Права арендатора в коммунальной квартире

Содержание

Как сдать внаём комнату в квартире. Приватизированные и неприватизированные комнаты

Права арендатора в коммунальной квартире

В одной из наших статей мы рассказывали про особенности сдачи внаем квартиры. Но рынок аренды жилья не ограничивается только квартирами. И если вы хотите официально сдать вашу комнату, то эта статья специально для вас.

договора аренды комнаты с ми юристов портала и шаблонами для заполнения

Комнаты бывают разные

Предлагаем вам рассмотреть различные категории комнат, чтобы выделить особенности сдачи их внаём:

  1. Комнаты в приватизированных квартирах;
  2. Комнаты в неприватизированных квартирах;
  3. Приватизированные комнаты в коммунальных квартирах;
  4. Неприватизированные комнаты в коммунальных квартирах.

Неприватизированная комнаты в коммунальной квартире

Начнем с комнаты, сдача внаем которой требует наибольшего количества согласований.

Неприватизированная комната не является вашей собственностью. Но в соответствии с пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ, вы имеете право сдавать ваше жилое помещение в поднаем. Однако в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ сдать жилое помещение по договору поднайма можно только с согласия наймодателя.

Наймодатель у неприватизированной комнаты может быть разный: префектура, муниципалитет или другой орган. Найти ответ на вопрос, кто же является вашем нанимателем, можно в договоре найма, на основании которого вы сами проживаете в вашей комнате.

Наймодателю следует передать письменное обращение с просьбой разрешить заключить договора поднайма. В данном обращении также должно содержаться согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.

Но не будем забывать про ваших соседей по квартире. В соответствии с п.2 ст.

76 ЖК РФ, для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. То есть к обращению к нанимателю следует приложить согласие всех соседей в письменной форме.

В случае получения положительного ответа от наймодателя (а такой ответ должен быть предоставлен также в письменной форме), можно заключать договор поднайма.

Приватизированная комната в коммунальной квартире

Приватизированная комната является вашей собственностью. Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так.

В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел. Они находятся в общей собственности всех жильцов. В соответствии со ст.

246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.

Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями.

Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре.

Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.

Комната в неприватизированной квартире

Чтоб сдать комнату в вашей неприватизированной квартире, уже не потребуется согласие соседей, так как их в квартире просто нет.

Однако, также как в случае с другим неприватизированным жильем, потребуется согласие наймодателя. Порядок получения согласия такой же: нужно письменное обращение с приложением согласия членов вашей семьи, проживающих совместно с вами.

Комната в приватизированной квартире

Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.

Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:

  1. Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
  2. В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.

Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.

Если ответственно подойти к согласованию этих моментов, то это позволит избежать многих разногласий во время проживания нанимателя у вас в квартире.

Уведомление любопытствующих: взаимоотношения с соседями

Выше мы рассказали, на что и в каких случаях необходимо получать согласие соседей. Обращаем ваше внимание на то, что предоставлять им информацию непосредственно о самих условиях аренды вы не обязаны.

Кто и за какую плату живет в вашей комнате – это только ваше дело. Это касается как соседей по коммунальной квартире, так и соседей по подъезду.

Если у вас доверительные отношения с соседями, можете попросить их “присмотреть” за вашей комнатой, сообщить в случае каких-либо проблем и конфликтов. Но все это в пределах разумного, без вмешательства в частную жизнь нанимателя и шпионажа.

ТСЖ и кооперативы

Кто еще может проявить интерес к вашей арендной деятельности? В настоящее время как собственники, так и наниматели муниципального жилья, довольно тесно взаимодействуют с ТСЖ, кооперативами.

Обычно, отношения между адекватным жильцом и ответственным представителем ТСЖ/кооператива складываются нормально. Но как и в случае с соседями, предоставлять какую-либо информацию о своих нанимателях вы не обязаны.

Единственное исключение: если стоимость каких-либо коммунальных услуг у вас рассчитывается, исходя из количества проживающих в квартире/комнате, вы должны сообщить число своих нанимателей. Но обязанности сообщать их данные у вас нет.

К тому же не будем забывать про Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ “О персональных данных”, из которого можно сделать вывод, что предоставлять кому-либо данные ваших нанимателей, вы не имеете право.

Если вы поддерживаете доверительные отношения с вашим ТСЖ/кооперативом, то можем посоветовать вам поставить их в известность о том, что вы сдаете комнату, оставить контактный номер телефона и попросить сразу же связаться с вами в случае каких-либо конфликтных ситуаций.

Имущество в сдаваемой комнате

Скорее всего, в комнате, которую вы хотите сдавать, есть ваше имущество: мебель, сантехника, люстры и так далее. Мы уверены, что вы заинтересованы в сохранении этого имущества во время проживания нанимателей в комнате.

Чтобы снизить риски причинения ущерба этому имуществу и получить гарантии возмещения, если ущерб все-таки будет, можно оформить акт приема-передачи имущества. Такой акт будет являться приложением к договору найма.

В акте следует перечислить все имущество, по возможности так, чтобы его легко можно было идентифицировать: какой именно телевизор, шкаф и так далее. Если имущество уже имеет какие-то повреждения, то в акте такой факт тоже отражается – но это, скорее всего, будет уже требованием вашего нанимателя.

Коммунальные услуги

Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире/комнате, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.

Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплачивать их обязан наниматель. В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами – здесь все зависит от достигнутых соглашений.

Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, так как по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.

Разведать обстановку

Большинство людей бережно относятся к своему имуществу. И желание держать все под контролем в данном случае является абсолютно нормальным.

Поэтому советуем вам сразу предупредить нанимателя, что периодически вы будете приезжать, чтобы проведать комнату и ваши вещи в ней, и закрепить в договоре периодичность таких “проверок” и время ваших визитов.

Эти формальности необходимы в связи с тем, что официально проживающий в комнате наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища. Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом. Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, “не обрадует”.

Итоги и выводы

В заключении предлагаем вам несколько вопросов, ответы на которые помогут определить, что и с кем нужно согласовывать перед тем, как сдавать комнату, и на что обратить внимание при составлении договора:

  • Находится ли ваша комната в коммунальной или частной квартире?
  • Какие у вас взаимоотношения с соседями?
  • Кто занимается управлением общим имуществом дома – ТСЖ/кооператив?
  • Как рассчитываются коммунальные платежи?
  • Какое имущество есть в комнате?

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Как видно, сдача внаем комнаты является несколько более сложным мероприятием, чем сдача внаем квартиры.

Сложности, на наш взгляд, в том, что появляются дополнительные факторы человеческих взаимоотношений: соседи в коммунальной квартире и совместное проживание с нанимателем в разных комнатах одной квартиры.

Но в любом случае, можно избежать многих проблем и конфликтов, если ответственно подойти к вопросам согласования и составления договора найма.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/kak-sdat-vnayom-komnatu-v-kvartire/

Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду правильно: правила сдачи

Права арендатора в коммунальной квартире

Права на коммунальную квартиру одновременно принадлежат нескольким собственникам. Поэтому операции, затрагивающие такую недвижимость, необходимо согласовывать с другими владельцами. Это также относится и к случаям, когда один из собственников планирует сдать комнаты в коммунальной квартире в аренду. Однако в законе определены ситуации, когда согласие соседей не потребуется.

Необходимые документы

Сдать комнаты в коммунальной квартире бывает проблематично. Отчасти это объясняется тем, что соседи, проживающие рядом, не всегда согласны с появлением нового человека. Но на этот счет в законе предусмотрены отдельные нормы, которые разрешают подобные споры.

Чтобы не возникли проблемы со сдачей комнаты в коммуналке, необходимо выделить все возможные ситуации, с которыми могут столкнуться собственники и наниматели:

  1. Неприватизированная комната. В данном случае, чтобы сдать комнату, потребуется получить соответствующее разрешение в местном муниципалитете (у действующего собственника) и согласие у соседей (нанимателей остальных комнат), включая членов семей последних.
  2. Приватизированная комната. Этот вариант удобен тем, что владелец, согласно Конституции, вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. И владелец может сдать жилое помещение без участия третьих лиц.
  3. Неприватизированная квартира. Комнаты в такой коммуналке сдают при условии получения разрешения от местного муниципалитета, а также членов семьи, проживающих с арендодателем.
  4. Приватизированная коммуналка. Этот вариант наиболее простой, так как сдать в аренду можно без согласования с третьими лицами.

Чтобы правильно сдать в аренду долю в коммуналке, необходимо учитывать приведенные ситуации. От этого, в частности, зависит список документов. Для сдачи потребуются:

  • свидетельство о собственности или договор социального найма;
  • справка о составе семьи – лиц, зарегистрированных совместно с собственником;
  • паспорт;
  • согласие членов семьи и/или соседей.

При необходимости предоставляется разрешение на передачу объекта в аренду, выданное органами местной власти.

Особенности договора аренды

Арендный договор должен содержать права и обязанности обеих сторон. В документе необходимо отразить следующее:

  • срок действия;
  • факт проживания арендодателя с нанимателем (если это предусматривается);
  • обстоятельства, при наступлении которых договор расторгается;
  • порядок оплаты;
  • наименование лица, которое будет оплачивать коммунальные услуги;
  • размер предоплаты;
  • личные сведения о каждой стороне;
  • иные условия действия арендного соглашения.

Также, прежде чем сдать жилое помещение, рекомендуется составить отдельный акт (опись) либо привести следующую информацию непосредственно в договоре:

  • перечень и состояние предметов меблировки;
  • наличие бытовой техники, примерная стоимость;
  • ответственность лиц в случае нанесения материального ущерба;
  • состояние стен, пола и потолка.

Права и обязанности обеих сторон содержатся в арендном договоре.

Наличие указанного документа облегчит разрешение споров, возникающих по поводу возмещения материального ущерба.

Важным является указание способа внесения оплаты. Это могут быть: перевод на банковский счет, передача наличных средств в руки или иное.

Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Данный вариант возможен в ситуациях, когда комната является собственностью арендодателя. В таком случае владелец вправе сдать недвижимость, не получая на то согласия других лиц, проживающих в коммуналке, либо местного муниципалитета.

В подобных ситуациях нередко возникают споры по поводу права эксплуатации имущества, входящего в общедолевую собственность: санузлы, кухни, коридоры и иное. Соседи, которые не дают сдать жилплощадь, упирают на то, что наниматели не могут пользоваться по своему усмотрению указанными помещениями.

Действующее законодательство (Жилищный и Гражданский Кодекс) разрешает данный спор. В ЖК прямо указано, что лицо, являющееся полноправным владельцем комнаты в коммуналке, может распоряжаться имуществом, которое относится к общедолевому. Из этого следует, что аналогичными правами обладает и наниматель жилого помещения.

Во избежание неприятностей рекомендуется согласовать с соседями вопросы, которые часто вызывают споры: время посещения гостей, порядок и условия использования общедолевого имущества и другое. При необходимости эти нюансы можно отразить в отдельном документе.

Второй важный нюанс — наниматель не должен портить общую собственность или создавать проблемы остальным проживающими (нарушать порядок). Если эти требования не соблюдаются, соседи вправе подать жалобу в соответствующие органы, которые могут обязать владельца комнаты расторгнуть договор аренды.

Соседи вправе подать жалобу на владельца комнаты и он должен будет расторгнуть договор аренды.

Третий нюанс, который следует учитывать, — сдать можно жилые помещения, чья площадь превышает 12 м2. Причем этот показатель рассчитан на одного человека. Если собственник сдает комнату двум нанимателям, площадь помещения должна быть больше.

Как сдавать комнату в неприватизированной коммунальной квартире?

Сдать в аренду неприватизированное жилое помещение можно при условии получения согласия на совершение подобных действий от органов местного самоуправления (жилищного комитета).

Объясняется это тем, что муниципалитет в данном случае выступает, как собственник недвижимости. В случае обнаружения посторонних лиц, проживающих в комнате (квартире), местные власти вправе выселить таких людей.

Чтобы оформить разрешение, благодаря которому наниматель получает право сдать жилое помещение, потребуется написать заявление в соответствующие органы и приложить письменное согласие всех членов семьи, совместно проживающих с арендодателем. В остальном порядок сдачи аналогичен тому, что был ранее указан.

Необходимо получить разрешение от жилищного комитета, чтобы сдать в аренду неприватизированную квартиру.

Расторжение договора

Если иное не отражено в договоре, арендодатель или наниматель должны сообщить другой стороне о намерении расторгнуть соглашение за три месяца. Такое требование отражено в законе.

Расторжение обычно проводится в частном порядке. Никаких дополнительных действий от собственника или нанимателя не потребуется. Единственное, что нужно учесть — ситуацию, когда арендный договор зарегистрирован в Росреестре.

В подобных случаях владельцу необходимо обратиться в территориальное отделение этой организации и сообщить о прекращении действия соглашения.

Иначе ФНС продолжит начислять налог на прибыль, полученную за счет сдачи жилого помещения.

Перед расторжением соглашения рекомендуется составить и подписать акт приема-передачи недвижимости. Этот документ позволит в будущем разрешить возможные конфликтные ситуации. При возникновении споров по поводу возмещения материального ущерба и других претензий стороны вправе обратиться в суд.

Источник: https://ZKHinfo.ru/kvartira/sdat-komnatu-v-kommunalke

Особенности сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире

Права арендатора в коммунальной квартире

опубликовано: 03.09.2015

Одна из самых дорогих комнат в Москве сдается за 40 000 рублей в месяц. Для хозяина это источник дохода, для арендатора – возможность жить в самом центре и в двух шагах от работы. Хорошо, если к этому лояльно и позитивно относятся соседи по квартире, а если нет? Каковы законные права владельца комнаты и как ему предотвратить возможные конфликты и проблемы?

Для человека, который снимает комнату в коммунальной квартире в Москве, а не квартиру, например, в Ближайшем Подмосковье, место важнее неудобств, т.к. денег на что-то лучшее пока не хватает.

Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:

  • от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
  • от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
  • от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
  • от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
  • от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.

Спрос на аренду комнат

Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье?  С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»: На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей  категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.

Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.

Каков диапазон цен на комнаты, предлагаемые в аренду?

Самая дешевая комната стоит 10 000 руб. в месяц и находится на ул. Родниковая (район Очаково), самая же дорогая комната – 40 000 руб. в месяц, таких предложений два – одна у м. «Киевская»,  ул. Ростовская, и вторая у м. «Серпуховская»,  ул. Щипок.

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

Какие проблемы с соседями по коммунальной квартире возникают обычно при сдаче в аренду комнаты?

Хорошо, если хозяину комнаты повезло и его соседи – интеллигентная пара пенсионеров и преподаватель консерватории. За чашкой чая он сообщит о намерении сдать свою комнату, пообещает найти тихого и адекватного жильца и получит единогласное одобрение.

Однако иногда на фоне многолетних тяжб и конфликтов внутри квартиры не получается легко договориться и хозяин пытается найти нестандартные решения, чтобы у будущего его арендатора не возникло проблем.

Например, собирает жильцов и сообщает им о решении сдать свою комнату, но прислушается к их совету, кого из кандидатов выбрать: двух молодых студентов-скрипачей или одну женщину – работника фармацевтической компании (которая действительно хочет снять его комнату).

Возможно, в качестве жеста доброй владелец комнаты оплатит долгожданный ремонт ванной комнаты, проведет в квартиру оптоволоконный интернет с разводкой кабеля по всем комнатам или возьмет на себя чуть большую долю в оплате коммунальных платежей.

Вас могут заинтересовать: Услуги по возврату долгов частных лиц. Нередко можно встретить объявления, свидетельствующие о хороших отношениях, когда арендодатель проявляет к своим соседям внимание и уважение, учитывая их пожелания при поиске арендатора.

Например, указывается, что «комната сдается для семейной пары, в другой комнате соседи – молодая пара без детей», приветствуют арендатора с домашними животными или человека, любящего животных, указывая, что у соседки две собаки и кошка; или «сдается комната для одной женщины старше 40 лет, в соседних двух комнатах проживают пенсионерки – интеллигентные коренные москвички», иногда даже рассматривается снижение арендной платы в обмен за помощь пожилым соседям по хозяйству. Роман Бабичев: «Проблема  в основном одна: соседи не хотят, чтобы  в квартире жили посторонние люди и, соответственно, всячески препятствуют сдаче. У нас было много случаев, когда новоиспеченного арендатора просто выживали из комнаты, постоянно жалуясь хозяину на шум. Или соседи могли запретить готовить после определенного времени, делали расписание посещения мест общего пользования, прятали вещи жильца и т д.

Чтобы избежать конфликтов, необходимо заранее договориться с соседями по жилой площади. Лучше мирно решить вопрос, сразу оговорив правила совместного проживания, согласовать уборку мест общего пользования и пр.

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

В противном случае можно пригрозить, естественно, в рамках закона и только в словесной форме.  Был реальный случай, когда такая мера сработала.

Приличного молодого человека славянской внешности месяц донимали соседи по коммунальной квартире (хотели одни жить, без подселения), пока хозяин комнаты не сообщил: либо арендатор продолжит здесь жить, либо вместо него будут жить трое рабочих восточной внешности, чтобы не было скучно соседям.

После такого разговора соседи больше не придирались к жильцу, перестали строить козни, а потом вообще стали друзьями».

Что еще может сделать хозяин комнаты при ее сдаче в аренду?

Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.

Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически.

Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».

Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.

Требуется ли согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?

Есть разные мнения по поводу законных прав хозяина обойтись вообще без одобрения и согласия соседей по коммунальной квартире на сдачу его комнаты в аренду. В поиске ответов мы обратились к Илье Юрьевичу Ермакову, адвокату юридической компании Jguard (Москва).

Собственники комнат в коммунальной квартире вправе предоставлять принадлежащие им комнаты в аренду или наем без получения согласия иных собственников или нанимателей.

Однако согласно ч. 1 ст.

41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в коммунальной квартире. Исходя из содержания п. 1 ст. 246, п. 1 ст.

247 ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Возможно вас заинтересует: Разрешение жилищных споров.

Поскольку сдача собственником комнаты в коммунальной квартире в аренду или наем другим лицам  предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, вопрос о пользовании этим имуществом арендаторами/нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если согласие не достигнуто, то данный порядок будет установлен судом.

Таким образом, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства, прежде чем сдать комнату в аренду/наем, собственнику нужно достичь с другими собственниками комнат в коммунальной квартире соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной, кладовой), в том числе о порядке несения расходов на это имущество (оплата общего телефона, электроэнергии, коммунальных платежей) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам.

В какой форме может быть заключен такой договор?

Каких-либо формальных требований к данному договору законодательство не предъявляет – то есть он может быть заключен в любой удобной собственникам форме – лучше всего в форме единого документа, за подписью всех собственников.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по разработке и проверке договоров.

Если комната не приватизирована, нужно ли получать согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?

Наниматели комнат в коммунальных квартирах, предоставленных по договору социального найма (неприватизированные комнаты), для передачи комнаты в поднаем должны получить в письменном виде согласие наймодателя (собственника комнаты), а также нанимателей  и собственников всех остальных комнат и проживающих совместно с ними членов их семей.

Вас может заинтересовать статья: Признание добросовестным приобретателем недвижимости.

На наши вопросы также любезно согласился ответить Арик Шабанов, управляющий партнер Prime legal LLC, кандидат юридических наук:

Нужно ли получать собственнику комнаты согласие соседей на сдачу ее в аренду?

Если комната приватизирована, то согласия соседей на сдачу в аренду не требуется (если только комната не находится в общей долевой собственности). Собственник, согласно ст. 209 ГК РФ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом.

 Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Правильно ли будет заранее заручиться поддержкой соседей по квартире, чтобы избежать проблем для арендатора?

Например, за то, что незнакомый соседям человек будет пользоваться общими помещениями – компенсировать большую долю оплаты за коммунальные платежи или взять на себя оплату телефона или еще какие-то шаги предпринять, или просто воспользоваться своими правами по закону? Как правильней вести себя арендодателю, чтобы благополучно сдавать свою комнату?

Заранее заручиться поддержкой соседей по квартире – не лишний шаг. Однако брать на себя лишние расходы – это добрая воля арендодателя. Представляется, что принимать решение по данному вопросу следует индивидуально, исходя из отношений, сложившихся между проживающими жителями в квартире и арендодателем.

А если комната не приватизирована, требуется ли согласие соседей?

Если комната не приватизирована, то необходимо взять письменное согласие собственника (представителя муниципалитета) и всех, кто прописан в квартире, т.к. без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней.

Как должно быть оформлено согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?

Письменное согласие берется от каждого соседа в произвольной форме.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Материал с сайта realty.dmir.ru

Источник: https://primelegal.ru/publication/osobennosti-sdachi-v-arendu-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire/

Как правильно арендовать комнату в квартире?

Права арендатора в коммунальной квартире

Аренда комнаты, по сути, практически ничем не отличается от аренды квартиры. Единственное отличие – то, что арендуется небольшая доля одной квартиры. Об аренде комнаты в коммунальной квартире вопросов, как правило, возникает меньше.

Это обусловлено тем, что за каждой комнатой такой квартиры закрепляются разные владельцы. О том, как снять комнату в квартире и какие документы для этого необходимы вы можете узнать из нашей новой статьи. 

Образец договора аренды комнаты в квартире

При аренде снимается обычно вся часть жилья человека, который её сдаёт (если он конечно не владеет несколькими комнатами). Надо понимать, что аренда комнат – явление обычное. И если требуется снять жилье и не нужна большая площадь или на нее не хватает денег то спокойно можно поступить таким образом, если Вас это устроит.

Договор – это документ, который арендатор и арендодатель заключают между собой. Снимать комнату можно его и не заключая. Но он несёт в себе некоторые гарантии для обеих сторон. Заключать договор нужно по закону. Поэтому чаще всего жильё не предоставляется в аренду без предварительного заключения договора.

Правильное составление договора – это создание надежной защиты от неправомерных действий, которые направлены против аренды недвижимости. Существует такая практика, как признание договора недействительным.

Иногда это зависит от причин, не зависящих от нас (всевозможные мошеннические комбинации или банальные ошибки владельца). А иногда по причине неверно составленного договора

Также стоит обращать внимание на все пункты, чтобы владелец не оставлял себе лазейку для незаконных действий или действий, которые ушемляют права арендатора. Нужно тщательно перечитывать договор и обязательно уточнять каждый момент, который будет неясен.

Изначальный (без дополнительных уточнений) договор оформляется следующим образом и содержит следующие пункты:

  1. Название и номер договора.
  2. Дата заключения.
  3. Ф. и. о., серия и номер паспорта, адрес регистрации, контактный телефон арендодателя.
  4. Ф. и. о., серия и номер паспорта, адрес регистрации, контактный телефон арендатора.
  5. Предмет договора (рассмотрим далее подробнее).
  6. Пункт, посвященный правам сторон и обязанностям.
  7. Пункт, содержащий детальную информацию о платежах.
  8. Пункт, содержащий информацию об ответственности сторон друг перед другом.
  9. Пункт, если нужно, который включает дополнительные условия.
  10. Подписи сторон.
  11. Дата составления.

В пунктах содержится много подпунктов. Для каждой ситуации – отдельный.

В предмете договора оговариваются главные моменты. Записывается, что жилье передается в аренду, сколько комнат, какая квартира. Указывается адрес. Часто ещё заносятся сведения о людях, которые поселятся в комнате вместе с арендатором. Желательно указать причины возникновения права собственности у арендодателя.

Т. е. если это договор купли-продажи – указать номер, то же и с свидетельством о передаче в наследство и так далее. Это уменьшит вероятность того, что Вы попадетесь на мошеннической афере, когда комната сдается человеком, на самом деле ею не владеющим. Это не полная защита от таких случаев, но всё-таки может уберечь от подобных ситуаций.

В пункте «Права и обязанности» детально, каждым подпунктом, рассматривается каждое право и каждая обязанность обеих сторон. Это пункт, оформлению которого стоит посвятить время.

Обязанностями арендатора часто записываются обязанности предупредить загодя (за срок, который в этом пункте и оговаривается) о досрочном прекращении аренды, возместить ущерб при порче имущества, которое принадлежит хозяину, соблюдать определенные правила по использованию имущества и не делать никаких перепланировок без согласования. Обязанности арендодателя часто следующие: загодя предупредить о досрочном прекращении сдачи в аренду, вернуть авансы и залоги и тому подобные.

В пункте о платежах указываются размеры арендной платы, залогов, оговаривается порядок изменения арендной платы, указываются сведения о том, кто оплачивает коммунальные услуги.

В пункте об ответственностях идут формальные записи о соглашении сторон с вышеперечисленными условиями договора, порядке расторжения договора и так далее.

В качестве образца договора найма комнаты в квартире можно привести следующий документ:

Регистрация нужна чтобы узаконить сделку между арендатором и арендодателем. Это процедура, в первую очередь, защищает стороны. Наличие государственной регистрации договора даёт некоторые права обеим сторонам.

Регистрация очень важна ввиду распространенных афер, связанных как со сдачей, так и со съемом жилья. Если договор зарегистрирован, приведение пунктов из него будет веским доказательством в суде.

Дело в том, что при составлении договора не обязательно заверять его у нотариуса, достаточно просто подписей обеих сторон. Если Вы не знаете, как составлять договор, другой стороной часто допускаются умышленные ошибки в нём. После этого у суда будут основания признать договор недействительным.

А если в нём и нету ошибок, то в нём может быть поставлена неправильная подпись другой стороны, что опять же будет поводом для суда не признать договор действительным. И база доказательств сильно сократится.

После государственной же регистрации договор аренды приобретёт силу и вес. Если арендные отношения зарегистрированы, то суду будет что рассматривать. Регистрируется только один договор, соответственно существенно падает вероятность его подмены.

Регистрация очень полезное средство для защиты своих прав и перестраховки от мошеннических афер.

Регистрация подобного договора обязательна в том случае, если срок аренды составляет меньше одного года.

Документы, необходимые для регистрации:

  1. Заявление. Оно пишется не от имени двух сторон, а от имени одной. Какой конкретно – не важно.
  2. Документ, свидетельствующий об уплате госпошлины за регистрацию.
  3. Оригиналы договоров. Экземпляров должно быть по одному для каждой стороны и одна для инстанции, где происходит регистрация.
  4. Документы, удостоверяющие личности сторон. В случае с физическими лицами, это паспорта.
  5. Справка из БТИ.

Обратите внимание. Прийти на регистрацию нужно обеим сторонам, указанным в договоре. Нужно прийти лично и предоставить паспорт. При регистрации проверяется соответствие указанных паспортных данных в договоре с существующими.

Аренда комнаты в коммунальной квартире

Договор аренды часто отличается в том случае, когда речь идёт об аренде комнаты в коммунальной квартире – в квартире, где у других комнат свои хозяева. Часто аренда комнат сказывается на соседях по квартире, на почве чего возникают различные конфликты. Возникают они по двум причинам.

Первая – нарушение правил общественного порядка арендатором, что мешает жить соседям. Второе – неправильное использование мест общего пользования. Под этими словами подразумеваются места, принадлежащие всем владельцам комнат – ванная комната, туалет, кухня, коридор и так далее.

Неоднозначным моментом является трактовка слов «неправильное пользование». На деле встречаются разные соседи, которые могут быть недовольны всем подряд. Например, тем, что человек, на их взгляд, слишком много проводит времени в ванной, слишком долго говорит по телефону, «неправильно» пользуется кухней и так далее.

Следует понимать, какие претензии адекватны и объективны, а какие – нет.

Если арендатор сорит, оставляет после себя грязную ванную и туалет, курит без согласия соседей в туалете или на кухне. Или много времени говорит по стационарному телефону, не давая тем самым воспользоваться ним соседям, не убирает после себя кухонный стол, плиту, раковину и т. д. то это адекватные претензии. Ведь в этом случае арендатор не прав.

Если же соседи привередливы и их претензии объективно несправедливы, то это неадекватные претензии.

Разница состоит в том, насколько соседи могут влиять на выселение арендатора. Есть ряд способов, которые, при ненадлежащем поведении соседа-арендатора комнаты в коммунальной квартире, провоцируют его вынужденное выселение.

Как этого избежать?

Стоит в договоре об аренде полностью оговорить все пункты об использовании мест общего использования. Законом не ограничиваются условия к арендатору комнаты. Ставятся любые условия – хоть временные ограничения использования душа с утра, временные ограничения по использованию стационарного телефона и указание времени, позже которого настоятельно не рекомендуется приходить домой.

Этим Вы предотвратите неподобающее поведение арендатора. Также в пункте об обязанностях в этом случае указывается, что при нарушении этих пунктов о поведении хозяин вправе расторгнуть договор не выплачивая компенсации.

Если Вы, снимая комнату в коммунальной квартире, столкнулись с подобными требованиями арендодателя в договоре – отнеситесь с пониманием. Эти условия вносятся не для того, чтоб ущемить права арендатора, а для избежания конфликтов с соседями.

Как избежать возможных проблем

Важные моменты при заключении договора:

  1. Обязательно укажите срок. Если срок неуказан, при регистрации договору автоматически присваивается срок в 5 лет.
  2. Если Вы снимаете комнату и готовы заключить долгосрочный (на 12 месяцев и более) договор, а арендодатель отказывается и предлагает заключить на 11 месяцев то это признак возможной аферы. Как указывалось выше, краткосрочные (меньше, чем на 12 месяцев) договоры аренды не подлежат государственной регистрации. При мошеннической афере в суде Вы ничего доказать не сможете.
  3. Продление договор тоже должно быть зарегистрировано подобным образом. Заключается новый договор или дополнительный, но регистрация обязательна.
  4. В договоре обязательно указывается арендная плата. Если она не указана, договор признают недействительным. Если Вас при заключении убеждают, что плату указывать не надо, это опять же признак возможной мошеннической аферы.

Соблюдая эти правила Вы убережете себя от возможных проблем.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/kak-pravil-no-arendovat-komnatu-v-kvartire.html

Имеет ли право владелец комнаты в коммунальной квартире сдать ее в аренду при несогласии остальных жильцов?

Права арендатора в коммунальной квартире

На сегодняшний
день по действующей редакции Жилищного кодекса РФ для передачи в поднаем жилого помещения требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

По закону собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или пользование принадлежащее ему на правах собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Жильцы против: можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Если жилая площадь не является объектом долевой собственности, то владелец помещения не имеет необходимости спрашивать согласие соседей для того, чтобы сдать комнату в аренду. Это его личное дело – пускать в свою собственность квартиранта или нет. Мнение и позиция соседей, особенно в том случае, когда они выступают против этого, не может иметь под собой никаких законных оснований.

В нем говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся непосредственной частью квартиры или комнаты: лестничная площадка, придомовая территория, лифт, подвал, чердак, технический этаж и так далее.

Рекомендуем ознакомиться: Выплаты Работодателем При Рождении Ребенка 2020

Юридические тонкости

Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению.

Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется.

Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.

Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма.

Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.

Комнату в коммунальной квартире можно сдавать без разрешения соседей

Собственники коммунальных квартир часто сталкиваются с проблемой сдачи в аренду своего приватизированного жилья. Причина этому – негодование соседей, которые не хотят видеть в коммуналке незнакомых людей. В связи с этим многих интересует вопрос, можно ли не спрашивать у соседей разрешение на сдачу комнаты.

Согласно закону, владелец приватизированного жилья может распоряжаться им как угодно, сдать, продать или обменять. Это же касается и приватизированной комнаты в коммунальной квартире. Однако на практике существуют определённые проблемы, связанные с соседями.

Как можно сдать комнату без согласия соседей и возможно ли это

Здравствуйте, Ольга Евгеньевна. Вопрос интересный: мы в коммунальной 3-х комнатной квартире занимаем две комнаты и одна комната принадлежит соседу. Квартира полностью приватизированная и согласно документам у меня общая площадь 2- комнат 34кв.м (жилая 23,5кв.м) а у соседа 14,9кв.м (жилая 10,3кв.м). Как можно сдать комнату без согласия соседей и возможно ли это? Заранее спасибо!

Следовательно, собственник комнаты вправе сдать в наем (в аренду, или предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире.

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году

Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения. Другим способом извещения является почтовое отправление с уведомлением.

На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц.

Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

Рекомендуем ознакомиться: Рефинансирование Ипотеки В Запсибкомбанке В 2020 Году

Запретят ли в России снимать квартиры на срок меньше месяца

Среди тех, кто сдает жилье посуточно и кто пользуется этими услугами, паника. В Госдуму внесен законопроект, который, по мнению некоторых юристов, полностью запретит этот вид бизнеса в многоквартирных домах. Что останется туристам? Хостелы по 8 человек в комнате и отели с кусачими ценами.

ЧТО ТАКОЕ «СРЕДСТВА РАЗМЕЩЕНИЯ»

Напомним, с 1 октября прошлого года действует норма, по которой в жилых домах нельзя оказывать гостиничные услуги. Хостелы и мини-гостиницы подлежат ликвидации. Но у владельцев квартир, которые сдавали свое жилье посуточно, такое право осталось — оно прописано в Гражданском кодексе.

Но теперь в Госдуму внесен новый законопроект, который, по мнению ряда юристов, может запретить и краткосрочную сдачу квартир. Этот документ уже прозвали контрольным выстрелом в посуточную аренду.

Суть изменений «КП» пояснила московский адвокат Наталья Петровская, специализирующаяся на спорах о недвижимости:

— Эти поправки в закон «Об основах туристской деятельности…» фактически запрещают посуточную аренду, — сказала она. — Но сделано это в замаскированной форме — в нем нет ни слова о посуточной аренде. В законе предлагается изменить определение термина «средство размещения».

Сейчас это понятие включает гостиницы, санатории и вообще любые помещения, используемые для временного проживания, — не разделяя, жилые или нет. А в законопроекте предлагается установить, что средством размещения могут быть только нежилые помещения.

Таким образом, если законопроект будет принят, жилые помещения, например, квартиры в многоквартирных домах, будут исключены из средств размещения, их нельзя будет сдавать на короткие сроки.

МЕСЯЦ ИЛИ БОЛЬШЕ

Остается вопрос, где граница между длительным и коротким сроком. Многие считают, что ее нет. На самом деле есть — в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД).

Там отдельно выделена деятельность по предоставлению помещений для краткосрочного проживания, указывается и срок — «на ежедневной или еженедельной основе» (код 55.20).

А есть другой вид деятельности — «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» (код 68.20). И тоже указан срок — «на ежемесячной или ежегодной основе».

То есть все, что меньше месяца, будет считаться краткосрочным проживанием, объекты для такого проживания — это «средства размещения», а квартиры и частные дома, по законопроекту, средствами размещения не являются. Вот и получается: сдашь квартиру меньше чем на месяц — нарушишь закон.

Запретят ли в России снимать квартиры на срок меньше месяца? Екатерина МАРТИНОВИЧ

Источник: https://tbti.ru/kvartira/pravila-sdachi-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.