Повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома

Содержание

Типовая повестка дня Общего Собрания с ми экспертов

Повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома

Повестка дня общего собрания собственников:

  1. Выбор Председателя и Секретаря собрания
    (Председатель проводит собрание, отвечает на вопросы, либо даёт слово тому, кто докладывает по отдельным пунктам, секретарь ведёт запись озвученных тезисов и принимаемых решений. Избираются в пределах одного собрания на срок его проведения).
  2. Выбор членов Счётной комиссии
    (Счётная комиссия собирает голоса, подаваемые в виде письменных решений, и подсчитывает достаточность кворума. В счётную комиссию могут по желанию входить любые лица, не являющиеся собственниками помещений в доме (наблюдатели, консультанты).
  3. Выбор способа управления многоквартирным домом
    (вариантов два: управление посредством Управляющей организации, либо посредством создания Товарищества Собственников Недвижимости (ранее называлось ТСЖ), как некоммерческой организации, принадлежащей собственникам. После решения о создании ТСН может подписать договор с эксплуатирующей организацией на техническую эксплуатацию дома, либо организовать эту деятельность самостоятельно).
  4. Выборы состава Совета дома
    (обычно в Совет входят активные и неравнодушные жильцы, которые реально готовы заниматься контролем выполняемых работ, проверкой и подписанием документов в ходе эксплуатации дома, направлять необходимые заявления в различные инстанции, получать документы и выписки и затем передавать их на рассмотрение собственников. Деятельность Совета регламентирована ст. 161.1 ЖК РФ).
  5. Выборы Председателя Совета дома
    (Председатель уполномочен от имени всех собственников вести переговоры и подписывать документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Деятельность Председателя регламентирована ч.8 ст. 161.1 ЖК РФ).
  6. Выбор Администратора общих собраний собственников
    (Администратор (эта функция введена ст.47.1 ЖК РФ) занимается организацией оповещения собственников о проведении собрания, а также обработкой результатов ания в электронной форме. Использование электронной системы для ания и признание таких действующими требует отдельного определения системы или множества систем, в которых можно ать. Использование ГИС ЖКХ для этой цели требует регистрации на портале Государственных Услуг у каждого из участников, причём регистрационная учётная запись должна быть подтверждена предъявлением оригинала документа в Центр Обслуживания. У системы СКВЕР регистрация происходит на основании индивидуального кода доступа, выдаваемого каждому собственнику, а ание в системе подтверждается бумажным бюллетенем. Законом не требуется, чтобы Администратор был именно собственником в доме, им может быть любое физическое или юридическое лицо.)
  7. Выбор Управляющей организации
    (даже если создаётся ТСЖ, всё равно как минимум на период перехода на полное самоуправление определяется управляющая организация. Можно оставить действующую, которая сейчас управляет домом, можно сменить на другую, которая представляет свой план — как она будет управлять домом в имеющихся условиях и бюджете. Сейчас этот бюджет ограничен планово-нормативной ставкой, ежегодно утверждаемой Правительством Москвы. На начало 2017 года она составляет 26,5 руб. за м² общей площади дома, которую можно уточнить в материалах для подготовки к собранию). Решением общего собрания она может быть как понижена (на уровне условий договора с управляющей организацией), так и повышена (например, с целью сбора средств для каких-либо целевых нужд).
  8. Определение срока, на который будет заключаться Договор управления
  9. Подписание договора управления от имени собственников
  10. Выбор способа уведомления собственников МКД о проведении последующих собраний
    (доступные варианты в порядке повышения себестоимости:
    1. Размещение в подъездах многоквартирного дома соответствующих объявлений
    2. Оповещение каждого собственника, оставившего свои контактные данные, о собрании и материалах для него через средства связи: электронную почту или СМС.
    3. Оповещение каждого собственника, постоянно проживающего в доме, посредством поквартирного обхода с росписью в журнале.
    4. Оповещение собственников почтовыми уведомлениями по адресу фактического проживания (если таковой адрес известен), либо уведомлением в почтовые ящики в доме (наиболее странный и бесполезный способ потратить кучу денег впустую на почтовые расходы).
  11. Выбор места размещения сообщений о проведении общих собраний собственников помещений и их решениях
    (обязательное по закону условие. Можно размещать бумажное уведомление на информационных стендах в подъезде, на дверях при выходе из дома, а электронные копии документов на соответствующих интернет-сайтах. В Москве таким сайтом является портал «Дома Москвы», но у него не предусмотрена возможность рассылки сообщений об изменениях. Есть сайт SobDoma.Ru, создатели которого обещают регулярно размещать и актуализировать информацию о собраниях по обращению инициаторов, а также рассылать уведомления через электронные системы и средства связи. В ГИС ЖКХ такая функция предусмотрена законом, однако в промышленную эксплуатацию эта система в Москве войдёт не ранее 2019 года (во всей остальной стране обещано 1 июля 2017 года). Использовать можно хоть все варианты, для каждого собственника это индивидуальный выбор в ходе собрания.)
  12. Выбор места хранения протоколов общего собрания
    (протокол является документом, подделка которого преследуется по закону. Электронная копия протокола подлежит обязательной публикации в общедоступных интернет-системах (на порталах «Дома Москвы» и федеральном портале «Реформа ЖКХ». Бумажный оригинал хранится либо у председателя Совета многоквартирного дома (и должен предъявляться по первому требованию), либо в Управляющей организации, где предусмотрена ответственность должностных лиц за его утрату. Можно сделать несколько экземпляров протокола, имеющих равную юридическую силу, и хранить в нескольких местах. Копия протокола направляется в Жилищную Инспекцию вместе с электронной копией подписных листов, которые, в отличие от протокола, публикации не подлежат.)

Индивидуальные вопросы к собранию, которые можно включить в повестку дня:

  • Ограждение придомовой территории шлагбаумами

Регламентировано постановлением Правительства Москвы №428-ПП. Относится к вопросам эксплуатации земельного участка многоквартирного дома (п.2 ч.2 ст.

44 ЖК РФ), соответственно, требует решения 2/3 (66,67% собственников).

Для решения не требуется постановка земельного участка на кадастровый учёт, однако его необходимо согласовать с муниципальными депутатами для получения разрешения (и определения, не нарушает ли установка законных прав иных собственников в соседних домах).

К заявлению на установку шлагбаума прикладывается схема его размещения, конструктивное описание и стоимость. Шлагбаум и его конструктивные принадлежности являются общедомовым имуществом, соответственно, правила его эксплуатации также утверждаются общим собранием.

  • Эксплуатация общедомового имущества третьими лицами и организациями

К этому вопросу осмысленно относить любые ситуации, когда кто-либо посторонний хочет на законных основаниях использовать что-либо, принадлежащее собственникам: стены, крышу, чердачные и подвальные/цокольные помещения, которые не были изначально определены как жилые или административные (нежилые) при строительстве дома, парковочные места во дворе и даже кабельные каналы в подъездах. Вся эта эксплуатация, если она направлена на извлечение прибыли (реклама или оказание услуг населению/организациям), предусматривает компенсацию за неё в фонд содержания и ремонта многоквартирного дома. На эти средства можно делать ремонты, улучшать условия в общем имуществе (делать текущий ремонт или замену), и даже снижать коммунальные платежи.

  • Конструктивные изменения в доме (достройка, проделывание отдельных входов, перенос коммуникаций и т.п.)

Всегда должны быть согласованы с общим собранием собственников, с предоставлением проектной документации и заключения технической экспертизы о том, что такие изменения не нанесут ущерба дому в целом и каждому конкретному помещению в частности.

  • Программа реновации жилого фонда, предусматривающая возможность сноса дома и переселения

Относится к решениям о реконструкции многоквартирного дома, п.2.1 ст.44 ЖК РФ. Требует принятия решения квалифицированным большинством — 2/3 (66,67% собственников).

По результатам общего решения дальнейшие варианты обмена и реконструкции дома в целом происходят в индивидуальном порядке с каждым собственником, на основании кадастровой стоимости жилья и соответствующих вариантов равнозначного обмена.

В данный момент оговорки «равнозначного, но не менее, чем равноценного» в законопроекте не предусмотрено. С кадастровой стоимостью своего жилья можно ознакомиться на сайте РосРеестра или прямо в реестре собственников для проведения собрания.

Важно понимать, что ценность жилья определяется не только кадастровой оценкой, но и множеством других факторов, например, стоимостью земельного участка, на котором расположен дом.

Её можно посчитать, взяв среднюю кадастровую оценку метра земли на любом близлежащем участке, умножив на площадь земельного участка, установленного планом межевания территории (определением его границ), разделив на общую площадь помещений в многоквартирном доме и умножив на площадь помещения в собственности.

Для взвешенного торга с застройщиком необходимо, чтобы земельный участок многоквартирного дома был поставлен на кадастровый учёт (зарегистрирован в законном порядке как общедомовое имущество). Однако стоимость работы кадастровых инженеров по отношению к прибыли от оформления собственности ничтожна, но для отдельных граждан неподъёмна. Поэтому решением собственников следует принять модель определения источника финансирования постановки земельного участка на кадастровый учёт.

Формулировки для протокола:

  • Отказаться от включения дома в программу реновации территории города Москвы
    • Направить уведомление о категорическом отказе в профильные департаменты и учреждения.
    • Организовать работу по постановке земельного участка многоквартирного дома на кадастровый учёт
    • Провести внутридомовой / квартальный конкурс подрядчиков среди кадастровых инженеров
    • Организовать сбор средств собственников для финансирования постановки ЗУ на учёт с дальнейшей регистрацией долевых прав на общедомовое имущество.
  • Рассмотреть возможные варианты реализации программы реновации территории города Москвы применительно к многоквартирному дому.
    • Подать заявку о возможности включения дома в программу
    • Определить приемлемые условия и варианты переселения при сносе и реконструкции
    • Потребовать предоставления равнозначных, но не менее, чем равноценных условий для подменного фонда, на основании кадастровой стоимости жилья и ориентировочной кадастровой стоимости земельного участка МКД.
    • Рассмотреть возможность временного расселения в подменный фонд на период строительства дома, с дальнейшим возвратом в дом, построенный на существующем земельном участке.

Источник: https://sobdoma.ru/povestka/

Как подготовить повестку вопросов для общего собрания собственников многоквартирного дома

Повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома

Говорят, что правила дорожного движения написаны кровью. Так вот эта статья написана слезами. Слезами тех, кто, проводя общее собрание, включает в него вопросы, которые потом не исполняются управляющими организациями, а инициаторы собраний тратят время и нервы в судах или проводя повторные поквартирные обходы для сбора очередных решений.

Меня зовут Константин Орлов и я с 2011 года помогаю людям в проведении общих собраний. Наш сайт «Домсканер.рф» помогает жителям во всех регионах России подготовить готовый пакет документов для проведения общего собрания в любой форме, а также провести онлайн ание согласно ст. 47.1 ЖК РФ.

И на основе опыта подготовки более 2500 собраний я бы хотел рассказать Вам, как сделать правильную повестку вопросов общего собрания и не допустить ошибок.

Статья короткая, но емкая.

Поверьте, нам присылали такие повестки, от которых хотелось действительно плакать, например: «Наделить председателя дома полномочиями по проверке документов жителей сдаваемых в аренду квартир» (жители боролись с квартирами, где никто не прописан, но проживает по 10 человек) или «Утвердить порядок выноса мусора по будним дням с 6 до 9 часов, в выходные дни с 7 до 10 часов утра» (жители хотели уменьшить количество крыс в мусоропроводах).

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Что говорит закон относительно повестки общего собрания собственников?

1. Гражданский Кодекс в статье 181 и ее подпунктах подробно расписывает основные требования к решениям собраний и их проведению. В том числе, там же есть ответ на главный вопрос любого инициатора собрания «Зачем выбирать председателя и секретаря?».

Это нужно, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 181.2 ГК РФ «при принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания».

При этом обязательных требований к избранию счетной комиссии нет – провести подсчет могут председатель и секретарь.

2. Жилищный кодекс в пункте 1 статьи 44 гласит, что «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание» и далее в пункте 2 дает перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников.

3. Приказ Минстроя 937пр в пункте16 дает следующее указание: « Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования.

В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка. Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт “Разное”, а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы.

В случае если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа».

Настоятельно рекомендую вдумчиво прочитать три указанных документа перед составлением повестки.

Практика и опыт

Что говорит жизнь относительно повестки общего собрания собственников? Здесь я приведу главные ошибки инициаторов при составлении повестки.

1. Любой ВОПРОС должен быть РЕШЕНИЕМ

Не нужно включать вопросы в стиле «Утвердить необходимость получения услуг частного охранного предприятия для жителей всех подъездов МКД по адресу ХХХХХ в вечернее и ночное время с режимом с 21-00 до 9 утра ежедневно.

Поручить Председателю Совета Дома обратиться в УК “ХХХ” для получения предложения по организации данных услуг в МКД на постоянной основе начиная с 1.04.17.

Предусмотреть обязательное предварительное рассмотрение и утверждение тарифа за эти услуги на внеочередном ОСС МКД созываемом по этому вопросу.»

Вы с первого раза поняли о чем речь? 🙂

После пяти минут прочтений данного вопроса, приходит понимание что вроде как речь идет о том, что нужно охрану, но для этого нужно чтобы председатель в УК обратился и узнал стоимость услуг и потом вынес на собрание этот вопрос.

Такие вопросы должны обсуждаться до собрания, а на собрание выносится решение!

2. Любой ВОПРОС должен быть в соответствующей компетенции

«Утвердить должностную инструкцию (ДИ) консьержа в предложенной редакции. Поручить Председателю Совета Дома довести до сведения соответствующего должностного лица УК “ХХХ” о необходимости применения данной ДИ в работе службы консьержей.

Предусмотреть право Председателя Совета Дома в одностороннем порядке увольнять консьержа при фиксации факта не исполнения изложенных в инструкции требований.» – в данном случае жители хотят, чтобы управляющая компания наняла консьержа, но увольнять его они будут сами.

Ответ УК в данном случае будет: «Хотите набирать и увольнять людей – создавайте ТСЖ». Это аналогично ситуации «я буду ходить в ваш магазин за хлебом, но если мне не понравится продавец – я скажу и вы должны будете его уволить».

Компетенция собственников должна оформляться по-другому, уволить лицо в коммерческой организации они не могут.

3. Любой ВОПРОС и его РЕШЕНИЕ должны быть конкретными

Прочитайте свою повестку вопросов. Каждый Ваш вопрос должен содержать в себе следующие сведения:

– что должно быть сделано (действие),

– кто это должен сделать (лицо, которое совершит действие),

– в какой срок это должно быть сделано (конкретный срок),

– за счет каких ресурсов это должно быть сделано (за чей счет?).

Для примера рассмотрим такой вопрос, который кстати, очень часто встречается на практике: жители хотят ремонт в подъезде, идут в УК, те дают им пакет документов для сбора подписей (проведения собрания) с формулировкой: «Утвердить ремонт подъезда №1» и после этого говорят «Ждите, мы включили Вас в план на ближайшие три года».

Люди возмущены, рвут и мечут – деньги есть, в чем проблема? А проблема в формулировке! «Утвердить косметический ремонт подъезда №1, поручить УК «Добрый дом» в срок до 01.09.2017 сделать ремонт согласно прилагаемой сметы за счет средств накопленных на текущий ремонт многоквартирного дома в общей сумме не более 145.000 рублей».

– чувствуете разницу?

4. Повестка вопросов по «сложным» собраниям должна обязательно согласовываться с юристами (в т.ч. юристами УК)

«Сложными» собраниями я называю те, которые однозначно будут пытаться оспорить в суде. Если вы принимаете решение об установке новых детских горок во дворе – это бытовой «не коммерческий» вопрос, который мало кого волнует. А вот если вы решили сменить УК, то здесь в игру приходят большие деньги, которые каждая из сторон будет защищать до последнего.

– Выбор председателя и секретаря собрания,- Выбор счетной комиссии,- Выбор УК «Новая УК»,

– Выбор совета дома,


– примерно так выглядит повестка вопросов у жителей, которые не консультировались перед собранием по смене УК. Ее можно оспорить т.к. данным собранием не определяется способ управления, не ставился вопрос об утверждении нового договора и расторжении старого и так далее. С вероятностью 90% – жители дома будут в судах отстаивать свою правоту и параллельно проводить еще одно собрание, но уже с нормальной повесткой. Перед тем как созывать «сложное» собрание – проверьте свою повестку, уточните насколько она исполнима у юристов своей УК, пригласите независимых юристов. Поверьте, это сэкономит Вам нервы и время.

5. Повестка вопросов часто требует изменения договора управления

Пример из жизни. Жители дома получают достаточно большой доход от рекламы размещенной на фасаде дома (около 1 млн в год). Они провели собрание и потребовали от УК открыть отдельный счет в банке, на который бы перечислялись эти деньги, чтобы их сохранить и не смешивать с деньгами накапливаемыми на текущий ремонт.

УК открывает отдельный счет на свое имя в банке, но переводит туда только часть в размере 100.000 рублей из накопленных ранее. Остальные деньги вообще ушли на погашение долгов перед ресурсниками.

Жители пишут гневные письма в надзорные органы, откуда приходит ответ: «УК не обязана была открывать счет, такой обязанности не прописано в договоре управления, решайте вопрос в суде.»

Поэтому иногда при проведении собрания требуется сразу же делать протокол разногласий к договору управления, а для его оперативного рассмотрения добавлять «Принять решение о расторжении договора с УК «ХХХ» и выборе новой управляющей компании в случае отказа от согласования предложенной редакции протокола разногласий или отсутствия мотивированного ответа в течении 30 дней с момента получения протокола общего собрания» иначе рассмотрения протокола разногласий может затянуться на 3-6-12 месяцев и больше.

В этой статье я постарался максимально емко описать самые главные ошибки инициаторов при составлении повестки вопросов.

Всем желаю удачи в проведении общих собраний и поменьше вредных соседей, которые и сами не участвуют в жизни дома и другим мешают это делать!

Константин Орлов для нкжкх.рф

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, и .

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/raz-yasneniya/1382-kak-podgotovit-povestku-voprosov-dlya-obshchego-sobraniya-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma

Повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома, кворум, форма проведения, принятие решений, протокол

Повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома

Правожил.com > Вопросы ЖКХ > ТСЖ > Как формируется повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома?

Жильцы (собственники) многоквартирных домов наделены правом самостоятельно решать вопросы управления своим домом.

Правда, решаться они должны не на лавочке перед подъездом, а на общем собрании (ОС), проводимом по определенным правилам. О нюансах собраний в МКД, в том числе, о повестке дня общего собрания собственников многоквартирного дома, расскажем далее.

Порядок проведения собрания жильцов многоквартирного дома

Для управления во всех многоквартирных домах должны организовываться собрания собственников. Они призваны решать все необходимые для обеспечения нормальной жизни в МКД вопросы.

К их числу могут относиться вопросы ремонта дома, распоряжения общим имуществом, использования земли под МКД, выбора подходящего способа управления МКД.

Для того, чтобы все принятые жильцами дома решения имели силу, собрание должно проходить в установленном Жилищным кодексом (ЖК РФ) порядке. 

Уведомление о собрании

Конкретной даты для проведения сбора в ЖК РФ не предусмотрено. Проводить его жильцы обязаны ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным.

Собственники могут сами решить, когда им проводить свои годовые собрания дома. По необходимости можно созывать и дополнительные (внеочередные).

В любом случае об их проведении нужно сообщать заранее. Сообщение о предстоящей встрече должно быть доведено до всех владельцев квартир в МКД минимум за десять дней до его даты.

При этом сделать это можно несколькими способами:

  1. Личным вручением собственникам под роспись.
  2. Направлением заказных писем.
  3. Размещением для всеобщего обозрения в самом доме.

Собственниками в МКД может быть предусмотрен и иной порядок извещения. Кроме того, уведомления должны включать определенную информацию. Любой жилец МКД из него должен узнать:

  • кто явился инициатором сбора жильцов;
  • какие вопросы буду на нем обсуждаться;
  • когда оно будет проводиться;
  • в какой форме;
  • где и как можно ознакомиться со всеми материалами для сбора.

Составление повестки дня общего собрания собственников многоквартирного дома

Как организовать проведение собрания жильцов МКД?

Поскольку в уведомлении уже должна быть изложена повестка предстоящего собрания, то она составляется заранее. Ее разработкой могут заниматься инициаторы сбора или иные активные собственники (совет дома).

На годовых встречах, как правило, обсуждаются итоги прошедшего периода, смета расходов на будущий, необходимые ремонтные работы.

На внеочередных встречах обычно решаются неотложные проблемы, например, смена УК или заключение договоров на размещение рекламы на доме.

В целом при составлении повесток должны учитываться следующие моменты:

  • все вопросы формируются заранее;
  • они должны быть четкими, ясными, недвусмысленными;
  • не допускается объединение в один пункт повестки нескольких вопросов;
  • не должно быть пунктов под названием «разное»;
  • вопросы не должны выходить за рамки компетенции сбора;
  • первым делом на собрании всегда выносится вопрос о выборе его председателя и секретаря.

Определение кворума

Для того, чтобы назначенное собрание было признано состоявшимся, необходимо присутствие лиц, которым принадлежит больше пятидесяти процентов от общего числа . При количестве меньшем или равном указанному собрание не состоится, и придется созывать его повторно.

Следует понимать, что голоса считаются не буквально, по количеству пришедших. Каждому собственнику в МКД принадлежит количество пропорциональное его доле в общем имуществе МКД.

А она рассчитывается исходя из принадлежащей ему жилплощади. Следовательно, чем больше квартира, тем больше .

Форма проведения общего собрания

В какой форме можно проводить собрание жильцов МКД?

Собраться всем собственникам квартир в МКД порой непросто. Поэтому согласно ЖК РФ собрания, могут проводиться не только очно, т. е. с личным присутствием каждого жильца.

Они проходят и в заочной, а также в смешанной (очно-заочной) формах. Остановимся подробнее на каждой из них.

Очная форма

С очной формой все понятно. Собственники МКД собираются вместе, высказывают свое мнение по представленным в повестке вопросам. Конечно, явиться могут не все.

Однако это не препятствует проведению ания, если имеется достаточное для кворума количество . Все присутствующие должны проать, результаты заносятся секретарем в протокол.

Заочная форма

При такой форме личное присутствие жильцов дома не требуется. Обычно она применяется, когда при очной встрече не было кворума.

Тогда всем лицам, владеющим квартирами в МКД, направляются сообщения с вопросами для ания. В них также указывается до какой даты, какого времени нужно принять это решение и передать уполномоченному лицу или в определенное место.

Кроме того, по решению самих жильцов собрание может проводиться с использованием специальных электронных систем. В таких случаях принятие решений проходит в режиме онлайн.

Очно-заочная форма

С 2015 года стало возможным проведение собраний в смешанной форме. Это позволило соединить преимущества этих двух форм, а также увеличить шансы достижения кворума. Как же проходит такое собрание?

Собственники могут обсудить вынесенные в повестку вопросы, собравшись вместе. А само принятие решений по ним осуществлять уже в заочной форме.

Источник: https://PravoZhil.com/zhkh/tszh/povestka-dnya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma.html

Жкх – контроль рязань » повестка дня и оформление решений осс

Повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома

Для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь информацию по вопросам повестки дня ОСС.

Например, при принятии решения о выборе управляющей компании необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании — количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находится в управлении этой компании, а также и другую информацию.

Или в чем преимущества такого способа управления, как ТСЖ, с примерами по конкретным адресам. Конечно, не стоит сравнивать новый дом с домом, построенным 30-50 лет назад. Но есть много примеров, когда ТСЖ в старых и малоквартирных МКД вполне успешно работают.

Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно.

В сообщении о собрании также целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме.

Как правильно составить повестку дня общего собрания?

Повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной. Вопросы необходимо сформулировать таким образом, чтобы можно было дать на них однозначный ответ «За», «Против» или «Воздержался».

Если общее собрание собственников в Вашем доме не принимало Положение о порядке проведения общих собраний в МКД, то обязательно надо на каждом собрании утверждать кандидатуры председательствующего на общем собрании собственников, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги ания. Без утвердительного решения по данному вопросу ОСС не будет считаться состоявшимся, потому что некому будет подписать протокол и подсчитать голоса на ОСС!

ВАЖНО!

В силу ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Какие важные для собственников вопросы необходимо включить в повестку дня первичного общего собрания?

В повестку дня первичного общего собрания целесообразно включать следующие вопросы:

  • порядок направления сообщений собственникам о проведении собрания;
  • порядок уведомления собственников о принятых на собрании решениях;
  • утверждение состава общего имущества и утверждение долей в общем долевом имуществе по каждому собственнику;
  • утверждения Положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Этот порядок очень облегчит Вам проведение ОСС в дальнейшем.
  • выбор места хранения документов общих собраний.

Хранить оригиналы документов общих собраний лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников. Управляющие организации меняются, банкротятся, и с их сменой документы могут потеряться. А они нужны, в первую очередь, для подтверждения того факта, что решения собственниками принимались.

Зачем нужно утверждать на общем собрании состав общего имущества?

Это нужно для того, чтобы Вы могли эффективно управлять своим домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую компанию или ТСЖ.

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме.

Собственно управление многоквартирным домом– это, в первую очередь, согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом.

В соответствие с п.1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 состав общего имущества собственников в МКД определяется:

а) собственниками помещений в доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. При этом используютсясодержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

ВАЖНО!

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Доля каждого собственника на общее имущество в доме

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в МКД не вправе:

  • осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме;
  • отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по выбору управляющей компании?

Если проводится общее собрание по выбору управляющей компании, то кроме процессуальных вопросов целесообразно включить в повестку дня следующие вопросы:

  • о выборе способа управления многоквартирным домом, если он не выбран или назрела необходимость его сменить.

Изменение способа управления иногда является единственной возможностью избавиться от недобросовестной управляющей компании. Проводить такое собрание желательно перед окончанием срока действия договора управления домом – меньше проблем;

  • о расторжении договора управления с компанией, от которой Вы хотели уйти. Выбор уполномоченного собственника на расторжение указанного договора (если Вашим домом управляет недобросовестная управляющая компания);
  • определение управляющей организации, с которой Вы хотели бы заключить договор на управление домом;
  • утверждение проекта договора между собственниками и этой управляющей организацией;
  • установление размеров платежей собственников помещений за содержание жилого помещения на год с момента заключения договора управления с вновь выбранной управляющей компанией.

Кстати, пусть Вас не смущает наименование платежа – в соответствие с действующим жилищным законодательством так называется плата за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания, предложившая свои услуги по управлению домом, обязана предоставить собственникам финансовое обоснование указанной платы – калькуляцию стоимости каждой работы и услуги, оказываемой собственникам по договору управления в пересчете на 1 кв.м площади, на которую начисляется плата.

Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по выбору Совета МКД?

Если проводится общее собрание по выбору по выбору Совета МКД, то кроме процессуальных вопросов целесообразно включить в повестку дня следующие вопросы:

  • о выборе Совета дома, если он до сих пор не выбран, если Вашим домом управляет управляющая компания или если у Вас непосредственное управление;
  • утверждение Положения о Совете МКД;
  • о количественном составе Совета МКД. Вы можете выбрать несколько человек, например, по одному человеку от подъезда;
  • о выборе председателя Совета МКД;
  • делегирование полномочий Совету МКД;
  • об оплате председателю или членам Совета МКД.

Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по созданию ТСН/ТСЖ?

Пример повестки дня общего собрания по созданию ТСН/ТСЖ (кроме процессуальных вопросов):

  • расторжение договора управления с Вашей управляющей компанией;
  • — избрание лица, уполномоченного на расторжение договора управления от имени собственников помещений;
  • — выбор способа управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья (ТСН);
  • — создание товарищества собственников недвижимости «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО» для целей управления МКД;
  • — утверждение Устава ТСН «ТСЖСОДРУЖЕСТВО» в предложенной редакции.
  • — выбор членов Правления ТСН «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО»;
  • — выбор Председателя правления ТСН «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО»;
  • — выбор ревизионной комиссии (ревизора) ТСН «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО»;
  • — утверждение сметы доходов и расходовТСН «ТСЖСОДРУЖЕСТВО»;
  • — утверждение размера платы за жилое помещение (содержание и ремонт общего имущества);
  • — выбор уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСН «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО».

ВАЖНО!

Протокол общего собрания по созданию ТСН/ТСЖ подписывают все собственники, проавшие «за» это решение.

Какие вопросы должны быть включены в повестку дня общего собрания по вопросам предоставления объектов общего имущества в данном доме в пользование иным лицам (аренда, размещение рекламы)?

В соответствии с п.п. 3, 3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится комплекс вопросов по предоставлению объектов общего имущества в данном доме в пользование третьим лицам.

В повестку дня общего собрания в обязательном порядке должны быть включены следующие вопросы:

  • принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами;
  • принятие решения о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД;
  • принятие решения об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);

— принятие решения об утверждении условий договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

Безусловно, это общие вопросы. В каждом конкретном случае вопросы повестки дня должны учитывать все нюансы использования общего имущества конкретного многоквартирного дома. Желательно решать вопросы использования общего имущества иными лицами на общем собрании, а не передавать свои полномочия управляющей организации!

ВАЖНО!

Владельцы рекламных конструкций, заинтересованные в использовании общего имущества в многоквартирном доме, не вправе выступать в качестве инициатора указанного общего собрания собственников помещений в данном доме.

Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?

Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:

  1. Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
  2. Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
  3. Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
  4. Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
  5. Схема распределения долей в многоквартирном доме.
  6. Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
  7. Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
  8. Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
  9. Проект протокола ОСС в МКД.

Что должно содержать решение собственника?

Требований к решению статья 47 ЖК РФ больше не содержит. Необходимыми остаются только те сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет .

Независимо от формы ания (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

  • адрес помещения;
  • сведения о лице, участвующем в ании;

3)сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в данном МКД;

4) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

К сведению. Приказом Минстроя России от 31.07.

2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» утверждена примерная форма решения собственника помещения в МКД по вопросам, поставленным на ание в повестку дня на общем собрании.

Нужна ли регистрация собственников, принявших участие в общем собрании?

Присутствие собственников на общем собрании в очной форме и очной части очно-заочной форме, а также наличие кворума подтверждается листом регистрации участников собрания с указанием:

  • фамилии, имени, отчества,
  • адреса,
  • реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном МКД,
  • доли в праве собственности на общее имущество,
  • подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности.

Таким образом, регистрируется не только количество пришедших собственников, но и доля их в праве общей собственности (количество ), принадлежащих им.

Например, каждый член семьи из 5 человек, проживающей в квартире площадью 50 кв. м, имеет меньше , чем член семьи из двух человек, проживающей в 35-метровой квартире.

Такой же принцип подсчета действует при определении результатов ания по тому или иному вопросу.

Источник: https://xn----8sbqfnvs2b6d0a.xn--p1ai/povestka-dnya-i-oformlenie-reshenij-oss/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.