Правила и нормы технической эксплуатации общего имущества

Правила эксплуатации жилых домов и придомовых территорий: периодичность технического обслуживания и санитарное содержание

Правила и нормы технической эксплуатации общего имущества

Правожил.com > Вопросы ЖКХ > Коммунальные услуги > Квитанции ЖКХ > Что входит в техобслуживание дома — перечень всех услуг и порядок их предоставления

Что входит в техобслуживание дома — актуальный вопрос для многих жильцов. Ведь ежемесячные счета граждан за коммунальные услуги нередко содержат пункт «техническое обслуживание дома». Далеко не каждый человек в полной мере понимает, кому и, самое главное, за что он платит некоторую сумму средств за подобную услугу.

Заметив такую тенденцию, наш ресурс решил помочь всем желающим разобраться с термином «техобслуживание дома», определить, что же входит в комплекс данных процедур, и в целом рассмотреть суть столь интересного понятия.

Цели, нормы технической эксплуатации фонда

Правила оговаривают условия, положения обслуживания жилищного фонда, ремонта зданий со следующей целью:

  1. Обеспечить сохранность объектов всех категорий владения.
  2. Провести общую политику в жилой сфере, которая будет обеспечивать выполнение действующих стандартов по обслуживанию, содержанию, ремонту зданий, а также конструктивных элементов, различных коммуникаций.

Правила эксплуатации жилого строения обязаны выполнять управляющие структуры всех правовых форм или их уполномоченные лица в отношении придомовых территорий.

Согласно Постановлению Госстроя РФ №170 (с последними изменениями 2020 года), жилым фондом называются все квартиры и комнаты невзирая на форму их владения, включая специализированные строения.

Последняя категория обусловлена общежитиями, гостиницами, приютами, интернатами.

Фонд характеризуется следующими видами:

  • частные, находящиеся в личной собственности – квартиры, дома, кооперативы, товарищества владельцев объекта недвижимости;
  • юридические, распорядители которых представлены юр. лицами, выделившие средства гражданам на приобретение квартиры;
  • государственные, состоящие из ведомственного фонда и находящиеся на региональном балансе.

Посмотрите видео: «Грязная парадная — куда обращаться.» Постановление номер 170 Государственного комитета строительства по содержанию общего имущества приводит стандарты по эксплуатации строений:

  1. Управление фондом:
      Установление правил пользования;
  2. отношения с субподрядчиками либо поставщиками сервисов;
  3. работа с арендаторами квартир, других помещений.
  4. Техническое обслуживание, различные ремонты строения:
      содержание, диспетчерское или аварийный надзор;
  5. плановый осмотр;
  6. организация сезонной эксплуатации;
  7. капитальный, внеплановый ремонт.
  8. Санитарные работы:
      уборка участков общего пользования;
  9. уход вокруг дома;
  10. посадка зеленых насаждений.

Люди, проживающие в МКД, эксплуатируют его в порядке, регламентированном жилищными, гражданскими правовыми актами.

Настоящий закон отменяет старые Правила и нормы РСФСР по эксплуатации.

Кто занимается техобслуживанием домов?

За техобслуживание многоквартирного дома отвечают те лица, который официально закрепили за собой эту обязанность. Как было отмечено ранее, за содержание строения могут отвечать:

  • Жилищно-Управляющая Компания, с которой жильцы заключили соответствующий договор взаимовыгодного сотрудничества;
  • сами собственники отдельных квартир многоквартирного дома, которые были определены общим собранием и отвечают за техобслуживание строения на основании заключения каких-либо договоров или устных соглашений.

Обслуживание и ремонт жилищного фонда

Термин определяет совокупность работ, необходимых для поддержания элементов, внутридомовых коммуникаций, заданных условий, режимов оборудования, а также технических структур.

Обслуживающая система, включающая содержание, внеочередные ремонты жилищного фонда, обеспечивает функционирование домов, инженерных сетей в течение учитываемого периода.

Это время характеризуется использованием расходной части бюджета для ремонта. Контроль заключает в себе надзор над состоянием строения, его исправности, наладке различных коммуникаций.

Последний вид работ проводится во время плановых, других обследованиях.

Текущий ремонт строений состоит из строительных методов, целью которых устранение поломок оборудования, коммуникаций, элементов, направленных на поддержание индекса.

Техосмотр жилых строений

Подобное техническое обследование устанавливает возможные факторы возникновения дефектов, вырабатывает меры устранения. Во время очередного весеннего осмотра, управляющая структура проводит инструктаж владельцев и арендаторов о порядке содержания, эксплуатации квартир, коммуникаций, оборудования. Напоминаются также правила противопожарной безопасности.

Техосмотры бывают:

  • общие – осматривается строение, его конструкции, коммуникации, внешний вид;
  • частичные – отдельные элементы дома или квартир.

Первые осуществляются ежегодно – весной и перед началом сезона по теплоснабжению. После стихийных бедствий проходит внеплановый осмотр. Исследуются инженерные сети, деформации различных элементов, неисправности оборудования.

Общая плановая диагностика строения проводится управляющей организацией либо уполномоченными ей лицами. Кооперативные дома диагностируются с привлечением их правления.

Частичный технический осмотр фонда – специалистами профильных служб, которые обеспечивают работоспособность, ремонт коммуникаций, оборудования.

На особом контроле находятся строения, элементам, которые насчитывают физический износ более чем 60%.

Обнаруженные изъяны конструкций и механизмов, которые могут повлечь обрушение здания, устраняются его владельцами. Они привлекают специализированные отделы, с указанием срока исполнения ремонта.

Ремонт текущего порядка

Осуществляется согласно техническим указаниям. Операция выполняется специализированными подрядными предприятиями по обслуживанию жилищного фонда. Длительность ремонта определяется по нормативам на каждый вид работ. Их периодичность обусловливается пределом не более 5 лет, учитывая различные факторы.

Работы по поддержанию инженерных коммуникаций жилищного строения исполняется коммунальными организациями, которые выполняют их обслуживание:

  • отопление;
  • все виды водоотведения;
  • вентиляцию;
  • электрическое;
  • газовое снабжение.

Как быстро должны устранять коммунальные аварии — памятка жильца.

Опись предстоящих работ, имеющаяся в годовом плане процедуры, разрабатывается, координируется с владельцем жилищного фонда, предприятием. Согласование проводится в установленный период.

Если строению предстоит через 60 месяцев капитальный ремонт, очередной технический надзор ограничивается только наладкой коммуникаций, подготовкой к лету.

Капитальный ремонт строений

Операция осуществляется по «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» редакции 2020 года. Ремонт предусматривает комплексное устранение обнаруженных дефектов в строении, оборудовании, восстановление либо замену деталей новыми. Проводится улучшение показателей, установка учетных приборов для всех видов услуг. Проходит замена морально устаревшего оборудования.

Капитальный ремонт в строениях, подлежащих через 10 лет сносу, не проводит восстановительные операции.

Сроки начала проведения работ, их окончание устанавливаются нормами продолжительности процедуры для жилых строений и форм городского хозяйства.

Проведение капремонта обусловливается следующими предварительными работами:

  • владелец подготовленного к ремонту здания либо управляющая структура информирует жителей о сроках проведения реконструкции;
  • ограждаются опасные зоны;
  • выставляется охрана;
  • отключаются санитарно-техническое оборудование, электричество, газоснабжение.

Аварийные элементы здания обеспечиваются предупреждающими об опасности трафаретами.

Регулирование вопросов, связанных с переоборудованием помещений

В документе содержится раздел, касающийся переоборудования (в том числе перепланировки и переустройства) помещений как жилого, так и нежилого профиля и улучшение уровня благоустройства домов и иных объектов.

Указывается, что разрешается производить эти процедуры лишь после того, как на них в установленном порядке будет получено разрешение.

Оговаривается, что не позволяется производить перепланировку помещений, которая приводит к следующим результатам:

  • разрушение несущих конструкций здания либо ухудшение его прочности;
  • помехи в функционировании инженерных систем, в том числе входящих в них устройств;
  • деградация поверхности фасада здания либо снижение ее сохранности;
  • вред работе приспособлений противопожарного назначения.

Не допускается осуществлять такие действия, если в результате этой операции становятся хуже условия жизни всех обитателей дома или некоторых из них, в том числе проживающих в отдельном помещении.

Если наниматель внес недопустимые изменения в жилое помещение, то ему необходимо вернуть его в прежнее состояние.

В частности, такое требование предусмотрено при произведении несанкционированного:

  • переустройства помещения, имеющего как жилое, так и подсобное назначение;
  • переоборудования лоджии либо балкона;
  • установки либо обновления ранее стоявшего оборудования, включая сантехническое и иные виды.

Подготовительные работы к сезонной технической эксплуатации

Целью подготовки представляется обеспечение периода, качества исполнения работ для жителей нормальными условиями, функционирование инженерных коммуникаций зимой.

Источник: https://KPPKDirection.ru/mnogokvartirnye-doma/normativy-obsluzhivaniya-zhilyh-domov.html

Отзыв ИЭГ на проект Правил и норм содержания общего имущества в многоквартирном доме

Правила и нормы технической эксплуатации общего имущества

09 февраля 2018 года на Федеральном портале проектов нормативных правовых актовбыл размещен для обсуждения проект документа “Об утверждении правил и норм содержания общего имущества в многоквартирном доме”. Фонд “Институт экономики города” подготовил и представляет отзыв на подготовленный документ. 

1.

Вызывает определенные вопросы сам правовой статус рассматриваемых проектируемых Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (далее — проект Правил и норм)[1], а также область законодательства, к которой он относится (жилищное законодательство, законодательство о градостроительной деятельности, законодательство о техническом регулировании). В зависимости от ответа на такие вопросы проект может быть оценен по-разному.

С одной стороны, документ назван Правила и нормы, что в соответствии с требованиями пункта 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 года № 1009, и разъяснениями в пункте 3 Разъяснений о применении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных приказом Минюста России от 4 мая 2007 года № 88, относит Правила и нормы к нормативным правовым актам.

Но с другой стороны, в рассматриваемом проекте Правил и норм есть признаки нормативного акта технического регулирования, который не является нормативным правовым актом.

Если это так, то в  проекте Правил и норм, как представляется, не учитываются требования законодательства о техническом регулировании, которое распространяет свое действие на установление требований к эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно статье 2 Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (далее – Федеральный закон № 184-ФЗ), техническое регулирование – это «правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к …продукции и связанным с требованиями к продукции процессам …эксплуатации, …а также в области применения на добровольной основе требований к …выполнению работ или оказанию услуг…».  

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 184-ФЗ «законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации».

Федеральный закон № 184-ФЗ устанавливает следующим образом полномочия федеральных органов исполнительной власти: «федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера» (часть 3 статьи 4).

Исключение, согласно этой норме, составляют случаи технического регулирования в отношении оборонной продукции (работ, услуг), для которой устанавливаются особые требования, указанные в статье 5 Федерального закона № 184-ФЗ, а также случаи принятия технического регламента нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию в соответствии с поручениями Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации в порядке, указанном статьей 91 Федерального закона № 184-ФЗ. Других исключений не установлено.

Согласно статье 2 Федерального закона № 184-ФЗ технический регламент может приниматься в виде ратифицированного международного договора Российской Федерации, указа Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а в указанных выше случаях в виде нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию.

Указанные выше нормы не позволяют Минстрою России принимать акты в сфере технического регулирования по вопросу установления требований к эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в виде нормативных правовых актов.

Минстрой России может принимать своды правил, которые не являются и не могут являться нормативными правовыми актами, а являются нормативными актами технического регулирования, имеющими рекомендательный характер и, по общему правилу, могут применяться на добровольной основе.

Формальное отличие также заключается в том, что нормативные правовые акты, принимаемые федеральными органами исполнительной власти, регистрируются Минюстом России, а своды правил как нормативные технические документы регистрируются Росстандартом.

Исходя из изложенного и анализа содержания проекта Правил и норм, данный документ содержит правовые нормы (как в нормативном правовом акте) и одновременно относится к актам в сфере технического регулирования (как свод правил), чего не должно быть.

Проект Правил и норм устанавливает обязанности «лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом», которые могут устанавливаться только в нормативных правовых актах, и одновременно требования к процессам эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, которые характерны для нормативных технических документов. Полагаем, что такая двойственность статуса проекта Правил и норм должна быть устранена. В противном случае одни лица будут применять документ, как нормативный правовой акт, а другие, как свод правил, имеющий рекомендательный характер.

К этому нужно добавить, что определенные формулировки проекта Правил и норм могут запутать правоприменителей.

Например, в подпункте «б» преамбулы и в наименовании раздела II проекта Правил и норм «Стандарты надлежащего технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, рекомендуемые к соблюдению при выполнении услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» прямо указывается рекомендательный статус данного раздела, а в тексте самого раздела используются формулировки в повелительном наклонении «должна», «должны» и т.п. Из-за неопределенности отнесения проекта Правил и норм к нормативным правовым актам или к своду правил определение статуса положений данного раздела вызовет трудности при применении управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК, органами государственного жилищного надзора.

2. Вызывает серьезные возражения то, что положения проекта Правил и норм, устанавливающие обязанности «лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом», изложены как внедоговорные обязательства управляющей организации, ТСЖ, ЖСК.

Представляется, что органы государственного жилищного надзора, органы прокуратуры и суды будут требовать от управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК выполнения таких обязанностей независимо от обязательств таких лиц по договорам, от заказа собственниками помещений необходимого перечня и качества услуг и работ, от согласования размера оплаты.

[2] Это будет дезориентировать собственников помещений в многоквартирном доме, стимулировать иждивенчество.

Вместо этого в документе, по нашему мнению, целесообразно устанавливать только требования к надлежащему состоянию элементов общего имущества в многоквартирном доме без привязки к «лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом», без навязывания при отсутствии острой необходимости алгоритмов и технологий выполнения таких услуг и работ, применяемых материалов, инструментов и оборудования. Ведь, в первую очередь, надлежащее управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и его состояние является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме. А лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, в абсолютном большинстве случаев могут самостоятельно определить способ достижения надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме.

3. Вызывает сомнение необходимость принятия большого количества актов, устанавливающих обязанности «лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом» и разрозненные требования к выполнению отдельных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Так, помимо проекта Правил и норм подобные нормы содержатся в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491; минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правилах оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290; Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416.

При этом ни в проекте Правил и норм, ни в других перечисленных выше актах не содержатся требования к периодичности и методам проведения осмотров элементов общего имущества в многоквартирном доме, отсутствует необходимый перечень параметров и характеристик надлежащего состояния элементов общего имущества, нарушение которых должны выявляться в ходе осмотров.[3] При отсутствии таких требований в необходимом объеме собственники помещений в многоквартирных домах, управляющие организации, ТСЖ и ЖСК, контрольно-надзорные органы, суды не смогут понимать, какое состояние отдельного элемента общего имущества является нарушением требований, а какое является надлежащим.

Необходимо отметить, что в настоящее время задача установления обязательных требований к техническому состоянию общего имущества в многоквартирном доме в указанных выше действующих актах, несмотря на их количество, в целом нормативно не решена. Не меняет к лучшему ситуацию и подготовленный проект Правил и норм.

Представляется, что вместо принятия рассматриваемого проекта Правил и норм целесообразно подготовить на базе всех имеющихся актов по данному вопросу проект «сводного» технического регламента, устанавливающего требования к надлежащему состоянию многоквартирных домов в процессе эксплуатации в развитие положений Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Такой технический регламент предлагается подготовить в виде постановления Правительства Российской Федерации.

4. По тексту проекта Правил и норм также имеются замечания и предложения технического, юридического и редакционного характера, которые могут быть предоставлены при необходимости.

Отзыв Фонда “Институт экономики города” на проект Правил и норм содержания общего имущества в многоквартирном доме

 

[1] Заметим, что название документа в приложении к проекту приказа Минстроя России не совпадает с названием и текстом проекта приказа. Кроме того, применение термина «жилищный фонд» не вполне корректно, так как в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, а не общее имущество в многоквартирных домах.

[2] Такая практика нередко складывалась при применении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170, несмотря на принятие Жилищного кодекса Российской Федерации.

[3] Не вызывает сомнения необходимость осмотров, без которых невозможно оценить фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме, планировать сроки и объемы услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Источник: http://www.UrbanEconomics.ru/research/analytics/otzyv-ieg-na-proekt-pravil-i-norm-soderzhaniya-obshchego-imushchestva-v

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.