Права и обязанности арендодателя по договору аренды

Глава 17. Аренда – § 2. Права и обязанности сторон по договору аренды

Права и обязанности арендодателя по договору аренды

Страница 2 из 4

§ 2. Права и обязанности сторон по договору аренды

Арендодатель несет следующие обязанности, которые корреспондируют с соответствующими правами арендатора. 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое должно отвечать условиям договора и назначению имущества.

Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию имуществом, даже если он не знал о них при заключении договора аренды.

В случае обнаружения таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору потребовать от арендодателя: во-первых, безвозмездного устранения недостатков имущества; во- вторых, соразмерного уменьшения арендной платы; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение таких недостатков из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя; в- четвертых, досрочного расторжения договора. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые: а) были им оговорены при заключении договора аренды; б) были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Имущество должно быть передано со всеми его принадлежностями и документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В случае непередачи таких принадлежностей, без которых имущество не может использоваться по назначению, арендатор имеет право потребовать от арендодателя их предоставления или расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель должен передать имущество в аренду в срок, предусмотренный договором, а если он не установлен – то в разумный срок. При нарушении этой обязанности арендатор имеет право истребовать имущество и потребовать возмещения убытков, вызванных задержкой его передачи, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 2. Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. 3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается восстановление конструктивных элементов имущества, без которого использование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества. Капитальный ремонт осуществляется, если имущество нуждается в нем в период аренды. Он производится в срок, определенный договором. Если срок договором не установлен или ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок. Нарушение этой обязанности арендодателем дает право арендатору по своему выбору, во-первых, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать его стоимость с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы; во-вторых, потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в-третьих, потребовать расторжения договора и возмещения убытков. На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя. 1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает (например, в результате стихийного бедствия); если такое ухудшение произошло по его вине, он не вправе заявлять такое требование. Существенным считается такое ухудшение условий пользования или состояния имущества, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока подряд. 2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков. 3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом или договором на арендодателя (например, по договору проката). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить также капитальный ремонт (например, по договору аренды транспортного средства без экипажа). 4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества). В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения. Если за время пользования арендованным имуществом арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости от характера улучшений. Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором. Если арендатором за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором. Если отделимые и неотделимые улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Арендатор по окончании срока действия договора наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество). В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право: 1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор – права и обязанности арендатора; 2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются; 3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; 4) передавать арендные права в залог;

5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Источник: https://uristinfo.net/2010-12-27-04-58-59/187-grazhdanskoe-pravo-oa-chausskaja/4514-arenda.html?start=1

Конспекты юриста

Права и обязанности арендодателя по договору аренды

Все предметы → Гражданское право. Специальная часть

Основная обязанность арендодателя – своевременно предоставить арендатору обусловленную договором вещь в состоянии, пригодном для использования по соответствующему назначению со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный договором.

Если он не установлен, то арендуемая вещь должна быть предоставлена в разумный срок, определяемая по правилам ст.314 ГК. Если арендодатель не исполняет эту обязанность, то арендатор по своему выбору вправе:

  • 1. Потребовать передачи вещи в принудительном порядке по правилам ст.398 ГК
  • 2. Арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Если арендодатель передал имущество с просрочкой и арендатор его принял, то он уже не вправе требовать расторжения договора по данному основанию, но вправе потребовать причиненных просрочкой убытков.

Обычно в состав таких убытков включается фактически понесенные расходы арендатора. Например, в период просрочки он был вынужден арендовать имущество у другого лица по более высокой ставке арендной платы.

Если арендодатель, передав имущество, одновременно не передает документы и принадлежности, относящиеся к имуществу, и арендатор не может пользоваться имуществом без принадлежностей и документов, то он вправе потребовать предоставления принадлежностей и документов, при этом за тот период, в течение которого он не мог пользоваться имуществом из – за их отсутствия, арендная плата не взыскивается. Если отсутствие принадлежностей и документов не препятствует использованию, то он не может требовать расторжения договора, но может требовать возмещения убытков, вызванных непредставлением документов.

Арендодатель обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии, поскольку, как правило, на практике по ДА предоставляется имущество уже бывшее в употреблении, то арендодатель должен предупредить арендатора о скрытых недостатках, о которых ему известно, и о степени износа имущества либо о степени износа его основных частей.

Сам арендатор должен проявить известную степень заботливости и осмотрительности при принятии имущества. Целесообразно при заключении такого договора заранее в нем указывать все имеющиеся недостатки, чтобы арендатору о них было известно. При передаче имущество нужно составлять передаточный акт или иной письменный документ, подтверждающий факт передачи.

В нем необходимо указывать все недостатки, которые были выявлены при передаче имущества.

Арендодатель не отвечает за те недостатки, которые:

  • 1. Были оговорены в передаточном акте;
  • 2. Которые не были оговорены, но были заранее известны арендатору;
  • 3. Которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или при проверке его исправности на момент заключения договора или передачи имущества.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за выявленные недостатки, включая и те из них, о которых он и сам не знал в момент заключения договора.

Последствие передачи имущества с недостатками зависит от их характера: те недостатки, которые не влияют на использование имущества, не влекут ответственности арендодателя. Их значение только в том, что их фиксация необходима для последующего возврата имущества.

При обнаружении недостатков и которые препятствуют использованию, и арендодатель за них отвечает, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения собственных расходов на их устранение.

В последнем случае арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов из арендной платы, но с предварительным письменным уведомлением арендодателя.

Целесообразно поступать следующим образом:

  • 1. При выявлении недостатка составить «дефектную» ведомость либо привлечь независимого эксперта;
  • 2. На основании этого документа составить смету расходов;
  • 3. Приобщить эти акты к письменному извещению арендодателя и направить ему это извещение, указав срок для ответа.

Если арендодатель промолчал – дал согласие.

Арендатор может потребовать досрочного расторжения договора. В любом из вышеперечисленных случаев арендатор должен письменно уведомлять арендодателя.

Это облегчает процесс доказывания, арендодатель вправе в этом случае без промедления либо заменить некачественное арендуемое имущество аналогичным либо своевременно безвозмездно устранить недостатки. В этом случае арендатор уже не может требовать досрочного расторжения договора.

В противном случае если арендатор заявляет требование о расторжении договора в период между передачей имущества с недостатками и их безвозмездным устранением, то его действия судебная практика оценивает как злоупотребление правом и в иске может быть отказано.

Возмещение расходов на устранение недостатков не исключает возможность для арендатора потребовать и взыскания упущенной выгоды. В любом случае в период устранения недостатков арендная плата взысканию не подлежит.

Арендодатель обязан своевременно производить капитальный ремонт. Капитальный ремонт – такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендуемого имущества, без которого оно не может быть использовано по назначению. Например, для ТС это капитализация двигателя (замена), для недвижимости – замена оборудования.

По общему правилу капитальный ремонт – обязанность арендодателя, т.к. он собственник имущества и несет бремя содержания. Но нормы ст.616 ГК позволяет возложить эту обязанность на арендатора. Если сроки кап ремонта не установлены, то мере неотложной необходимости в разумный срок.

Если арендодатель не исполняет своевременно эту обязанность, то арендатор по своему выбору вправе:

  • 1. Самостоятельно произвести кап. ремонт и затем либо взыскать с арендодателя сумму или удержать эту сумму из состава арендной платы. Должны быть соблюдены те же правила, что и при обнаружении недостатков.
  • 2. Потребовать уменьшения суммы арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Если арендатор на период кап. ремонта был лишен возможности пользоваться арендуемым имуществом и арендодатель не предоставил ему другое имущество аналогичное, то арендная плата за этот период не взыскивается.

Источник: https://www.law-student.ru/224-obyazannosti-arendodatelya-po-dogovoru-arendy.html

Ответственность арендодателя по договору аренды нежилого помещения: требования к договору

Права и обязанности арендодателя по договору аренды

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

Ответственность арендодателя регулируется ст. 612 ГК РФ и содержит следующее.

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК РФ.

Есть все основания считать недостатком арендованного имущества и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть признан ничтожным, а его предмет — изъят.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Иными словами, должна быть причинная связь между недостатком, проявившимся в период действия договора, и тем состоянием вещи, которое она имела ранее. Отсутствие причинной связи означает, что недостаток возник позднее.

Он, конечно, находится на риске арендодателя, но не влечет его ответственности перед арендатором. Разумеется, и в этом случае арендатор может расторгнуть договор на основании подп. 4 ст. 620 ГК РФ. Он также вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е.

независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст.

401 ГК РФ.

Недостатки арендованного имущества могут быть явными или скрытыми, оговоренными или не оговоренными арендодателем. Явными следует считать недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Скрытые недостатки, соответственно, не обладают этими качествами, причем не имеет значения, знает о них арендодатель или нет. Недостатки должны считаться оговоренными, если они зафиксированы в той же форме, в которой должен быть заключен договор аренды. Все остальные недостатки должны быть признаны неоговоренными.

Вместе с тем недостатки должны быть присущи самому арендованному имуществу, а не действиям по его предоставлению в аренду. Поэтому правила ст. 612 ГК РФ не применяются, если не переданы принадлежности и документы или допущена просрочка передачи имущества в аренду. За нарушение двух последних обязанностей установлена самостоятельная ответственность по п. 2 и п. 3 ст. 611 ГК РФ.

При обнаружении в арендованном имуществе недостатков арендатор вправе предъявить одно из требований, предусмотренных ст. 612 ГК РФ. Выбор арендатором той или иной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Источник: https://leonmonitor.ru/otvetstvennost-arendodatelja-po-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshhenija-trebovanija-k-dogovoru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.