Права и обязанности товарищества собственников жилья

3. Права и обязанности товариществ собственников жилья

Права и обязанности товарищества собственников жилья

Всоответствии со ст. 137 ЖК РФ товариществособственников жилья вправе:

1)заключать в соответствии с законодательствомдоговор управления многоквартирнымдомом и иные обеспечивающие управлениемногоквартирным домом, в том числесодержание и ремонт общего имуществав многоквартирном доме, договоры;

2)определять смету доходов и расходов нагод, в том числе необходимые расходы насодержание и ремонт общего имуществав многоквартирном доме, затраты накапитальный ремонт и реконструкциюмногоквартирного дома, специальныевзносы и отчисления в резервный фонд,а также расходы на другие установленныегл. 6 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3)устанавливать на основе принятой сметыдоходов и расходов на год товариществаразмеры платежей и взносов для каждогособственника помещения в многоквартирномдоме в соответствии с его долей в правеобщей собственности на общее имуществов многоквартирном доме;

4)выполнять работы для собственниковпомещений в многоквартирном доме ипредоставлять им услуги;

5)пользоваться предоставляемыми банкамикредитами в порядке и на условиях,которые предусмотрены законодательством;

6)передавать по договору материальные иденежные средства лицам, выполняющимдля товарищества работы и предоставляющимтовариществу услуги;

7)продавать и передавать во временноепользование, обменивать имущество,принадлежащее товариществу.

Вслучаях если это не нарушает права изаконные интересы собственниковпомещений в многоквартирном доме,товарищество собственников жильявправе:

1)предоставлять в пользование илиограниченное пользование часть общегоимущества в многоквартирном доме;

2)в соответствии с требованиямизаконодательства в установленномпорядке надстраивать, перестраиватьчасть общего имущества в многоквартирномдоме;

3)получать в пользование либо получатьили приобретать в общую долевуюсобственность собственников помещенийв многоквартирном доме земельные участкидля осуществления жилищного строительства,возведения хозяйственных и иных построеки их дальнейшей эксплуатации;

4)осуществлять в соответствии с требованиямизаконодательства от имени и за счетсобственников помещений в многоквартирномдоме застройку прилегающих к такомудому выделенных земельных участков;

5)заключать сделки и совершать иныеотвечающие целям и задачам товариществадействия.

Вслучае неисполнения собственникамипомещений в многоквартирном доме своихобязанностей по участию в общих расходахтоварищество собственников жилья всудебном порядке вправе потребоватьпринудительного возмещения обязательныхплатежей и взносов.

Товариществособственников жилья также можетпотребовать в судебном порядке полноговозмещения причиненных ему убытков врезультате неисполнения собственникамипомещений в многоквартирном домеобязательств по уплате обязательныхплатежей и взносов и оплате иных общихрасходов.3

Всоответствии со ст. 138 ЖК РФ товариществособственников жилья обязано:

1)обеспечить выполнение требований гл.13 ЖК РФ, положений других федеральныхзаконов, иных нормативных правовыхактов, а также устава товарищества;

2)осуществлять управление многоквартирнымдомом в порядке, установленном разделомVIII настоящего Кодекса;

3)выполнять в порядке, предусмотренномзаконодательством, обязательства подоговору;

4)обеспечивать надлежащее санитарное итехническое состояние общего имуществав многоквартирном доме;

5)обеспечивать выполнение всемисобственниками помещений в многоквартирномдоме обязанностей по содержанию иремонту общего имущества в многоквартирномдоме в соответствии с их долями в правеобщей собственности на данное имущество;

6)обеспечивать соблюдение прав и законныхинтересов собственников помещений вмногоквартирном доме при установленииусловий и порядка владения, пользованияи распоряжения общей собственностью;

7)принимать меры, необходимые дляпредотвращения или прекращения действийтретьих лиц, затрудняющих реализациюправ владения, пользования и в установленныхзаконодательством пределах распоряжениясобственников помещений общим имуществомв многоквартирном доме или препятствующихэтому;

8)представлять законные интересысобственников помещений в многоквартирномдоме, в том числе в отношениях с третьимилицами;

9)   вести реестр членов  товарищества  и  ежегодно  в  течение  первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органыисполнительной власти субъектовРоссийской Федерации, указанные в части2 статьи 20 настоящего Кодекса;

10)представлять в уполномоченные органыисполнительной власти субъектовРоссийской Федерации, указанные в части2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течениетрех месяцев с момента государственнойрегистрации внесенных в устав товариществаизменений заверенные председателемтоварищества и секретарем общегособрания членов товарищества копиюустава товарищества, выписку из протоколаобщего собрания членов товарищества опринятии решения о внесении измененийв устав товарищества с приложениемзаверенных председателем товариществаи секретарем общего собрания членовтоварищества копий текстов соответствующихизменений.

Источник: https://studfile.net/preview/3829410/page:2/

Жилищное право России

Права и обязанности товарищества собственников жилья

В целях удовлетворения потребностей своих членов в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг товарищество вправе вступать в многочисленные имущественные отношения с юридическими и физическими лицами (ст. 137 ЖК РФ).

Если не нарушаются права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

  1. предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. В этой части полномочий следует обратить внимание на то, что это допускается, если не нарушаются права и законные интересы собственников. В связи с этим в научной литературе высказано предложение, что согласно ст. 247 ГК РФ требуется согласие собственников помещений, которое необходимо оформлять письменно1Перепелкина Н.В. Товарищество собственников жилья: создание и деятельность // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. № 7. С. 92-99.;
  2. в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если это невозможно без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, то должно быть получено согласие всех собственников помещений.

Кроме этого, ТСЖ вправе требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов при неисполнении собственниками помещений своих обязанностей по участию

в общих расходах. Если неисполнение собственниками помещений указанной обязанности причинило ТСЖ убытки, то товарищество вправе потребовать в судебном порядке полного возмещения этих убытков.

Кроме прав, на ТСЖ возлагаются и обязанности, установленные в ст. 138 и других статьях ЖК РФ. Одна из таких обязанностей заключается в том, чтобы обеспечивать всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на имущество в доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Также ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

В научной литературе в связи с этим высказана мысль, что ТСЖ по данной категории дел вправе вступать в судебные процессы в качестве законного представителя собственников помещений2Иванова Л.А., Субботина Е.В. ТСЖ: проблемы законодательства и жилищной культуры // Семейное и жилищное право. 2009. № 6. С. 31-37; Каширин А., Балабуев И.

Спорное строительство // ЭЖ-Юрист. 2009. № 13..

В обязанности ТСЖ входит ведение реестра членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы государственного жилищного надзора.

В то же время необходимо отметить, что ТСЖ не обязано представлять (выдавать) своим членам, а также лицам, не являющимся членами товарищества, на основании их обращений копии реестра членов товарищества3Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.10.2014 по делу № А56-56789/2013..

Также ТСЖ обязано представлять в органы государственного жилищного надзора в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Большая часть прав и обязанностей ТСЖ связана с управлением многоквартирным домом, обеспечением надлежащих условий для проживания в доме.

Причем управление, обслуживание, эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, а также выполнение работ для собственников помещений и предоставление им услуг могут осуществляться как собственными силами ТСЖ, так и силами привлеченной управляющей организации.

Если ТСЖ непосредственно управляет многоквартирным домом, то оно нанимает по договору соответствующих специалистов, которые занимаются обслуживанием жилых и нежилых помещений, мест общего пользования, а также придомовой территории.

Режим работы обслуживающего персонала определяется правилами внутреннего распорядка. Оплата труда осуществляется в соответствии с положением об оплате их труда. Если ТСЖ не осуществляет управление многоквартирным домом, то заключает с управляющей организацией договор на обслуживание дома.

В соответствии с таким договором управляющая организация обязуется проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, уборку этого имущества и придомовой территории, обслуживать систему центрального отопления, водоснабжения.

Также может поручить управляющей компании организовывать обслуживание лифтового хозяйства и вывоз бытового мусора.

ТСЖ может заключать отдельные договоры с организациями по обслуживанию и эксплуатации газового и лифтового оборудования.

Источник: https://isfic.info/rumstat/ruga78.htm

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Права и обязанности товарищества собственников жилья

В соответствии с Гражданским кодексом РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В форме товарищества собственников недвижимости (ТСН) создаются все новые объединения собственников:

  • помещений в здании (в т. ч. в многоквартирном доме);
  • помещений в нескольких зданиях;
  • жилых домов;
  • дачных домов;
  • садоводческих земельных участков;
  • огороднических земельных участков;
  • дачных земельных участков;
  • и т.п.

Таким образом, можно сказать, что товарищество собственников недвижимости – это новая организационно – правовая форма некоммерческих организаций, объединяющая владельцев любых типов недвижимости: квартир, офисов, гаражей, дач, садов, огородов и т. д.

Основная задача товарищества — это исполнение функции совместного использования недвижимых объектов.

Товарищества собственников недвижимости являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе. Гражданский кодекс РФ устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности такими организациями, однако это обусловлено двумя моментами:

  • предпринимательская деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество;
  • при получении прибыли организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации.

При осуществлении предпринимательской или иной деятельности товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не несут ответственность по его долгам.

Права товарищества собственников недвижимости

Товарищество собственников недвижимости вправе:

  • заключать договор управления недвижимостью и общим имуществом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на ремонтные и другие работы, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;
  • устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество;
  • выполнять работы для собственников недвижимости и предоставлять им услуги;
  • пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
  • передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;
  • продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников недвижимости, товарищество вправе:

  • предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;
  • в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества;
  • получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников недвижимости земельные участки и другое имущество;
  • осуществлять от имени и за счет собственников недвижимости застройку на принадлежащих собственникам земельных участках;
  • заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками недвижимости своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками недвижимости обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Обязанности товарищества собственников недвижимости

Товарищество обязано:

  • обеспечивать выполнение требований, положений нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
  • заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с собственниками недвижимости, не являющимися членами товарищества;
  • выполнять обязательства по договору;
  • обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;
  • обеспечивать выполнение всеми собственниками недвижимости обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
  • обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников недвижимости при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
  • принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников недвижимости общим имуществом или препятствующих этому;
  • представлять законные интересы собственников недвижимости, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/taxation/tovarishchestvo_sobstvennikov_nedvizhimosti.html

Права и обязанности ТСЖ: что такое товарищество собственников жилья, его задачи и порядок организации

Права и обязанности товарищества собственников жилья

Особенности ТСЖ

Порядок организации товарищества собственников жилья

Регистрация товарищества собственников жилья

Права и деятельность товарищества собственников жилья

Преимущества и недостатки ТСЖ

Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья организовывает всех проживающих в многоквартирных домах в один коллектив, который занимается решением текущих вопросов, связанных с их жилыми помещениями.

В настоящее время все больше собственников отказываются от услуг управляющих компаний и организуют собственные объединения.

В этой статье мы рассмотрим права и обязанности ТСЖ, его особенности и ключевые моменты юридической защиты деятельности организации, на которые следует обращать внимание при создании товарищества. Также узнаем правила ликвидации и реорганизации ТСЖ.

Особенности ТСЖ

Товарищество является юридическим лицом, а именно некоммерческой организацией. Она создается при объединении собственников многоквартирных корпусов, а также собственников соседних земельных участков, на которых располагаются жилые дома. Деятельность данного союза регламентируется Жилищным кодексом.

Организация существует на взносы ее участников. Для стимулирования вступление в товарищество собственников жилья государство ввело ряд налоговых льгот для данных объединений и значительно упрощают процедуру реестра товарищества в государственных органах.

Оформить правовой статус товарищества можно только в том случае, если больше половины собственников дадут на это свое согласие. По закону в доме может быть оформлено только одно товарищество.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Порядок организации товарищества собственников жилья 

Данный процесс начинается с подготовительного этапа. На нем происходит сбор все данных и документов, которые касаются данного вопроса.

Необходимо получить данные обо всех жилых помещениях в доме, а также запросить информацию о собственниках квартир. Далее следует собрать группу инициативных граждан и провести открытое ание.

Напомним, что больше половины собственников должны дать свое согласие на создание ТСЖ.

Должна быть назначена дата ания. За 10 дней до этого все жильцы должны быть оповещены о предстоящем мероприятии. Вешаются объявления или отправляются соответствующие письма по почте. Нужно любым возможным способом оповестить всех граждан, кто проживает в доме.

Важно: Необходимо не только оповестить жильцов, но и получить документальное подтверждение тому, что они были проинформированы. Это могут быть подписи на письмах с датой проведения собрания или соответствующие расписки.

Голосование могут проходить в одной из следующих форм:

  1. Очная форма. Она подразумевает, что все жители соберутся в одном месте и в одно время и будут ать за организацию ТСЖ.
  2. Заочная форма. В этом случае инициативная группа раздает все участникам бланки для ания, те высказывают свое мнение, а затем все листовки собираются. На основании полученных данных будет принято решение о том, создастся товарищество или нет.

На общем открытом собрании создаются списки для ания. Проводится ание за кандидатуру управляющего и секретаря. Также выбирается форма ведения бухгалтерского учета и сам бухгалтер. Если он не найдется среди жильцов, то его можно нанять из сторонней организации.

На этом этапе также создается и подписывается устав товарищества. Члены правления могут быть выбраны только из жителей данного дома. Привлечение лиц со стороны запрещено законом. Все ание протоколируется, а пришедшие на выборы граждане регистрируются. Записываются их контактные данные, а потом проверяются по полученным регистрационным выпискам.

Все документы подшиваются в одну папку, сшиваются и нумеруются. Составляется опись всех бумаг, которые входят в нее. Это исключает возможность хищения или подлога. Все эти работы проводит выбранная инициативная группа. Второе собрание должно произойти в течение 30 дней с момента ания и образования товарищества.

Регистрация товарищества собственников жилья

Если большинство жильцов проало за организацию ТСЖ, то после прохождения всех процедур и документального оформления необходимо зарегистрировать товарищество в государственных органах, как того требует действующее законодательство. Для этого должен быть выбран уполномоченный представитель. Он составляет протокол собрания, делает копии документов, которые подтверждают итоги ания. Все имеющиеся копии должны быть заверены нотариусом.

Далее копия протокола должна быть передана уполномоченным лицом в налоговую инспекцию. Перед этим необходимо заплатить госпошлину.

В надзорный орган сдаются следующие документы:

  1. Заявление о государственной регистрации товарищества.
  2. Протокол проведенного ания. Можно предоставить его копию.
  3. Квитанция об уплате государственной пошлины.
  4. Устав организованного товарищества в двух экземплярах.

После подачи всех документов ТСЖ будет добавлено в единый реестр юридических лиц и начнется его существование. После этого его деятельность будет считаться законной и правомерной.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Права и деятельность товарищества собственников жилья

После того, как товарищество будет организовано, его руководство должно выполнить ряд обязательных действий:

  1. Открыть отдельный банковский счет.
  2. Составить договоры с подрядными организациями и коммунальными службами, сотрудничающими с данным домом.
  3. Проинформировать органы местного самоуправления и управляющую компанию о том, что было создано ТСЖ.
  4. Нанять рабочих для проведения текущего ремонта здания и для благоустройства придомовой территории.
  5. Поставить все здания и имущество на учет.
  6. Наладить бухгалтерский учет и отчетность.
  7. Поставить здание на баланс города.

Кроме этого, в обязанности товарищества входит расчет коммунальных платежей и их начисление.

Председатель ТСЖ имеет такие обязанности:

  1. Давать соответствующие распоряжения должностным лицам товарищества собственников жилья, нанимать персонал на работу и увольнять его.
  2. Действовать и выступать от имени товарищества в рамках своих полномочий, не ставя в известность общее собрание собственников.
  3. Разрабатывать документы и выносить их на общее собрание для одобрения или отклонения.

Все права и обязанности прописаны в уставе товарищества. Именно им нужно руководствоваться в спорных ситуациях.

Важно: на общее имущество дома отсутствует право собственности товариществ собственников жилья. ТСЖ только управляет им и эксплуатирует в рамках необходимости.

Права члена товарищества собственников жилья подразумевают получение информации о деятельности ТСЖ в объеме, установленном Кодексом и уставом товарищества.

Преимущества и недостатки ТСЖ

К основным плюсам ТСЖ можно отнести следующие факторы:

  1. Поскольку руководство товарищества проживает в данном доме и является собственником жилья, то оно имеет такую же заинтересованность в решении текущих вопросов, как и остальные жильцы. Они заинтересованы в том, чтобы ремонт производился вовремя, а стоимость данных услуг была минимальной.
  2. Жильцы дома контролируют все расходы самостоятельно. Все сделки проходят предельно честно и прозрачно.
  3. В случае некомпетентности руководства товарищества его легко сменить, проведя внеочередное ание.
  4. Возможность самостоятельно выбирать подрядные организации и коммунальные службы, которые будут сотрудничать с ТСЖ.

К недостаткам ТСЖ можно отнести:

  1. Могут возникнуть сложности в момент определения суммы ежемесячных платежей.
  2. Сопротивление отдельных лиц в момент принятия определенных решений. В связи с этим могут возникать конфликты между жильцами.
  3. Необходимо производить оплату определенных общих расходов.
  4. Отсутствие у некоторых собственников желания и рвения сделать свой дом лучше и участвовать в коллективных мероприятиях и собраниях.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Процедура ликвидации или реорганизация товарищества собственников жилья должна начинаться с составления протокола.

На собрании должны рассматриваться такие вопросы:

  • об упразднении товарищества;
  • о создании комиссии по ликвидации;
  • о других условиях прекращения деятельности.

Протокол собрания является важным документом, который должен быть составлен в соответствии с действующим законодательством. Без него процедуру реорганизации завершить невозможно.

Все документы должны быть переданы в налоговую инспекцию, чтобы данные о ТСЖ исключить из государственного реестра и товарищество было также снято с регистрационного учета.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/prava-i-obyazannosti-tszh/

Тема 11. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Права и обязанности товарищества собственников жилья

В.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

11.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

1)  заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2)  определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3)  устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4)  выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5)  пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6)  передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7)  продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Все вышеперечисленные права товарищество реализует с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества. У таких собственников помещений есть право самостоятельно управлять своей частью имущества или заключить договор с товариществом.

Поскольку собственники помещений не являются членами товарищества, они не вправе рассчитывать на доходы товарищества от его деятельности и его имущества.

Поэтому и нести бремя расходов на содержание имущества товарищества, его работников и органов управления эти собственники не обязаны.

Товарищество не имеет права включать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным домом и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор.

Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества собственников жилья. Согласно ч. 2 ст.

154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.

Если собственники жилых помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером платежей, которые им предлагают оплачивать как плату за жилое помещение товарищества собственников жилья по договору, то у собственников жилых помещений есть право оплачивать причитающиеся платежи (плату за жилое помещение) в размере, оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в которых не созданы товарищества собственников жилья.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1)  предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2)  в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3)  получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4)  осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5)  заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

Согласно ст. 247 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников.

Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Положение ст. 247 ГК РФ имеет большую юридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 ЖК РФ не должен нарушать норму ГК РФ, как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы ЖК РФ, затрагивающие имущественные отношения, регулируемые ГК РФ, согласно ст.

3 ГК РФ, не должны противоречить нормам ГК РФ, и в случае такого противоречия применяются нормы ГК РФ.

Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе осуществлять только с согласия, как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно ст.

1 ГК РФ, граждане и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что собственник приобретает имущество в собственность только по своему решению.

Принудительно имущество в собственность приобретаться не может.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор.

Если договор заключен с управляющей организацией, как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.

Товарищества собственников жилья, которые созданы собственниками домов (на одну семью), дач, вправе принудительно требовать со своих членов только оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества собственников домов, но никак не расходов на ремонт домов собственников: свои дома собственники обязаны содержать самостоятельно (ст. 210 ГК РФ), если члены товарищества не договорились об ином.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества, только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае нарушения ими своих обязанностей, установленных в уставе товарищества.

В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано:

1)  обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2)  заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3)  выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4)  обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5)  обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6)  обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7)  принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8)  представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Перечисленные в статье 138 ЖК РФ обязанности товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, созданной для обеспечения потребностей собственников жилых помещений в управлении, содержании общего имущества собственников, не все соответствуют правовой природе некоммерческого юридического лица. Указанные обязанности носят административный характер и больше соответствуют органам власти или государственным учреждениям, наделенным определенными властными полномочиями.

Товарищество собственников жилья создается собственниками жилых помещений, и обязанности возникают у товарищества именно перед своими членами. Товарищество не вправе контролировать действия собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества.

Попытка уравнять положение собственников жилых помещений (не членов товарищества) с членами товарищества является ничем иным, как формой обязательного подчинения лиц, не являющихся членами товарищества, его уставу и принимаемым решениям.

Это уже признавалось Конституционным Судом РФ не соответствующим ст. 30 Конституции РФ.

Поэтому обязанности товарищества, установленные в п.

5-8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, а не всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является нарушением гражданских прав собственников жилых помещений. Перечисленные в п. 5-8 обязанности товарищества могут возникнуть только из договора между собственником жилого помещения, не являющимся членом товарищества, с товариществом собственников жилья.

Источник: http://www.aup.ru/books/m238/11_2.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.