Права арендатора и арендодателя

Владение на основе аренды

Права арендатора и арендодателя

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

  • здания и сооружения,
  • земельные участки и природные объекты,
  • оборудование и техника,
  • транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения  договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время. В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

– один из участников договора юридическое лицо;

– договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено. 

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е.

указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным.

Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

  • В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
  • Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
  • При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

  • Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
  • Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
  • В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
  • Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

  • договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
  • соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Смыслом любого договора имущественного найма является получение нанимателем возможности эксплуатации арендованного имущества. За эту возможность соответственно арендатор и платит. Владение имуществом в арендных отношениях является вторичным правом. Ключевым значением здесь обладает слово «возможность».

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент.

По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу.

Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Что такое право владения?

 Владение – это возможность фактически обладать вверенным имуществом, оказывать на него физическое воздействие. Право владеть вещью позволяет арендаторам решать вопрос о доступе к имуществу, и если то нужно, повлиять на его местонахождение. К примеру, если арендуемое имущество движимое, арендатор может переместить его в пространстве.

Право владения дает возможность арендатору использовать имущество с большей целесообразностью. В зависимости от возникших условий и потребностей, арендатор сможет использовать временное имущество без задержки в эксплуатации по своему усмотрению, в любое время и в любом месте. Судебная практика подтверждает этот факт.

Право владения позволяет нанимателям защищать свои вещные права как собственник в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а именно:

  • арендатор вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя,
  • наниматель вправе требовать возврат или возмещение доходов, которые незаконный владелец получил или должен был получить за все время своего владения имуществом,
  • временный владелец также может защищать права от нарушений, не связанных с лишением владения.

Имущество, которым владеет арендатор по заключенному договору аренды, все время находится под его контролем; у нанимателя имеется возможность на своевременное реагирование в случае посягательства на вверенное имущество со стороны третьих лиц, в том числе используя возможность ограничить доступ к нему.

Особенности владения

Право владения имеет еще такую особенность: арендатор может защищать свои вещные права в общем порядке только с момента фактического поступления во владение арендуемого имущества.

Дата заключения договора аренды может не совпадать с датой фактического перехода вещи от собственника к нанимателю, поэтому передачу вещи от собственника к новому временному владельцу целесообразно оформить актом приёмки-передачи.

Право владения и пользования имуществом позволяет арендатору, с согласия собственника, сдавать арендуемое имущество по договору субаренды, предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права на имущество, вносить арендные права в уставной капитал некоторых видов юридических лиц. Кроме того, арендные права могут передаваться по наследству.

Временный владелец должен поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить текущий ремонт за свой счет. Капитальный же ремонт входит в обязанности арендодателя. Если капитальный ремонт проводится нанимателем, то он вправе потребовать у собственника возместить потраченные средства, как вариант, засчитать её в счёт арендной платы.

При прекращении арендных отношений, наниматель должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил с учетом нормальной амортизации, или в том виде, что обусловлён договором.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/9050-vladenie-na-osnove-arendy

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя в российской правовой системе

Права арендатора и арендодателя


В статье предпринята попытка проанализировать особенности защиты прав арендодатора и арендодателя. В частности, анализируются такие способы защиты прав сторон договора аренды как возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов, отказ от договора и другие.

Ключевые слова: договор аренды, арендодатель, арендатор, возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов.

the article attempts to analyze the features of protection of the rights of the lessor and lessor. In particular, such ways of protecting the rights of the parties to the lease agreement are analyzed, such as compensation for damages, recovery of penalties, collection of interest, renunciation of the contract, and others.

Keywords: lease agreement, landlord, tenant, compensation of losses, collection of penalties, collection of interest.

Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами [5, с. 626].

Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. Эта особенность обусловливает постановку вопроса, который достаточно часто возникает как на практике, так и в теории: какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора?

Как отмечалось выше, ученые-цивилисты предпочитают делить способы гражданско-правовой защиты права собственности на недвижимое имущество на две группы: вещно-правовые, которые применяются в случае, когда пассивный (обязанный) субъект из числа лиц, состоящих с собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, нарушил свою обязанность воздерживаться от противоправного поведения в отношении собственника и обязательственно-правовые, используемые тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь [9, с. 52–53].

Отечественное гражданское право закрепляет два основных вещно- правовых иска: виндикационный (об истребовании вещи управомоченным лицом от ее фактического, незаконного владельца) и негаторный (об устранении нарушений вещного права, препятствующих использованию вещи ее законным владельцем, но не лишающих его владения вещью). К обязательственно-правовым способам защиты права собственности на недвижимое имущество относятся иск о применении последствий недействительности сделки, иск о признании сделки недействительной, иск об отобрании вещи, иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество [12, с. 201]. Также защита права собственности на недвижимое имущество может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, путем оспаривания действий органов государственной власти, а также посредством возражений против требований, направленных на лишение или ограничение права собственности. Хотелось бы акцентировать внимание на том, что «в практике возможно применение только тех способов гражданско-правовой защиты, которые прямо предусмотрены в российском законодательстве, в частности в ст. 12 ГК РФ или в иных законах» [3]. Особенности некоторых способов защиты права собственности не получили еще достаточно глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом нерешенных вопросов. Между тем единообразное понимание и применение правовых норм имеет крайне важное значение как для защиты интересов собственников, так и для развития института собственности и общества в целом.

Анализ научной литературы, позволяет прийти к выводу, что мнения ученых относительно выбора оптимального способа защиты арендных прав разделились.

Одни полагают, что в случае, если между участниками спора существуют обязательственные отношения, то нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав.

В противовес данному мнению, следует привести мнение о возможности использования арендатором виндикационного иска против арендодателя, так как в российском законодательстве отсутствует запрет на применение вещных способов защиты в ситуациях, когда между сторонами существует обязательство.

Считаем, что имея дело со своеобразным, «смешанным» правоотношением, возникает проблема выбора наиболее предпочтительного, исходя из конкретных обстоятельств, способа защиты.

Так, И. А. Буш предположил, что «защита вещного элемента в «смешанных» отношениях имеет определенную специфику: вещный элемент подчинен режиму обязательства, давшему возможность возникновения самого правоотношения.

При нарушении вещного элемента выбор защиты будет зависеть от того, способен ли субъект, посягнувший на вещный элемент, нарушить обязательство, лежащее в основе существования этого вещного элемента.

Положительный ответ на поставленный вопрос приводит в действие механизм обязательственно-правовых способов защиты» [6].

Рассмотрим отдельные правовые нормы, регламентирующие особенности защиты прав сторон договора аренды.

Как отмечалось выше, ГК РФ в статье 12 [1] определяет ряд способов защиты гражданско-правовых отношений. В научной литературе данные способы именуются общими [10, с. 46]. Кроме того, глава 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств» и глава 34 «Аренда» предусматривают специальные способы защиты, которые могут использоваться субъектами арендных отношений.

В соответствии со ст.

606 ГК РФ «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Как арендодатель, так и арендатор могут нарушать свои обязанности по договору. Выбор способа защиты зависит от вида нарушенной обязанности и характера нарушения.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель несет обязанность предоставить имущество арендатору согласно соответствующему договору. В случаях невыполнения названной обязанности, арендатор вправе в соответствии со ст. 398 ГК РФ защитить свои права.

Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков, удержать сумму расходов на устранение недостатков из арендных платежей или потребовать расторжения договора в случаях, когда имущество передано арендодателем с недостатками и т. д.

Рассмотрим более подробно возмещение убытков как самого распространенного способа защиты арендных прав.

Он применяется практически за все нарушения арендных договоров (за недостатки в имуществе; наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору (на имущество); неисполнение обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю и др.

), в том числе в сочетании с другими способами защиты. Данный способ применяется практически за любые нарушения договора аренды, в том числе в сочетании с другими санкциями.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, потребитель вправе требовать, наряду с другими убытками, возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы [7, с. 8].

Согласно п. 3 ст. 393 ГК РФ, определяя причиненные убытки, суду следует учитывать цены, существовавшие в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [2] (далее — Постановление № 25) сказано, что «размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности» (п. 12).

Нельзя не отметить, что возмещение убытков в качестве способа защиты имеет определенные сложности процессуального характера, в частности, когда речь идет об упущенной выгоде. Согласно п.

14 Постановления № 25 упущенная выгода это «неполученный доход, расчет которого является приблизительным и носит вероятностный характер».

Вместе с тем, это не означает, что по этой причине права пострадавшей стороны не должны быть защищены.

В научной литературе выделяют как минимум четыре условия применения меры договорной ответственности в форме возмещение убытков: убытки, вина, причинная связь и противоправность (по общему правилу).

Характер рассматриваемого способа защиты гражданских прав позволяет делать вывод о наличии элемента наказания правонарушителя и помимо восстановления правового положения несет и штрафное воздействие [11, с.

23].

Подводя итог вышесказанному, отметим, что при выборе способа защиты гражданских прав арендодателя и арендатора, следует исходить из конкретных обстоятельств. Это обусловлено «смешанным» характером института аренда, сочетающего в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  2. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. № 7.
  3. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 // Российская газета. 2010. № 109.
  4. О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации: постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
  5. Брагинский М. М., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. 682 с.
  6. Буш И. А. Выбор надлежащего способа защиты прав сторон по договору аренды // URL: http://adhdportal.com/book_2424_chapter_15_VYBOR_NADLEZHASHHEGO_SPOSOBA_ZASHHITY_PRAV_STORON_PO_DOGOVORU_ARENDY.html (дата обращения: 25.04.2018).
  7. Добровинская А. В. Убытки в гражданском праве // Юрист. 2015. № 12. С. 4–12.
  8. Егорова М. А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. М., 2010. 528 с.
  9. Зарубин А. В., Потапенко С. В. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. М., 2012. 458 с.
  10. Кархалев Д. Н. Особенности защиты гражданских прав при нарушении договора аренды // Вестник арбитражной практики. 2017. № 2. С. 45–50.
  11. Садиков О. Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М., 2009. 211 с.
  12. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.

Основные термины(генерируются автоматически): возмещение убытков, ГК РФ, вещный элемент, недвижимое имущество, способ защиты, арендатор, арендодатель, выбор способа защиты, научная литература, упущенная выгода.

Источник: https://moluch.ru/archive/204/49808/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.