Пжск что это такое

Содержание

Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Пжск что это такое

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/

ЖСК: зачем и кому он нужен

Пжск что это такое

Хотя долевое строительство сегодня очень популярно, люди боятся связываться с такой возможностью. И чем больше проблемных застройщиков, тем сильнее этот страх.

Альтернативой выступают ЖСК – организации, осуществляющие свою деятельность по подобной схеме, но с некоторыми принципиальными отличиями.

Жилищные кооперативы, между прочим, довольно успешно существовали во времена СССР, однако в 90-е с появлением финансовых рынков и взлета банковского сектора были на время совершенно забыты.

Что такое жилищно-строительный кооператив

ЖСК – добровольное объединение физических и юридических лиц для строительства дома, а в дальнейшем – его благоустройства и обслуживания. Законодательно не запрещено получать прибыль с такой деятельности, но обычного гражданина интересуют именно те организации, которые являются некоммерческими. Это может помочь участникам значительно сэкономить на строительстве.

задача, для которой предполагалось создание ЖСК – это возможность для простых граждан получить жильё дешевле рыночной цены. В отличие от обычного долевого строительства, здесь не нужно вносить всю сумму сразу. Фактически оплата происходит в рассрочку, и нет огромных процентов, как при ипотеке.

Второй, и наиболее частый вариант создания кооператива – последняя попытка построить дом после того, как застройщик отказался от своих обязательств. Создаётся компания ЖСК, куда входят обманутые дольщики, и ими вносится доплата для того, чтобы продолжить и завершить строительство. Таких организаций в стране очень много.

Деятельность, которой занимается любой жилищно-строительный кооператив, регулируется законом ФЗ-214. ЖСК проходит те же проверки, что и любой застройщик, и также отвечает за качество постройки. Поэтому не стоит бояться, что из самостоятельно организованного возведения здания ничего не выйдет.

Списка жилищных кооперативов как такового нет. Можно воспользоваться:

  1. Справочниками города. ЖСК в них можно найти через поисковик по запросу вроде «справочник [город]», либо так же через поисковик набрать что-то вроде «ЖСК [город]», и вылезет несколько справочников. Там бывают оценки со звёздочками, это что-то вроде рейтинга. Но сильно доверять таким оценкам не стоит.
  2. Специальными сайтами наподобие 2gis.ru. Достаточно просто зайти туда, выбрать нужный город и найти ЖСК через поиск. Оценок там меньше, достоверность тоже под вопросом. Ниже выборка из списка на сайте www.zhkh.su — кстати, ЖСК в поисковиках часто объединены с ТСЖ (товариществами собственников жилья, о которых еще будет сказано далее):

Итак, сначала следует выбрать подходящие ЖСК (у многих из них есть сайты), а затем пробовать найти конкретную информацию. Тогда можно выйти уже на темы форумов или группы в соцсетях.

Многие из жилищно строительных кооперативов давно довели постройку до завершения, и, по сути, теперь являются жилищными кооперативами, то есть занимаются только обслуживанием дома.

Не существует точной статистики, на какой стадии сейчас тот или иной кооператив.

Но человек, желающий выбрать для себя ЖСК из уже существующих, где только идёт строительство, может смотреть оценки в справочниках и на форумах.

По поводу достройки незавершённого строительства. Невозможно прийти в уже готовый строительный кооператив и сказать: «Достройте, пожалуйста, наш объект». (Теоретически может и возможно, но маловероятно, что кто-то возьмётся, да и они не заинтересованные лица.

Если только за дополнительную плату, получается, опять будет лишнее посредничество и более высокая стоимость). Для этого как правило нужен новый ЖСК, организуемый теми люди, которым не достроили дом/микрорайон.

Плюс понадобятся какие-то юридические действия, чтобы отобрать у застройщика право на землю и т.д. Это задача организаторов.

Как создаётся и работает ЖСК?

Многие ничего не знают о том, что можно вступить в жилищно-строительный кооператив и получить жильё путём внесения постоянных взносов. Это объясняется тем, что:

  • ЖСК нередко существуют только на энтузиазме добровольцев, и такие организации часто включают в себя всего несколько десятков человек. Это ограниченный круг
  • Они практически никогда и нигде не рекламируются, а если такое и происходит, то масштаб небольшой
  • Стандартные объяснения сложны для большинства граждан, потому что упираются в цитирование законов

На самом деле всё намного проще, чем кажется – по крайней мере, ничуть не сложнее, чем сотрудничество с застройщиками. Единственная трудность: нужна подходящая по всем параметрам управляющая компания ЖСК, и на её поиск может уйти немало времени.

Весь процесс, начиная от создания и до завершения, выглядит так:

  1. Граждане, желающие построить многоквартирный дом своими силами, ищут единомышленников, которые были бы готовы делать взносы на строительство раз в месяц или другой определённый срок.
  2. Высчитывается необходимая (предполагаемая) сумма. Затем, исходя из неё – размер взносов, срок возведения жилья, нужное количество дольщиков.
  3. Проводится поиск компании, которая могла бы заняться строительством. В некоторых случаях управляющий ЖСК готов сам браться за поиск отдельных специалистов: архитектора, рабочих и т.д. Но далеко не всегда это выгоднее сотрудничества со строительной компанией.
  4. Организация оформляется как юридическое лицо. Разрабатывается проект будущего дома. Выдаётся разрешение на строительство. При этом участники могут совсем не интересоваться процессом, а только делать взносы. Все обязанности ложатся на плечи главных организаторов.
  5. Далее на протяжении запланированного времени происходит процесс возведения здания.
  6. Впоследствии все члены кооператива получают свою долю жилплощади.
  7. В дальнейшем председатель ЖСК берёт на себя обязательство заниматься сбором средств на обслуживание, текущий ремонт и благоустройство дома. Фактически в таких кооперативах жильцы сами следят за своим имуществом, что во многих случаях позволяет значительно экономить на коммунальных расходах.

Кто владелец такого дома на этапах строительства?

Преимуществом является то, что в ЖСК собственники жилья – это изначально те, кто финансово участвует в строительстве, то есть дольщики. С момента учреждения юридического лица каждому положена та часть, которую он оплатил.

Вступительный взнос законом не регулируется и зависит от конкретного кооператива — обычно он составляет несколько тысяч рублей, что под силу практически каждому. Однако кроме вступительного, может быть и паевой взнос — например, в размере 20% от стоимости квартиры.

Этот залог ЖСК может требоваться для выкупа земли под строящийся объект.

Вообще в создании ЖСК очень важен устав. Он формируется ещё до того, как будет зарегистрирована организация. В его составлении может принять участие любой из дольщиков, также он вправе выступить против каких-то его пунктов.

Особенности составления устава ЖСК

Устав утверждается в том случае, если с ним согласны более 50 % участников. Не стоит соглашаться на условия, если что-то явно не устраивает. Когда какие-то пункты вызывают сомнения, лучше проконсультироваться у юриста. Если вы против каких-то моментов, освещённых в уставе, но остальные – за, оптимальный выход – отказаться от участия.

Это важно потому, что в дальнейшем любая «мелочь» может превратиться в проблему для любого из участников. Если почитать форумы, можно многое узнать о том, как люди, изначально не предусмотревшие что-либо, в дальнейшем сильно об этом пожалели. В уставе кооператива указываются:

  1. Полная юридическая информация по будущему объекту. В частности, адрес, местоположение, по которому в итоге и идентифицируется дом.
  2. Возможность вступления в ЖСК или отказа от участия уже в процессе строительства. Это очень важная часть, потому что именно здесь прописывается право выхода из жилищно-строительного кооператива и его условия. Здесь указывается и возврат средств: будет ли он? И если да, то в каком количестве? Не стоит забывать, что ситуация может измениться. И не обязательно в худшую сторону. Возможно, станет удобнее купить новую квартиру в готовом доме.
  3. Размер вступительного и дальнейших паевых взносов. Эти суммы обязательно должны быть указаны, иначе любой участник может просто не справиться с выплатами.
  4. Ответственность за нарушение со стороны любого из участников. Здесь прописываются не только просрочки платежей простых дольщиков, но и обязанности тех, кто берёт на себя организацию строительства. Это крайне важный момент, и от него зависит, кто и как будет отвечать за ситуацию в случае форс-мажора.

«Незначительные детали» крайне важны. Проблемы возникают тогда, когда участники, воодушевлённые проектом, подписывают всё подряд. Через какое-то время ситуация меняется, и устав устраивает уже далеко не всех. Поэтому на самом начальном этапе нужно присмотреться к каждому документу и вразумить единомышленников, если в том есть необходимость.

Жск и жнк

Помимо жилищно-строительного кооператива существует и другой вид – жилищно-накопительный кооператив.

К такой разновидности правительство более лояльно, поскольку законы о ЖНК более строгие (основной закон 215-ФЗ). Вступивший в такую организацию участник лучше защищён от возможного мошенничества.

ЖНК может быть застройщиком или сам заключать договор ДДУ. Кооператив должен иметь не менее 50 и не более 5000 участников.

Несмотря на это, ЖНК вызывает меньше интереса со стороны граждан. В нём предполагается совместное накопление денег на последующую покупку жилья, и цена, как правило, получается существенно выше. Фактически кооператив кредитует пайщиков на тот или иной срок и процент. Досрочный выход ведет к потере всех взносов, кроме паевого (который могут отдать не сразу).

К тому же до момента полной выплаты стоимости квартиры она принадлежит кооперативу, а не платящему взносы участнику. Общее в обоих случаях то, что полноценным собственником жилья с правом получения налогового вычета участник кооператива может стать лишь после последней выплаты по паям.

Отличие ЖСК от ТСЖ

Некоторые люди путают жилищно-строительные кооперативы с товариществом собственников жилья. Хотя они и похожи по смыслу, это разные организации.

  1. ЖСК создаётся с целью возведения дома или завершения строительства долевого объекта, когда застройщик не выполнил обязательства.
  2. ТСЖ к строительству отношения не имеет — такая организация создаётся собственниками с целью обслуживания и благоустройства дома. Нередко ЖСК впоследствии преобразуются в ТСЖ.

Стоит ли вступать в ЖСК?

Данный вопрос спорный. С одной стороны, это выгоднее обращения к обычному застройщику – как было сказано выше, не придётся переплачивать. С другой – нет гарантии, что среди организаторов не объявится подобный аферист, который также всех обманет.

Получение квартиры ЖСК может быть связано с многочисленными проблемами так же, как и участие в долевом строительстве.

Могут быть сложности с возвратом денег при досрочном выходе, дополнительные затраты при затянувшемся строительстве; трудно быть полностью уверенным, что квартиру вместе с вами не приобрел кто-то другой (нет государственной регистрации договора, как при долевом участии).

Поэтому ЖСК нередко организует и сам застройщик — вне зависимости от своих целей, более свободная форма договора ЖСК предполагает меньше конечной ответственности. Для участия в крупных, известных ЖСК можно попробовать получить ипотечный кредит.

Для принятия решения стоит почитать отзывы о ЖСК, причём лучше о тех, которые уже существуют, а не только-только формируются. Из них иногда выходят участники, например, по причине невозможности платить взносы, и тогда освобождаются места. Так можно вступить в хороший кооператив на этапе строительства.

Источником отзывов должен быть не сайт ЖСК, а сторонние ресурсы, лучше – форумы. Чем достовернее отклики, тем лучше, а в идеале нужно встретиться с несколькими участниками конкретного кооператива и поговорить с ними.

Если сравнивать ЖСК с ДДУ, то ЖСК привлекателен главным образом низкой (не факт, что окончательной) ценой, в остальном неся больше рисков, чем договор долевого участия. К тому же проверить финансовую бухгалтерию ЖСК очень непросто.

Поэтому это скорее вариант лишь для тех, кто уверен, что ознакомлен с деятельностью кооператива «на все 100».

Источник: https://investprofit.info/building-society/

Что такое жилищно-строительный кооператив, и законно ли продавать через него квартиры?

Пжск что это такое

В 2010 году тема кооперативов вновь стала актуальной: застройщики, не желающие или не имеющие возможность работать по 214-ФЗ, стали пользоваться такой схемой продажи квартир своим клиентам.

RealEstate.

ru решил напомнить о том, что такое жилищно-строительный кооператив, на каких условиях он функционирует, каковы права и обязанности сторон, как избежать опасности, доверяя свои средства кооперативу

В  начале 2000-х годов вопрос приобретения жилья через кооператив очень волновал потенциальных инвесторов в квадратные метры, у которых не было на руках полной суммы, необходимой для покупки квартиры.

В условиях постоянно растущих цен казалось логичным закрепить свое право на жилплощадь хотя бы частично, а потом, в течение нескольких лет, выплачивать остаток, не прибегая к банковскому кредиту.

Однако махинации представителей кооперативного движения и громкие судебные дела пайщиков против руководителей кооперативов, а также поправки в законодательстве, которые максимально ужесточившие условия функционирования кооператоров, сделали свое дело: россияне успели забыть об этом механизме инвестирования в недвижимость.

В 2010 году тема кооперативов вновь стала актуальной: застройщики, не желающие или не имеющие возможность работать по 214-ФЗ, стали пользоваться такой схемой продажи квартир своим клиентам. RealEstate.

ru решил напомнить о том, что такое жилищно-строительный кооператив, на каких условиях он функционирует, каковы права и обязанности сторон, как избежать опасности, доверяя свои средства кооперативу.

Правовое регулирование деятельности жилищно-строительных кооперативов обеспечивается 116 статьей Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также «персональным» пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы».

Согласно ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме».

При этом как ЖК, так и ЖСК являются потребительскими кооперативами.

В отношении ЖСК важно, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право на вступление в ЖСК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица.

Как организуется ЖСК?

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей.

Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив.

Именно они голосуют за его создание и становятся его членами. Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица.

У любого ЖСК должен быть устав, где бы содержались сведения о наименовании, местенахождения, предмете и целях деятельности кооператива, порядке вступления в него и порядке выхода из него, о порядке внесения и выплаты паевых взносов, ответственности сторон за нарушение обязательств, составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью, а также порядок принятия решений по вопросам организации и функционирования ЖСК.

В ЖСК должно состоять не менее 5 лиц. Однако их и не должно быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме.

Высшим органом управления ЖСК считается общее собрание членов кооператива или же конфедерация, если количество членов кооператива более 50.

Оно же избирает правление кооператива, которое осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, и органы контроля за его деятельностью – ревизионную комиссию.

Как контролируется работа ЖСК?

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов кооператива на срок не более 3 лет.

Она обязана в плановом режиме проводить ревизию финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже 1 раза в год.

Результаты проверок и свои заключения она представляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете. Внеплановую проверку ревизор может провести в любое время работы кооператива.

Как вступить в ЖСК?

Сделать это очень просто. Все желающие стать членов ЖСК граждане обязаны написать заявление о приеме. Оно должно быть рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца, после этого срока должен последовать ответ. Физическое или юридическое лицо считается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после получения утвердительного решения общего собрания.

Как получить жилье от ЖСК?

Каждому пайщику кооператива стоит помнить, что жилое помещение будет предоставлено ему в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Жилищный Кодекс не дает четких правил относительно порядка расчетов пайщика с ЖСК. Это определяется уставом кооператива.

Однако же, согласно ЖК РФ, основанием для вселения в жилое помещение является не полное внесение пайщиком средств, а решение общего собрания членов ЖСК.

В чем опасность пая?

Согласно ЖК РФ, паи кооперативов могут принадлежать одному или нескольким членам кооператива, будь то граждане или юрлица. Однако сам пай не является жилым помещением. И в этом кроется одна из опасностей кооператива, о которой стоит знать будущим членам ЖСК.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается только в случае, «если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные».

В любом случае, подобные разделы имущества будут проводиться исключительно в суде.

Как получить право собственности на квартиру?

Оформить право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива вправе только после выплаты паевого взноса полностью.

Кроме того, согласно главе VI ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме».

(то есть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке – прим. ред.). За все это собственник обязан нести ответственность пропорционально размеру общей площади квартиры относительно площади дома.

Можно ли выйти из ЖСК?

Да, член ЖСК может выйти из его состава, написав соответствующее заявление. Если при этом он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должна быть возвращена внесенная им сумма. Однако сроки и конкретные условия возврата денег, возможные пени с штрафы прописаны в уставе кооператива.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

Такое может произойти только в том случае, если член ЖСК полностью не выплатил паевого взноса и был исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей перед ЖСК.

Возможны ли сейчас по закону продажи квартир посредством механизма ЖСК?

Да, согласно поправкам к Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в настоящий момент застройщики могут продавать квартиры:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, которые представляют собой облигации, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

К последнему механизму реализации возведенной жилой недвижимости, в частности, перешел один из крупнейших застройщиков ГК ПИК, который планирует использовать данную схему для всех проектов в Москве и Перми.

Как максимально обезопасить себя, доверяя деньги ЖСК?

В настоящий момент деятельность ЖСК в значительной степени регламентирована законодательством, однако участники рынка все же советуют внимательно изучить устав ЖСК, особое внимание уделив не только финансовой стороне вопроса (размеру вступительного взноса и порядку выплаты пая), но и правам и обязанностям сторон, а также штрафам и санкциям за нарушение принятых обязательств. Лучше всего – показать все документы квалифицированному юристу и получить его заключение о тех положениях, что в них прописаны.

Юлия ПЕТРОВА

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/chto-takoe-zhilischno-stroiteljnij-kooperativ-i-zakonno-li-prodavatj-cherez-nego-kvartiri-26/

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой | Новости ДОМ.РФ

Пжск что это такое

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК.

По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве.

 ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.

На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам АИЖК, вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Как организовать ЖСК

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме.

В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.

Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.

В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.

Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.

Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.

Источник: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/kooperativy_po_novomu_chto_takoe_zhsk_s_gospodderzhkoy/

Что собой представляет договор ЖСК и чем он отличается от ДДУ? Образец документа и порядок его подписания

Пжск что это такое

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.
Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК. В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

  1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
  2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
  3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
  4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
  5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
  6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

  1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
  2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
  3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
  4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
  5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
  6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
  7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

  1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
  2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
  3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
  4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
  5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
  6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
  7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
  8. Порядок предоставления квартиры.
  9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
  10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
  11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
  12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
  13. Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

КритерийДоговор долевого участия 214-ФЗДоговор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в РосреестреДоговоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в РосреестреВ Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартирыУказывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительстваВ ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержкиЗаконодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплатРассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительстваЗаконодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания.

В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации.

Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/dogovor-zsk.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.