Права и обязанности жильцов многоквартирных домов

Какие права и обязанности по пользованию территорией у дома есть у жильцов

Права и обязанности жильцов многоквартирных домов

– В нашем доме собралась разношерстная публика: есть состоятельные жильцы, купившие квартиры, есть и старожилы, в большинстве пенсионеры, которые решили квартиры не приватизировать.

Время от времени возникают конфликты: например, один сосед собрал “коллекцию” из пяти легковых машин, и все они стоят под нашими окнами во дворе, занимают место, хотя двор и без того тесный.

Можно ли как-то на него подействовать?

– Ваш случай не простой, поскольку налицо разница интересов у состоятельных собственников жилья и у менее обеспеченных старожилов.

Да, согласно Жилищному кодексу дворовая территория находится в общедолевой собственности владельцев жилья в вашем доме. Поэтому решение о ее использовании принимается сообща всеми собственниками.

В части доли, приходящейся на муниципальные квартиры, в принятии решений участвует муниципалитет.

На федеральном уровне нет, да и не должно быть никаких документов, которые бы детализировали этот порядок распоряжения общедолевым имуществом собственников. То есть по сути жилец, который ставит перед домом не одну, а несколько машин, никаких норм не нарушает. Если, конечно, не ставит свои машины на проезжей части, мешая движению других автомобилей, на детской площадке или на газоне.

Другое дело, если собственники дома соберутся на общее собрание и примут решение по использованию двора. Такое решение принять проще, если в доме создано товарищество собственников жилья. Вот тогда можно, к примеру, разрешить одну машину на семью парковать бесплатно, а остальные – за арендную плату. Можно выделить определенную площадь под гостевые автомобили.

– Могут ли жильцы огородить свой двор, чтобы обезопасить дом?

В реальности это делают уже очень многие. Но опять-таки если в доме создано ТСЖ, но часть квартир остается в муниципальной собственности, при принятии такого решения должен участвовать муниципалитет.

Он голосует как один из собственников.

Кроме того, и это обязательно в любом случае, даже если все 100 процентов жильцов – собственники своих квартир, такой проект согласовывается в городском управлении архитектуры.

Также при строительстве нужно учесть, чтобы забор не мешал проезду (и подъезду к дому в случае необходимости) пожарных автомобилей, машин “скорой помощи”, автомобилей городских служб. То есть проект должен обеспечивать нормальные условия эксплуатации здания, а потому его придется согласовать с соответствующими органами.

– Если когда-то установленные по согласованию с муниципалитетом гаражи-ракушки оказались теперь на территории, принадлежащей ТСЖ, нужно ли продолжать платить арендную плату городу или теперь эти деньги должны идти на счет товарищества?

– Жилищный кодекс говорит однозначно: придомовая территория, находящаяся в общедолевой собственности владельцев жилых помещений в доме, может использоваться ими и коммерческим образом. При этом извлекаемые доходы должны идти исключительно на нужды товарищества: например, для уменьшения оплаты за жилье, для оплаты охраны, консьержки и так далее.

Поэтому в принципе вы правы: арендная плата за использование территории, которая муниципалитету уже не принадлежит, взиматься должна только в интересах собственников, а не муниципалитета.

Другое дело, что в большинстве случаев земельный участок под домом не оформлен в общедолевую собственность и муниципальные власти всячески этому препятствуют.

Кстати, недавно принятое постановление правительства N 491 рекомендовало муниципалитетам закончить разграничение земельных участков под многоквартирными домами до 1 июля 2008 года. Причем без взимания платы с собственников.

– В нашем доме создано ТСЖ, и мы постоянно конфликтуем с местной управой. Оформить дворовую территорию в собственность нам пока не удается. А вот когда пытались предъявить претензии по поводу того, что двор плохо убирается, нам сказали: вы собственники, вот сами и убирайте. Кто прав?

– Согласно вновь утвержденным правилам пользования общего имущества в многоквартирном доме (утвержденного тем же постановлением правительства N 491), пока участок не оформлен в собственность владельцев жилых помещений в многоквартирном доме, все обязанности по его содержанию (в том числе, конечно, и уборка) остаются лежать на муниципалитете. Этот пункт в документе появился не случайно: таким образом его разработчики пытаются простимулировать муниципальные власти быстрее передавать участки под домами тем, кому они должны принадлежать по закону, то есть жильцам-собственникам.

Евгения Юнисова,
юрист, руководитель НП “Управдом”:

– Только на первый взгляд кажется, будто такой житейский вопрос как устройство удобной для всех жителей дома “парковки” во дворе родного дома решается легко и просто, если есть общее желание жильцов создать ее. На деле выходит, что кто-то обязательно недоволен.

Допустим, что все собственники жилья сошлись в главном: решили разметить придомовую территорию, чтобы у каждого было свое машиноместо. Проали, записали в протокол решение собственников жилья. Вроде бы дело сделано. Все должны быть довольны.

Но как бы не так: тут и начинается самое интересное: те, кто, к примеру, проигнорировал собрание и не принял в нем участие, спустя пару недель больше всех возмущаются и оспаривают общее решение. Между тем по закону решение, прописанное в протоколе, едино для всех собственников, даже тех, кого не было на собрании.

Правда, есть одно “но”: если их письменно не известили о собрании, то они имеют законное право аннулировать общее решение. В том случае если они знали о месте и времени встречи жильцов своего дома, но по каким-то причинам не пришли, то решение собрания собственников жилья по обсуждаемому вопросу остается в силе. Обжаловать его можно будет только в суде.

Крайне важно, чтобы решение в протоколе о том, что именно хотят сделать жильцы: обустроить подъезд, сделать разметку или сдать в аренду чердак, должно быть прописано по пунктам

Однако настоящая проблема кроется в ином: обычно в решении четко не прописано, как, к примеру, “делить” двор, чтобы каждому хватило места поставить свою машину. Этот момент истины открывается слишком поздно, когда возникают реальные конфликты.

Вот пример: вечером собственник приезжает к себе домой и в прямом смысле не находит себе места – оно занято либо машиной соседа, либо его гостями. Вот и получается, что кто-то особо обиженный, не думая собирать новое собрание, сразу по старинке бежит жаловаться в управу, чтобы “там разобрались с возмутителями спокойствия”.

Но согласно Жилищному кодексу управа вовсе не должна влезать в дела собственников и тем более выступать третейским судьей. Между тем, пока земля не зарегистрирована в пользу собственников конкретного дома и управа так или иначе обязана заниматься содержанием придомовой территории, надзирательные функции лежат на муниципальных властях.

Получается, достаточно одной кляузы в адрес сотоварищей по общедомовой собственности – и визит административно-технической инспекции в ваш двор или в ваш подъезд обеспечен.

Новоявленным собственникам придется объяснять, к примеру, на каких основаниях они сделали такую, а не иную разметку или почему без согласия эксплуатирующей организации, того же ДЕЗа, вбили столбики в асфальт для разграничения двора.

Парадокс: прямого запрета на такие действия для собственников жилья, прописавших свои действия в протоколе собрания, нет, но нет и разрешения делать что-либо конструктивное и заметное глазу без согласия местных властей, покуда они в ответе за жилой фонд и придомовую территорию.

А в спорных ситуациях, как известно, должен разбираться суд: чьи именно интересы нарушены и сколько это будет стоить. Поэтому крайне важно, чтобы решение в протоколе о том, что именно хотят сделать жильцы: обустроить подъезд, сделать разметку или сдать в аренду чердак, должно быть прописано по пунктам.

Причем настолько подробно, чтобы всем и каждому собственнику, даже тому, кто не был на собрании, была понятна не только польза этого решения, но и сценарий дальнейших действий. Что же касается парковки, особенно в тесном дворике, то сложно решить, чьи машины имеют право на место рядом с домом, а чьи – нет. Вряд ли люди захотят парковаться по расписанию. Ну а если же места во дворе по расчетам хватает и каждый собственник, к примеру, может вечером припарковать одну машину, то здесь можно цивилизованно договориться между собой. Проблема в том, что на деле москвичам сложно переучиваться и они привычно нарушают общее решение. Поэтому хотя бы на первых порах нужен банальный надсмотрщик, тот же охранник – нанятый по договору человек, который будет отслеживать, чьи машины стоят во дворе и на своем ли месте они находятся.

Подготовила Мария Ермакова

Источник: https://rg.ru/2006/09/08/dom-prava.html

Обязанности ТСЖ перед собственниками жилья: что выполняет, за что отвечает

Права и обязанности жильцов многоквартирных домов

Последние изменения: Январь 2020

Управление многоквартирным домом – задача сложная и невыполнимая в одиночку. Собственники жилья объединяются для решения текущих вопросов и взаимодействия.

Для этих целей создается товарищество, поддерживающее в исправном содержании имущество и коммуникации дома. Объединение жильцов самостоятельно определяет обязанности ТСЖ, учитывая нормы законодательства и Устава.

Неисполнение или некачественная работа организации служит поводом для ликвидации и передачи полномочий управляющей компании.

Каждый владелец квартиры, входящий в состав товарищества, вправе интересоваться, что входит в обязанности ТСЖ и требовать исполнения условий заключенного договора.

Чем регулируется

Основной деятельностью товарищества не может быть получение прибыли, однако организация должна быть оформлена и зарегистрирована надлежащим образом – с внесением сведений в реестр юрлиц и регистрацией в ФНС.

ТСЖ – наиболее удобная форма для многоквартирных домов, поскольку сами жильцы непосредственно влияют на качество и объем исполняемых мероприятий по обслуживанию и ремонту общедомового имущества и придомовой территории.

Не зря новые только что сданные дома сразу выбирают форму управления ТСЖ. Решение о создании товарищества принимается совместно, на общем собрании дома на основании большинства , зафиксированных протоколом заседания.

Работа организации регламентируется основными нормами федерального законодательства:

  1. Жилищным Кодексом, в редакции 01.03.2005 года, положениями раздела 6. Основные статьи, полезные при создании и регулировании деятельности ТСЖ, определены ст. 135-152.
  2. Законом №7-ФЗ, регулирующим создание и работу некоммерческих структур.
  3. Ст.30 Конституции устанавливает добровольный порядок формирования товарищества на основании поданных собственниками заявлений.

Что выполняет ТСЖ

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

  1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
  2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
  3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
  4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
  5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
  6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
  7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
  8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
  9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
  10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

Каждый участник вправе ознакомиться с полным перечнем дел, которые обязаны организовать члены правления ТСЖ и председатель организации. При желании, участники вправе ставить на ание предложения по усовершенствованию обслуживания, благоустройству территории и оптимизации расходов товарищества.

В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.

Если для выполнения комплекса работ по дому ТСЖ потребовалось обеспечить доступ в квартиру, вопрос необходимо согласовывать с собственниками.

Члены ТСЖ получают доступ в помещения и на площади общедомового имущества. Без согласия владельца квартиры войти в нее можно только по решению суда, если требуется взыскать долг по квартплате.

Принудительные меры в отношении должника осуществляет не ТСЖ, а судебные приставы.

Жильцы, прописанные на территории МКД, вправе рассчитывать на документационное сопровождение в виде оформления основных справок.

В текущем режиме правление дома ТСЖ по запросу готовит следующие справки:

  • о составе семьи;
  • поквартирные выписки со всеми зарегистрированными на территории конкретной квартиры жильцами;
  • подготовка техдокументации и заключений;
  • фиксация фактов затопления, иных повреждений имущества через составление специальных актов;
  • состоянии конструктивных элементов дома.

Важно помнить, что невыполнение обязанностей по своевременной оплате ЖКХ не является поводом отказывать в выдаче документов, поскольку это ущемляет гражданские права жильцов, нуждающихся в справках для обращения в государственные органы и судебные инстанции.

Начисление штрафов

Поскольку функции общества предполагают расчет квитанций и оплата услуг коммунальщикам, правление может начислить штраф и пеню за просроченные взносы. По закону правление не обязано включать пункт о взимании пени, так как эта мера установлена федеральным законодательством.

В положениях ст.155 (п.14) ЖК РФ указано право взимать пеню со следующего дня после возникновения просрочки.

Основываясь на общих принципах закона, пени рассчитывают, как:

  • 1/300 ставки ЦБ при задолженности более 31 дня;
  • 1/130 ставки при долге более 3 месяцев.

Товарищество собственников жилья обязано принимать новых членов в свои ряды, согласно ст. 143 ЖК РФ. Основанием станет полученное от жильца заявление, без дополнительных договоров и иных документов.

После покупки квартиры новому собственнику предстоит обратиться в ТСЖ написать заявление, поскольку автоматическое членство в нем не предусмотрено. Право на обслуживание в ТСЖ не передается вместе с собственностью, а переоформляется после смены собственника.

Вся информация об участниках товарищества хранится в специальном реестре, который ведет ТСЖ.

Взыскание задолженности

Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).

Чтобы правление могло выполнять действия по контролю своевременного внесения платы, выходом станет обнародование списков с указанием номеров квартир и суммы задолженности, без указания имени владельца.

  Полный список прав и обязанностей товарищества собственников жилья должен быть указан в 2 документах – Уставе юрлица и договоре. Отдельные положения ЖК РФ посвящены разъяснениям, что входит в круг обязанностей ТСЖ перед жильцами.

Ниже перечислены основные действия, которые обязана исполнять организация в интересах участников.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входит:

  • обеспечение своевременной и качественной работы по бытовому обслуживанию (уборка снега, клининговые услуги);
  • поддержание в исправном состоянии здания и коммуникаций;
  • благоустройство и ремонт детских площадок;
  • организация парковочных мест, дорожек;
  • иные плановые работы по содержанию и обслуживанию дома;
  • привлечение на помощь подрядчиков, за отдельную плату предоставляющих услуги по обслуживанию дома, поддержанию чистоты и технической исправности оборудования;
  • забота о санитарном состоянии общедомового имущества (подъезды, лестницы, чердачные помещения, подвалы);
  • контроль за проведением ремонтных работ с привлечением сил собственников согласно долям в праве на общедомовое имущество;
  • защита интересов собственников с определением порядка использования имущества всеми жильцами;
  • обеспечение прав собственников с защитой от неправомерных действий других лиц;
  • представление интересов собственников, помещений, входящих в состав ТСЖ.

Владельцы квартир вправе самостоятельно расширить функции, исполняемые товариществом, с учетом индивидуальных потребностей и на основании принятого через ание решения.

Ответственность ТСЖ за несоблюдение

Сфера ответственности товарищества регулируется не общефедеральными нормами, однако качество и полнота выполнения обязательств по договору контролируется самими жильцами и собственниками квартир.

При выявлении нарушений со стороны правления ТСЖ предусмотрено наказание согласно положениям Устава организации членов ТСЖ за свою работу или ее невыполнение.

По гражданскому законодательству уполномоченные лица будут привлечены к ответственности за халатное отношение к исполнению обязанностей. Выявление фактов мошенничества и подлога.

Работники ТСЖ могут быть наказаны за растрату или присвоение имущества и средств резервного фонда, злоупотребления своим положением. Чтобы наказать виновных, заинтересованные лица обращаются с жалобой в Жилинспекцию при администрации или с заявлением в прокуратуру.

От работы ТСЖ зависит степень комфорта и чувство безопасности, однако важно помнить, что сотрудничество с ТСЖ предполагает взаимные обязательства. Пока товарищество заботится о высоком качестве жизни жильцов, владельцы квартиры обязаны своевременно вносить ежемесячные платежи и участвовать в мероприятиях по благоустройству в рамках общих принятых собранием решений.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/tszh/obyazannosti-tszh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.