Правила заключения договора аренды нежилого помещения

Содержание

Какие документы нужны для заключения договора об аренде нежилого помещения

Правила заключения договора аренды нежилого помещения

Сегодня в аренду можно сдавать различные виды недвижимого имущества. В этой статье будут рассмотрены ключевые вопросы касательно аренды нежилого помещения.

Чтобы понять специфику подобного вида недвижимости, необходимо детально рассмотреть само понятие «нежилое помещение». Поскольку понятие состоит из двух слов, рассмотрим каждое в отдельности.

Помещение, по действующему закону, представляет собой единицу недвижимого вида имущества, которая была выделена и предназначается для самостоятельного применения, проживания или в других целях. При этом помещение является единицей недвижимого имущества, которое находится в собственности у юридических лиц или граждан, а также муниципальных учреждений и субъектов Федерации.

Но при наличии приставки «нежилой», данная единица не может иметь связь с жилыми зданиями. Поэтому более широкое понятие «помещение» подразумевает под собой объект, который является частью сооружения или здания.

В строительстве под понятием «помещение» понимается внутреннее пространство здания, которое имеет определенное функциональное назначение.

При этом это пространство ограниченно строительными конструкциями: потолком, стенами и полом.

Если с критериями, относящимися к помещению все более-менее понятно, то с определением «нежилое» не существует общепризнанного определения как объекта гражданско-экономического оборота. Наиболее часто под данным термином понимают помещение, являющееся частью крупного сооружения, которое не предназначено для проживания в данный конкретный период.

Список документов

Чтобы заключить и затем зарегистрировать договор об аренде для использования нежилого объекта, необходимо предоставить в специализированные органы определенный перечень документов. Нужный перечень включает в себя следующую документацию:

  • акт, который подтверждает факт передачи недвижимости;
  • все учредительные документы. Их следует предъявить, если в договоре участвуют юридические лица;
  • нотариально заверенная доверенность. Нужно предоставлять в случае, если одна из сторон является частным лицом;
  • кадастровый паспорт, выданный на конкретный объект недвижимости. Этот документ должен содержать сведения, касающиеся общей площади помещения, сдаваемого в аренду. Если сдается только часть помещения, тогда в паспорте следует указать как общую площадь, так и сдаваемой части;
  • свидетельство, подтверждающее наличие прав собственности. Это может быть договор наследования, дарения, купли – продажи, судебные решения, которые имеют юридическую силу и т.п.;
  • нотариально заверенное согласие, выданное супругой или супругом;
  • договора, заключенные с коммунальными структурами.

В перечень учредительных документов для заключения договора об аренде нежилой недвижимости могут входить:

  1. свидетельство, выданное в момент регистрации;
  2. устав кампании;
  3. приказ, выданный при назначении руководителя организации;
  4. ИНН;
  5. выписка, которая предоставляется ЕГРЮЛ.

Имея такую документацию на руках, можно будет заключать договор на аренду нежилой недвижимости.

Регистрация договора

Нужным этапом в оформлении договора на аренду нежилой недвижимости является его регистрация. Данная процедура осуществляется Росреестром и предполагает прохождение следующих этапов:

  • сбор нужных документов. К пакету документации, помимо вышеуказанных документов, следует приложить заявление на регистрацию, а также сам договор аренды. Кроме этого, сюда же надо приложить квитанцию, свидетельствующую об оплате установленной законом государственной пошлины;
  • подача всего пакета документации в Росреестр;
  • прохождение экспертизы на наличие юридического соответствия поданной документации
  • занесение в общий реестр факта регистрации;
  • проставление на договоре аренды всех необходимых штампов;
  • возвращение ранее поданного пакета документации обратно заявителю.

Вся процедура, при положительном решении, займет не более одного месяца. Осуществить регистрацию может как арендатор, так и арендодатель. 

Следует помнить, что проходить процедуру регистрации необходимо в том случае, если договор между арендатором и арендодателем был заключен на период более одного года.

Если в договор будут вноситься дополнения или изменения, тогда они проводятся через подписание дополнительных соглашений. Они составляются по форме, которая предусмотрена для самого договора.

Договора аренды для нежилого вида недвижимости по регистрационным особенностям могут делиться на три основных вида:

  • неопределенные. Такого рода документы имеют указания только касательно даты начала взаимоотношений. При этом период действия не указан. Неопределенные договора регистрируют по желанию одной из сторон;
  • краткосрочные. Такой договор имеет срок соглашения, который не превышает один год. Поэтому его не всегда регистрируют. Он заключается по желанию сторон;
  • долгосрочные. Требует обязательной регистрации, поскольку без нее они не имеют силы и считается недействительным.

Если у заявителя имеются определенные вопросы касательно некоторых аспектов регистрационного процесса, тогда можно проконсультироваться у представителя регистрационной службы.

Прекращение действия

Договор аренды помещения, считающегося нежилым, может прекратить свое действие в связи с его расторжением. Данная ситуация может возникнуть по самым различным причинам. Типовыми являются следующие причины:

  • истечение срока действия документа;
  • по инициативе одной из сторон.

Вне зависимости от причины расторжения данная процедура должна осуществляться согласно действующему закону, а также при соблюдении всех правовых аспектов.Рассмотрим каждую из причин более детально.

  1. Окончание периода действия соглашения. Самая простая ситуация, в юридической практике встречается чаще всего. При истечении указанных в договоре сроков действия и при отсутствии у двух сторон желания его продления, данный документ признается расторгнутым.
  2. Досрочное расторжение соглашения. В последнее время наблюдается тенденция увеличения процента подобного вида расторжения договоров. Такая ситуация возникает, например, когда обе стороны имеют желание преждевременно расторгнуть соглашение. Здесь расторжение происходит без дополнительных условий. При этом дополнительное предупреждение всех сторон не требуется.

Одностороннее расторжение соглашения об аренде происходит на основании определенных условий, прописанных в тексте конкретного договора. Если же та или иная ситуация не прописана, тогда достаточно будет наличия в тексте фразы, что арендатор имеет право на досрочный отказ от ранее подписанного соглашения. Какой бы не была причина расторжения, все должно соответствовать букве закона.

Для прекращения действия документа необходимо проделать следующее:

  • в письменном виде уведомить стороны о расторжении. Данную процедуру следует проводить не позже двух месяцев до момента прекращения действия соглашения;
  • арендодатель может выплачивать неустойку, если он выступал инициатором разрыва;
  • если инициативу к расторжению проявил арендатор, то уплаченные им авансы не возмещаются.

Если имеет место односторонний порядок расторжения и предупреждение отсутствует, тогда для прекращения действия документа необходимо постановление суда. В данном случае может сыграть роль несоблюдение одной из сторон условий договора об аренде.

Разбираясь в вышеописанных нюансах договора об аренде, составленного для нежилого помещения, можно избежать ряда неприятных моментов.

«Договор аренды нежилого помещения»

о договорах аренды и субаренды нежилого помещения. Чем они отличаются и как их грамотно составить.

Если у Вас остались какие-то вопросы, обращайтесь по телефону:
8 (800) 777-08-62 доб. 146
P.S. – Звонок с территории РФ бесплатный.

Источник: https://www.gosuslugi.ru/

Источник: http://dokymenta.ru/nedvizhmost/zaklyuchenie-dogovora-ob-arende-nezhilogo-pomeshheniya-2462/

Как правильно заключить договор аренды

Правила заключения договора аренды нежилого помещения

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег.

Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года. По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется.

  Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок.

  Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора.

— Заключение договора «до события», например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной.

По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей.

Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК).

С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д.

  Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет.

Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель.

А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1.

В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно.

В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег.

Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года. По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется.

  Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок.

  Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора.

— Заключение договора «до события», например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной.

По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей.

Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК).

С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д.

  Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет.

Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель.

А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1.

В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно.

В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

(1 5,00

Источник: https://abcbiznes.ru/stati-o-biznese/36-kak-pravilno-zaklyuchit-dogovor-arendy.html

Правила оформления договора аренды на нежилое помещение, типовой образец

Правила заключения договора аренды нежилого помещения

Передача объекта нежилой недвижимости во временное возмездное пользование оформляется в виде арендного договора. При этом стороны вправе самостоятельно определять все условия такого соглашения, а сам договор подлежит обязательной регистрации в учреждении Росреестра (за исключением случаев, когда продолжительность аренды не превышает одного года).

Порядок оформления

Законодательство допускает возможность заключения арендных договоров для граждан и юридических лиц, при этом арендодателем должен выступать собственник. В этом случае при согласовании условий арендной сделки необходимо подтвердить полномочия собственника путем получения актуальной выписки из реестра ЕГРН.

Договор аренды нежилого помещения заключается в результате достижения договоренности по существенным условиям сделки:

  • объект, передаваемый во временное возмездное пользование, его качественные и технические характеристики;
  • срок, на который заключается договор аренды помещения (если этот пункт не предусмотрен текстом договора, будет действовать законодательное правило о неопределенном сроке договора);
  • перечень дополнительного имущества, который одновременно передается во временное пользование арендатору;
  • целевое назначение имущества;
  • порядок и сроки перечисления арендных платежей;
  • дополнительные условия для одностороннего прекращения договорных отношений;
  • распределение ответственности сторон за проведение текущего и капитального ремонта.

Договор может включать и иные положения, о которых пришли к соглашению оба контрагента. Главное требование – положения указанного документа не должны противоречить законодательству.

Форма договора аренды нежилого помещения будет напрямую зависеть от продолжительности действия арендных отношений.

Если имущество передано на срок до одного года (краткосрочная аренда) – достаточно оформить двусторонний письменный документ, а нотариальное удостоверение или регистрации в службе Росреестра не требуется.

Если указанный срок превышает 12 месяцев – соглашение оформляется в письменной форме и должно быть направлено в регистрационный орган.

Договор, образец которого можно найти на нашем сайте, оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого из партнеров.

Скачать документ (dogovor-arendu-nezhilogo-pomesheniya.doc, 53KB)

Чтобы правильно заполнить типовой договор, необходимо соблюдать следующие нюансы законодательства:

  • обязанность проведения капитального ремонта помещения возлагается на собственника, если в тексте соглашения не предусмотрено иное правило;
  • текущий ремонт является обязанностью арендатора, если партнеры не укажут иное в тексте документа;
  • на момент передачи в аренду контрагенты должны оформить передаточный акт, в котором определят фактическое состояние имущества.

Нюансы аренды

Для отдельных видов арендных отношений должны соблюдаться дополнительные нюансы.

В частности, договор аренды нежилого помещения у физического лица должен учитывать ограничение по расчетам наличными денежными средствами – не более 100 000 рублей, такое же правило установлено для предприятий.

Если соглашение заключается между юридическими лицами, в условия договора будет входить безналичный порядок расчетов.

Если гражданин сдает нежилое помещение юридическому лицу или предпринимателю, условия соглашения могут предусматривать следующее целевое назначение арендуемого имущества:

  • использование объекта для размещения органов управления юридического лица, в том числе регистрация по данному адресу в налоговом органе;
  • использование помещения для производственных или торговых целей, за исключением случаев, если это противоречит требованиям закона (например, промышленное производство не допускается размещать в многоквартирных домах, даже если помещение официально получило статус нежилого).

При заключении договора аренды граждане обязаны отчитаться о полученных доходах в налоговые органы – по итогам календарного года заполняется декларация по форме 3-НДФЛ и представляется в инспекцию ФНС по месту жительства.

Помимо аренды, граждане могут заключать договор найма жилого помещения. В этом случае обязательно соблюдается требование о специальном целевом назначении арендуемого имущества – оно должно использоваться только для проживания граждан. Арендодателем может являться предприниматель или предприятие, которое заключают договор для размещения своих сотрудников.

Шаблон договора найма также можно скачать на нашем сайте. Требование о регистрации договора найма является обязательным, если жилье находится в собственности граждан, а его срок превышает 11 месяцев. Краткосрочные договоры найма (до 11 месяцев) не подлежат регистрации, а для их досрочного расторжения предусмотрены дополнительные основания.

Скачать документ (dogovor-nayma-zhilogo-pomesheniya.doc, 38KB)

После оформления договорных отношений контрагенты имеют право в любой момент внести дополнения или изменения в соглашение.

Предмет изменений определяют стороны (например, продление срока или изменение условий оплаты), а при заключении дополнительного соглашения нужно соблюдать требование о его форме.

Если основной арендный договор подлежит регистрации в службе Росреестра, для дополнительного соглашения будет действовать аналогичное правило.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения и скрытые моменты

Правила заключения договора аренды нежилого помещения

Договор аренды достаточно распространён и заключается по всей стране ежедневно. И если в правоотношениях между физ. лицами такая сделка встречается не так часто, то при активной предпринимательской деятельности аренда нежилых помещений требует надлежащего оформления. Какие же момента следует проработать в первую очередь при заключении сделки?

Форма договора и основные условия

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

  • подписание договора со сроком действия более года;
  • подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).

Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации.

В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме.

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости.

Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

  • срок договора;
  • его цена;
  • дата и место заключения;
  • реквизиты сторон.

Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам.

Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации. Этот момент может стать важным на практике.

Например, если стороны заключили договор, однако имущество было передано в аренду по факту  только через год после подписания договора. Должен ли, в таком случае арендатор внести плату за этот год, ведь, по сути, имуществом он не пользовался? Безусловно, должен.

Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды.

Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ).

Однако юристы рекомендуют избегать такого условного дефекта, так как он может повлечь за собой дальнейшую неправильную трактовку договора заинтересованной стороной.

Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

Документы для заключения договора

Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако согласно практике правоприменения для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

  • для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
  • для юр. лиц – устав и учредительный договор;
  • нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
  • документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности

арендованным имуществом;

  • банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).

Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью.

При необходимости нотариальной заверки договора документы для заключения договора аренды нежилого помещения или другого имущества предоставляются нотариусу.

Последний проводит проверку на их правомочность и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.

Исполнение и расторжение договора

ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения.

Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам.

Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).

Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ.

Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой.

Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом  расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

  • путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
  • путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
  • через обращение в суд.

Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

Практические нюансы при подписании договора

Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

  • наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
  • пребывание контрагента на стадии банкротства;

Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды.

Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду. Загвоздка состоит в том, что в случае признания недействительным или незаключённым, в силу разных обстоятельств, договора аренды, субаренда признаётся такой же.

Также она подлежит прекращению в ситуации, когда первичный арендатор не выполняет условия сделки.

Также стоит обратить внимание на наличие в договоре аренды штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование.

После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды. При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды.

Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора.

Одним из важных моментом при составлении договора аренды является прописывание в нём порядка возмещения улучшений, совершенных с объектом за счёт арендатора.

Порядок заключения договора аренды не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

В целом следует отметить, что договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.

Источник: https://arendaexpert.ru/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-i-skrytye-momenty/

Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения

Правила заключения договора аренды нежилого помещения

Такой вид сделки как договор аренды нежилого помещения чаще всего используется лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность (для организации производства, склада продукции, предприятия общественного питания и т.д.

), но иногда он востребован и гражданами для личных нужд. И, к сожалению, далеко не всегда, договора аренды помещения заключаются правильно, что влечет за собой ряд негативных последствий.

Так как правильно заключить договор аренды нежилого помещения чтобы в дальнейшем как у арендатора, так и арендодателя не возникло проблем?

Перечень документов для заключения договора аренды помещения

Для договора арендования собственнику (либо его представителю) потребуется подготовить следующую документацию:

  • Правоустанавливающую документацию (т.к. нанимателю необходимо убедиться, что он арендует объект у собственника либо его представителя, имеющего соответствующую доверенность);
  • Технический и кадастровый паспорта;
  • Учредительные документы (если в качестве собственника выступает компания) или паспорт, если им является физическое лицо.

Нанимателю необходимо будет подготовить только паспорт или учредительную документацию.

Форма

В соответствии с законодательством, данный документ может быть заключен только в письменной форме. Обязательное заверение у нотариуса не требуется, но это возможно сделать по собственной инициативе.

Сам бланк можно скачать в сети интернет и заполнить его самостоятельно либо обратиться к юристам, которые не только грамотно его составят, но и дадут полезные рекомендации, а при необходимости, сопроводят сделку.

Договор аренды помещения являющегося нежилым

Договор арендования помещения обязательно должен содержать следующие сведения:

  • Данные сторон
  • Если сторонами договора являются юридические лица, то необходимо указать полные наименования компаний, Ф. И.О. представителей (важно учесть, что они должны обладать соответствующими полномочиями), а также иные данные – ИНН, ОГРН, адреса, контактные номера телефонов, реквизиты расчетного счета.
  • Если договор заключается с участием граждан, то также требуется указать Ф. И.О. сторон, их адреса, контакты и реквизиты.
  • Объект договора

В данном случае объектом договора является помещение. Именно о нем необходимо указать подробную информацию – адрес местонахождения, площадь и основания, которые дают право лицу сдавать его в аренду (к примеру, договор аренды, дающий полномочия сдавать помещение в субаренду, свидетельство о праве собственности и т.д.).

  • Порядок передачи объекта договора

В договоре по аренде объекта обязательно нужно указать порядок передачи помещения.

При возможности, передавать его необходимо по акту, но если такая возможность отсутствует – можно обойтись и без него (так как данное требование не относится к обязательным).

Кроме того, в нем необходимо указать срок, в течение которого арендатор обязуется передать, а арендодатель принять объект недвижимости. А также иные необходимые условия.

В соответствии с ГК РФ, в договоре должны указываться и обязанности, как арендатора, так и лица, являющегося собственником.

Обычно в данном разделе указывается — ответственность за причинение вреда и условия его возмещения, обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование помещения, а также по осуществлению ремонта.

Срок и размер арендной платы за пользование объектом договора необходимо указать обязательно, во избежание возникновения проблем в дальнейшем.Кроме того, в нем могут быть указаны и другие сведения — запрет на перепланировку без разрешения собственника, на сдачу помещения в субаренду и т.д.

В соответствии с ГК РФ, если при заключении договора между арендодателем и нанимателем сроки не были указаны, то он считается заключенным бессрочно (т.е. на неопределенный период).

В этом случае каждая сторона сможет расторгнуть договор в любой момент, предупредив вторую не менее, чем за 3 месяца (но существуют и исключения, когда собственник может расторгнуть раньше).

Кроме того, необходимо указать дату, когда документ начинает действовать. Если дата не указана, то он считается заключенным в день подписания.

В договоре также необходимо указать порядок продления.

  • Порядок разрешения споров

Зачастую между арендатором и собственником возникают споры – именно поэтому необходимо указать порядок их разрешения.

  • Ответственность собственников и арендаторов

В документе также необходимо прописать ответственность каждой стороны. К примеру, о своевременной оплате и процентах за просрочку, о возможности повышения стоимости за использование помещений и т.д.

Лицо, которому принадлежит нежилое здание (сооружение), сдаваемое во временное пользование, вправе расторгнуть ранее заключенную сделку раньше срока в случае, если наниматель нарушит один из оговоренных пунктов. К примеру, осуществит сдачу помещения в субаренду, если это было запрещено условиями или ухудшит состояние объекта.

В этом случае, собственник вправе расторгнуть сделку в любой момент — раньше оговоренного законодательством срока (3 месяцев). Безусловно, наниматель вправе обжаловать данные действия, если не согласен, что основания для расторжения имели место быть, но для этого ему потребуется обратиться в суд и в процессе доказать обратное.

  • Информация об имуществе, находящемся в здании

Если объект арендуется с имуществом, необходимо указать полный перечень такого имущества. К примеру, столы, стулья, шкафы, компьютеры и т.д. Указать данные сведения в интересах собственника. В конце договора также указываются реквизиты арендатора и собственника помещения.

Если арендатор планирует зарегистрировать в данном помещении компанию, то необходимо будет также получить соответствующее разрешение у собственника т.к. при регистрации организации в налоговом органе, обязательным условием является наличие согласия. Согласие оформляется в виде письма, которое впоследствии и предоставляется в налоговую.

Безвозмездное использование помещений

Важно учесть, что соглашение может быть заключено и на безвозмездной основе – название говорит само за себя – в этом случае платы не взимаются. Но в этом случае стороны — ссудодатель и ссудополучатель. Несмотря на то, что сделка имеет безвозмездный характер – на лицо, пользующееся помещением, может быть возложена обязанность по оплате коммунальных расходов.

Предварительное оформление

Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда стороны еще до совершения сделки хотят перестраховаться и составить предварительный документ — о намерениях. Вместе с тем, необходимо отметить, что предварительное оформление соглашений требуется только в следующих случаях:

  • Когда здание только строится;
  • Когда происходит реконструкция здания.

Если стороны по договору все-таки решили составить документ о намерениях — он составляется в простой письменной форме. Если одна сторона передала другой задаток, то данную информацию также рекомендуется зафиксировать.

Регистрация договора

Данный документ, после его подписания, подлежит регистрации в Росреестре, при условии, что он заключается не меньше, чем на 1 год. При регистрации договора в Росреестре, необходимо подготовить и предоставить следующую документацию:

  • Паспорта;
  • Документация, являющаяся подтверждением прав собственности;
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • Готовый документ, подписанный арендатором и собственником (в 3 экз.);

Если Ваша проблема относится к категории высокой степени сложности и требуется глубокий анализ имеющейся у Вас документации, Вы сможете по описи предоставить юристу соответствующие документы и записаться на ближайший свободный день для получения окончательного мнения специалиста.

Как подготовиться к консультации Чего ожидать от первой платной консультации 

Источник: https://diametrall.ru/stati/zhilishchnye-spory-stati/kak-pravilno-zaklyuchit-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.