− недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

− недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Л. В. Щенникова занималась вопросом изучения соотношения законодательного определения понятия «недвижимое имущество» и соотношение данного понятия с теми изменениями, которые были предусмотрены Концепцией развития гражданского законодательства к понятию недвижимости. Так, по мнению данного автора, разработчики Концепции предложили [4]:

  1. Разделение недвижимости по природе и по закону. Но уже в данном предложении видится несовершенство, так как данный признак строится на соотношении тех или иных объектов с землей, но в отношении непосредственно земельного участка все доходит до абсурда, так как в случае земельного участка как недвижимости по природе нельзя говорить о его связи с самим собой. Следовательно, говорить о земельном участке как о недвижимости по своей природе нельзя. Стоит отметить, что с таким аргументом сложно не согласиться, ведь и правда, говорить о связи земельного участка с самим собой является логически непонятным и нерациональным.
  2. Концепция предусматривает, что ст. 130 ГК РФ не нуждается в пересмотре. Пожалуй, тут сложно согласиться с разработчиками Концепции, в данной работе приводится достаточное количество мнений ученых о целесообразности пересмотра ст. 130 ГК РФ, ведь как минимум наука и прогресс не стоят на месте, и то, что было раньше невозможно (например, перемещение без несоразмерного ущерба назначению), сегодня является возможным. Следовательно, как минимум некоторые положения, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ должны соответствовать сегодняшним реалиям, ведь законодательство должно идти в «ногу со временем» и реагировать на изменения в других областях, которые прямым образом затрагивают регламентируемые нормативно-правовыми актами отношения.
  3. Предложение об исключении из объектов недвижимого имущества лесов, многолетних насаждения, обособленных водных объектов, а также предприятий, которые добавлены в ст. 132 ГК РФ. Стоит отметить, что на сегодняшний день данный пункт Концепции нашел свое отражение в с. 130 ГК РФ.
  4. Концепция предусматривает дополнить перечень объектов недвижимого имущества: комплекс недвижимого имущества, помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства. Таким образом, этот пункт реализован на сегодняшний день лишь в части.

Так, по мнению Л. В. Щенниковой, жаль, что в конечном итоге разработчиками Концепцией не было в конечном итоге дано новое видение недвижимого имущества, хотя это бы показало ошибки их видения [4].

Стоит отметить, что некоторые авторы видят необходимость в кардинальном пересмотре ст. 130 ГК РФ.

Так, Н. Ю. Шеметова предлагает понимать под недвижимыми вещами только лишь землю и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли [11, с. 26].

Л. В. Щенникова, указывает, что истинным признаком отнесения объектов к недвижимости должен быть критерий «составной части земли и ее принадлежности», который ранее был предложен В. И. Синайским [4]. Таким образом, составные части всегда разделяют судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают одинаковость юридической судьбы с главной вещью [4].

И. А. Емелькина высказывает мнение о том, что земельный участок со всеми объектами, которые расположены на нем, необходимо рассматривать как имущественный комплекс, где земельный участок будет выступать главной вещью, а остальные объекты — принадлежность [12, с. 22].

Однако такой подход находит и противником, так как в подобном случае все собственники недвижимого имущества перестанут быть собственниками недвижимого имущества, так как у них возникнет право собственности на движимые вещи, что приведет к беспорядку в правоприменительной практике и обороте в целом [13].

С. Ю. Стародумова указывает, что к недвижимым объектам стоит относить лишь земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр, предлагая к тому же закрепить в ст.

130 ГК РФ понятие «недвижимых вещей» через «сложный материальный объект неразрывно связанный с земной поверхностью, являющийся ее частью, обладающий физическими характеристиками позволяющими его индивидуализировать» [7].

Итак, до сих пор ставится под сомнение, предусмотренное ст. 130 ГК РФ, перечисление объектом «недвижимое имущество».

В научной литературе приводится много различных теоретических положений, которые направлены на совершенствование положений, регламентирующих отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых вещей.

Так, некоторые из этих теоретических положений содержат незначительные рекомендации для корректировки действующего законодательства, тогда как другие предлагают кардинальным образом изменить представление о природе недвижимости и ее объектах.

Таким образом, стоит отметить, что видится необходимость корректировки ст. 130 ГК РФ с учетом важности закрепления дефиниции понятия «недвижимые вещи», и кардинального пересмотра признаков для отнесения тех или иных объектов к категории «недвижимость».

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (в ред. от 16 декабря 2019) // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
  2. Великомыслов Ю. Я. Гражданско-правовй режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок // Информационно-образовательный юридический портал «Все о праве». URL: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/item5065.html (дата обращения: 18.03.2020).

Источник: https://moluch.ru/archive/308/69489/

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

Понятие объекта недвижимости

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

1. Основные понятия и определения экономики недвижимости

1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки.

К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст.

130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

№ п/п

Отдельные объекты

Сложные объекты

1

Земельные участки

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию;

♦ другие исключительные права

2

Участки недр

3

Обособленные водные объекты

4

Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания;

♦ сооружения

5

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.

1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов.

В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

 На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

–  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. –  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. –  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.

–  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.

–  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

–  для ведения бизнеса; –  для проживания владельца; –  в качестве инвестиций; –  в качестве товарных запасов и НЗП; –  для освоения и развития;

–  для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

–  специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

–  неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

–  введенные в эксплуатацию; –  требующие реконструкции или капитального ремонта;

–  незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

–  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
–  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств; 2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Источник: http://www.aup.ru/books/m94/1_1.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.