Права собственника нежилого помещения

Содержание

Мысли юристов вслух

Права собственника нежилого помещения
Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются.

Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества.

Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье.

Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты “коммунальные” войны.

Цель настоящей статьи – показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

[spoiler]

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений.

В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут.

Это либо соседи – собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.

Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.

Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.  

Риски доступа исторически обоснованны. Их причина – приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных.

Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.

п.? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?  

Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает.

Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, – сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице.

Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.

В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект (как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов (например, использование дизель-генератора).  

Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.

Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества – вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т.п.

В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). Иногда можно установить сервитут (статьи 274, 277 ГК РФ).

Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.  

Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям.

Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю.

Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.  

Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.

Распространенные способы защиты прав

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как признание права собственности на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.

Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом, связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен.
В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность – это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.  

Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи.

Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке.

Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.  

Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.

Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).

Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.

Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения.

Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения.

Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).

Источник: https://jurzon.ru/blogs/lawyer/zashchita-prav-sobstvennikov-pri-ekspluatatsii-nezhiloy-nedvizhimosti.php

СОБСТВЕННОСТЬ. Глава 19.4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЯ авеню,av-ue.ru. Проект ГК N 47538-6

Права собственника нежилого помещения

1.Помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмернымзамкнутым контуром, пригодная для использования.

2.

Право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрацииэтого права.

Государственная регистрация права собственности на помещение во вновьвозведенном здании может быть произведена только после государственнойрегистрации права собственности на здание, в котором расположено данноепомещение, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает правособственности на здание, где находится данное помещение.

Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всехпомещений в здании либо общей собственности на здание прекращает правособственности на помещения.

3.Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имуществоздания с момента государственной регистрации его права собственности напомещение.

4.Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим емупомещением в соответствии с его назначением.

5.Помещение, предназначенное исключительно или преимущественно для обслуживаниядругих помещений, признается вспомогательным.

Статья 298.1. Основные положения о правесобственности на жилые помещения 

1.

Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личногопроживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут предоставлятьсясобственником в пользование другим лицам для проживания граждан на основаниидоговора.

2.

Жилыми помещениями являются помещения, пригодные для проживания. Пригодностьпомещения для проживания определяется в соответствии с жилищнымзаконодательством.

Кчислу жилых помещений не могут быть отнесены вспомогательные помещения.

3.Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан,допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещенийиз жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищнымзаконодательством.

Статья 298.2. Виды жилых помещений 

1.

Жилыми помещениями признаются квартира и комната.

2.

Квартирой признается жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной илинескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную частьздания. Право собственности на квартиру возникает с момента его государственнойрегистрации.

3.Комнатой признается жилое помещение, расположенное в квартире.

Правособственности на комнату возникает с момента его государственной регистрации.Государственная регистрация права собственности на комнату прекращает правособственности на квартиру, в которой находится данная комната. Собственникквартиры не вправе требовать государственной регистрации права собственности нарасположенные в ней комнаты, если иное не предусмотрено законом.

4.Квартира, состоящая из комнат, в отношении которых зарегистрировано правособственности, признается коммунальной.

Коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может бытьпредметом сделок.

Вспомогательные помещения коммунальной квартиры признаются общим имуществомсобственников комнат.

Статья 298.3. Права членов семьи собственникажилого помещения 

1.

Члены семьи собственника, определяемые в соответствии с жилищнымзаконодательством, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют правопользования этим помещением на праве социального пользовладения (статья 302.7).

2.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой илипопечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либооставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьисобственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этомзатрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается ссогласия органа опеки и попечительства.

3.Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются также к членам семьисобственника, проживающим в принадлежащем ему жилом доме.

Статья 298.4. Основные положения о правесобственности на нежилые помещения 

1.

Нежилым помещением признается помещение, предназначенное для целей, не связанныхс проживанием граждан.

2.

Собственник нежилого помещения не вправе использовать указанное помещениеспособами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы лиц, проживающихв жилых помещениях, находящихся в том же здании, в частности размещать в немпромышленное производство.

Статья 298.5. Общее имущество здания 

1.

Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущиеконструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иноеоборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевойсобственности собственников помещений в здании.

2.

Собственники помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания всоответствии с его назначением.

3.Вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могутбыть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому двумятретями собственников помещений в здании, если это не нарушает права иохраняемые законом интересы собственников иных помещений.

Количество , принадлежащих собственнику помещения, пропорциональноразмеру принадлежащей ему доли, определяемому в соответствии с пунктом 4настоящей статьи.

Собственники помещений не вправе отчуждать, а также иным образом распоряжатьсяобщим имуществом здания, если иное не предусмотрено законом.

4.Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество зданияпропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площадиздания.

Размер долей собственников помещений в праве собственности на общее имуществоздания может быть изменен с учетом характеристик помещения (высота потолка, этажи т.п.) по соглашению между ними или в судебном порядке.

5.Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности наобщее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этойдоли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение.

Собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общегоимущества здания.

6.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекаетиз существа отношений, правила настоящей статьи применяются к находящемуся вобщей долевой собственности собственников помещений в здании земельному участкупод зданием, а также к общему имуществу коммунальной квартиры и к общемуимуществу собственников земельных участков, расположенных в пределах территориималоэтажной жилищной застройки.

Статья 298.6. Права собственников помещений наземельный участок под зданием 

1.

Земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общейдолевой собственности собственников помещений в здании, если иное непредусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка.

2.

Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом домеприобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной илимуниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения иблагоустройства, на котором расположено здание, с момента государственнойрегистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственнойрегистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован,то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельныйучасток под зданием с момента проведения государственного кадастрового учетасоответствующего земельного участка.

Домомента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельногоучастка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельнымучастком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации имимногоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общегоимущества такого здания.

Собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком противтретьих лиц.

3.Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке,находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключениемсобственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требоватьвыкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность впорядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Статья 298.7. Прекращение права собственности набесхозяйственно содержимое помещение 

1.

Если собственник помещения использует его не по назначению, систематическинарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение,допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местногосамоуправления может предупредить собственника о необходимости устранитьнарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственникусоразмерный срок для ремонта помещения.

Еслисобственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседейили использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин непроизведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственногооргана или органа местного самоуправления может принять решение о продаже спубличных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажисредств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

2.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются к отношениям, связаннымс прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения,с особенностями, предусмотренными жилищным законодательством.

Источник: http://av-ue.ru/gknw.php?d=gknw298.htm

Нежилое помещение: что это такое, определение по Жилищному кодексу

Права собственника нежилого помещения

Термин «помещение» используется в отношении жилых и нежилых объектов недвижимости. И если с первыми все понятно, то статус и признаки нежилых помещений (далее – НП) вызывает вопросы у некоторых людей. Рассмотрим, что такое нежилая недвижимость в МКД, каковы признаки и виды таких помещений, права и обязанности собственников и арендаторов, а также отличия от жилых объектов.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Понятие нежилого помещения в законодательстве

В ЖК РФ определение нежилого помещения не раскрывается. Там сказано только про особенности перевода жилого помещения в нежилое (гл. 3 ЖК РФ). Но в ст. 16 ЖК РФ есть понятие жилых объектов. К ним относятся:

  1. Жилые дома или части домов. Это индивидуальные здания, состоящие из комнат и вспомогательных помещений. Проживание людей в них позволяет полностью удовлетворять бытовые и иные нужды.
  2. Квартиры. Это структурно обособленные помещения в многоквартирных домах, состоящие из одной или нескольких комнат. Из таких объектов осуществляется доступ к общедомовому имуществу. Проживание в квартирах полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.
  3. Комната. Это часть дома или квартиры, в которой человек может жить.

Понятие нежилого помещения используется и в других законах, но нигде полностью не раскрывается:

Вывод: все объекты недвижимости в РФ относятся к жилому и нежилому фонду. НП предназначены для коммерческой, некоммерческой и любой иной деятельности, но только не для проживания – для этого они не благоустроены.

Что значит нежилое помещение: признаки

Можно выделить несколько признаков нежилого помещения:

  1. Статус – «нежилое».
  2. Наличие отдельного входа, изолированного от входа в подъезд.
  3. Нельзя зарегистрировать граждан.
  4. Можно использовать для регистрации юридического адреса ООО.
  5. Повышенные требования к соблюдению санитарно-гигиенической, пожарной безопасности.
  6. Не предназначено для проживания людей.

Пример. Чтобы жить в квартире, не нужно проходить проверки в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре. Разрешение от этих органов не требуется. Но если человек захочет открыть в НП магазин, в зависимости от рода деятельности ему придется получать заключения от проверяющих.

Можно ли прописаться в нежилом помещении?

Нет, зарегистрироваться в НП нельзя. В ст. 2 ФЗ от 25.06.1993 №5242-1-ФЗ «О праве граждан РФ на свободу передвижения…» говорится, что регистрация по месту жительства производится в доме, квартире, ином жилом помещении, в котором он живет на основании права собственности, договора найма или социального найма, или просто у родственников.

Что касается гостиниц, хостелов и санаторий, то в них возможна регистрация по месту пребывания, и администрация обязана предоставлять информацию о прибывших клиентах для регистрационного учета.

Согласно ст.

19 ЖК РФ, отели, хостелы и гостиницы входят в состав жилфонда коммерческого использования и представляют собой совокупность помещений, предназначенных для проживания граждан на возмездных условиях.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Виды нежилых помещений

Существует несколько видов НП:

  1. Торговые. Могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов, или в отдельно стоящих зданиях. Например, магазины косметики, продуктов.
  2. Складские. Предназначены для хранения готовой продукции, если это не представляет угрозы жителям МКД. Иначе помещение должно быть отдельно стоящим.
  3. Административные. Могут быть как в МКД, так и стоящими отдельно. Например, офисы ТСЖ, консалтинговых компаний.
  4. Развлекательные: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и местные законы о тишине, чтобы не мешать жителям. Чаще всего развлекательные заведения открывают в отдельных зданиях.

Примечание: нежилыми считаются любые ТЦ и ТРЦ, крытые рынки и иные здания, предназначенные для коммерческой деятельности. Перевести жилое помещение в нежилое в МКД можно, но довольно затратно по времени и деньгам.

Что входит в нежилые помещения многоквартирного дома?

Некоторые ошибочно считают, что общедомовое имущество относится к НП многоквартирных домов, но это не так. Теоретически лестничные клетки, коридоры, лифты, подъезды, балконы относятся к нежилым, но фактически на их территории нельзя открыть магазин или офис. Общедомовое имущество принадлежит только собственникам квартир и не может использоваться для коммерческой или иной деятельности.

Примечание: в некоторых МКД все же есть НП. Например, когда подвалы оборудуют под офисы эксплуатационных служб (сантехнических, инженерных). Если в доме сломается лифт, сотрудники быстро устранят поломку, т.к. находятся в непосредственной близости.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Нежилое помещение по ЖК РФ: требования

Встроенное или отдельно стоящее нежилое здание должно отвечать нескольким требованиям:

  1. Наличие запасного выхода при площади более 100 кв.м.
  2. Наличие отдельного входа, изолированного от подъезда в МКД.
  3. Соблюдение санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других требований безопасности.

Если НП находится в МКД, оно может быть только на первом или цокольном этаже. Переоборудовать часть квартиры в нежилой объект не получится, только полностью.

Права и обязанности собственника нежилого помещения

Если использование НП производится на основании права собственности, владельцы обязаны руководствоваться местными законами и ГК РФ. В ЖК РФ об этом ничего не говорится.

Например, в ст. 210 ГК РФ говорится, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а именно:

  1. Выполнять требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.
  2. Оплачивать коммунальные услуги своевременно и в полном объеме.
  3. Проводить ремонтные работы, устранять аварии на инженерных сетях, расположенных внутри помещения.
  4. Использовать объекты недвижимости строго по предназначению. Если открыт магазин продуктов, нельзя продавать в нем химические вещества или фейерверки.
  5. Соблюдать чистоту.
  6. Вовремя оплачивать имущественный налог.

Примечание: в некоторых регионах существуют дополнительные ограничения. Например, если магазины по продаже алкогольной продукции могут реализовывать товар до 22.00 час., им целесообразно закрываться в это же время.

Права и обязанности арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме

Арендные отношения регламентируются § 1 ч.2 ГК РФ. Права и обязанности арендатора должны быть указаны в договоре аренды с собственником.

Что входит в права и обязательства арендатора НП в жилом доме:

  1. Он может пользоваться объектом в течение срока действия договора.
  2. Если в процессе использования обнаружены недостатки, возникшие по вине арендодателя, арендатор вправе требовать их устранения или соразмерного уменьшения арендной платы.
  3. Проводить ремонт, в том числе и капитальный, по согласованию с арендодателем.
  4. Содержать помещения в хорошем состоянии.
  5. Оплачивать коммунальные услуги.

Обратите внимание! По закону обязанности и права сторон всегда указываются в договоре, поэтому в первую очередь нужно читать именно его.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Что такое жилое помещение в многоквартирном доме?

Жилым помещением в многоквартирном доме считается объект, пригодный для постоянного проживания. Для него характерны несколько признаков:

  1. Статус недвижимого имущества.
  2. Изолированность от других помещений, жилых и нежилых, не принадлежащих владельцу на праве собственности.
  3. Пригодность для постоянного проживания людей.
  4. Соответствие санитарным, техническим, противопожарным и иным требованиям.
  5. Регистрация в установленном порядке в Росреестре.

Ответы юриста на частные вопросы

Что такое учрежденческое помещение? Учрежденческое помещение – это второе название административного объекта. Под ним подразумевается офис или здание, которое занимает организация, учреждение или его подразделение, относящееся к аппарату управления. Можно ли открыть доставку суши в нежилом помещении многоквартирного дома? Отдельный вход есть.

Да, но нужно отправить уведомление в Роспотребнадзор. В нашем доме есть организация, вход один. Люди, ожидающие своей очереди в подъезде, мешают жильцам. Законно ли это? Нет, незаконно. Согласно ст.

22 ЖК РФ, собственник должен был перевести жилое помещение в нежилое. Это возможно, если соблюдаются все требования, в том числе и по оборудованию отдельного входа. Перевод невозможен, если не получается обойтись без использования территорий, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Подайте жалобу в ТСЖ, если не отреагируют – в прокуратуру. Какие бывают виды жилищного фонда? Согласно ст.

19 ЖК РФ, жилищный фонд делится на несколько видов: частный, государственный, муниципальный. В зависимости от целей использования он делится на специализированный, индивидуальный, социальный, коммерческий. Можно ли перевести квартиру на первом этаже, взятую в ипотеку, в нежилое помещение? Теоретически это возможно, но понадобится согласие банка на изменение статуса залогового объекта, и вряд ли его дадут. Законом перевод ипотечной квартиры в нежилой фонд не запрещен.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме должны быть изолированы друг от друга. Для НП обязателен отдельный вход, использование общедомового имущества не допускается.
  2. Объект нежилого фонда – это недвижимость, предназначенная для коммерческих и иных целей, но не для постоянного проживания людей.
  3. Нежилые объекты могут использоваться для коммерческой, административной, развлекательной деятельности, если соответствуют установленным требованиям.

Источник: https://SocPrav.ru/nezhiloe-pomeshchenie

Подробно о правах и обязанностях собственников нежилых помещений в нежилых и жилых домах

Права собственника нежилого помещения

Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:

  • Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
  • Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
  • Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
  • Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.

СПРАВКА: Поэтому кто бы ни был собственником помещения, его права будут такими же, как и у любого другого собственника.

Как разделить помещение или здание на две отдельных части?

Нежилое помещение или здание возможно разделить на несколько частей, если они находятся в долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Согласно законодательству РФ, такой раздел возможен в случае соблюдения одного из следующих условий:

  • Все собственники данной недвижимости оформили добровольное согласие на раздел в письменном виде и нотариально заверенное.
  • Раздел осуществляется при помощи судебных инстанций.

Помимо Гражданского Кодекса РФ, раздел объектов недвижимости регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07 2020 № 218-ФЗ.

Могут ли это быть несколько человек одновременно?

Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:

  1. Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
  2. Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2020 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.

Управление общим имуществом в здании: что нужно знать собственникам помещений?

Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.

На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.

2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Правовое регулирование

Любое здание — это единый целостный организм, и собственники помещений вынуждены договариваться, чтобы эффективно управлять общим имуществом.

Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.

Согласно положениям п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД), собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

Как известно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). По этому же принципу распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.

Из положений ч. 1 ст.

161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Выбор способа управления

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор, кто будет управлять многоквартирным домом:

  • непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир),
  • товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или
  • управляющая организация.

Источник: https://KPPKDirection.ru/nezhilaya/dva-sobstvennika-nezhilogo-pomeshcheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.