Правила аренды помещений

Содержание

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Правила аренды помещений

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

–  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

 — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  –  Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

 — Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

 —  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Источник: https://gubdaily.ru/arxiv/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/

Общие правила аренды помещения

Правила аренды помещений

1. Арендодатель предоставляет Арендатору Помещение в состоянии соответствующем условиям Договора и назначению Помещения.

2. Арендатор пользуется Помещением в соответствии с условиями Договора и назначением Помещения. Проявляет к Помещению ту же степень заботливости, как к собственному имуществу.

3.

Арендатор не вправе занимать и использовать Помещение или допускать использование или занятие Помещения для проживания физических лиц, промышленного производства, складских помещений, содержания животных, хранения вещей, изъятых из оборота, ядовитых, легковоспламеняющихся или опасных веществ или предметов, а также иного имущества, для хранения которого законодательством установлен особый порядок. Арендатор не вправе устанавливать излучающие приборы и оборудование, создающие помехи в работе приборов и оборудования общего пользования, обслуживающих здание и других арендаторов.

4. Для получения почтовой корреспонденции Арендатор может воспользоваться абонентским ящиком, предоставляемым ему в рамках Договора, при наличии свободных абонентских ящиков.

5. Для размещения информации о своей деятельности Арендатор использует карман на двери Помещения.

6. Арендодатель предоставляет дополнительные услуги (уборка Помещения, размещение средств гигиены в местах общего пользования) по своему усмотрению и без дополнительной оплаты.

7. Арендатор обязан:

– соблюдать в Помещении и местах общего пользования чистоту и порядок. Нести ответственность за порчу имущества, находящегося в местах общего пользования, в том числе в санузлах. Самостоятельно осуществлять вынос крупногабаритного мусора из здания.

– соблюдать режим экономии потребляемой электроэнергии. По окончании работы все осветительные приборы и оборудование в Помещении должны быть выключены.

– соблюдать требования правил пожарной безопасности в соответствии с правилами, установленными для нежилых помещений, а также соблюдать правила эксплуатации электроустановок.

Самостоятельно нести полную ответственность за соблюдение требований и правил пожарной безопасности перед органами пожарного надзора при использовании арендованного Помещения и мест общего пользования, а также при проведении иных хозяйственных работ.

Незамедлительно знакомить сотрудников с Инструкцией по пожарной безопасности, согласно Приложению № 3 к Договору. Нести ответственность за наличие, надлежащее содержание и обеспечение работоспособности всего оборудования (в т.ч. противопожарного), находящегося в арендуемом Помещении.

Арендатор обязан за свой счет установить в арендуемом Помещении первичные средства пожаротушения (огнетушители) и осуществлять их обслуживание на весь срок аренды Помещения.

– в минимальный срок, с момента получения уведомления от Арендодателя, убрать материальные ценности из тех Помещений, где имеется повышенная опасность возникновения чрезвычайных ситуаций и ограничить пребывание на опасной территории людей.

Сообщить о возникшей аварийной или опасной ситуации Арендодателю. В случае невыполнения требований все убытки, возникшие в результате порчи или уничтожения материальных ценностей, находившихся в указанных Помещениях, относятся на счет Арендатора.

– нести полную ответственность за соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и норм, в том числе при использовании кондиционеров, очистителей, увлажнителей, ионизаторов воздуха и т.п., а также техники безопасности при эксплуатации арендуемого Помещения и мест общего пользования.

– не оставлять открытыми окна в период отопительного сезона во избежание размораживания системы отопления. За нарушение запрета Арендатор уплачивает Арендодателю штраф, в размере 1000 рублей. Уплата штрафа не является основанием для освобождения Арендатора от необходимости устранения последствий аварий или возмещения убытков, связанных с такими нарушениями.

– беспрепятственно допускать в арендуемое Помещение представителей Арендодателя с целью проверки состояния и использования арендуемого Помещения, технических систем здания и иного оборудования.

– следить за состоянием инженерных сетей арендованного Помещения. Не предпринимать самостоятельных действий по регулировке подачи тепла с помощью кранов, установленных на радиаторах отопления; по монтажу электросетей; по монтажу компьютерных сетей. При необходимости установки локальной сети компьютеров, получить письменное согласование Арендодателя.

8. Арендатору категорически запрещается:

– курить в Помещении и местах общего пользования. Место для курения располагается на прилегающей территории левее крыльца центрального входа. За нарушение запрета виновное лицо уплачивает Арендодателю штраф в размере 1000 рублей. В случае отказа от уплаты штрафа, на месте составляется Акт о нарушении Договора и штрафные санкции возлагаются на работодателя виновного лица (Арендатора).

– распивать спиртные напитки в Помещении и местах общего пользования.

Источник: http://vernissage72.ru/obshchie-pravila-arendy-pomeshcheniya

Золотые правила договора аренды офисного помещения

Правила аренды помещений

Договор аренды офиса, как его заключить, на что обратить внимание и чего опасаться арендатору.

Для бизнеса любого формата  во многих случаях  требуется офисное помещение. В большинстве случаев офисное помещение предоставляется в аренду.  На что обратить внимание в процессе заключения договора аренды офиса и как избежать неприятностей  нам рассказал основатель юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» – Андрей Артюшенко.  

-С какими потенциальными рисками может столкнуться арендатор?

– Есть так называемые очевидные риски, на которые многие арендаторы не обращают внимания. Перед подписанием договора на аренду офисных помещений я рекомендую обратить внимание на следующие:

  • Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду

Вроде бы совсем простое юридическое действие, но на практике, как это ни удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко. Если право на сдачу в аренду офисного помещения  у арендодателя отсутствует, договор будет не действительным , согласно Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий  органов государственных доходов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать данное офисное помещение в аренду.

Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор. Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности или справку из egov.

Если это субаренда, то необходимо ознакомится с условиями основного договора, так как Гражданским кодексом установлены некоторые ограничения при передаче в субаренду.

  • При заключении договора аренды офисного помещения нужно обязательно требовать план офиса

План обязательно должен быть приложен к договору, так как часто не совпадает информация либо вообще невозможно определить какое помещение и где Вы арендуете.  Важно понимать, за что Вы будете платить арендную плату. Иногда в арендуемую площадь включают часть площади общего пользования, что не является корректным с точки зрения закона.

Зачастую этого нет в договоре аренды офисного помещения, но в Гражданском кодексе у нас сказано, что текущий ремонт выполняется арендатором, если иное не установлено в договоре.

  • Расчет потребление коммунальных услуг в помещениях общего пользования.

Возможен вариант навязывания арендатору уплаты за потребленные коммунальные услуги на территории общего пользования.

  Для обоснования подобного требования арендодателя должны быть объективные особенности расположение офисного помещения.

Поэтому надо тщательно смотреть, что арендодатель приписывает к потребленным коммунальным услугам на территории общего пользования, какую формулу использует и так далее.

  • Перед тем как арендовать офис запросите у арендодателя письмо о намерении.

Это делается для того чтобы арендатор заранее определить свои коммерческие риски и все предполагаемые затраты.

В этот список должен входить расчет оплаты коммунальных  услуг  в местах общего пользования, маркетинговые сборы если они есть, то как они высчитываются и как оплачиваются, штрафы за досрочное расторжение договора аренды офисного помещения.

Если бы арендатору выдавалась такая информация изначально, то было бы меньше споров в процессе подписания договора.  Но, к сожалению смотря на рынок многие договоры аренды офисного помещения, подписываются вслепую.

– Как избежать неприятностей при заключении договора?

Очень часто арендатору не понятна юридическая терминология.  Рекомендую добиваться до конца понимания условий  договора. Потому что  я сам много раз сталкивался, с тем,  что арендодатель пытается объяснить одно, а пишет, к сожалению другое в договоре аренды офисного помещения.

Поэтому только совместными усилиями можно понять, что конкретно хочет арендодатель. Так же рекомендую писать договоры более простым языком. Мы юристы любим, усложнять договор аренды офисного помещения.

Иногда эти усложнения нужны,  когда мы говорим, о каких -то, сложно структурированных продуктах с международным финансированием или с международными клиентами и тому подобное.

Но когда мы говорим о двух резидентах, которые, по сути, не являются юристами зачастую это обыкновенное хозяйственное товарищество, то чем проще вы  используете язык, тем лучше.  И еще рекомендую подписывать каждую страницу договора,  чтобы не одна из сторон не могла заменить лист, тем самым его не нужно будет подсшивать.

-Расскажите об условиях регистрации договора аренды офисных помещений?

– Договор аренды офисного помещения регистрируется, если срок его действия составляет более одного года. На практике заключаются договоры на 11 месяцев, которые по окончанию срока автоматически перезаключаются,  если стороны не захотят его расторгнуть – надо понимать что, такой договор принадлежит  регистрации.

 Но если арендатор  четко знает, что будет сидеть в арендуемом офисном помещении больше года, я бы порекомендовал заключить договор сразу на весь срок аренды ,так как его можно будет не только  зарегистрировать, но и зафиксировать порядок расчета коммунальных платежей и арендную ставку согласно Гражданского кодекса РК.

– Заключать ли новый договор, если сменится собственник здания?

– У многих есть  боязнь, что вдруг смениться собственник у офисного комплекса.  Боязнь абсолютно нечем не обоснована, так как в Гражданском кодексе есть статья, которая четко говорит, что если собственник  меняется, то предыдущий договор аренды офисного помещения продолжает иметь юридическую силу. Арендатор не обязан переподписывать договор.

Возможно, ли в договоре аренды офисного помещения прописать абсолютно все риски?

– Не которые говорят, что условиями договора нельзя оговорить все риски, на самом деле это возможно, если вы конечно знаете предмет – только в грамотно прописанных условиях договоров, там где стороны прекрасно владеют предметом и понимают какие риски могут возникнуть, а какие нет, может быть прописано все что вам нужно.  Поэтому именно профессиональная консультация может помочь закрыть, как можно больше рисков.

Использовать формы и шаблоны я не рекомендую. Потому что законодательство часто меняется, появляется новая практика, новый опыт и все это должно попадать в тексты, а шаблон этого не отражает, ведь шаблоны, как правило, много лет не актуализируются. Очень важно на все это обращать внимание.

Казалось бы, простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим правилам делового оборота. Большинство компаний для решения этого вопроса нанимают брокера, который занимается поиском подходящей недвижимости.

Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: месторасположение, класс бизнес-центра, наличие парковочных мест, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры.

А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого договора лучше нанять юриста, имеющего соответствующий опыт.

Размещено 21.09.2016 на портале arenda.kz

Закажите услугу Экспертиза договора аренды офисного помещенияпо фиксированной цене через наш онлайнМагазин. 

Обратите внимание и на другие юридические услуги по фиксированной ценеот “Артюшенко и партнеры”.

Источник: https://a-p.legal/ru/2016/10/11/zolotye-pravila-dogovora-arendy-ofisnogo-pomeshheniya/

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Правила аренды помещений

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

  • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

  • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
  • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
  • условия пользования объектом;
  • сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

В характеристики объекта входят:

  • инвентарный номер;
  • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
  • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
  • наименование;
  • площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

  • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • договор со всеми имеющимися приложениями;
  • удостоверение личности (паспорт);
  • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
  • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

  • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
  • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

  • заявление о регистрации;
  • подписанный договор со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
  • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
  • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
  • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
  • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
  • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
  • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
  • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshcheniya.html

Как арендовать нежилое помещение у администрации города в 2020 году

Правила аренды помещений

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города – это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

  • комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
  • унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку.

Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию.

В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

  1. возможность быстро начать бизнес;
  2. возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
  3. быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
  4. если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
  5. конкурентоспособная стоимость;
  6. расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
  7. возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
  8. прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Что можно арендовать у города?

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам.

Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации.

Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

  • административное здание;
  • склад;
  • офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.  

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит.

Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию.

Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор.

В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта.

Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения у муниципалитета

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

  1. Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
  2. Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
  3. Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
  4. Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-arendovat-nezhiloe-pomeshhenie-u-administracii-goroda

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.